ธนกร วุฒิพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการบริหารธุรกิจตลาดต่างประเทศ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตยังคงร้อนแรง แม้การแข่งขันจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนซัพพลายที่มีอยู่ราว 40,000-50,000 ยูนิต แต่ยังมีดีมานด์จากทั้งคนไทยและต่างชาติต่อเนื่อง
ทำให้อัตราการระบายสินค้า (Absorbtion Rate) อยู่ในระดับดี เช่น บางโครงการขายหมดภายในระยะเวลาไม่ถึง 2 เดือน และแต่ละโครงการของออริจิ้นในภูเก็ตทำยอดขายเกินกว่า 60% ไปแล้ว
ภูเก็ตยีลด์เช่าสูง 7-10% ดึงดูดนักลงทุน
ปัจจุบันตลาดภูเก็ตของออริจิ้น มีสัดส่วนลูกค้าแบ่งเป็น
1.ลูกค้าต่างชาติประมาณ 70%
-3 สัญชาติที่ซื้อมากสุด คือ รัสเซีย 46.6% โปแลนด์ 15.9% และจีน 6.4%
-ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ ราคา 10-15 ล้านบาท/ยูนิต ควบคู่กับการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน เช่น ลูกค้าเศรษฐีรัสเซีย ซื้อวิลล่า 2 หลัง พร้อมกับคอนโดราคา 5-6 ล้านบาท จำนวน 7 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า
2.คนไทย สัดส่วน 30%
-ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจในภูเก็ต หรือนักลงทุนในกรุงเทพ ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะ
-ปัจจุบันนิยมซื้อคอนโดลงทุนราคา 3-4 ล้านบาท/ยูนิต เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ซื้อราคา 2-3 ล้านบาท/ยูนิต
แรงหนุนสำคัญของตลาดอสังหาภูเก็ตมาจากผลตอบแทนการลงทุน โดย Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 7-10% สูงกว่ากรุงเทพฯ
ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุน (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 15-20% ต่อปี ทำให้คอนโดระดับราคาเริ่มต้นประมาณ 3 ล้านบาทเริ่มได้รับความสนใจจากคนภูเก็ตและกลุ่มนักลงทุน
"ลูกค้าต่างชาติเริ่มมองหาทำเลใหม่ ๆ นอกเหนือจากพื้นที่ท่องเที่ยวหลัก อาทิ กะตะ โดยให้ความสนใจกับทำเลที่ไม่แออัดและสามารถรองรับการพักอาศัยระยะยาว ส่วนทำเลรองอย่างสุรินทร์และราไวย์ได้รับความสนใจมากขึ้นจากกลุ่มที่ต้องการ Long Stay"
ผู้ประกอบการความเสี่ยงต่ำ คนซื้อสด-กำไรขั้นต้นแตะ 60%
แม้ตลาดมีการแข่งขันสูงจากซัพพลายจำนวนมาก ทำให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น และผู้ประกอบการต้องแข่งขันผ่านทั้งราคา โปรโมชั่น และเครือข่ายเอเจนต์ โดยค่าคอมมิชชันที่เคยอยู่ประมาณ 7-8% ปัจจุบันบางโครงการขยับขึ้นไปถึง 10%
แต่ตลาดอสังหาภูเก็ตยังถือว่ามีความเสี่ยงต่ำ ด้วยดีมานด์ผู้ซื้อจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเงินสดในกลุ่มชาวต่างชาติ โดยมีการวางดาวน์คอนโดราว 70% ของมูลค่า ส่วนวิลล่าวางเงินดาวน์ 90% และกลุ่มคนไทยวางดาวน์ราว 15% ของราคาที่อยู่
ขณะที่ อัตรากำไรขั้นต้น (GP) ที่อยู่อาศัยในภูเก็ตสูงถึง 50-60% มากกว่าพื้นที่ กทม. 1 เท่าตัว ที่มี GP เฉลี่ย 30%
ออริจิ้นลุยโรงแรม-วิลล่า-คอนโด ดันพอร์ตมูลค่า 30,000 ล้านบาท ใน 3 ปี
จากปัจจัยบวกข้างต้น ทำให้ออริจิ้น เปิดเกมรุกตลาดอสังหาภูเก็ต ในช่วง 3 ปี (พ.ศ. 2569-2571) วางแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่รวม 11,650 ล้านบาท จากพอร์ตปัจจุบัน 18,350 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าพอร์ตลงทุนภูเก็ตเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 ล้านบาทภายในปี 2571 แบ่งเป็น
1.ที่อยู่อาศัย 9 โครงการ
เบื้องต้น ปี 2569 นี้ จะมี 2 คอนโดเปิดใหม่ มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท คือ
-ออริจิ้น เวลเนสเรสซิเดนส์ เชิงทะเล จำนวน 546 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.19 ล้านบาท/ยูนิต
-ออริจิ้นกะทู้-ป่าตอง จำนวน 378 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.69 ล้านบาท
ส่วนระหว่างปี 2570-2571 จะมีคอนโดใหม่เพิ่มจำนวน 7 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8,150 ล้านบาท บนทำเลหาดบางเทา, เชิงทะเล, หาดสุรินทร์, หาดกะตะ และ เมืองภูเก็ต
2.โรงแรมใหม่ 3 แห่ง จำนวน 601 คีย์ มูลค่า 2,700 ล้านบาท ได้แก่
-โรงแรมม็อกซี่ ภูเก็ต เจ้าฟ้า จำนวน 251 คีย์ มูลค่า 820 ล้านบาท (เปิดไตรมาส 4 ปี 69)
-โรงแรมม็อดโต้ บายฮิลตัน ภูเก็ต กะตะ จำนวน 224 คีย์ มูลค่า 1,380 ล้านบาท (เปิดไตรมาส 3 ปี 71)
-โรงแรมม็อกซี่ ภูเก็ต เชิงทะเล จำนวน 126 คีย์ มูลค่า 500 ล้านบาท (เปิดไตรมาส 4 ปี 71)
นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่เตรียมทยอยสร้างรายได้จากการส่งมอบในปีนี้ ได้แก่ โซ ออริจิ้น บางเทา บีช มูลค่าโครงการ 2,800 ล้านบาท และ บัลโค บางเทา บีช มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท
ที่ดินภูเก็ตพุ่ง 300% บางเทาแตะ 100 ล้านต่อไร่
ทั้งนี้ ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์ (ที่ดิน) ในมือแล้ว 3 ทำเลหลัก อาทิ บางเทา เชิงทะเล มูลค่าราว 8,000 ล้านบาท และเตรียมหาที่ดินแปลงใหม่รองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเน้น fix ราคาที่ดินศักยภาพไม่เกิน 20-25 ล้านบาท/ไร่ เน้นทำเลเมืองเพื่อคุมต้นทุน
"การเติบโตของดีมานด์ที่อยู่ในภูเก็ต ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนที่ดิน โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในภูเก็ตเพิ่มขึ้นประมาณ 300%
ทำเลบางเทาเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ราคาปรับขึ้นแรง โดยบางเทาพื้นที่ไม่ติดทะเล แต่อยู่ในระยะที่สามารถเดินไปได้ ราคาที่ดินอยู่ประมาณ 60 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่พื้นที่ติดชายหาดแตะระดับ 100 ล้านบาทต่อไร่
ส่วนทำเลป่าตองปัจจุบันเป็นอีกพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ราคาที่ดินพุ่งทะยานเกิน 100 ล้านบาทต่อไร่
"ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นทำให้การหาแลนด์แบงก์ทำได้ยากขึ้นและต่อรองราคาได้ยาก ขณะที่ผู้ประกอบการต้องคัดเลือกแปลงที่สามารถพัฒนาโครงการได้อย่างคุ้มค่า โดยหากราคาที่ดินขยับขึ้นถึง 60 ล้านบาทต่อไร่ ต้นทุนดังกล่าวอาจทำให้โครงการต้องตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมแตะระดับประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตร"
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมภูเก็ตยังมีจุดแข็งด้านอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 50-60% สูงกว่ากรุงเทพฯ ที่อยู่ประมาณ 30%