แม้เศรษฐกิจโลกยังผันผวน และความไม่แน่นอนจะยังอยู่ไปอีกสักระยะ แต่ตลาดลงทุน “ซื้อขายโรงแรม” ในเอเชียแปซิฟิก กลับส่งสัญญาณบวกมากขึ้น
เจแอลแอล (JLL) ประเมินว่า ปี 2569 มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในภูมิภาคนี้จะขยับขึ้นมาอยู่ที่ราว 13,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 4.13 แสนล้านบาท
จากปี 2568 ที่คาดการณ์มูลค่าซื้อขายโรงแรมไว้ 11,900 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.69 แสนล้านบาท แรงหนุนหลักมาจากดีมานด์การเดินทางที่ยังแข็งแรง และพฤติกรรมนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป
ดีมานด์สูง โรงแรมทำเลดีหายากขึ้น
ภาพรวมตลาดตอนนี้คือ นักลงทุนยัง “อยากซื้อ” แต่ สินทรัพย์โรงแรมคุณภาพมีจำกัดมากขึ้น
โดยประเทศตลาดเสี่ยงต่ำ ราคาโรงแรมค่อนข้างสูง ส่วนโรงแรมในตลาดเกิดใหม่ยังเปิดโอกาสให้ “ซื้อวันนี้ เพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต”
ขณะเดียวกัน ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้นักลงทุน รอบคอบกว่าเดิม ดีลใช้เวลานานขึ้น ตรวจสอบละเอียดขึ้น และโฟกัสการคุมต้นทุนมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดโดยรวมมีเสถียรภาพมากขึ้นในระยะยาว
ใครคือดาวเด่นของภูมิภาค
ช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องถึงปี 2569 ตลาดโรงแรมที่นักลงทุนจับตาที่สุด ได้แก่
- ญี่ปุ่น
- สิงคโปร์
- ออสเตรเลีย
โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) ซึ่งมองหาโรงแรมที่มีเอกลักษณ์และสร้างมูลค่าได้
นอกจากนี้ “เวียดนาม” ถูกมองว่าเป็นตลาดดาวรุ่ง ที่เริ่มมีโอกาสลงทุนใหม่ ๆ โผล่ขึ้นมาอย่างชัดเจน
ไทยยังมีดีล แต่ขนาดไม่ใหญ่ ปี 68 ซื้อขายโรงแรม 2.6 หมื่นล้านบาท
สำหรับประเทศไทย ตลาดซื้อขายโรงแรม ส่วนใหญ่ยังเป็นตลาดที่นักลงทุนไทยให้ความสนใจสูง
ขณะที่ นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ยังเข้ามาดูโอกาสต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ดีลในไทยส่วนใหญ่ยังเป็น ดีลขนาดกลาง-เล็ก เมื่อเทียบกับตลาดหลักอื่นๆ
- ปี 2568 คาดมูลค่าซื้อขายสูงเป็นพิเศษที่ 80.4 ล้านดอลลาร์ (ราว 26,000 ล้านบาท)
- ปี 2569 คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 40.2 ล้านดอลลาร์ (ราว 13,000 ล้านบาท) ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยปกติ
การท่องเที่ยวไทยฟื้นช้ากว่าเพื่อน
ปัจจัยที่ทำให้ตลาดซื้อขายโรงแรมในไทยไม่ดึงดูดเท่าเพื่อนบ้าน หลัก ๆ มาจาก “การท่องเที่ยวไทยฟื้นตัวช้า” เมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาคเดียวกัน
อ้างอิงข้อมูลจาก องค์การการท่องเที่ยวโลก (UNWTO) ระบุว่า ปี 2568 การเดินทางระหว่างประเทศทั่วโลกจะโต 3 – 5%
ครึ่งแรกของปี 2568 เอเชียแปซิฟิกมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้น 11% คิดเป็น 92% ของระดับก่อนโควิด
ประเทศฟื้นตัวมากสุด ได้แก่
- ญี่ปุ่น และเวียดนาม โต 21%
- เกาหลีใต้ โต 15%
แต่ไทยกลับสวนทางเล็กน้อย
- 9 เดือนแรกของปี 2568 นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง 8%
- นักท่องเที่ยวจีนหดตัวถึง 35% คิดเป็นสัดส่วนเพียง 40% ของช่วงก่อนโควิด (ปี 2562)
อย่างไรก็ดี การท่องเที่ยวในไทย ยังมีบางตลาดที่โตสวนกระแส เช่น
- อินเดีย (+15%)
- สหราชอาณาจักร (+14%)
- รัสเซีย (+10%)
ตลาดโรงแรมภูมิภาคขยายตัว ไทยยังติดลบ
ทั้งนี้ โรงแรมในเอเชียแปซิฟิก มีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) เพิ่มขึ้น 2%
แต่ไทยกลับลดลง 4% จากอัตราเข้าพักที่ชะลอตัว และการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะเวียดนาม
แม้รายได้จะลดลง แต่ตลาดลงทุนไทยยังคึกคัก โดยช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 มูลค่าซื้อขายโรงแรมรวม 642 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.99 หมื่นล้านบาท สูงกว่าปีก่อน และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี อย่างชัดเจน
นักลงทุนไทยตัวขับเคลื่อนหลัก
เจแอลแอล ระบุว่า 69.5% ของมูลค่าการซื้อขาย มาจากนักลงทุนไทย โดยดีลใหญ่หลายรายการเป็นโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเพิ่มมูลค่าในอนาคต
อีกเทรนด์ที่น่าสนใจ คือ โรงแรมบนที่ดินเช่า เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้น มีมูลค่าซื้อขายรวมราว 127 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.9 พันล้านบาท คิดเป็นเกือบ 20% ของตลาดทั้งหมด
เหตุผลหลัก คือ ราคาที่ดินในเมืองสูง ทำให้นักลงทุนยอมเปิดรับโมเดลเช่าระยะยาว หากแผนธุรกิจชัดและคุ้มค่า
