ย้อนกลับไปช่วง 40-50 ปีก่อน “อาคารพาณิชย์” หรือ “ตึกแถว” เคยเป็นบ้านในฝันของคนกรุงเทพ โดยเฉพาะคนไทยเชื้อสายจีน โดยด้านล่างเปิดเป็นร้านค้า ส่วนชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย เรียกได้ว่า ‘มีเท่าไรก็ขายหมด‘
ทว่าเมื่อยุคสมัยเปลี่ยน ตึกแถวในปัจจุบันกลับกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกดิสรัปต์ชั่นไวที่สุด จนเกิดการเทขาย กระทั่งหั่นราคาในบางทำเล 50-75%
สอดคล้องกับ “พชร เรืองพีระกุล“ ผู้ก่อตั้งแบรนด์ร้านอาหารกินกันจังชาบู และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้สัมภาษณ์กับ Positioning ว่า ปัจจุบันได้ซื้อตึกแถว 4 คูหา ย่านจรัญสนิทวงศ์ 56 พบว่า ราคาขายต่ำกว่าตลาด จากปกติ 4 ล้านบาท/คูหา เหลือเพียง 1 ล้านบาท/คูหา หรือลดลงราว 75%
ราคาตึกแถวย่านดังกล่าวลดลงค่อนข้างเยอะ บางเจ้าตั้งราคาขายขาดทุน ด้วยราคาต่ำกว่าตลาดค่อนข้างมาก จึงเป็นโอกาสดีสำหรับการซื้อตึกแถว เพื่อรีโนเวตเป็นหอพัก เจาะย่านสถานศึกษา
กทม. ไร้โปรเจ็กต์ตึกแถวใหม่
‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผย “Positioning” ว่า “ตึกแถว” กำลังกลายเป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ค่อย ๆ หายไปจากตลาด
โดยเฉพาะพื้นที่ กรุงเทพฯ แทบจะไม่มีโครงการตึกแถวใหม่เกิดขึ้นให้เห็นแล้ว ถ้ามีก็มักเป็นเพียงไม่กี่ห้อง ตั้งอยู่ด้านหน้าโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อทำหน้าที่เป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือบริการเสริมของโครงการ มากกว่าจะเป็นตึกแถวหลัก 100 ห้อง แบบในอดีต
ปัจจัยหลักในการดิสรัปต์ชั่นตึกแถว ได้แก่
- รูปแบบการใช้ชีวิตและการค้าขายเปลี่ยนไป คนรุ่นใหม่ไม่ได้ผูกชีวิตไว้กับร้านหน้าบ้านเหมือนเดิม หลายชุมชนเงียบลง ร้านค้าหายไปจากชั้นล่าง ส่วนชั้นบนก็ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของรุ่นแรกอีกต่อไป
- ตึกแถวที่มีพื้นที่จำกัด ไม่มีที่จอดรถ และเข้าถึงยาก ไม่ตอบโจทย์ครอบครัวที่ขยายใหญ่ ลูกหลานจึงเลือกออกไปใช้ชีวิตข้างนอก
- กิจการจำนวนไม่น้อยปิดตัวลงเพราะไม่มีคนสานต่อ และตึกแถวหลายแห่งก็ถูกทิ้งว่างไปพร้อม ๆ กัน
จรัญสนิทวงศ์-พระรามสาม-เพชรเกษม ขึ้นแท่นโซนตึกแถวไปไม่รอด
ตึกแถวจำนวนไม่น้อยกลับ “ไปไม่รอด” โดยเฉพาะตึกแถวติดถนนใหญ่ เช่น จรัญสนิทวงศ์ เพชรเกษม พระราม 3 เป็นต้น ที่ไม่สามารถจอดรถได้เหมือนในอดีต ร้านค้าและร้านอาหารที่เคยเฟื่องฟูจึงทยอยปิดตัว หรือเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ
ปัญหาที่จอดรถ ขนาดอาคารแคบ สภาพอาคารเก่ากว่า 30–40 ปี ทำให้ตึกแถวหลายแห่งขายยาก “ราคาจึงต้องปรับลด” โดยเฉพาะทรัพย์ที่ถูกถือครองโดยสถาบันการเงิน หรืออยู่ในย่านที่เคยคึกคักแต่ซบเซาลง เช่น
- วงเวียนใหญ่
- ดาวคะนอง
- เตาปูน
- สะพานควาย
- สุขุมวิทตอนปลาย
ทั้งนี้ ปัจจุบัน ร้านค้าไม่จำเป็นต้องอยู่ติดถนนใหญ่เหมือนเดิม เพราะการขายออนไลน์เข้ามามีบทบาทสูง
ร้านที่ยังอยู่รอดในทำเลเหล่านี้มักเป็นกิจการดั้งเดิมที่ปรับตัวได้ และที่สำคัญคือ ‘ตึกเป็นของตัวเอง’ ไม่ต้องแบกรับค่าเช่าสูง
ต่างจากผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ต้นทุนไม่ไหว ทำให้หลายทำเลค่อย ๆ หมดความน่าสนใจ และราคาตึกแถวลดลงตามไปด้วย
ส่วน “การใช้ตึกแถวเป็นสำนักงาน” ก็ลดลงอย่างชัดเจน จากข้อจำกัดเรื่องที่จอดรถและภาพลักษณ์องค์กร ยกเว้นกิจการครอบครัวที่สืบทอดกันมาหลายรุ่น
ขณะที่ ต่างจังหวัด ยังพอเห็นสำนักงานในตึกแถวอยู่บ้าง แต่ด้วยดีมานด์ที่จำกัด ทำให้แทบไม่มีตึกแถวใหม่เกิดขึ้นมานานแล้ว
ตึกแถวยังไปได้ดีในบางย่าน แปลงร่างสู่ เกตส์เฮ้าส์-ร้านอาหารบาร์เทสดี
อย่างไรก็ตาม ตึกแถว “บางทำเล” ยังไปต่อได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่ที่ยังมีศักยภาพเชิงพาณิชย์ เช่น ริมถนนสุขุมวิท ที่ยังมีคนเช่าและซื้ออย่างต่อเนื่อง ราคาขายต่อห้องขยับเกิน 10 ล้านบาทไปแล้ว บางห้องราคาสูงกว่านั้น เพราะถูกซื้อเพื่อนำไปเป็นทางเข้า–ออกของที่ดินด้านหลัง
ตลอดจนในย่านเก่าแก่ระดับตำนานอย่าง เยาวราช สำเพ็ง พาหุรัด ที่ราคาซื้อขายทะลุ 30–50 ล้านบาทต่อห้อง แม้ตัวอาคารจะมีอายุกว่า 50 ปี แต่ด้วยทำเลและศักยภาพในการทำธุรกิจ ก็ยังดึงดูดทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ
ส่วน ย่านอย่างทรงวาด ตลาดน้อย ที่กลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ตึกแถวถูกปล่อยขายหรือให้เช่าในราคาหลัก 10 ล้านบาทต่อยูนิต หรือค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 30,000–40,000 บาทต่อเดือน
“สะท้อนว่าความ ‘เก่า’ ไม่ได้แปลว่าไร้มูลค่า หากย่านนั้นมีเรื่องราวและเสน่ห์เฉพาะตัว”
ตึกแถวในย่านท่องเที่ยวทั้งเก่าและใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเยาวราช สำเพ็ง ตลาดน้อย ทรงวาด ตลาดพลู ห้วยขวาง อารีย์ ถนนข้าวสาร รามบุตรี ดินสอ พระอาทิตย์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง ถูกนำมาปรับเป็นร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ รวมถึงที่พักระยะสั้นอย่างเกสต์เฮ้าส์ โฮมสเตย์ และโรงแรมขนาดเล็ก เพราะรูปแบบอาคารมีคาแรกเตอร์ มีเรื่องเล่า และเชื่อมโยงกับย่านโดยตรง ซึ่งเป็นสิ่งที่นักท่องเที่ยวต่างชาติชื่นชอบ
ขณะเดียวกัน ตึกแถวในทำเลที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า โดยเฉพาะรอบนอกกรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรี ก็ถูกนักลงทุนเข้ามาซื้อและรีโนเวตเป็นที่พักขนาดเล็กมากขึ้น ตามแนวสุขุมวิท พญาไท รัชดาภิเษก ห้วยขวาง เพชรเกษม จรัญสนิทวงศ์ เพราะเดินทางเข้าเมืองหรือสนามบินได้สะดวก และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับครบ ทั้งตลาด ร้านอาหาร และศูนย์การค้า
สุดท้ายแล้ว ทิศทางของตึกแถวในระยะยาว ยังคงผูกอยู่กับ “การเปลี่ยนแปลงของย่าน”
หากพื้นที่รอบข้างกลับมา มีชีวิต มีตัวตน และเป็นที่รู้จักเหมือนถนนข้าวสาร เยาวราช ทรงวาด ตลาดน้อย ตลาดพลู หรือบางหว้า ตึกแถวก็จะถูกปลุกมูลค่าให้กลับมาอีกครั้ง
เฉกเช่นในอดีตที่ตึกแถวเติบโตไปพร้อมกับชุมชน และยังคงต้องพึ่งพาชุมชนเช่นเดิมในวันที่โลกเปลี่ยนไป…
