รีเจ็กต์เรตที่อยู่อาศัยพุ่ง 50-80%
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายสูงจากแผ่นดินไหว และกำลังซื้อหดตัวจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งยังไม่รวมถึงหนี้นอกระบบ
ส่งผลให้ อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) กลุ่มที่อยู่อาศัยของเสนาฯ เพิ่มขึ้น ดังนี้
- คอนโดมิเนียม (แบบพร้อมอยู่) รีเจ็กต์ เรต 50%
- โครงการแนวราบ อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่ นนทบุรี รีเจ็กต์ เรต ทะลุ 80%
“พิษหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ กดดันลิมิตการใช้จ่ายผู้บริโภคอย่างหนัก แม้ลดราคาสินค้าบ้าน-คอนโดลง 10% ยังช่วยกระตุ้นยอดขายไม่ได้เลย ถ้าสุดท้ายไม่มี Consumer spending”
ปีทองแห่งการเช่า เสนา จ่อเพิ่มพอร์ตฯ 30 โครงการ 2 พันยูนิต
จากปัจจัยข้างต้น สร้างอานิสงส์ให้ ‘ตลาดเช่า’ สะท้อนจาก ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เสนาฯ ทำโครงการ เช่าออมบ้าน หรือ LivNext ช่วยผู้ซื้อปรับโครงสร้างทางการเงิน ผ่านการผ่อนตรงกับบริษัทฯ และเมื่อสร้างเครดิตทางการเงินได้แล้ว (ภายใน 3 ปี) จึงสามารถกู้ซื้อบ้านได้
โดยเงินที่เช่ากับเสนา สามารถนำมาหักเป็นค่าบ้านได้ทั้งหมด (ยกเว้นเงินค่าดอกเบี้ยที่เสีย 1.8%) เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อนกับเสนา 5,000 บาท/เดือน รวมเป็น 60,000 บาท/ปี เมื่อถึงเวลากู้ธนาคารก็จะใช้งบเพียง 940,000 บาท เป็นต้น
ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการเช่าออมบ้านกว่า 1,000 ยูนิต ช่วยเพิ่มยอดขาย คล้าย ๆ แบคลอคในอนาคตให้บริษัทกว่า 2,300 ล้านบาท (รอลูกค้ากู้ผ่านใน 3 ปี) ขณะเดียวกันดึงกระแสเงินสดจากการเช่าได้ 80-100 ล้านบาท
“ตอนนี้เช่าออมบ้านไม่ถึง 3 ปี มีลูกค้าออกจากโครงการ เพราะสามารถกู้ธนาคารได้แล้วราว 100 ยูนิต ดังนั้น โมเดลนี้จึงไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นทางออกใหม่ของตลาด Real Demand ในยุคที่ราคาทรัพย์และรายได้ประชาชนสวนทางกัน”
RentNext มาแรง ปล่อยเช่าได้ 70-80 ยูนิต/เดือน
นอกจากพอร์ตเช่าออมบ้านแล้ว เสนาได้ทำผลิตภัณฑ์ RentNext ขึ้นมา สำหรับปล่อยเช่าโดยเฉพาะ
แต่อนาคตหากลูกค้าอยากเป็นเจ้าของห้องที่เช่าขึ้นมา สามารถเปลี่ยนสัญญาเป็นซื้อได้ และเงินที่เช่าก็หักเป็นเงินต้นคอนโดได้ทั้งหมด ยกเว้นเปลี่ยนห้องไปยังโครงการอื่น ๆ ของเสนา จะถูกหักค่าเช่า 50% ที่เหลือสามารถนำไปเป็นเงินต้นได้เช่นกัน
“ปี 2568 เสนาตั้งเป้ายอดขาย 10,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 4,000-5,000 ล้านบาท ไม่รวมพอร์ตเช่าออมบ้านที่เปรียบเสมือนแบคลอคลอย ๆ อีก 2,000 ล้านบาท”
ขณะที่ ปี 2569 เสนามองว่าจะเป็น ‘ยุคทองแห่งการเช่า’ ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าใน กทม. แพงสุดในโลก สูงกว่าฮ่องกง *เมื่อคำนวณค่าเช่าเทียบกับรายได้ประชากร และตลาดยังคงขยายตัวทำให้มีความน่าสนใจมาก
ทำให้ในปีหน้า บริษัทฯ เตรียมขยายโครงการบ้านและคอนโดที่เข้าร่วมกับ LivNext และ RentNext 30 โครงการ เพิ่มขึ้น 2,000-3,000 ยูนิต จากปัจจุบันมีอยู่ 25 โครงการ ประมาณ 2,000 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคา 2 ล้านบาท
ทำเลที่ไปได้ดี คือ บางนา พระรามเก้า และรังสิต มีราคาเช่าตั้งแต่ 3,000-10,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 7% ต่อปี และหากคิดเป็นกำไรขั้นต้นจากการเช่าจะอยู่ที่ 15% สูงกว่าการขายที่อยู่อาศัย
ชะลอลงทุนใหม่ โฟกัสพอร์ตฯ Affordable
สำหรับปี 2569 เสนายังไม่มีแผนลงทุนใหม่ เพื่อรอให้ซัพพลายในตลาดอสังหาเข้าสู่การฟื้นตัว แต่ยังมีแผนเปิดตัวโครงการเดิมที่เลื่อนไปจากปี 2568 ประมาณ 5 โครงการ โดยยังคงเน้นพอร์ต Affordable ราคา 1-2.5 ล้านบาท/ยูนิต ที่เสนาเป็นเจ้าตลาดครองมาร์เก็ตแชร์กว่า 21%
ทั้งนี้ ปัจจุบันเสนาฯ มีโครงการในมือรวมอยู่ระหว่างสร้างและสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Inventory Supply) ประมาณ 10,000 ยูนิต มูลค่ารวม 20,000 – 30,000 ล้านบาท
ส่วนโครงการพร้อมอยู่มีจำนวน 5,000 ยูนิต มูลค่า 10,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ 20% และแนวสูง 80% ซึ่งเสนาฯ จะโฟกัสโครงการที่มีอยู่เสียก่อน โดยอาจพัฒนาใหม่ อาทิ ปรับแปลนห้องให้ดีขึ้น หรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ให้ตอบโจทย์ลูกค้ามากขึ้น
“เรามองว่า ‘ยุคทองอสังหาฯ จบลงแล้ว’ ตลาดเข้าสู่เฟสเติบโตเชิงประสิทธิภาพ ไม่ใช่เชิงปริมาณ แต่ทุกไซเคิลย่อมมีขาขึ้น เมื่อเศรษฐกิจกลับมาดี และซัพพลายยังจำกัดแบบปัจจุบัน การดีดตัวรอบใหม่จะชัดเจนยิ่งกว่าเดิม ปัจจุบันแม้ยอดโอนลด แต่กำไรยังคงมี จากการบริหารสต็อกและต้นทุนอย่างรัดกุม”
