พจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน - หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า อัตราการขายคอนโดมิเนียมในช่วงเปิดตัว ซึ่งคำนวณจากยอดจองภายในไตรมาสที่โครงการเปิดตัว ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 51.7% ในไตรมาส 2 ปี 2569 จาก 45.3% ในไตรมาส 1
แม้ตัวเลขจะขยับขึ้นจนกลับมาอยู่เหนือระดับ 50% แต่ไนท์แฟรงค์มองว่า ยังไม่ใช่สัญญาณว่ากำลังซื้อคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เพราะการเพิ่มขึ้นของอัตราขายส่วนหนึ่งเกิดจากผู้ประกอบการ 'ลดจำนวนและขนาดโครงการใหม่' พร้อมเลือกเปิดเฉพาะทำเลที่มีดีมานด์รองรับชัดเจน
ครึ่งปีแรก อัตราขาย 47% ยังห่างยุคก่อนโควิด
ภาพรวมครึ่งปีแรกปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวน 8,501 ยูนิต และมียอดจองในช่วงไตรมาสที่เปิดตัวรวม 3,994 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 47.0%
แม้จะดีขึ้นจากช่วงที่ตลาดเผชิญภาวะชะลอตัวรุนแรง แต่ยังต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด-19 ซึ่งอัตราการขายส่วนใหญ่อยู่เหนือ 78%
ตัวเลขดังกล่าวจึงสะท้อนว่า ดีมานด์คอนโดฯ ยังไม่กลับมาเต็มที่ และตลาดยังอยู่ในช่วงปรับสมดุลระหว่างจำนวนสินค้าที่เปิดขายกับกำลังซื้อที่มีอยู่จริง
"อัตราการขายคอนโดมิเนียมในช่วงเปิดตัวปรับขึ้นจาก 45.3% ในไตรมาสแรก มาอยู่ที่ 51.7% ในไตรมาสสองของปี 2569 แต่ยังไม่ใช่สัญญาณว่ากำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง"
การปรับตัวดีขึ้นสะท้อนว่าผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับตลาดมากขึ้น ทั้งการ ลดขนาดโครงการ เลือกทำเลที่มีอุปสงค์รองรับชัดเจน และกำหนดผลิตภัณฑ์กับระดับราคาให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อจริง
ย้อนดู 6 ปี อัตราขายดีขึ้นเมื่อผู้ประกอบการ “เปิดน้อยลง”
หากย้อนดูข้อมูลตลาด จะเห็นภาพค่อนข้างชัดว่า จำนวนคอนโดฯ ที่เปิดใหม่มีผลโดยตรงต่ออัตราการขาย
ช่วงต้นปี 2563 ถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ตลาดมีอุปทานใหม่เพียง 2,500 - 7,400 ยูนิตต่อไตรมาส แต่สามารถทำอัตราการขายได้ประมาณ 78 - 100%
แต่หลังผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการขนาดใหญ่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 อัตราการขายกลับเริ่มลดลง เนื่องจากมีสินค้าเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ขณะที่กำลังซื้อยังไม่แข็งแรง
โดยเฉพาะช่วงปี 2565–2566 อัตราการขายรายไตรมาสส่วนใหญ่อยู่ในระดับเพียง 24 - 45%
ปี 2566 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ถึง 35,761 ยูนิต แต่ขายได้เพียง 10,155 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 28.4%
ก่อนที่ตลาดจะลงไปแตะจุดต่ำสุดที่ 8.3% ในไตรมาส 1 ปี 2567
จากนั้นตลาดเริ่มเห็นการฟื้นตัวของอัตราขายตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2567 หลังผู้ประกอบการลดจำนวนโครงการและขนาดของซัพพลายใหม่
ปี 2568 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 17,409 ยูนิต ลดลงอย่างมากจากปี 2566 ขณะที่มียอดขายช่วงเปิดตัว 8,980 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 51.6%
จึงเห็นได้ว่า การที่อัตราขายกลับมาแตะระดับ 50% ในช่วงปี 2568 - 2569 ไม่ได้หมายความว่ากำลังซื้อกลับไปเท่ากับช่วงก่อนโควิด แต่เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการบริหารซัพพลายให้เหมาะสมกับตลาดมากขึ้น
ตลาดไม่โต แต่คนซื้อกำลัง “เลือกมากขึ้น”
เมื่อดีมานด์โดยรวมยังไม่ได้ขยายตัว สิ่งที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่การแข่งขันเพื่อรองรับตลาดที่ใหญ่ขึ้น แต่เป็น การแข่งขันเพื่อแย่งลูกค้ากลุ่มเดิม
ข้อมูลยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมของกลุ่มตัวอย่างผู้พัฒนารายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนภาพนี้ได้ชัดเจน
ปี 2564 ยอดพรีเซล 14,992 ล้านบาท
ปี 2565 ยอดพรีเซล 31,936 ล้านบาท
ปี 2566 (ช่วงพีกสุด) ยอดพรีเซลสูงสุดที่ 43,586 ล้านบาท
ปี 2567 พรีเซล 40,698 ล้านบาท ลดลง 6.6%
ปี 2568 อยู่ที่ 37,759 ล้านบาท ลดลงอีก 7.2%
แต่เมื่อดูรายบริษัทกลับพบความแตกต่างอย่างชัดเจนในปี 2568 ผู้ประกอบการรายหนึ่งสามารถเพิ่มยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมได้มากกว่า 37% จากปีก่อน ขณะที่อีกรายมียอดพรีเซลลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง และอีกหนึ่งรายทรงตัว
สะท้อนว่า แม้ตลาดรวมจะไม่ได้โต แต่ส่วนแบ่งตลาดกำลังเปลี่ยนมือ
ผู้ประกอบการที่มีโครงการตรงกับความต้องการ ทั้งในด้านทำเล ราคา รูปแบบห้อง และเงื่อนไขการซื้อ จึงมีโอกาสดึงลูกค้าจากคู่แข่งได้มากกว่า
เงินทุนหนา “ช่วยลูกค้ากู้ได้” กลายเป็นอาวุธสำคัญ
อีกปัจจัยที่มีความสำคัญมากขึ้นคือ ความพร้อมด้านเงินทุนและความสามารถในการบริหารกระบวนการขาย
เพราะในตลาดที่กำลังซื้อมีจำกัด ขณะที่การอนุมัติสินเชื่อยังเข้มงวด การขายไม่ได้จบแค่การทำให้ลูกค้าสนใจโครงการ แต่ต้องทำให้ลูกค้า จอง → ขอสินเชื่อ → ผ่านสินเชื่อ → โอนกรรมสิทธิ์ ให้ได้
ดังนั้น ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมด้านเงินทุน สามารถบริหารต้นทุนทางการเงิน กำหนดราคาและโปรโมชั่นที่แข่งขันได้ รวมถึงมีเงื่อนไขการชำระเงินและมาตรการช่วยเหลือลูกค้าในการขอสินเชื่อ จึงมีโอกาสเปลี่ยนดีมานด์ที่มีอยู่ให้กลายเป็นยอดขายจริงได้มากกว่า
ครึ่งปีหลัง ตลาดทรงตัว แต่การแข่งขันจะเดือดขึ้น
สำหรับไตรมาสแรกปี 2569 กลุ่มตัวอย่างผู้พัฒนารายใหญ่ทำยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมรวม 11,567 ล้านบาท คิดเป็น 27.5% ของประมาณการทั้งปีที่ 42,081 ล้านบาท
หากทำได้ตามเป้าหมาย จะคิดเป็นการฟื้นตัว 11.4% จากปี 2568 และเป็นการกลับมาเติบโตครั้งแรกหลังยอดพรีเซลลดลง 2 ปีติดต่อกัน
อย่างไรก็ตาม ตัวเลข 42,081 ล้านบาท ยังเป็นเป้าหมายของผู้ประกอบการ จึงต้องติดตามยอดขายจริงในแต่ละไตรมาสต่อไป
"ครึ่งปีหลัง ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้ม ทรงตัวมากกว่าขยายตัว โดยการเติบโตของผู้ประกอบการบางรายจะมาจากการช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด มากกว่าการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์โดยรวม"
ดังนั้น สิ่งที่ต้องจับตาในช่วงครึ่งปีหลังจึงมี 3 เรื่อง ได้แก่
1.อัตราการขายเปิดตัวจะสามารถรักษาระดับเหนือ 50% ได้ต่อเนื่องหรือไม่
2.ผู้ประกอบการจะกลับมาเร่งเปิดซัพพลายใหม่มากน้อยแค่ไหน
3.กลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่จะสามารถทำยอดพรีเซลได้ตามเป้าหมาย 42,081 ล้านบาทหรือไม่
ไนท์แฟรงค์ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในช่วงที่เหลือของปี ยังไม่กลับเข้าสู่การเติบโตในวงกว้าง แต่การแข่งขันจะเข้มข้นขึ้นจากการเปลี่ยนมือของส่วนแบ่งตลาด
ดีมานด์ที่มีอยู่จึงมีแนวโน้มกระจุกตัวในโครงการที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อได้ครบทั้ง ทำเล ผลิตภัณฑ์ ราคา และเงื่อนไขการซื้อ
ตลาดคอนโดฯ ครึ่งปีหลังจึงไม่ใช่ “การฟื้นตัวที่ใครก็ขายได้” แต่เป็น “ตลาดยังทรงตัว ใครตอบโจทย์กว่า คนนั้นได้ส่วนแบ่ง”