ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้ โดยเฉพาะเกาะสมุย พะงัน และภูเก็ต กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลังยุคโควิด-19 โดยพบกระแสดีมานด์จากกลุ่มลูกค้าชาวอิสราเอลหลั่งไหลเข้ามาจับจองและลงทุนอย่างต่อเนื่อง จนดันยอดขายวิลล่า-คอนโดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ
นักท่องเที่ยวอิสราเอลพุ่ง 2 แสน ยึดทำเลทอง "สมุย"
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า แม้กลุ่มนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวชาวอิสราเอลจะยังไม่ติด 10 อันดับแรกในไทย แต่ตัวเลขการเข้ามาในพื้นที่ภาคใต้ขยายตัวขึ้น
ยกตัวอย่าง เกาะสมุย ที่มีชาวอิสราเอลเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากเดิมประมาณ 70,000 คน พุ่งสูงขึ้นเป็นกว่า 200,000 คน ในปัจจุบัน
"ปัจจุบันอาจเรียกได้ว่าเกาะสมุย รวมไปถึงพื้นที่ใกล้เคียงอย่างเกาะพะงัน กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมของชาวอิสราเอลไปแล้วอย่างชัดเจน เนื่องจากอินไซด์ชาวอิสราเอลชอบอยู่รวมกันเป็นชุมชน"
ทุนอิสราเอลรุกคืบ ทำวิลล่าขายกันเอง ขายหมดไวใน 1 เดือน
พฤติกรรมของกลุ่มทุนและผู้ซื้อกลุ่มนี้ ไม่เพียงแค่เช่าระยะยาวเท่านั้น แต่ยังผันตัวมาเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) เอง หลัก ๆ ทำ 2 วิธีการ
1.การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) กับเจ้าของที่ดินคนไทย (แบบถูกกฎหมาย 100%)
หลังจากเช่าที่ดินกับคนไทย ก็จะนำที่ดินมาพัฒนาโครงการวิลล่า ขายคนชาติเดียวกันเองในแบบ Leasehold (ซื้อไม่ขาด อยู่ได้ไม่เกิน 30 ปี) โดยมีสัญญายืดหยุ่นตั้งแต่ 10-30 ปี
ส่งผลให้สามารถทำราคาวิลล่าต้นทุนต่ำลงอยู่ที่ประมาณ 8-10 ล้านบาท/ยูนิต (สำหรับซื้อ Leasehold ระยะเวลา 10 ปี) ขณะที่วิลล่าวิวภูเขาขายขาดทั่วไปมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 14-17 ล้านบาท
2.ซื้อขาดที่ดิน ถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold
ใช้บริษัทนิติบุคคลในการซื้อ โดย 'บางราย' อาจใช้นอมินีคนไทยมาถือหุ้น 51% ก่อนนำมาพัฒนาวิลล่า
สำหรับ ทำเลวิลล่ายอดนิยมของชาวอิสราเอลในสมุยมักกระจายอยู่ในโซนดังนี้
-แม่น้ำ
-บ่อผุด
-เชิงมน
ขนาดโครงการวิลล่าที่ชาวอิสราเอลพัฒนามักมีจำนวน 10-45 ยูนิต/แห่ง (โครงการค่อนข้างใหญ่) และมักขายหมดได้อย่างรวดเร็ว อาทิ บางโครงการที่มี 25 ยูนิตสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาเพียงเดือนเดียวเท่านั้น
สมุยเปิดตัวพูลวิลล่าแซงภูเก็ต จ่ายเงินซื้อด้วยคริปโตฯ
ด้านสถิติครึ่งปีแรก 2569 พบว่า ยอดการเปิดตัววิลล่าในเกาะสมุยแซงภูเก็ตไปแล้ว
1.วิลล่าสมุย เปิดตัวใหม่ 70-80 โครงการ จำนวน 800 ยูนิต
2.วิลล่าภูเก็ต เปิดใหม่ 40-50 โครงการ จำนวน 700 ยูนิต จากปกติแล้วภูเก็ตจะมีดีมานด์วิลล่าไม่เกิน 1,000 ยูนิตต่อปี แต่เพียงครึ่งปีแรกกลับพุ่งสูงถึง 700 ยูนิตแล้ว คาดว่าสภาวะดีมานด์ต่างชาติล้นทะลักนี้จะดำเนินต่อไปอีก 3-5 ปี
นอกจากนี้ ยังพบรูปแบบชำระเงินซื้อวิลล่าที่เปลี่ยนไป โดยเริ่มมีการซื้อขายผ่าน บิตคอยน์ และดิจิทัลโทเคน เพิ่มมากขึ้น ซึ่งเงินเหล่านี้ไหลออกประเทศโดยที่คนไทยไม่ได้อะไรเลย
วิลล่าเมืองท่องเที่ยวผลตอบแทนเช่าสูง 8-10%
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ชาวอิสราเอลสนใจซื้ออสังหาในไทยมาจากผลตอบแทนการลงทุน (Yield) ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนที่ต้องการทั้งการอยู่อาศัยเองและการเก็งกำไรสนใจ
โดยเฉพาะวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและสมุย มีผลตอบแทนการเช่ารายวัน (Daily Yield) สูงถึง 8-10%
ส่วนคอนโดมิเนียมระดับ Affordable ถูกนำมาปรับรูปแบบปล่อยเช่ารายวันและรายเดือน สร้างรายได้สูงถึง 60,000-70,000 บาทต่อเดือน
นอกจากกลุ่มอิสราเอลแล้ว อีกกลุ่มที่น่าจับตาคือ "ตะวันออกกลาง" ที่ย้ายเข้ามาจากภาวะสงคราม โดยมุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์แบบสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready-to-move)
"แม้สถานการณ์ความขัดแย้งในบางช่วงจะสงบลง แต่ปริมาณการติดต่อสอบถาม กลับไม่ได้ลดลง โดยนักลงทุนบางรายแสดงความต้องการซื้อเหมาทีเดียวถึง 10 ยูนิต"
แนะรัฐบาลควบคุม-เก็บภาษีต่างชาติ
จากกรณีชาวอืสราเอลเข้ามามีบทบาทในอสังหาสมุย-พะงัน-ภูเก็ต ภัทรชัย ให้ความเห็นว่า ระบบการกระจายอำนาจของไทยอาจทำให้การกำกับดูแลในระดับท้องถิ่นมีความหย่อนยาน ขณะที่หน่วยงานส่วนกลางเข้าไปตรวจสอบได้ยาก
จึงมีข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลให้เร่งออกมาตรการควบคุมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นรูปธรรม พร้อมทั้งพิจารณา การจัดเก็บภาษีต่างชาติเพิ่มเติม เพื่อนำรายได้เข้าสู่ระบบท้องถิ่นและป้องกันการกว้านซื้อที่ดินจนส่งผลกระทบต่อคนในพื้นที่ในระยะยาว