สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

การได้ทราบถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบระหว่างไทยกับประเทศเพื่อนบ้าน คงเป็นประโยชน์ต่อประชาชนผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนและนักพัฒนาที่ดินไทยไม่น้อย และเผื่อเป็นข้อคิดประกอบการวางแผนการลงทุน โดยเฉพาะในกรณีที่เป็นการนำเสนอสถานการณ์ล่าสุดจากการนำเสนอของผู้รู้จากแต่ละประเทศโดยตรง

ในระหว่างวันที่ 7-9 พฤษภาคม ศกนี้ ผมไปเป็นวิทยากรในงานสัมมนาผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งภูมิภาคอาเซียน ณ เมืองบาหลี ประเทศอินโดนีเซีย มีผู้รู้จากประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคนี้มานำเสนอเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอส้งหาริมทรัพย์ในประเทศของตน ผมจึงขอสรุปความเพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ล่าสุดและเผื่อเป็นข้อคิดสำหรับประเทศไทย

บรูไน
ประเทศนี้มีประชากรเพียง 383,000 คน เป็นประเทศที่ร่ำรวยจากการผลิตน้ำมันมหาศาล ดังนั้นประชาชนได้สวัสดิการอย่างดี มีขนาดเล็กเพียง 5,270 ตร.กม. หรือใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครเพียง 3 เท่า แต่มีขนาดเพียงครึ่งหนึ่งของภูมิภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่รวมอีก 5 จังหวัดโดยรอบคือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐมด้วยแล้ว

ประเด็นที่น่าสนใจก็คือที่ดินทั้งหมดมีเพียง 4% ที่เป็นของเอกชน ที่เหลือเป็นของรัฐ 58% เป็นป่าไม้ 36% และอื่น ๆ 2% ในจำนวน 4% ที่เป็นของเอกชนนั้น 73% ใช้เพื่อการเกษตร 2% ใช้เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 16% ใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้นและอีก 11% ใช้ผสมระหว่างที่อยู่อาศัยกับพาณิชยกรรม เช่น ตึกแถว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ไม่คึกคัก ทั้งนี้คงเป็นเพราะอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศนี้ค่อนข้างต่ำมานาน (3-4%) มีภาวะล้นตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยที่แต่เดิมเน้นบ้านเดี่ยวก็หันมาทำอาคารชุดบ้าง เพราะที่ดินที่จะพัฒนามีจำกัด อย่างไรก็ตามประเด็นที่น่าสนใจก็คือ แม้บรูไนจะมีขนาดเล็กเพียงใด แต่ก็ไม่มีใครสามารถผูกขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ นี่เป็นการสะท้อนธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดติดกับทำเล ไม่มีใครจะสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกใจคนทุกทำเลได้

มาเลเซีย
ประเทศเพื่อนบ้านคู่แข่งสำคัญของเรานี้ มีดีที่มีน้ำมัน และมีนักลงทุนจากตะวันออกกลางมามากเป็นพิเศษ อาคารชุดราคาแพงใจกลางเมือง 30% ซื้อไว้โดยคนต่างชาติซึ่งส่วนมากมาจากตะวันออกกลาง ในขณะที่ประเทศไทยของเราขาดโอกาสอันนี้ เพียงเพราะมีคนไปขโมยเพชรและคนที่ “อม” เพชรซาอุฯ ไปจนประเทศชาติเศร้าหมองเช่นนี้

65% ของอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในมาเลเซียคือที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คล้ายคลึงกับไทยที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA สำรวจไว้ว่ามีประมาณ 70% ปีที่แล้วมีที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ 52,570 หน่วยทั่วประเทศซึ่งต่ำกว่าไทยเพราะเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ AREA ก็ยังมีที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ถึง 81,364 หน่วย ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่ม 4-8%

อาคารชุดใจกลางเมืองรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าก็เติบโตสูงมาก ราคาแพงสุดของเขาตกเป็นเงินหน่วยละ 30-80 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดทั่วไปราคาตารางเมตรละ 65,000 – 90,000 บาท ซึ่งก็คล้ายกับไทย

ในกรณีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มาเลเซียมีพื้นที่สำนักงานมากกว่าไทยคือ 14.5 ล้านตารางเมตร (คงรวมสำนักงานขนาดเล็กไปด้วย) และมีพื้นที่ศูนย์การค้าประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตร โดยค่าเช่าตกตารางเมตรละ 1,600 – 7,500 บาท

การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของมาเลเซียนั้น ภาครัฐมีบทบาทสำคัญเป็นอย่างมาก แต่ไม่ใช่ในกรณีของไทยที่เน้นการสร้างบ้านเอื้ออาทรหรือโครงการ “ลูบหน้าปะจมูก” อื่น ๆ รัฐบาลมาเลเซียมีโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ การพัฒนาเมืองใหม่ การพัฒนาเขตเศรษฐกิจใหม่ ทำให้เกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง มั่นคงและยาวนาน ข้อนี้ไทยควรถือเป็นเยี่ยงอย่าง

สิงคโปร์
ประเทศขนาดกระจ้อยร่อยที่มีพื้นที่เพียง 44% ของกรุงเทพมหานครนี้ เป็นศูนย์รวมการลงทุน ถือเป็นปรากฏการณ์พิเศษคล้ายฮ่องกง หรือดูไบ ปรากฏว่าประเทศนี้มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงถึง 7.7% ในปีที่แล้ว สูงกว่าที่ประเทศเขาเองคาดหวังด้วยซ้ำ ด้วยความพิเศษของสิงคโปร์นี้จึงช่วงชิงความได้เปรียบเหนือประเทศเพื่อนบ้านอื่น ทั้งอินโดนีเซีย มาเลเซียและไทย เป็นต้น

ราคาอาคารชุดพักอาศัยที่เคยตกต่ำมาในช่วงก่อนได้เติบโตขึ้นจนปีที่แล้วเติบโตสูงเหนือระดับราคาสูงสุดของปี 2539 (ก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540) แล้ว โดยราคาเพิ่มขึ้นถึง 30.4% ขณะนี้ราคาสูงสุดตารางเมตรละ 1 ล้านบาท

ในด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าก็เพิ่มขึ้น 18% ในรอบปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าตกเป็นเงินตารางเมตรละ 7,500 – 15,000 บาท (ของไทยอยู่ที่ 2,000 บาท) ส่วนสำนักงานก็เพิ่มค่าเช่าพื้นที่ไป 29% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยขณะนี้ตกเป็นเงิน 5,400-7,500 บาทต่อตารางเมตร (ของไทยอยู่ที่ 600 บาท)

เศรษฐกิจของสิงคโปร์ขึ้นอยู่กับการลงทุนของประเทศมหาอำนาจโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกา ดังนั้นในเมื่อเศรษฐกิจของยุโรปและสหรัฐอเมริกากำลังย่ำแย่ในขณะนี้ จึงอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ชะลอตัว ในไตรมาส 1/2551 นี้ โครงการพัฒนาที่ดินหลายแห่งได้เริ่มชลอการเปิดตัวออกไป

อินโดนีเซีย
ประเทศนี้มีขนาดใหญ่กว่าเราเกือบ 4 เท่าทั้งในด้านขนาดที่ดินและในด้านประชากร อย่างไรก็ตามฐานะทางเศรษฐกิจอาจจนกว่า คือมีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงครึ่งหนึ่งของประเทศไทยเท่านั้น ทำให้ประเทศนี้มีประชากรยากจนประมาณ 18% สูงกว่าไทยที่มีคนจนอยู่ราว 10%

ด้วยฐานะทางเศรษฐกิจที่ด้อยกว่า จึงทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพียง 3.5 ล้านตารางเมตรในเขตมหานครจาการ์ตา (ซึ่งรวมกรุงจาการ์ตาและเมืองโดยรอบ คล้ายภูมิภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของไทย) ในขณะที่กรุงเทพมหานครของเรามีพื้นที่สำนักงานถึง 8 ล้านตารางเมตร

สำหรับโครงการอาคารชุดในเขตมหานครจาการ์ตามีห้องชุดเปิดตัวใหม่ในปี 2550 เพียง 11,606 หน่วย ซึ่งถ้าเทียบกับกรุงเทพมหานครแล้ว ถือว่าน้อยมาก ในขณะที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA สำรวจพบห้องชุดถึง 44,750 หน่วย เปิดใหม่ในกรุงเทพมหานครในห้วงเวลาเดียวกัน

ปรากฏการณ์ข้างต้นชี้ให้เห็นว่า แม้ประเทศอินโดนีเซียจะมีขนาดใหญ่ ทรัพยากรมาก แต่หากการจัดการไม่ดี และขาดความมั่นคงทางการเมืองในช่วงก่อนหน้านี้ ทำให้ประเทศมีการเติบโตในขอบเขตจำกัด

สำหรับประเทศเวียดนามและกัมพูชานั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ได้จัดทำแถลงข่าวฉบับที่ 7 และ 8 เกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสองประเทศนี้เผยแพร่ไปเรียบร้อยแล้ว (โปรดดูรายละเอียดในเว็บไซต์ www.area.co.th)

จากการเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านแล้ว สามารถพบข้อส้งเกตที่น่าสนใจบางประการ กล่าวคือ

1. อสังหาริมทรัพย์นั้น มีการเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจมีการเติบโตดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะโตตาม การสร้างความเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศนั้น ส่วนหนึ่งอยู่ที่การดึงดูดการลงทุนโดยการทำประเทศให้มีความมั่นคงทางการเมือง หากประเทศมีความวุ่นวายเช่นนี้จะส่งผลลบต่อชาติอย่างมหาศาล อีกทางหนึ่งในการสร้างความเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่การกระตุ้นภายในประเทศ ด้วยการพัฒนาสาธารณูปโภคหรือโครงการลงทุนขนาดใหญ่เพื่อวางรากฐานสำคัญของประเทศโดยภาครัฐ (ไม่ใช่การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์เพียงเพื่อช่วยผู้ประกอบการเช่นที่รัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่)

2. อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่แน่ชัดที่ติดกับทำเล ไม่มีใครครองส่วนแบ่งตลาดได้ และตลาดหลักก็คือตลาดใช้สอยในประเทศ การคาดหวังให้ต่างชาติมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจนั้น เดี๋ยวนี้ไม่มีใครพูดถึง และเป็นเพียงการส่งเสริมให้ “แร้งลง” มาจิกกินประเทศเราเท่านั้น

3. เราควรพยายามเปิดกว้างรับข้อมูลความเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์จากประเทศเพื่อนบ้านและประเทศอื่น เพื่อให้ทันสถานการณ์และปรับใช้เพื่อการลงทุน การวางแผนพัฒนาในประเทศของเรา ทั่วโลกมีศูนย์ข้อมูลและสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการข้อมูลแก่สาธารณชนที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ติดข้อจำกัดเช่นสมัยก่อนที่มีข้อมูลจากเฉพาะบริษัทนายหน้าข้ามชาติ ซึ่งอาจมีข้อจำกัดที่ความเบี่ยงเบนเนื่องจากผลประโยชน์ ด้วยโอกาสที่เปิดเช่นนี้นักลงทุนและผู้ประกอบการมืออาชีพจึงต้องมองออกไปในโลกกว้างให้มาก