สืบเนื่องจากนโยบายการดำเนินธุรกิจการเงินของสถาบันการเงินในปี 2551 ที่ต่างให้ความสำคัญในการขยายฐานสินเชื่อรายย่อยส่วนบุคคลมากขึ้น โดยหนึ่งในผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อยที่สถาบันการเงินให้ความสำคัญ คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ในปีนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะเป็นอีกปีหนึ่งที่มีการแข่งขันที่รุนแรงไม่แพ้ปีก่อน ทั้งนี้ในปี 2550 ที่ผ่านมาการแข่งขันธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์นับได้ว่ามีความเข้มข้น โดยเฉพาะในสภาวะที่ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นต่อทิศทางเศรษฐกิจของประเทศ ผู้บริโภคส่วนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต่างปรับกลยุทธ์การตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น อย่างไรก็ตามท่ามกลางการทำการตลาดที่รุนแรงระหว่างธนาคารพาณิชย์ เพื่อที่จะกระตุ้นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของตน ความเสี่ยงที่อาจจะเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ยังคงเป็นประเด็นที่ธนาคารต่างๆให้ความสำคัญ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ได้เพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณาคุณสมบัติและอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงภาพรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 พฤติกรรมการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย การแข่งขันและแนวโน้มการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2551
ภาพรวมธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2550 ชะลอตัว…แต่สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ขยายตัวสูงขึ้น
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ภาพรวมของยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ ปี 2550 มีประมาณ 1,469,260 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 9.4 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 10.7 ในปี 2549 แต่สำหรับธนาคารพาณิชย์มีอัตราการขยายตัวสูงขึ้น โดยยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ ปี 2550 มีประมาณ 771,024 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 12.5 เพิ่มขึ้นจากที่ขยายตัวร้อยละ 9.7 ในปี 2549 หากพิจารณายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ณ ปี 2550 มีอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ สาเหตุส่วนหนึ่งน่าจะมาจาก การแข่งขันที่รุนแรงระหว่างธนาคารพาณิชย์ อาทิ การแข่งขันด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ การลดค่าธรรมเนียม การออกผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายรูปแบบ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน โดยเป็นการผสมผสานผลิตภัณฑ์ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาในการผ่อนชำระสินเชื่อ เพื่อให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อ
ประเด็นสำคัญจากการสำรวจศึกษาพฤติกรรมการเลือกใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำแบบสอบถามภายใต้หัวข้อ ศึกษาพฤติกรรมการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในระหว่างวันที่ 1- 10 ธันวาคม 2550 โดยประเด็นสำคัญจากการสำรวจ พบว่า
ผู้บริโภคกับการพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้แหล่งเงินทุนเพื่อใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า โดยส่วนใหญ่พึ่งพาแหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงิน หรือธนาคารพาณิชย์ คิดเป็นร้อยละ 81 ของกลุ่มตัวอย่าง รองลงมา คือ เงินออมของตนเอง คิดเป็นร้อยละ 16.6 ของกลุ่มตัวอย่าง และขอยืมจากญาติพี่น้อง คิดเป็นร้อยละ 2.4 สำหรับวงเงินที่ต้องการขอสินเชื่อที่คิดเป็นสัดส่วนของราคาบ้านที่จะซื้อ พบว่า โดยส่วนใหญ่ต้องการสินเชื่อเป็นวงเงินมากกว่าร้อยละ 90 ของราคาที่อยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 32.7 ของกลุ่มตัวอย่าง รองลงมา คือ ต้องการสินเชื่อเป็นวงเงินมากกว่าร้อยละ 80-90 ของราคาที่อยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.2 ของกลุ่มตัวอย่าง และต้องการสินเชื่อเป็นวงเงินมากกว่าร้อยละ 70-80 ของราคาที่อยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.5
รูปแบบอัตราดอกเบี้ยในฝัน….ผลกระทบการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
ทั้งนี้เมื่อสอบถามถึงรูปแบบอัตราดอกเบี้ยที่อยากได้ พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ต้องการรูปแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา คิดเป็นร้อยละ 58.4 สำหรับรูปแบบอัตราดอกเบี้ยที่อยากได้รองลงมา คือ รูปแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยาว 10 ปีขึ้นไป คิดเป็นร้อยละ 58.4 และรูปแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว คิดเป็นร้อยละ 6.3
ทั้งนี้ที่ผ่านมาการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทุกๆร้อยละ 1 ส่งผลให้วงเงินที่ขอกู้ได้หายไปประมาณร้อยละ 8 เช่นเดียวกับการผ่อนชำระค่างวดที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 เช่นกัน (ถ้าคำนวณให้ผันแปรตามอัตราดอกเบี้ย) เมื่อสอบถามถึงผลกระทบที่จะได้รับจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามที่คิดว่าตนเองจะได้รับผลกระทบหากอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น คิดเป็นร้อยละ 87.9 ของกลุ่มตัวอย่าง ทั้งนี้การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ส่งผลกระทบต่อรายจ่ายต่อเดือนจะสูงขึ้น คิดเป็นร้อยละ 50.8 การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระลดลง คิดเป็นร้อยละ 27.9 นอกจากนี้การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ส่งผลกระทบต่อเงินออม คิดเป็นร้อยละ 21.3 ในขณะที่ผู้ที่คิดว่าตนเองจะไม่ได้รับผลกระทบ คิดเป็นร้อยละ 12.1 ของกลุ่มตัวอย่าง
การแข่งขันด้านราคาที่เข้มข้น…มีผลต่อการตัดสินใจ
ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่สถาบันการเงินต่างโหมแคมเปญการตลาดอย่างหนักในปีที่ผ่านมา เพื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีการตัดสินใจเร็วขึ้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การใช้กลยุทธ์ด้านราคาในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินมีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค คิดเป็นร้อยละ 57.2 (เนื่องจากมีส่วนช่วยให้ตัดสินใจเร็วคิดเป็นร้อยละ 52.1 และกลยุทธ์ด้านราคาสามารถช่วยแบ่งเบาภาระดอกเบี้ยในช่วงต้นๆ คิดเป็นร้อยละ 46.7) ในขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามมองว่ากลยุทธ์การตลาดในด้านราคาในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่มีผลต่อการตัดสินใจในการตัดสินใจมีจำนวนไม่น้อย คิดเป็นร้อยละ 42.8 เนื่องจากการขอสินเชื่อยังคงต้องคำนึงถึงการบริการของสถาบันการเงินมีส่วนสำคัญในการตัดสินใจ เช่น การให้ข้อมูลที่ถูกต้องตรงกับความต้องการ และความรวดเร็วในการให้บริการ เป็นต้น คิดเป็นร้อยละ 45.3 วงเงินอนุมัติสินเชื่อ คิดเป็นร้อยละ 24.1 รายละเอียดเงื่อนไขในการทำสัญญา คิดเป็นร้อยละ 14.5 ระยะเวลาในการผ่อนชำระคิดเป็นร้อยละ 11.2
แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2551: ชูอัตราดอกเบี้ยต่ำ…อนุมัติด่วนทันใจ
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 แม้คาดว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ ที่คาดว่าบทบาทของรัฐบาลน่าจะใช้นโยบายที่จะกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจ การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ เพื่อนำไปสู่การผลักดันภาคการผลิต และการจ้างงาน ซึ่งน่าจะทำให้ภาคเอกชนมีความมั่นใจต่อทิศทางนโยบายและมีผลต่อเนื่องไปสู่การกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชนตามมาด้วย ภาวะรายได้และการจ้างงานที่ปรับตัวดีขึ้น น่าจะสนับสนุนการปรับตัวดีขึ้นของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเช่นกัน แต่ความเสี่ยงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจหลายประการ ยังคงเป็นตัวแปรที่สำคัญที่จะมีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และส่งผลกระทบต่อการขยายตัวในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน แนวโน้มค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น และทิศทางของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในอนาคตที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2551 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีผลต่อต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง แต่การแข่งขันธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงต้องดำเนินต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ผู้บริโภคไม่มั่นใจต่อทิศทางเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมและการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ทำให้การแข่งขันระหว่างสถาบันการเงินในการขยายส่วนแบ่งทางการตลาดยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นในปี 2551 ภายใต้ทิศทางการแข่งขันในธุรกิจการเงินที่สูงขึ้นระหว่างสถาบันการเงิน ประกอบกับปัจจัยความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ซึ่งทำให้สถาบันการเงินต้องมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนรูปแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของตนให้สอดคล้องกับตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การขยายตัวสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมของระบบในปี 2551น่าจะขยายตัวที่ประมาณร้อยละ 12 หรือมีมูลค่าประมาณ 1,646,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากที่ขยายตัวร้อยละ 9.4 ในปี 2550
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กลยุทธ์การตลาดในปี 2551 น่าจะประกอบไปด้วย
การแข่งขันด้านราคา จากผลสำรวจจะเห็นได้ว่ากลยุทธ์ด้านราคายังเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคในการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย กลยุทธ์ด้านราคาประกอบด้วย การแข่งขันด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ การแข่งขันในการลดค่าธรรมเนียมต่างๆในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย การอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงสุดร้อยละ 90 ของราคาประเมิน หรือราคาขาย และระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนานขึ้น เป็นต้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ทิศทางการแข่งขันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้น่าจะเป็นปีแห่งการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ซึ่งสถาบันการเงินต่างปรับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยชูกลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำพิเศษ ซึ่งการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในปัจจุบัน เพื่อเป็นการช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคเร็วขึ้น และหันมาใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของตนเช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น 1-3 ปี ที่ร้อยละ 5 เป็นต้น หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 0 ในช่วง 1-3 เดือนแรก เป็นต้น สำหรับรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ออกมายังคงเน้นที่ความหลากหลายของอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้ผู้ขอสินเชื่อมีทางเลือกมากขึ้นและเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคทุกกลุ่ม เพื่อป้องกันไม่ให้ลูกค้าไปใช้บริการสินเชื่อกับสถาบันการเงินอื่น อาทิ รูปแบบที่ 1 คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น 3 ปี ที่ร้อยละ 4.5หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 0.25 ตลอดอายุสัญญา รูปแบบที่ 2 คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.0 ปีที่ 2 คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 5.0 ปีที่ 3 คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 6 หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว MLR -0.5 ตลอดอายุสัญญา เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แม้กลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำพิเศษระยะสั้นอาจจะเป็นผลดีต่อผู้ผ่อนชำระสินเชื่อในช่วงระยะเวลา 1-3 ปีแรกของสัญญา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถูกจำกัดไว้ในระดับที่ต่ำ แต่ผู้บริโภคควรคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระของตนในอนาคตเมื่อเกิดการปรับรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หลังจากหมดระยะเวลาของอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยผู้บริโภคควรมีการศึกษาและวางแผนทางการเงินในกรณีที่ต้องผ่อนชำระในรูปแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่
การพัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลาย รูปแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อในอนาคตจะไม่เป็นเพียงแค่การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ผู้ประกอบการพยายามปรับรูปแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผูกพันกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ เพื่อที่จะสร้างความแตกต่างและสร้างความโดดเด่นในตัวผลิตภัณฑ์ของตน อาทิ การนำยอดการใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตไปคำนวณเพื่อนำไปเป็นส่วนลดเงินต้นของวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยพร้อมกับอนุมัติผลิตภัณฑ์สินเชื่อบัตรเครดิต เป็นต้น
การพัฒนาคุณภาพและบริการ ทั้งนี้รูปแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดมักจะมีลักษณะผลิตภัณฑ์ที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งบางครั้งการตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่ราคาเพียงอย่างเดียว จากผลสำรวจว่า พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามจำนวนไม่น้อยคิดว่ากลยุทธ์การตลาดในด้านราคาที่มีการแข่งขันรุนแรงในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่มีผลต่อการตัดสินใจ (คิดเป็นร้อยละ 42.8) ซึ่งผู้ตอบแบบสอบถามกลุ่มนี้มองว่า การบริการของสถาบันการเงินมีส่วนสำคัญในการตัดสินใจ เช่น การให้ข้อมูลที่ถูกต้องตรงกับความต้องการ และความรวดเร็วในการให้บริการ และการอนุมัติสินเชื่อ เป็นต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แนวโน้มการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้สถาบันการเงินจำเป็นต้องมีการพัฒนาคุณภาพบุคลากรในการให้บริการและแนะนำข้อมูลแก่ลูกค้า เพื่อสร้างความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า การให้บริการแก่ลูกค้านั้นครอบคลุมถึง การให้คำแนะนำผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมแก่ความสามารถของลูกค้าแต่ละราย นอกจากนี้การแข่งขันในเรื่องของระยะเวลาการอนุมัติสินเชื่อ โดยสถาบันการเงินได้ให้ความสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและความรวดเร็วในการอนุมัติสินเชื่อ
เพิ่มช่องทางการขยายสินเชื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้า นอกจากธนาคารพาณิชย์จะมีการขยายสาขาอย่างต่อเนื่อง พร้อมกับปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อที่จะให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้ารายย่อยมากขึ้นแล้ว สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐบางแห่งได้เร่งปรับแผนการตลาด เพิ่มช่องทางการบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ลูกค้าเข้าถึงมากขึ้น เพื่อรับมือการรุกตลาดที่รุนแรงของธนาคารพาณิชย์ในปี 2551 ช่องทางการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะยังคงเน้นไปที่พนักงานขายตรง และการบริการในรูปแบบสินเชื่อโทรสั่งได้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีภาระกิจรัดตัวและไม่มีเวลามาดำเนินการสินเชื่อที่ธนาคารได้ด้วยตนเอง การออกงาน Money Expo การขยายฐานสินเชื่อผ่านตัวแทนทางเว็บไซต์ หรือบนเว็บไซต์ของสถาบันการเงิน นอกจากนี้การทำตลาดร่วมกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สถาบันการเงินยังคงทำอย่างต่อเนื่อง เพื่อความสะดวกและรวดเร็วในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า
สำหรับประเด็นการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในปี 2551 นี้ สถาบันการเงินยังคงให้ความสำคัญต่อคุณภาพของสินเชื่อในระบบ ถึงแม้การแข่งขันของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะรุนแรง แต่สถาบันการเงินยังคงเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะในสภาวะที่เศรษฐกิจยังคงมีความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆ อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน แนวโน้มค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อของผู้บริโภคบางกลุ่ม ทำให้แต่ละสถาบันการเงินได้มีการพัฒนาระบบการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ หรือ Credit Scoring เพื่อช่วยให้การอนุมัติสินเชื่อมีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกเหนือจากการใช้ข้อมูลจากเครดิตบูโรเพียงแห่งเดียว
บทสรุปและข้อคิดเห็น
ในปี 2551 คาดว่า สถาบันการเงินจะให้ความสำคัญกับการขยายสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งจากธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ธนาคารพาณิชย์ขนาดกลางที่มีพันธมิตรร่วมทุนจากธนาคารต่างชาติ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่เริ่มเดินหน้าทำตลาดอย่างหนัก ทำให้การแข่งขันในปีนี้จะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การขยายตัวสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมของระบบในปี 2551น่าจะขยายตัวที่ประมาณร้อยละ 12 หรือมีมูลค่าประมาณ 1,646,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากที่ขยายตัวร้อยละ 9.4 ในปี 2550
สำหรับการแข่งขันด้านการตลาดในปีนี้ แม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาแต่ก็คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าราคายังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค โดยสถาบันการเงินบางแห่งน่าจะยังคงทำแคมเปญการแข่งด้านราคา เพื่อขยายฐานสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้ อย่างไรก็ตามสถาบันการเงินบางแห่งมีการเสนอทางเลือกอื่นๆในการดึงดูดลูกค้าให้หันมาใช้บริการสินเชื่อของตน เช่น การเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆควบคู่กับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย การให้คำปรึกษาด้านการเงิน การเสนอการบริการอนุมัติสินเชื่อที่รวดเร็วกว่า เพื่อพยายามสร้างความแตกต่างในการแข่งขัน
โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย เห็นว่า ท่ามกลางแนวโน้มการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินต่างแข่งกันพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ พร้อมกับรายการส่งเสริมการขาย เพื่อต้องการเร่งการตัดสินใจของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและกระตุ้นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการคงต้องเพิ่มความระมัดระวังในเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อในภาวะที่เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อที่จะมีผลต่อภาวะค่าครองชีพและยังจะเป็นตัวแปรที่อาจกดดันให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น นอกจากนี้ ภาวะค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อลดลงของผู้บริโภคบางกลุ่ม อีกทั้งการแข็งค่าของเงินบาทที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจส่งออกบางประเภท ที่อาจส่งผลกระทบต่อการจ้างงานและระดับรายได้ของลูกจ้างในกลุ่มนี้ได้เป็นต้น
ทั้งนี้ภายใต้การแข่งขันที่รุนแรงระหว่างสถาบันการเงินในการขยายฐานลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ผู้บริโภคน่าที่จะทำการศึกษาข้อมูลของผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยแต่ละสถาบันการเงิน เพื่อนำมาเปรียบเทียบเพื่อที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากการแข่งขัน สำหรับประเด็นข้อพิจารณาในการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่
– การเลือกรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เช่น การเลือกรูปแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น 1-3 ปีแรกของสัญญา ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในขณะนั้น จะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถประหยัดค่าผ่อนชำระในช่วง 1-3 ปีแรก โดยเฉพาะในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น หลังจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR หรือ MOR (ขึ้นอยู่กับนโยบายอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมของแต่ละสถาบันการเงิน) ทั้งนี้ผู้บริโภคควรคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระของตนภายหลังที่หมดระยะเวลาของอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น หากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่ อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินค่างวดที่ผ่อนชำระรายเดือนปรับเพิ่มสูงขึ้นได้
– ระยะเวลาการผ่อนชำระของสินเชื่อ ซึ่งการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นระยะเวลาที่ยาว เช่น 30 ปี หรือมากกว่านั้น ข้อดีก็ คือ เงินค่าผ่อนชำระในแต่ละงวดจะถูกลงกว่าการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยระยะสั้น เช่น 15 ปี หรือ 20 ปี ที่เงินค่างวดต่อเดือนจะสูงกว่า อย่างไรก็ตามการผ่อนชำระระยะสั้นอาจช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในเรื่องของอัตราดอกเบี้ย
– วงเงินกู้สินเชื่อที่สูง เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก และสำหรับผู้บริโภคบางกลุ่มอาจต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานในการเก็บสะสมเงินออม เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้นการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่ผู้บริโภคจะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น ทั้งนี้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยบางรายอาจจะมีความต้องการวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนเงินที่สูง เนื่องจากมีเงินออมไม่เพียงพอ หรือไม่อยากใช้เงินออมจำนวนมากมาซื้อที่อยู่อาศัยในคราวเดียว การที่ผู้บริโภคกู้เงินเป็นจำนวนที่สูง ผู้บริโภคควรคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อในอนาคตของตน และโดยเฉพาะความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับขึ้น ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการผ่อนชำระสินเชื่อได้
– การเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อ ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าธรรมเนียมยื่นขอสินเชื่อ ค่าประเมินราคาหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ติดสัญญาเงินกู้ และค่าธรรมเนียมเจ้าหน้าที่ออกไปจดจำนองที่ดิน เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมาสถาบันการเงินมีการแข่งขันการตัดราคาในเรื่องการเก็บค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อ ซึ่งนอกเหนือจากการเลือกรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ผู้บริโภคอาจนำเรื่องค่าธรรมเนียมมาใช้ประกอบในการตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย
– ระเบียบเงื่อนไขของสินเชื่อ เช่น การคิดอัตราดอกเบี้ยผิดนัด หากผู้กู้ผิดนัดชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะคิดเบี้ยปรับ หรือที่เรียกว่า อัตราดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งแต่ละสถาบันการเงินจะคิดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันไป
