ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังอยู่ในช่วงปรับฐานรุนแรง โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้น "เอาตัวรอด" มากกว่าการเร่งเติบโต หลังเผชิญกำลังซื้อชะลอตัว การปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง และซัพพลายสะสมจำนวนมาก
ขณะที่ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า ช่วง 1-2 ปีจากนี้คือช่วงเวลาสำคัญของการรักษาสภาพคล่อง และเชื่อว่าผู้ประกอบการที่ผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปได้ จะมีโอกาสกลับมาเติบโตเมื่อตลาดฟื้นตัว
สูตรเอาตัวรอด 40 ปี "ไม่โตเกินตัว-รักษากระแสเงินสด"
ไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ LALIN กล่าวว่า ตลอดระยะเวลา 40 ปีของบริษัท ผ่านทั้งวิกฤตหนักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ยุคต้มยำกุ้งปี 2540 ยุคโควิด-19 ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์โลก
ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แต่ที่ผ่านมาแม้ในยุคต้มยำกุ้งบริษัทฯ ก็ไม่เคยเป็น NPL กุญแจสำคัญมาจากการบริหารความเสี่ยงใน 3 ด้าน ได้แก่
1.ไม่ขยายธุรกิจจนเกินตัว และรักษากระแสเงินสด เช่น ไม่กู้เพื่อสร้างการเติบโตจนหนี้เกินค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม เป็นต้น
2.เดินเกมตามวัฏจักรของตลาด ขึ้นลงไปพร้อมกับอุตสาหกรรม อาทิ ในอดีตลลิลฯ เปิดตัว 12 โครงการ/ปี แต่เมื่อเห็นตลาดเริ่มดรอป ก็เปิดตัวลดลงตามภาวะตลาด
3.เลือกทำธุรกิจที่ตนเองถนัด ไม่ตามกระแสระยะสั้น เพราะบางกระแสมาไวและไปไว
"ปี 2569 ตลาดอสังหาชะลอตัวลงจริง แต่ยังไม่หนักเท่าช่วงยุคต้มยำกุ้งที่มีคนตกงานพร้อมกันหลายแสนคน"
ตลาดชะลอทุกเซกเมนต์ แต่ซัพพลายเปิดตัวน้อยลง หนุนระบายสต๊อกดีขึ้น
ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2569 ได้รับผลกระทบทุกระดับราคา ตั้งแต่ตลาดล่าง กลาง และบน ส่วนหนึ่งมาจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงิน และแม้บ้านระดับบนจะยังมีกำลังซื้อ แต่ขนาดตลาดมียอดขายจำกัดเฉลี่ยราว 200 ยูนิตต่อปี ทำให้การแข่งขันยังรุนแรง และไม่สามารถสร้างดีมานด์ใหม่ได้
อย่างไรก็ดี การยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรก็ลดลงเหลือเพียงประมาณ 50,000 ยูนิต จากเดิมที่ผู้ประกอบการขอจัดสรรรวมกันปีละ 100,000-120,000 ยูนิต สะท้อนว่าทั้งอุตสาหกรรมเริ่มลดการลงทุนและหันมาระบายสต๊อกแทน
"ตลาดปีนี้ยังทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน แต่ลลิลฯ มองว่า ภาพรวมอาจเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้นในปีหน้า หลังผู้ประกอบการที่มีปัญหาทยอยออกจากตลาด และซัพพลายใหม่ลดลงต่อเนื่อง บริษัทฯ คาดว่า หลังตลาดติดลบต่อเนื่อง ปี 2570-2571 มีโอกาสกลับมาเติบโตเล็กน้อย ก่อนจะค่อย ๆ ฟื้นตัว หากเศรษฐกิจและกำลังซื้อกลับมา"
หั่นโครงการเปิดตัวใหม่-ลีนองค์กรครั้งใหญ่
ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สำหรับกลยุทธ์หลักของลลิลฯ ในปี 2569 คือ ปรับแผนล้อไปกับสภาวะตลาด โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงครึ่งหนึ่งจากปีก่อน เหลือประมาณ 2 โครงการ มูลค่า 1,700-1,800 ล้านบาท (จากช่วงปกติเคยเปิดสูงสุดถึง 12 โครงการ)
โดยหันมาเน้นระบายสต๊อกพร้อมอยู่ราว 500-600 ล้านบาท (หากรวมระหว่างก่อสร้างด้วยจะประมาณ 1,000 ล้านบาท)
"ตลาดชะลอตัวลง ในอดีตเราจะสร้างบ้านเฟสใหญ่ ตอนนี้จะแบ่งการก่อสร้างเป็นเฟส จำนวน 15-20 ยูนิต/เฟส เพื่อลดความเสี่ยงสต๊อกบวม ซึ่งอาจกระทบต่อราคาได้ เหมือนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการแข่งขันด้านราคา อาทิ บางโครงการหั่นราคาลงถึง 40%"
ขณะเดียวกัน ยังต้องควบคุมระดับหนี้ให้อยู่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม และปรับปรุงกระบวนการทำงาน (Lean Process) เช่น การลดค่าใช้จ่ายส่วนเกินในทุกแผนก ช่วยลดต้นทุนได้ 15-20%
นอกจากนี้ จากปัญหารีเจ็กต์เรตของลูกค้าลลิลฯ อยู่ที่ราว 40-45% ทำให้บริษัทฯ เพิ่มมาตรการช่วยเหลือลูกค้า ด้วยการเปิดทางเลือกผ่อนตรงกับบริษัท 3-6 เดือน (สามารถขยายระยะเวลาได้ แต่ไม่สามารถล็อกยูนิตได้) และช่วยเพิ่มโอกาสโอนกรรมสิทธิ์ได้สำเร็จ คิดเป็น 10-20% ของยอดขายสุทธิ
โดยปัจจุบันพอร์ตสินค้าของลลิลฯ แบ่งเป็นบ้านราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท และ 4-10 ล้านบาท อย่างละครึ่ง ขณะที่สัดส่วนยอดขายระหว่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมอยู่ที่ประมาณ 50:50
ปรับสินค้าให้ตอบโจทย์กำลังซื้อ ชงแก้กฎหมายลดขนาดบ้าน
ด้านการพัฒนาสินค้า ลลิลฯ เดินหน้าปรับแบบบ้านให้เหมาะกับกำลังซื้อ โดยออกแบบบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยยืดหยุ่น (Flexible Function) และใช้สไตล์ French Colonial ซึ่งพัฒนามาแล้วกว่า 2-3 ปี
บริษัทมองว่า ในอนาคตบ้านจะมีขนาดเล็กลง เพื่อให้ราคาจับต้องได้มากขึ้น และสอดคล้องกับสภาพครอบครัวไทยที่มีขนาดเล็กน้อยด้วย โดยที่ผ่านมา 3 สมาคมอสังหาฯ ได้ชงแก้กฎหมายลดขนาดบ้านลง เช่น
-ทาวน์โฮมขนาด 14 ตารางวา (จากเดิม 16-21 ตร.ว.)
-บ้านเดี่ยวเริ่มต้นประมาณ 35 ตารางวา (จาก 50 ตร.ว.)
"หากกฎหมายเอื้ออำนวยก็จะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะที่ผ่านมาราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างอย่างปูนขึ้น กระทบต่อราคาบ้านจัดสรร"
ยึดปรัชญา 40 ปี ลูกค้าต้องอยู่เป็นสุข
แม้ตลาดจะเปลี่ยนไป แต่ลลิลฯ ระบุว่า หลักคิดในการทำธุรกิจยังเหมือนวันแรก คือ สร้างบ้านคุณภาพในราคายุติธรรม ดูแลลูกค้าหลังการขาย และทำให้ลูกค้า "อยู่เป็นสุข" ซึ่งเป็นปรัชญาที่ใช้มาตลอดกว่า 40 ปี
พร้อมเชื่อว่าการบริหารอย่างระมัดระวัง การไม่ขยายธุรกิจเกินกำลัง และการปรับองค์กรให้คล่องตัว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทผ่านวิกฤตรอบนี้ไปได้