ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ในครึ่งปีแรก 2569 มีโครงการเปิดตัวใหม่ ดังนี้
- จำนวนโครงการ 97 แห่ง ลดลง 15.7% จาก 115 โครงการ เมื่อปีก่อน
- จำนวนหน่วยขาย 17,045 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.1% จาก 15,484 หน่วย ในปีก่อน
- มูลค่าโครงการ.152,742 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37.3% จาก 110,230 ล้านบาท ในปีก่อน
แม้จำนวนโครงการจะลดลง แต่จำนวนหน่วยเยอะขึ้น เพราะเน้นการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ขึ้น เฉลี่ย 176 หน่วย/โครงการ (เทียบกับปี 68 ที่เฉลี่ย 135 หน่วย) เพราะมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวมากเป็นพิเศษ
ขณะที่ราคาต่อหน่วยสูงขึ้น จาก 7.17 ล้านบาท/ยูนิต เป็น 8.90 ล้านบาท/ยูนิต สะท้อนว่าสินค้าราคาถูกขายได้น้อยลงเนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มนี้หดตัว
ปิด-ชะลอขายบางโครงการ เซ่นพิษเศรษฐกิจ แต่ภาพรวมยังไม่วิกฤต
ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรก 2569 มีโครงการที่หยุดขาย จำนวน 6 โครงการ คิดเป็น 4,136 หน่วย และมูลค่า 23,939 ล้านบาท) จากครึ่งหลังของปี 2568 ที่ผ่านมา หยุดขายไป 8 โครงการ 3,964 หน่วย มูลค่า 17,880 ล้านบาท
สาเหตุที่โครงการต้องหยุดชะงักมาจากปัจจัยดังนี้
31% ไม่ผ่าน EIA (ผลกระทบสิ่งแวดล้อม)
22% รูปแบบสินค้าไม่เหมาะกับทำเล/ตลาด ทำให้ขายไม่ออก
19% ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ
7% ทำเลไม่เหมาะสมกับการพัฒนา
"ตลาดได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวไม่มากนัก ยังไม่เกิดวิกฤต"
ยอดขายปี 69 คาดสูงกว่าปี 69 แต่สินค้าค้างสต็อกยังมี ประเมินระบายหมดใน 4 ปี
สำหรับยอดขายที่อยู่อาศัยช่วงครึ่งปีแรก 2569 ขายได้รวม 26,780 หน่วย แบ่งเป็น
1.คอนโดมิเนียม
-หน่วยขายได้ 14,439 หน่วย (สัดส่วน 53.9% ของหน่วยขายฯ)
-มูลค่า 70,407 ล้านบาท (สัดส่วน 46.8% ของมูลค่าฯ)
2.ทาวน์เฮาส์
-หน่วยขายได้ 6,820 หน่วย (สัดส่วน 25.5% ของหน่วยขายฯ)
-มูลค่า 21,362 ล้านบาท (สัดส่วน 14.2% ของมูลค่าฯ)
3.บ้านเดี่ยว
-หน่วยขายได้ 3,393 หน่วย (สัดส่วน 12.7% ของหน่วยขายฯ)
-มูลค่า 46,313 ล้านบาท (สัดส่วน 30.8% ของมูลค่าฯ)
AREA คาดการณ์ยอดขายทั้งปี น่าจะโตถึง 57,000 หน่วย สูงกว่าปี 2568 ที่ขายได้ 50,472 หน่วย แสดงว่าสินค้าคงค้างถูกระบายออกเรื่อย ๆ และการเปิดตัวใหม่ลดลง สะท้อนว่าตลาดไม่มีภาวะฟองสบู่และไม่มีความเสี่ยงฟองสบู่แตก
นอกจากนี้ ด้านสินค้าเหลือขายคงค้าง (ณ กลางปี 2569) มีสูงถึง 210,112 หน่วย ต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 49.5 เดือน หรือประมาณ 4.1 ปี จึงจะหมด หากไม่มีโครงการใหม่เปิดเพิ่มเลย
จำแนกตามเซกเมนต์สินค้าที่เหลือขายมากสุด คือ
อันดับ 1 ทาวน์เฮาส์ 68,831 หน่วย (32.8%)
อันดับ 2 คอนโดมิเนียม 61,543 หน่วย (29.3%)
อันดับ 3 บ้านเดี่ยว 51,739 หน่วย (24.6%)
"คอนโดขายได้ดีเพราะซื้อง่าย ขายคล่อง และปล่อยเช่าง่าย"
ประมาณการทั้งปี 2569 กลุ่มกลาง-ล่างลำบาก
คาดการณ์ทั้งปี 2569 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 35,795 หน่วย (ลดลง 13.7%) แต่มูลค่ารวมจะสูงถึง 320,758 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 10.4%)
แนวโน้มกำลังซื้อ ตลาดราคาระดับปานกลางถึงปานกลางค่อนข้างต่ำทำได้ยาก เพราะกำลังซื้อหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ส่วนคอนโดราคาประหยัด (ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่ได้ BOI) มีผู้ประกอบการทำได้น้อยราย ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (ราคาราคาแพง) ยังขายได้ดี เพราะผู้ซื้อได้รับผลกระทบน้อยกว่า
ดร.โสภณ กล่าวว่า ภาพรวมในช่วงครึ่งปีหลัง 2569 คาดว่าสถานการณ์จะดีกว่าครึ่งปีแรก มีโครงการรอเปิดตัวอยู่อีก 399 โครงการ (บ้านเดี่ยว 136 โครงการ, คอนโด 110 โครงการ, ทาวน์เฮ้าส์ 115 โครงการ) แต่อาจเปิดไม่ทั้งหมดเพราะตลาดยังไม่สดใสเท่าที่ควร
"หากเศรษฐกิจของประเทศฟื้นตัว ตลาดอสังหาจะสามารถฟื้นตัวตามได้ดี แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะยังคงทรงตัว ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นไม่คึกคักเท่าที่ควร ดังนั้น ภาพการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ระดับ 100,000 หน่วยต่อปีในเขต กทม. และปริมณฑล เหมือนในอดีต จึงน่าจะไม่เกิดขึ้นอีกในระยะเวลาอันใกล้นี้"