ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้านหนักกว่าที่หลายคนคาดคิด
แม้ตัวเลขกิจกรรมก่อสร้างที่อยู่อาศัยภาคเอกชนในไตรมาส 1 ปี 2569 ยังเติบโต 2.0% (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าที่โต 4.2% (YoY) จะเห็นได้ว่าแรงส่งแผ่วลง และตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงชะลอตัวชัดเจน
ทำให้ปี 2569 ธุรกิจอสังหาฯ ต้องกลับมาเน้น “เอาตัวรอด” มากกว่า “เร่งเติบโต” หลังเจอแรงกดดันพร้อมกันหลายด้าน ทั้งกำลังซื้อผู้บริโภค หนี้ครัวเรือน ต้นทุนการเงิน และการเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น
แบงก์เข้มปล่อยกู้พัฒนาโครงการ
อ้างอิงข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า หนึ่งในสัญญาณที่น่ากังวลที่สุด คือ “สินเชื่อ Pre-Financing” หรือสินเชื่อสำหรับพัฒนาโครงการ ที่เริ่มหดตัวชัดเจน
ไตรมาส 1 ปี 2569 ยอดคงค้างสินเชื่อพัฒนาโครงการในระบบธนาคารพาณิชย์ ลดลง 6.5% YoY ดังนี้
-โครงการแนวราบ หดตัวมากสุด -7.9%
-คอนโดมิเนียม ลดลง -4.0%
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ทั้งปี 2569 สินเชื่อกลุ่มนี้จะ “พลิกติดลบ” ราว -3.0% ถึง -2.0% จากปีก่อนที่ยังเติบโตได้ 2.2%
สะท้อนว่า ธนาคารกำลังระมัดระวังการปล่อยกู้มากขึ้น หลังคุณภาพหนี้ในระบบยังเปราะบาง ทั้ง NPL และลูกหนี้ Stage 2 ที่ยังอยู่ในระดับสูง
ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเองก็เริ่มเปลี่ยนเกม จาก “เร่งเปิดโครงการใหม่” มาเป็น “ระบายสต็อกเก่า-รักษาสภาพคล่อง” แทน
D/E พุ่ง กระแสเงินสดตึงมือ
ประเด็นที่น่าจับตาไม่ใช่แค่ยอดขายชะลอ แต่คือ “สุขภาพการเงิน” ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เริ่มตึงตัวชัดเจน
โดย D/E Ratio หรืออัตราหนี้สินต่อทุนของกลุ่มอสังหาฯ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 1.38 เท่า ในไตรมาส 1 ปี 2569
เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 1.28 เท่าในปี 2564 และ 1.32 เท่าในปี 2568
หมายความว่า ผู้ประกอบการจำนวนมากกำลังแบกภาระหนี้สูงขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วงที่ยอดขายไม่ได้เติบโตเหมือนอดีต
แต่จุดที่น่ากังวลกว่าคือ ความสามารถในการชำระหนี้ระยะสั้น หรือ DSCR อยู่เพียง 0.31 เท่า
ตัวเลขนี้ต่ำกว่า 1.0 เท่ามาก แปลว่า “กระแสเงินสดจากธุรกิจไม่พอจ่ายหนี้ระยะสั้น”
หลายบริษัทจึงต้องพึ่งการรีไฟแนนซ์หรือหาเงินก้อนใหม่มาหมุนต่อ แต่ในภาวะที่ตลาดทุนและแบงก์เข้มงวดขึ้น การหาเงินใหม่ก็ยากกว่าเดิม
หุ้นกู้เริ่มขายยาก ตลาดทุนไม่สดใส
อีกแรงกดดันสำคัญคือ “ช่องทางระดมทุน” ที่ไม่สดใสนัก ช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 การออกหุ้นกู้ระยะยาวของกลุ่มอสังหาฯ ลดลงถึง 27.6% YoY
ส่วนหนึ่งมาจากการที่บางบริษัทถูกลดอันดับเครดิต ขณะที่บางรายออกหุ้นกู้แล้วนักลงทุนจองไม่เต็ม
สะท้อนว่า ตลาดทุนเริ่ม “เลือกมากขึ้น” และไม่เปิดรับทุกบริษัทเหมือนในอดีต โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีภาระหนี้สูง กระแสเงินสดน้อย หรือยอดขายชะลอ จะเผชิญต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นทันที
ครึ่งหลังปี 69 ตลาดอาจเข้าสู่โหมด “ชะลอทั้งระบบ”
หากดูจากทิศทางปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเข้าสู่จังหวะ “ตั้งรับ” มากกว่ารุก
ฝั่งผู้ซื้อยังติดข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและภาระหนี้เดิม ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาก็เริ่มระวังการลงทุนใหม่ เพราะเข้าถึงเงินทุนยากขึ้น สิ่งที่อาจเห็นชัดขึ้นในครึ่งหลังปีนี้ คือ
-การชะลอเปิดโครงการใหม่
-การเร่งขายสต็อกพร้อมอยู่
-โปรโมชันลดราคาเพื่อดึงกระแสเงินสด
-การขายสินทรัพย์หรือที่ดินเพื่อลดภาระหนี้
-ผู้เล่นรายกลาง-เล็กเผชิญแรงกดดันมากกว่ารายใหญ่
เพราะในยุคที่ “เงินทุนหายาก-ยอดขายชะลอตัว” คนที่อยู่รอดได้ อาจไม่ใช่คนที่โตเร็วที่สุด แต่คือคนที่ “กระแสเงินสดแข็งแรงที่สุด”