พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยบทวิเคราะห์ภาพรวมตลาด ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาริมทรัพย์ในปี 55 เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติหลังความตื่นตระหนกในช่วงอุทกภัยช็อคตลาดไปชั่วขณะ
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยเกี่ยวกับมุมมองภาพรวมของธุรกิจ ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในปี 2555 ว่า ตลาดโดยรวมยังมีแนวโน้มเติบโตแต่ยังมีกระแสความวิตกกังวล ในเรื่องอุทกภัยเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นภาครัฐจึงต้องชัดเจนในแผนการบริหารจัดการน้ำ ตลอดจนนำเสนอแผนการพัฒนาเศรษฐกิจที่ต้องจูงใจ กลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ก็จะเป็น แรงหนุนในธุรกิจโดยรวมเติบโตเช่นกัน
“จากการสำรวจล่าสุด พบว่า ตลาดเพื่อเช่าคาดว่าจะเติบโตได้ต่อเนื่อง อุปทานโดยรวมคาดว่าจะเพิ่มขึ้น อย่างน้อย 3% จากปีที่ผ่านมา ส่วนอัตราการเข้าพักคาดว่ายังทรงตัวได้ดี ด้านราคาค่าเช่าคาดว่าจะขยับขึ้น โดยเฉลี่ยรวม 3-7% ส่วนปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะเป็นที่สนใจของอุปสงค์มากขึ้นด้วยปัญหาอุทกภัย ทำให้ผู้บริโภคเกิดความหวั่นวิตกต่อการดำเนินชีวิต อาจมีส่วนผลักดันให้อุปสงค์ดูดซับได้ดีขึ้นอย่างน้อย 4% ด้านผู้ประกอบการคาดว่าจะเริ่มทะยอยเสนอขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 มากขึ้นหลังจาก รอดูสถานการณ์เมื่อปีที่ผ่านมา ยูนิตเสนอขายใหม่มีโอกาสเติบโตมากกว่า 50% เมื่อเทียบจากครึ่งปีหลัง 2554 โดยยังเน้นกลุ่มลูกค้าระดับล่างถึงกลางเป็นหลัก ห้องชุดราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร ยังมีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุดอย่างน้อย 60% ของทั้งตลาด และอุปสงค์ยังตอบรับได้ดี ราคาขายเฉลี่ยรวม ต่อตารางเมตรในปี 2555 อาจขยับขึ้นอีกเล็กน้อยเท่านั้น สำหรับตลาดแนวราบปีนี้ คาดว่า อุปทานยังทรงตัว เพราะผลกระทบจากอุทกภัย อย่างไรก็ตามผู้บริโภคที่มีความต้องการบ้านและทาวน์เฮาส์คาดว่ายังผลักดัน ให้เกิดอุปสงค์ในตลาดให้เติบโตได้อย่างน้อย 3-4% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายภาครัฐที่เข้ามาช่วยสนับสนุน กำลังซื้อของผู้บริโภคด้วย” นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กล่าว
เมื่อวิเคราะห์ถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมในปี 2555 พบว่า “กลุ่มราคาคอนโดมิเนียมที่ เติบโตได้ดียังเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 70,000 บาทตอตารางเมตรหรือราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทเพราะเป็นราคา ที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มนี้มีการเติบโตเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด เพราะแต่ละโครงการ มีจำนวนยูนิตเสนอขายสูง ส่วนแบ่งการตลาดของยูนิตเสนอขายในแต่ละรอบการสำรวจไม่ต่ำกว่า 60% ของยอดเสนอขายทั้งหมด ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และเล็กต่างเพิ่มการลงทุนในโครงการระดับนี้มากขึ้น ส่วนแบ่งการเสนอขายของผู้ประกอบการรายใหญ่และเล็กอยู่ที่ 55:45 และมีแนวโน้มที่อุปสงค์จะเติบโตได้ดีขึ้น เพราะต้องการลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวราบที่อาจประสบภัยน้ำท่วมได้” นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กล่าวเสริม
ปัจจัยที่น่าจับตาในปี 2555 อีกหนึ่งประการก็คือการเปลี่ยนแปลงด้านพฤติกรรมผู้บริโภค “จากสถานการณ์แวดล้อมที่เปลี่ยนไป ทำให้ปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคเริ่มแสวงหาความสะดวกรวดเร็ว มากขึ้นจึงทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นอย่างเฉียบพลันโดยใช้เวลาเพียงไม่กี่ปีและจำนวนโครงการเสนอขายใหม่เติบโตสูงขึ้นมาโดยตลอด เพราะความต้องการของผู้บริโภคมีมากขึ้นโดยเฉพาะในช่วงสถานการณ์ อุทกภัยที่ผ่านมาคาดว่าจะทำให้อุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตได้ดีขึ้นด้วย ทำเลที่น่าสนใจและคาดว่า จะเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่น่าจับตามองในอนาคตคือบริเวณ รัชดาภิเษก – พระราม 9 สุขุมวิทชั้นในคาดว่า จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจสำคัญอีกแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ด้วย ส่วนโครงการแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะถูกลดความสนใจลงไป แต่ก็ไม่ถึงกับทำให้ตลาดทรุดลง เพียงแต่อยู่ในสถานะ ชะลอตัวเพียงระยะสั้นเท่านั้น โดยผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับผู้ซื้อผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น ด้วยผลของ นโยบายจากภาครัฐในปีที่ผ่านมาเรื่องบ้าน BOI และด้วยปริมาณอุปสงค์ของคนกลุ่มนี้มีอยู่สูงจึงทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้าถึงผู้บริโภคมากขึ้น โดยกระจายกำลังการผลิตไปในทุกระดับราคา ซึ่งคาดว่าแนวโน้ม กลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำจะยังได้รับการตอบรับที่ดี บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะเริ่มลงทุนพัฒนาโครงการ ระดับราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้นเพื่อดึงอุปสงค์จากตลาดพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เมื่อผ่าน ช่วงเวลานี้ไปอุปสงค์และอุปทานจะกลับคืนสู่ภาวะปกติ ซึ่งพฤติกรรมหลักของผู้บริโภคยังเน้นทำเลที่เดิม ที่เคยพักอาศัย ดังนั้นจึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้อุปสงค์ไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่มีแนวโน้มที่ผู้บริโภคจะนิยม ซื้อบ้านหลังที่สองมากขึ้น เช่น การจับจองอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะ ชะอำ หัวหิน พัทยา เขาใหญ่ เป็นต้น ซึ่งปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาเพิ่มอุปทานในตลาดมากขึ้นด้วย” นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ นำเสนอวิสัยทัศน์
“สินทรัพย์ที่น่าจับตามองในปี 2555 ยังเป็นตลาดคอนโดมิเนียมเพราะเหมาะกับการเป็นที่พักอาศัยและเพื่อ การลงทุน โดยเฉพาะสถานการณ์จากอุทกภัยมีส่วนทำให้ผู้บริโภคแสวงหาที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยล้วนเป็น ปัจจัยผลักดันให้เกิดอุปสงค์มากขึ้น การซื้อเพื่อลงทุนแม้จะลดลงไปในปีที่ผ่านมาบ้าง แต่คาดว่าจะกลับมา เติบโตอีกครั้งเนื่องจากทำเลที่ดีเริ่มหายากขึ้น โครงการที่เหมาะสมต่อการพักอาศัยจะเหลือน้อยลง ดังนั้น ตลาดคอนโดใหม่ที่อยู่ในทำเลที่ดีอาจได้รับอานิสงค์ให้ขายไวกว่ากำหนด และตลาดมือสองจะขายได้ดี ในราคาที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามการซื้อเพื่อการลงทุนคงไม่เติบโตสูงมากเท่ากับอดีตที่ผ่านมา เพราะผู้บริโภค จะเพิ่มความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้นข้อมูลข่าวสารมีส่วนสำคัญต่อภาวะการตัดสินใจซื้อ นโยบาย ภาครัฐและภาวะเศรษฐกิจจะทำให้ผู้บริโภคกลั่นกรองต่อการลงทุนมากขึ้น ดังนั้นในปีนี้คอนโดมิเนียมเป็น ตลาดในกระแสที่น่าจับตามองมากที่สุด” นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ คาดการณ์
ด้านการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่เกิดขึ้นใหม่และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้น มีส่วนทำให้เกิด การพัฒนาโครงการตามแนวก่อสร้างมากยิ่งขึ้น “การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนมีส่วนสำคัญทำให้เกิด การพัฒนาโครงการใหม่ในย่านชานเมือง เช่น นนทบุรี บางซื่อ สุขุมวิทรอบนอก ธนบุรี ฯลฯ มากขึ้น แต่สัดส่วนการพัฒนาโครงการที่ใกล้บริเวณ BTS MRT ในระยะไม่เกิน 550 เมตร มีเพียง 20% จากยอดรวม การเสนอขายทั้งหมดในพื้นที่นั้นๆ และมีสัดส่วนการเติบโตของยูนิตเสนอขายในพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยายโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นกว่า 40% จากครึ่งปีแรก 2554 ซึ่งการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคม มีส่วนสำคัญให้เกิดกระแสความสนใจของผู้บริโภค และมีส่วนทำให้อุปทานเติบโตเข้ามารองรับกำลังซื้อของ ผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางในพื้นที่นั้นๆ เพราะอุปสงค์ต้องการที่พักใกล้ที่ทำงาน ใกล้ที่พักอาศัยเดิม และอุปสงค์ย้ายถิ่น แต่จะสร้างให้เกิดความสัมพันธ์เชิงลบต่อสินทรัพย์ในเมือง เช่น คอนโดมิเนียมในเมือง คงไม่อาจกล่าวได้ เนื่องจากราคาสินทรัพย์ต่างกันชัดเจน อย่างน้อยราคาขายต่างกันไม่ต่ำกว่า 40% อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อยังมีพฤติกรรมที่ต่างกัน กล่าวคือ ย่านชานเมืองผู้ซื้อมักเป็นกลุ่มคนที่ทำงาน หรือคนที่ ต้องการที่พักอาศัยแท้จริง ต่างจากกลุ่มผู้ซื้อสินทรัพย์ในเมืองที่เน้นเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนเป็นหลัก ดังนั้นการเกิดโครงการใหม่ในพื้นที่ย่านชานเมือง ไม่มีผลกระทบกับอุปสงค์ในเมืองแต่อย่างใด และไม่ใช่ ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้การซื้อเพื่อการลงทุนลดลงด้วย” นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กล่าวสรุป
