ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะได้มาตรการช่วยเหลือ 2 เรื่อง ได้แก่
- ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
- การผ่อนคลาย LTV
“มาตรการรัฐดังกล่าว คงไม่น่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหากลับมาพลิกฟื้นได้มากนัก เนื่องจากบังคับใช้ช้าเกินไป เป็นมาตรการแบบ Reactive ไม่ใช่ Proactive เพราะตลาดอสังหาเริ่มเห็นสัญญาณเชิงลบมา 1 ปีแล้ว ห่วงโซอุปทานต่างๆ ได้รับผลกระทบและบอบช้ำไปแล้ว แต่ต้องขอขอบคุณในความพยายามทำให้สถานการณ์ต่างๆ ดีขึ้น เพราะมาช้ายังดีกว่าไม่มา”
อย่างไรก็ดี ภูมิภักดิ์ มองปี 2568 มี 3 ปัจจัยน่าห่วง ดังนี้
1.การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตัว
ปัญหาปัจจุบันของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่กำลังซื้อ ซึ่งติดกับดักหนี้ครัวเรือนอยู่ กล่าวคือ ถ้า GDP ไม่เติบโต กำลังซื้อก็จะไม่กลับมา จึงคาดการณ์ว่ามาตรการที่กล่าวมาข้างต้นไม่ได้ช่วยให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นมากนัก
แล้วประชาชนจะมีกำลังซื้อได้อย่างไร คำตอบคือ “ธนาคารต้องปล่อยสินเชื่อให้มากขึ้น” เศรษฐกิจจะไม่เติบโตถ้าสินเชื่อไม่เติบโต
แม้เรากังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน ซึ่งหนี้สินจากที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่มากที่สุด แต่มีสัดส่วนเป็นหนี้เสีย (NPL) น้อยที่สุด
ดังนั้น ถ้ามีการเพิ่มเป้าหมายให้แต่ละธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ได้เพิ่มอีก 10% ในปีนี้ จะเป็นมาตรการที่ดีมาก ที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่หดตัวไปมากกว่านี้
“ที่สำคัญต้องทำควบคู่ไปกับการลดดอกเบี้ย” ซึ่งก่อนหน้านี้ทาง ธปท. ก็ได้มีการประกาศลดดอกเบี้ยมาครั้งหนึ่งแล้วในตอนต้นปี แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่างๆ ก็ยังลดลงไม่มาก
2.มาตรการทรัมป์ ในการตั้งกำแพงภาษีสินค้าส่งออกของไทยสูง 36%
มาตรการดังกล่าว ส่งผลกระทบในแง่ลบโดยตรงกับ GDP ของประเทศไทยทันที เนื่องจาก 70% ของ GDP เรามาจากการส่งออก และประเทศสหรัฐอเมริกาถือเป็นตลาดส่งออกที่ใหญ่ที่สุดของไทย
สิ่งที่ตามคือ กำลังซื้อของคนในประเทศจะยิ่งลดลงไปอีก ซึ่งจะกระทบกับธุรกิจทุกภาคส่วนไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์
และถ้าดูองค์ประกอบหลักๆ ของ GDP ไทย ซึ่งประกอบด้วย
- ดุลการค้าระหว่างประเทศ (ส่งออก-นำเข้า)
- การใช้จ่ายของรัฐบาล
- การลงทุน
- การบริโภคในประเทศ
การส่งออกและการบริโภคในประเทศจะต้องลดลงแน่นอน ส่วนการใช้จ่ายของรัฐบาลก็ยังติดขัดในเรื่องการเบิกจ่ายและการขยายการใช้จ่ายไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานจากกรอบหนี้สาธารณะที่ 70% ซึ่งทำให้ไม่สามารถใช้จ่ายได้เพิ่มขึ้นนัก
ดังนั้น ทางรอดทางเดียวของประเทศไทยตอนนี้ก็คือ “การลงทุนจากต่างชาติ” ซึ่งก็ต้องมีการปรับกฎระเบียบต่างๆ ให้เอื้อกับการที่เค้าจะมาลงทุนให้มากขึ้น และก็คงต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 1-2 ปี กว่าเม็ดเงินจะเข้ามาและมีการจ้างงานเกิดขึ้น ซึ่งก็ไม่รู้ว่าเศรษฐกิจไทยกว่าจะไปถึงตรงนั้นจะเป็นอย่างไร
แต่อย่างน้อยเมื่อมีชาวต่างชาติมาลงทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะมีมากขึ้น ซึ่งตรงนี้น่าจะช่วยผลักดันให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยบวกเสริมบ้าง แต่ถ้าไม่มีการขยายระยะเวลาการเช่าให้นานขึ้น ก็จะทำให้เศรษฐกิจไทยเสียโอกาสในการที่จะมีเม็ดเงินใหม่ๆ เข้ามาช่วยพยุงเศรษฐกิจในช่วงที่เรายากลำบาก
3.ผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว
ปัจจุบันเหตุการณ์ผ่านมาร่วม 10 วันแล้ว สิ่งที่เราต้องคำนึงเป็นอันดับแรกคือ ความสูญเสียและความรู้สึกของผู้ที่ได้รับผลกระทบ กล่าวคือจะต้องกลับไปเยียวยาและช่วยเหลือให้เร็วที่สุด ไม่ว่าจะเป็นความช่วยเหลือจากหน่วยงานภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ตาม
ทั้งนี้ ตลาดคอนโด ในช่วงนี้มีผลกระทบเต็มๆ จากความเชื่อมั่น และความพร้อมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องให้ Priority กับการดูแลลูกค้าก่อนการขาย
ส่วนความต้องการโครงการแนวราบ อย่าง บ้านและทาวน์เฮ้าส์กลับมีเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการแนวราบใน Portfolio ของตัวเองได้รับปัจจัยบวกจากเหตุการณ์ไม่คาดคิดนี้
ซึ่งก็ทำให้ภาพตลาดโดยรวมยังไม่ได้ถึงกับไม่ดีมากนัก ถ้าไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวเกิดขึ้นอีก ประชาชนเริ่มหายตื่นตระหนก และโครงการมีการซ่อมแซมความเสียหายต่างๆ เรียบร้อยแล้ว สถานการณ์น่าจะกลับสู่ภาวะปกติ และความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดก็จะกลับมา
โดยส่วนตัวมองว่าผลกระทบนี้เป็นเพียงระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากโครงการคอนโดต่างๆ ได้ผ่านบททดสอบครั้งใหญ่ที่สุดมาแล้ว ว่าโครงสร้างอาคารแข็งแรงและปลอดภัยต่อการอยู่อาศัย
ประเทศต่างๆ ที่เขาประสบปัญหาแผ่นดินไหว เช่น ญี่ปุ่น หรือ ไต้หวัน เขาก็มีการปรับตัวและยังอยู่อาศัยในอาคารสูงได้ สำหรับประเทศไทย คิดว่าเมื่อเวลาผ่านไป เราก็คงจะปรับตัวได้เช่นกัน
