อสังหาหดตัวสุดรอบ 20 ปี
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง จากเอฟเฟกต์เศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลใน 2 ด้าน ได้แก่
- อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) สูงขึ้นจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
- คนสนใจซื้อบ้านน้อยลง ด้วยบรรยากาศเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยต่อการซื้อบ้าน แม้กู้ผ่าน แต่เปลี่ยนใจไม่ซื้อ
การชะลอตัวลงของตลาดที่อยู่อาศัย สะท้อนชัดเจนจาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พื้นที่ กทม. และปริมณฑล ปี 2568 ที่ผ่านมา อยู่ที่ 40,000 ยูนิต/ปี ลดลง 60% เมื่อเทียบกับช่วงปกติที่มียอดโอนฯ เฉลี่ย 100,000 ยูนิต/ปี
โดยถือเป็นยอดโอนฯ ต่ำสุดในรอบ 20 ปี นับตั้งแต่ปี 2549 ที่มียอดโอนฯ ราว 50,000 ยูนิต/ปี
สำหรับปี 2569 เสนาฯ รับมือความผันผวนทางเศรษฐกิจ โดยลดการเปิดตัวใหม่เหลือ 8 โครงการ มูลค่า 10,700 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 14,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 9,300 ล้านบาท
“ปีนี้เปิดตัวน้อยลง เนื่องจาก ยังมีสต็อกพร้อมขายในมือเกือบ 40,000 ล้านบาท คาดใช้เวลาระบายสินค้าราว 3-4 ปี”
พร้อมกันนี้ เสนาฯ หันมาให้ความสำคัญกับการเติบโตบนพื้นฐานความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ควบคู่กับการขยายพอร์ตฯ รายได้ประจำ (Recurring Income) และการลดหนี้สินต่อทุน (D/E) เหลือ 1.29 เท่า เสริมความมั่นคง ลดความผันผวน และสร้างเสถียรภาพทางการเงินระยะยาว
ลุยต่อ LivNex – RentNex ขยายพอร์ตฯ เช่า 3 พันยูนิต
ช่วงที่ผ่านมา เสนาฯ เผชิญยอดรีเจ็กต์ เรต แตะระดับ 70% เนื่องจาก พอร์ตฯ ใหญ่เป็นบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่แบงก์เข้มงวดในการปล่อยกู้
หนึ่งในกลไกสำคัญที่เสนาฯ นำมาช่วยในช่วงตลาดชะลอตัว คือ
1.LivNex หรือ เช่าออมบ้าน
โดยเปิดให้ผู้อยากซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน มาปรับพอร์ตการเงินภายใน 3 ปี เพื่อให้ยื่นกู้ผ่านในอนาคต
”เราช่วยผู้อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่านได้ราว 20-30% จากกลุ่มรีเจ็กต์เรต 70% ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการ LivNex จำนวน 976 ราย มูลค่า 1,900 ล้านบาท ซึ่งโมเดลนี้ทำ Capital Gain สูงถึง 30%“
2.RentNex เช่าตรงกับเสนา
ตอบโจทย์ผู้อยากเช่าอย่างเดียว ยังไม่สนใจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน/คอนโดใด ๆ โดยมีผู้เข้าร่วมโครงการ 605 ห้อง มีค่าเช่าตั้งแต่ 5,500 – 10,000 บาท/เดือน หรือคิดเป็นยีลด์ 6-8% ต่อปี
สำหรับโซนปล่อยเช่าที่น่าสนใจ เช่น
- ทำเลใกล้สถานศึกษา อาทิ โซนบางพูน-ปทุมธานี ใกล้ ม.กรุงเทพ ม.รังสิต มีค่าเช่าเฉลี่ย 10,000 บาท/เดือน
- ทำเลใกล้แหล่งงาน อาทิ โซนบางกรวย-ไทรน้อย โซนบางนา กม. 29-เทพารักษ์ และโซนนิคมอุตสาหกรรมบางกะดี มีค่าเช่า 6,500 – 7,000 บาท/เดือน
“ปี 2569 เสนาฯ เตรียมขยายพอร์ตฯ เช่า ทั้งเช่าซื้อ (LivNex) และเช่าคอนโดทั่วไป (RentNex) รวม 40 โครงการ ประมาณ 3,000 ยูนิต โดยแบ่งพื้นที่ไม่เกิน 15% ของโครงการคอนโดเพื่อทำพอร์ตฯ เช่า และข้อมูลช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าแล้ว 180 ล้านบาท”
เปลี่ยนคอนโดบางแห่ง สู่เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์หรู เจาะต่างชาติ
ขณะเดียวกัน เสนาฯ ยังได้กระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ รุกตลาด “เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์”
เบื้องต้น ได้นำคอนโด “ปีติ สุขุมวิท 101” เปลี่ยนโมเดลใหม่ เป็น เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ ในชื่อแบรนด์ ชามา (Shama) แทน ภายใต้การบริหารของ “กลุ่มออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป”
“ในช่วงปีที่ผ่านมา เราอยาก Diversify ตัวเองไปสู่ธุรกิจอื่น ๆ นอกจากธุรกิจขายที่อยู่อาศัย จึงเริ่มนำคอนโดบางแห่งปรับเป็นเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ เจาะกลุ่มชาวต่างชาติ เพิ่งเปิดตัวอย่างเป็นทางการ 3 วัน”
โดยมี ราคาค่าเช่าอยู่ประมาณ 40,000 – 80,000 บาท/เดือน แล้วแต่ขนาดห้อง เช่น ห้องขนาด 45 ตร.ม. ราคาเช่า 40,000-50,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 6-8% ส่วนใหญ่ผู้เช่าจะเป็นคนญี่ปุ่นที่มาเช่าเอง หรือกลุ่มคอร์ปอเรตเป็นบริษัทจีน
