ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2551 ที่ผ่านมา ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบมีอัตราการเติบโตจากไตรมาสสอง สาเหตุน่าจะมาจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จบางประเภทเริ่มทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก เช่น ประเภทคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดโครงการไปเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดสินเชื่อคงค้างในไตรมาส 3 นี้ ยังคงมีการเติบโตเพิ่มขึ้น โดยการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงมาจากธนาคารพาณิชย์ จากการที่ธนาคารพาณิชย์ได้มีการทำแคมเปญกระตุ้นตลาดสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการทำการตลาดร่วมกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในการนำเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษแก่ลูกค้าของโครงการด้วย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปภาพรวมธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และวิเคราะห์ถึงภาวะของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2551 ดังนี้
ประเด็นสำคัญธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ปี 2551 ดังนี้
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบไตรมาส 3 ปี 2551 ขยายตัวเพิ่มขึ้น ภาพรวมยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยทั้งระบบในไตรมาส 3 ปี 2551 มีมูลค่าประมาณ 1,549,197 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 8.7 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากที่ขยายตัวร้อยละ 8.4 ในไตรมาสสอง แต่ขยายตัวใกล้เคียงกับที่ขยายตัวร้อยละ 8.7 ในปี 2550 ทั้งนี้การขยายตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยสาเหตุส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลมาจากที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดโครงการไปเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา เริ่มทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก รวมถึงการจัดงานกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงิน รวมถึงผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนช่วยในการขยายตัวของสินเชื่อในช่วงนี้
อย่างไรก็ตามการที่ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 นี้ ขยายตัวใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า แม้ว่าภาครัฐจะได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการเติบโตของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่เนื่องจากสถาบันการเงินเริ่มมีความกังวลต่อทิศทางเศรษฐกิจของประเทศที่อาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ทั้งนี้จะเห็นได้ว่ายอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในผู้บริโภคบางกลุ่มพุ่งสูงขึ้นมากกว่าร้อยละ 30 ของผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากกังวลกับภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะมีผลกระทบต่อรายได้ของตนในระยะข้างหน้า จะเห็นได้ว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้บริโภคได้เผชิญกับภาวะค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยอัตราเงินเฟ้อในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2551 ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 7.5 และถึงแม้ว่าอัตราเงินเฟ้อในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2551 ขยายตัวสูงร้อยละ 7.2 ชะลอลงเล็กน้อยจากไตรมาส 2 ก็ตาม แต่ยังคงอยู่ระดับสูง ทำให้การขยายตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมายังคงไม่ฟื้นตัวอย่างที่คาด
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยธนาคารพาณิชย์ ไตรมาส 3 ปี 2551 ขยายตัวเพิ่มขึ้น ภาพรวมยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 3 ปี 2551 มีมูลค่าประมาณ 843,360 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 14.1 เพิ่มขึ้นจากที่ขยายตัวร้อยละ 13 ในไตรมาส 2 และที่ขยายตัวร้อยละ 12.5 ในปี 2550 รวมทั้งยังมีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าการขยายตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ ทั้งนี้สาเหตุของการขยายตัวเพิ่มขึ้นของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มธนาคารพาณิชย์น่าจะมาจาก การที่ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีการทำการตลาด เพื่อกระตุ้นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยธนาคารพาณิชย์ได้มีการนำเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ ให้ลูกค้าสามารถเลือกใช้บริการสินเชื่อตามความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง โดยธนาคารพาณิชย์บางแห่งคงยังใช้กลยุทธ์ด้านราคาในการเดินหน้าทำตลาดอีกด้วย
อย่างไรก็ดีนอกเหนือจากการใช้กลยุทธ์ด้านราคาในการทำตลาดแล้ว ธนาคารพาณิชย์บางแห่งยังได้เพิ่มบริการเสริมในการจูงใจลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการของตน เช่น แถมบริการดูฮวงจุ้ยบ้านให้ฟรี เป็นต้น เนื่องจากรูปแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดมักจะมีลักษณะผลิตภัณฑ์ที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งบางครั้งการตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่ราคาเพียงอย่างเดียว การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้สถาบันการเงินจำเป็นต้องมีการพัฒนาและเพิ่มบริการเสริม เพื่อสร้างความแตกต่างให้แก่ผลิตภัณฑ์ของตน
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ไตรมาส 3 ปี 2551 ขยายตัวชะลอลง ภาพรวมยอดสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเฉพาะกิจในไตรมาส 3 ปี 2551 มีมูลค่าประมาณ 705,068 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 2.8 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 3.6 ในไตรมาส 2 และที่ขยายตัวร้อยละ 6.1 ในปี 2550 ทั้งนี้สาเหตุของการชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเฉพาะกิจส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการชะลอการทำแคมเปญการตลาดลงในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ลูกค้าของกลุ่มสถาบันการเงินเฉพาะกิจมีความแตกต่างจากกลุ่มลูกค้าของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งกลุ่มลูกค้าของสถาบันการเงินเฉพาะกิจส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าที่อยู่ระดับปานกลางลงมา และมีมูลค่าการขอสินเชื่อที่ต่ำกว่า อีกทั้งในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลูกค้ากลุ่มนี้จะค่อนข้างมีความอ่อนไหวอย่างมากต่อปัจจัยลบต่างๆ ที่มีอยู่
สถาบันการเงินเร่งออกแคมเปญกระตุ้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยโค้งสุดท้าย
สำหรับภาวะตลาดของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ สถาบันการเงินยังคงเดินหน้าทำแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยสถาบันการเงินยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคา ทั้งจากธนาคารพาณิชย์ขนาดกลางและจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจเริ่มหันมาทำแคมเปญด้านราคามากขึ้น ทั้งนี้แม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาแต่ก็คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าราคายังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค ขณะที่การเสนอแคมเปญอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษของสถาบันการเงินยังอาจจะช่วยจูงใจให้ผู้บริโภคที่อาจจะลังเลจากภาวะเศรษฐกิจให้ตัดสินใจเร็วขึ้น
สำหรับรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ออกมาในขณะนี้ยังคงเน้นที่ความหลากหลายของอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้ผู้ขอสินเชื่อมีทางเลือกมากขึ้นและสามารถเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคทุกกลุ่ม อาทิ
รูปแบบที่ 1 คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1-6 เดือน ที่ร้อยละ 1.25 ต่อปี เดือนที่ 7-12 อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3.25 ต่อปี หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 1.25 ตลอดอายุสัญญา
รูปแบบที่ 2 คือ ปีแรกคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR-4.00 ปีที่ 2 คิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR-3.00 หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 1.0 ตลอดอายุสัญญา เป็นต้น
รูปแบบที่ 3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 เดือนแรก ที่ร้อยละ 0.00 ต่อปี เดือนที่ 4-24 อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 5.25 ต่อปี หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 0.25 ตลอดอายุสัญญา
อย่างไรก็ตามแม้ว่าในขณะนี้สถาบันการเงินยังคงใช้กลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อจูงใจผู้บริโภคให้เลือกใช้บริการสินเชื่อของตน แต่หากวิเคราะห์แล้วจะพบว่า กลยุทธ์ด้านราคาของสถาบันการเงินบางแห่งได้ลดความร้อนแรงลง เมื่อเปรียบเทียบกับในช่วงปีก่อนหน้า หรือแม้กระทั่งตอนต้นปีที่ผ่านมา (ซึ่งจะเห็นได้ว่าจากเดิมที่สถาบันการเงินมีการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นที่ร้อยละ 0 เป็นระยะเวลา 6 เดือน ในปัจจุบันได้ถูกร่นระยะเวลามาเหลือแค่ 3 เดือน หรือ จากเดิมที่คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันได 2 ปี เช่น ปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 2.50 ต่อปี ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 5.00 ต่อปี หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 1.00 ต่อปี ตลอดอายุสัญญา สถาบันการเงินได้ปรับเปลี่ยนมาเป็นรูปแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดโดยมีระยะเวลาเพียง 1ปี หลังจากนั้นปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น) สาเหตุที่ความร้อนแรงของกลยุทธ์ด้านราคาได้ลดลงน่าจะมาจาก ในช่วงที่ผ่านมาสถาบันการเงินหลายแห่งได้มีการระดมแคมเปญกระตุ้นเงินฝาก ซึ่งสถาบันการเงินหลายแห่งได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากระยะสั้น 3 เดือนขึ้นไป เพื่อต้องการขยายฐานเงินฝากของตน เช่น อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 4.50 ต่อปี สำหรับเงินฝากระยะสั้น 4 เดือน เป็นต้น ทั้งนี้การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของสถาบันการเงินหลายแห่ง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจของสถาบันการเงินให้สูงขึ้น อีกทั้งในขณะนี้ภาวะเศรษฐกิจที่มีความเสี่ยงสูง และอาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการดำเนินกลยุทธ์ราคาในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้แม้ว่าสถาบันการเงินต่างยังคงเดินหน้าทำการตลาดที่เข้มข้นในการกระตุ้นธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ท่ามกลางแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่มีทิศทางชะลอตัว ซึ่ง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการชะลอตัวของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2551 อาจจะมีผลต่อเนื่องไปสู่ปี 2552 โดยปัญหาวิกฤตการทางการเงินโลกมีแนวโน้มส่งผลกระทบให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว โดยเฉพาะภาคส่งออกและธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวอาจจะประสบปัญหา ซึ่งอาจมีผลมาสู่การจ้างงานในภาคธุรกิจต่างๆ เหล่านั้น ทั้งนี้ปัจจัยดังกล่าวอาจมีผลต่อภาวะรายได้ของผู้บริโภค และกระทบถึงอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะหากความขัดแย้งทางการเมืองมีความยืดเยื้อ ก็ย่อมจะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ซึ่งจะยิ่งเป็นการซ้ำเติมภาวะของธุรกิจ และผู้บริโภค อีกทั้งความเสี่ยงเหล่านี้ยังทำให้ สถาบันการเงินคงจะเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงได้ปรับลดประมาณการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ ณ สิ้นปี 2551 ลง โดยคาดว่ายอดคงค้างน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,588,000 ล้านบาท โดยขยายตัวร้อยละ 8.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 8.7 ในปี 2550
สำหรับการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ผู้บริโภคเองควรมีการศึกษาถึงผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีให้เลือกหลากหลายในหลายสถาบันการเงิน เพื่อช่วยในการวางแผนทางการเงินในระยะข้างหน้าได้ อาทิเช่น ศึกษาถึงความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา โดยเฉพาะในขณะที่ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่รุนแรง สถาบันการเงินแต่ละแห่งพยายามเสนอผลิตภัณฑ์ที่ช่วยแบ่งเบาภาระของผู้บริโภคในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย เช่น รูปแบบที่ 1 คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1-6 เดือน ที่ร้อยละ 1.25 ต่อปี เดือนที่ 7-12 อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3.25 ต่อปี หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 1.25 ตลอดอายุสัญญา รูปแบบที่ 2 คือ ในปีแรก อัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR-4.0 ปีที่ 2 คิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR-3.0 หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MLR- 1.0 ตลอดอายุสัญญา เป็นต้น หรือรูปแบบที่ 3 เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3.0 ต่อปี เป็นเวลา 1 ปี หลังจากนั้นจะคิดอัตราดอกเบี้ย MLR หรือ MRR (ขึ้นอยู่กับนโยบายอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมของแต่ละสถาบันการเงิน) ซึ่งผู้บริโภคสามารถที่จะเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์ของแต่ละสินเชื่อ ที่ให้ประโยชน์แก่ผู้บริโภคมากที่สุด ในการที่จะสามารถช่วยแบ่งเบาภาระในการผ่อนชำระในระยะยาวได้
นอกจากผู้บริโภคจะใช้รูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในการเปรียบเทียบระหว่างสถาบันการเงินแล้วแล้วผู้บริโภคอาจนำเรื่องค่าธรรมเนียมมาใช้ประกอบในการตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งที่ผ่านมาสถาบันการเงินมีการแข่งขันการตัดราคาในเรื่องการเก็บค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อ เช่นค่าธรรมเนียมยื่นขอสินเชื่อ ค่าประเมินราคาหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ติดสัญญาเงินกู้ และค่าธรรมเนียมเจ้าหน้าที่ออกไปจดจำนองที่ดิน เป็นต้น
