ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาส 1 ปี 2569 มีเริ่มฟื้นตัวจากปีก่อน โดย "การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ" (อ้างอิงศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC) พบว่า
-Q1/69 มีจำนวน 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น +11.2% YoY
-Q1/69 มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +3.1% YoY
อย่างไรก็ตาม การเติบโตของยอดโอนฯ ไตรมาส 1 ปีนี้ มาจากปี 2568 ที่มีฐานตัวเลขค่อนข้างต่ำ (หน่วยโอน 65,276 หน่วย และมูลค่า 181,545 ล้านบาท) หากเทียบกับช่วงเวลาอื่น ๆ เช่น
-Q1/67 หน่วยโอนฯ อยู่ที่ 72,954 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 208,732 ล้านบาท (มากกว่า Q1/69 ราว +0.5% และ +11% ตามลำดับ)
-Q1/66 หน่วยโอนฯ อยู่ที่ 84,619 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 241,167 ล้านบาท (มากกว่า Q1/69 ราว +16% และ +28% ตามลำดับ)
-Q1/65 หน่วยโอนฯ อยู่ที่ 85,320 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 223,501 ล้านบาท (มากกว่า Q1/69 ราว +17% และ +19% ตามลำดับ)
ต่ำ 3 ล้านฟื้นแรง-บ้าน 10 ล้านยอดดิ่ง ส่วน "บ้านมือสองครองตลาด
ภาพรวมอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2569 "ตลาดที่อยู่อาศัยแบ่งเป็น 2 ขั้ว" และแตกต่างกันอย่างชัดเจน
1.กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (พระเอกของตลาด) ขยายตัวได้ดีมาก มียอดโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้น 12.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 11.5% (ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐ) โดยระดับราคาที่เติบโตมากสุด ได้แก่
-บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หน่วยโอนฯ 19,665 หน่วย (+16.1%) และมูลค่า 11,246 ล้านบาท (+15.1%)
-บ้านราคา 1.51-2 ล้านบาท หน่วยโอนฯ 10,560 หน่วย (+12.6%) และมูลค่า 18,830 ล้านบาท (+12.7%)
-บ้านราคา 2.01-3 ล้านบาท หน่วยโอนฯ 15,284 หน่วย (+15.3%) และมูลค่า 38,432 ล้านบาท (+15.5%)
2.กลุ่มราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไป (หดตัวชัดเจน) เพราะเผชิญภาวะซบเซา ยอดโอนฯ ลดลง 14.8% และมูลค่าลดลง 16.3% ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ดังนี้
-บ้านราคา 7.51-10 ล้านบาท หน่วยโอนฯ 1,115 หน่วย (-17.4%) และมูลค่า 9,654 ล้านบาท (-17.9%)
-บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยโอนฯ 1,676 หน่วย (-13.2%) และมูลค่า 33,762 ล้านบาท (-16%)
เจาะลึกพฤติกรรมการซื้อ ระหว่าง บ้านมือสอง vs บ้านใหม่ พบว่า คนนิยมซื้อบ้านมือสองสูงถึง 67% ของยอดโอนทั้งหมด ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 33% เท่านั้น
ทั้งนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากดีมานด์ของบ้านมือสอง เช่น กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เป็นบ้านใหม่เพียง 1,683 หน่วย ที่เหลือเป็นบ้านมือสองราว 17,982 หน่วย เป็นต้น
วิเคราะห์ทำไมตลาดบ้านราคาต่ำถึงกลับมาบูม?
1.คนไทยปรับงบซื้อบ้านราคาถูกลง จากกำลังซื้อชะลอตัว
ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่มีการปรับระดับราคา ขนาด และรูปแบบที่อยู่อาศัยลงตามความสามารถในการซื้อมากขึ้น กลุ่มบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาทจึงมีแนวโน้มดีขึ้น จากหดตัวหลายปีติดต่อกัน
2.ดีมานด์จากบ้านมือสองเติบโตขึ้นในกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท
สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและต้นทุนก่อสร้าง (ค่าแรง ค่าวัสดุ พลังงาน) พุ่งสูงขึ้นมาก ทำให้ "บ้านใหม่" ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทหาได้ยากขึ้นในทำเลดีๆ
ผู้บริโภคที่มีงบจำกัดจึงเปลี่ยนพฤติกรรมหันไปซื้อ บ้านมือสองราคาถูกแทน ซึ่งกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.00 ล้านบาท และ 2.01 - 3.00 ล้านบาทของบ้านมือสอง โตขึ้นถึง 14.3% และ 17.9% ตามลำดับ
3.มาตรการรัฐกระตุ้นเรียลดีมานด์
กลุ่มคนที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คือกลุ่ม "ต้องการอยู่อาศัยจริง" (Real Demand) ที่ชะลอการซื้อมาตลอดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจาก ความกังวลด้านเศรษฐกิจและการเข้มงวดของสถาบันการเงิน
พอเริ่มมีมาตรการรัฐและแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเข้ามาช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายวันโอน (ลดจากหลักหมื่นเหลือหลักร้อย) เช่น ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% และการต่ออายุ LTV เป็นต้น จึงทำให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์อย่างหนาแน่นในไตรมาสนี้
ทำไมบ้านราคาสูง ถึงยอดติดลบสวนทาง?
ในทางกลับกัน กลุ่มบ้านระดับราคาเกิน 7 ล้านบาท และเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่เคยเป็น "ฮีโร่" แบกตลาดอสังหาฯ ในช่วงก่อนหน้านี้ กลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ด้วยเหตุผลดังนี้
1.อุปสงค์อิ่มตัว (Saturated Market)
กลุ่มกำลังซื้อสูงหรือคนรวยที่มีความพร้อม ได้เร่งซื้อและโอนบ้านหรูไปเป็นจำนวนมากแล้วในช่วงปี 2566 - 2568 ทำให้ความต้องการซื้อ ณ ปัจจุบันเริ่มอิ่มตัว
2.ความกังวลต่อปัจจัยภายนอก
กลุ่มผู้มีรายได้สูงมักอ่อนไหวต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลก สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ เช่น ตะวันออกกลาง และอัตราเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อต้นทุนพลังงานและการทำธุรกิจ
คนกลุ่มนี้จึงเริ่มเลือกที่จะ "ชะลอการลงทุนใหญ่" หรือเก็บเงินสดไว้กับตัวมากกว่าการเปลี่ยนไปเป็นสินทรัพย์ถาวรที่มีราคาสูงในเวลานี้
3.ราคาบ้านใหม่ดีดตัวสูงเกินไป
จากแรงกดดันด้านต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้น รวมถึงบ้าน/คอนโดหรูหลายโครงการ มักเปิดตัวด้วยราคา Overpriced จึงดึงดูดใจผู้ซื้อได้น้อยลง ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ราคาเกิน 10 ล้านบาท หดตัวรุนแรงถึง -10.8% ในแง่จำนวนหน่วย และ -11.3% ในแง่มูลค่า
คาดการณ์แนวโน้มทั้งปี 2569
แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลางที่ทำให้ต้นทุนพลังงาน ค่าขนส่ง และวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น รวมถึงภาวะเงินเฟ้อที่กระทบกำลังซื้อ แต่ตลาดยังได้แรงพยุงจากปัจจัยบวกหลายด้าน
ตั้งแต่การต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV, การลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% (สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท) และ พ.ร.ก. เงินกู้ 400,000 ล้านบาทของรัฐบาลที่ช่วยพยุงเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ
ทั้งนี้ REIC คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2569 จะปรับตัวลดลงน้อยกว่าที่คิด กรณี Base case
-จำนวนหน่วยโอนทั่วประเทศ 312,814 หน่วย ลดลงเพียง 1.1% YoY
-มูลค่าการโอนทั่วประเทศ 845,235 ล้านบาท ลดลงเพียง 2.3% YoY
-มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 530,681 ล้านบาท คาดว่าจะลดลงเพียง 1.6%