ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเปลี่ยนผ่านจาก "ตลาดของผู้ขาย" (Seller's Market) ไปสู่ "ตลาดของผู้ซื้อ" (Buyer's Market) อย่างชัดเจน
หลังผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่พร้อมใจกันชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมาเร่งระบายสต็อกบ้านและคอนโดผ่านแคมเปญลดราคาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้บริโภคมีอำนาจต่อรองมากขึ้น ขณะที่ตลาดบ้านมือสองและตลาดเช่าเติบโตสวนทางภาวะเศรษฐกิจ
คาดเปิดตัวโครงการใหม่ดิ่ง 10-20%
วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการประจำประเทศไทย ‘ดีดีพร็อพเพอร์ตี้’ (DDproperty) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์จากการเร่งเปิดโครงการใหม่ มาเป็นการระบายสินค้าคงเหลือที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่
"ปี 2569 นี้ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการใหม่ลดลงราว 10-20% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) พร้อมจัดโปรโมชั่นลดราคาอย่างต่อเนื่อง เพื่อเร่งเปลี่ยนสต็อกเป็นกระแสเงินสด ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่"
ทั้งนี้ การระบายสต็อกต่อเนื่อง ทำให้ฐานะทางการเงินของหลายบริษัทดีขึ้น โดยผลประกอบการในช่วง 2 ไตรมาสแรกเริ่มกลับมาทำกำไรและลดภาระหนี้ได้ ส่งผลให้บางรายเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่ รวมถึงเดินหน้าซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับการลงทุนในอนาคต
บ้านมือสองมาแรงคนเน้นคุ้มค่า ฟากตลาดเช่ารับอานิสงส์คนไม่อยากก่อหนี้ก้อนใหญ่
หนึ่งในสัญญาณที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของตลาด คือ การเติบโตของ "ตลาดบ้านมือสอง" โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกของปี 2569 มีสัดส่วนแตะ 50% ของตลาด ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ปี
DDproperty มองว่า ผู้บริโภคในปัจจุบันให้ความสำคัญกับ "ความคุ้มค่า" มากกว่าการซื้อโครงการใหม่ ทำให้บ้านมือสองที่พร้อมเข้าอยู่และมีราคาต่ำกว่าได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
ขณะเดียวกัน ตลาดเช่ายังเติบโตราว 20% เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากเลือกเช่าแทนการก่อหนี้ซื้อบ้าน ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ซัพพลายเริ่มสมดุล อัตราดูดซับดี คาดใช้เวลาระบายของ 3 ปี จากเดิม 5 ปี
แม้ตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อ แต่ฝั่งซัพพลายเริ่มส่งสัญญาณเชิงบวก หลังผู้ประกอบการควบคุมการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ปริมาณซัพพลายคงค้างทยอยลดลง และอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ปรับตัวดีขึ้น
ตลาดบ้านแนวราบ ระยะเวลาระบายสต็อกลดลงเหลือเฉลี่ย 3 ปี จากเดิมที่เคยสูงถึง 5 ปี แม้จะยังไม่กลับสู่ระดับปกติที่ประมาณ 2 ปี แต่ถือเป็นทิศทางที่ดีขึ้น
ด้านตลาดคอนโดมิเนียม ซัพพลายคงค้างเริ่มลดลงเช่นกัน เนื่องจากมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น
คนดูบ้านน้อยลง แต่เรียลดีมานด์ยังมี
ข้อมูลจากแพลตฟอร์ม DDproperty ยังสะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป โดยจำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ลดลงประมาณ 30% (YoY) เนื่องจากกลุ่มที่ยังไม่พร้อมซื้อชะลอการค้นหาที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม จำนวนผู้ที่ติดต่อเอเยนต์เพื่อสอบถามข้อมูลกลับไม่ได้ลดลง และบางเซกเมนต์ยังเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าผู้ที่เข้ามาในตลาดเวลานี้เป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริง หรือ Quality Demand มากกว่าการเข้ามาเปรียบเทียบราคาเพียงอย่างเดียว
บทบาทเอเยนต์กำลังเปลี่ยน
การเติบโตของตลาดบ้านมือสองและตลาดเช่า ยังทำให้บทบาทของเอเยนต์อสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญมากขึ้น โดย DDproperty มองว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงคัดกรองผู้เล่นผ่านความเป็นมืออาชีพ ความรวดเร็วในการให้บริการ และการใช้ข้อมูล (Data)
ในระยะต่อไป ผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มพึ่งพาเอเยนต์มากขึ้นเพื่อเข้าถึงผู้ซื้อชาวไทย แทนการใช้ทีมขายภายในเพียงอย่างเดียว เพราะเอเยนต์สามารถนำเสนอและเปรียบเทียบโครงการได้หลายทางเลือกในครั้งเดียว
แนวโน้มดังกล่าวอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยค่อย ๆ เปลี่ยนผ่านไปสู่โมเดลเดียวกับสิงคโปร์และมาเลเซีย ที่เอเยนต์มืออาชีพเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนยอดขายโครงการใหม่
