ไนท์แฟรงค์ เปิดเผย ภาพรวมตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2569 เข้าสู่ช่วงการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น หลังมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จพร้อมกันถึง 5 อาคาร คิดเป็นพื้นที่ใหม่รวมประมาณ 207,000 ตารางเมตร ดันอุปทานสำนักงานสะสมทั้งตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 6.75 ล้านตารางเมตร
แม้ซัพพลายใหม่จะเข้ามาจำนวนมากจนทำให้อัตราการเช่ารวมลดลงเหลือ 76.4% แต่ภาพรวมตลาดยังไม่ได้สะท้อนภาวะดีมานด์ชะลอตัว เพราะไตรมาสนี้สามารถดูดซับพื้นที่เช่าสุทธิได้ถึง 76,000 ตารางเมตร สูงที่สุดในรอบหลายปี
ที่สำคัญ พื้นที่สำนักงานใหม่ราว 39% มีการเซ็นสัญญาเช่าล่วงหน้าไปแล้วก่อนอาคารเปิดใช้งานจริง สะท้อนว่าผู้เช่ายังมีความต้องการพื้นที่สำนักงาน เพียงแต่การแข่งขันกำลังเปลี่ยนจากการเลือก “ทำเล” มาเป็นการเลือก “คุณภาพและความคุ้มค่า” มากขึ้น
ซัพพลายทะลัก แต่ดีมานด์ยังมี
การเพิ่มขึ้นของอุปทานในไตรมาส 2 ไม่ได้ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายทันที เพราะแรงดูดซับพื้นที่ยังอยู่ในระดับสูง
โดยเฉพาะพื้นที่ใน CBD ซึ่งมีพื้นที่เช่าครองรวมประมาณ 2.947 ล้านตารางเมตร และมีการดูดซับสุทธิในไตรมาสนี้ 53,000 ตารางเมตร
ทำเลที่โดดเด่นที่สุดคือ สีลม-สาทร-พระราม 4 มีพื้นที่เช่าครองประมาณ 1.461 ล้านตารางเมตร และดูดซับพื้นที่สุทธิได้ถึง 49,000 ตารางเมตร ในไตรมาสเดียว ขณะที่เมื่อมองเป็นรายปี การดูดซับสุทธิอยู่ที่ 103,000 ตารางเมตร
ส่วนพื้นที่ Non-CBD มีพื้นที่เช่าครองรวมประมาณ 2.203 ล้านตารางเมตร และดูดซับพื้นที่สุทธิได้ 23,000 ตารางเมตร ในไตรมาส 2 โดยทำเลที่น่าสนใจคือ บางนา-ศรีนครินทร์ ซึ่งดูดซับพื้นที่ได้ถึง 26,000 ตารางเมตร สูงที่สุดในกลุ่ม Non-CBD
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ความต้องการสำนักงานไม่ได้กระจุกตัวอยู่เฉพาะย่าน CBD อีกต่อไป แต่กำลังขยายไปยังทำเลนอกศูนย์กลางเมืองที่สามารถเสนออาคารคุณภาพดีในต้นทุนที่แข่งขันได้
จากเลือกเพราะ “ทำเลดี” สู่เน้น “อาคารที่คุ้มค่า”
หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดสำนักงานคือ ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น ทำให้การตัดสินใจไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลเพียงอย่างเดียว
แนวโน้ม Flight to Quality หรือการย้ายเข้าสู่อาคารสำนักงานคุณภาพสูง ยังคงเกิดขึ้น แต่ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะ CBD เพราะอาคารคุณภาพสูงในพื้นที่ Non-CBD สามารถนำเสนอค่าเช่าที่แข่งขันได้ และตอบโจทย์ด้านการเดินทาง ต้นทุน และสิ่งอำนวยความสะดวกได้มากขึ้น
ดังนั้นการแข่งขันของเจ้าของอาคารจึงเปลี่ยนจากการขาย “พื้นที่สำนักงาน” มาเป็นการขาย Value ให้กับผู้เช่า ทั้งคุณภาพอาคาร ความยืดหยุ่น ต้นทุนการเข้าใช้งาน และประสบการณ์ของพนักงาน
ESG กลายเป็นเงื่อนไขสำคัญ
อีกปัจจัยที่เห็นชัดขึ้นคือเรื่อง ESG และมาตรฐานอาคารสีเขียว ซึ่งกำลังมีผลต่อการตัดสินใจเช่ามากขึ้น ในไตรมาส 2 อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม หรือกลุ่ม พื้นที่สีเขียว สามารถสร้างการดูดซับพื้นที่สุทธิได้ถึง 92,097 ตารางเมตร
ในทางกลับกัน อาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง หรือกลุ่ม พื้นที่ทั่วไป มีการดูดซับพื้นที่สุทธิติดลบ -16,309 ตารางเมตร
ตัวเลขนี้สะท้อนว่าความต้องการของผู้เช่ากำลังเปลี่ยนไป โดยเฉพาะองค์กรขนาดใหญ่และบริษัทข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ทำให้อาคารที่มีมาตรฐาน ESG มีความได้เปรียบในการดึงดูดผู้เช่า
ออฟฟิศตบแต่งพร้อมอยู่มาแรง
เมื่อผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น อีกโจทย์ที่เจ้าของอาคารต้องรับมือคือการลดต้นทุนและระยะเวลาที่ผู้เช่าต้องใช้ในการเข้าพื้นที่
จึงเกิดการแข่งขันในรูปแบบ Fully Fitted & Ready-to-Occupy มากขึ้น โดยเจ้าของอาคารหันมาเสนอพื้นที่ที่พร้อมใช้งาน รวมถึงรูปแบบ Turnkey และ Built-to-Suit เพื่อช่วยลดเงินลงทุนเริ่มต้น หรือ Upfront CapEx และลดระยะเวลาในการตกแต่งสำนักงาน
นอกจากนี้ ยังมีการทำงานร่วมกับบริษัท Design & Build เพื่อออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่ามากขึ้น
เท่ากับว่า “อาคารสำนักงาน” กำลังเปลี่ยนจากการขายเพียงพื้นที่ให้เช่า มาเป็นการนำเสนอโซลูชันที่ช่วยให้บริษัทสามารถย้ายเข้าและเริ่มใช้งานได้เร็วขึ้น
ครึ่งหลังปี 2569 ยังมีซัพพลายใหม่อีกเกือบ 2 แสน ตร.ม.
ความท้าทายของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังไม่จบ เพราะในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 คาดว่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 197,000 ตารางเมตร
เมื่อรวมกับพื้นที่ใหม่ที่เข้ามาแล้ว 207,000 ตารางเมตร ในไตรมาส 2 เท่ากับว่าตลาดต้องรับมือกับซัพพลายใหม่กว่า 404,000 ตารางเมตร ภายในปีเดียว หากเป็นไปตามประมาณการดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวปริมาณอุปทานใหม่มีแนวโน้มลดลง ขณะที่หากเศรษฐกิจทยอยฟื้นตัว จะช่วยให้สมดุลระหว่างซัพพลายและดีมานด์ดีขึ้น
ดังนั้น ภาพตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ในเวลานี้จึงไม่ใช่เรื่องของ “ซัพพลายล้น” เพียงอย่างเดียว แต่เป็นช่วงที่การแข่งขันกำลังคัดผู้ชนะออกจากตลาดอย่างชัดเจน
อาคารที่มีคุณภาพสูง มีมาตรฐาน ESG ทำเลเดินทางสะดวก และสามารถนำเสนอพื้นที่แบบพร้อมใช้งาน จะมีโอกาสดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่า ขณะที่อาคารทั่วไปต้องเผชิญแรงกดดันด้านอัตราการเช่าและการแข่งขันที่สูงขึ้น