คุณายุธ เดชอุดม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสินทรัพย์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัล พาร์ค บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวว่า หลังเปิดให้บริการครบ 1 ปี “เซ็นทรัล พาร์ค” ทำทราฟฟิกได้กว่า 25 ล้าน Visits หรือเฉลี่ยราว 65,000-75,000 Visits ต่อวัน ขณะที่มีทราฟฟิกนักท่องเที่ยวต่างชาติอีกกว่า 10 ล้าน Visits ส่งผลให้ เซ็นทรัล พาร์ค ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 3 ศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนาที่มีผู้มาเยือนมากที่สุด รองจากเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลลาดพร้าว/เซ็นทรัลเวสต์เกต เป้าหมายถัดไปคือการผลักดันทราฟฟิกให้เติบโตอีก 10% ในปี 2570 จากการเพิ่มเหตุผลใหม่ให้คนกลับมาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง มากกว่าการพึ่งทราฟฟิกจากการเปิดโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว
ถอดกลยุทธ์ เซ็นทรัล พาร์ค สร้างเหตุผลให้คนมาเยือน-อัตราเช่าแตะ 98%
หนึ่งในกลยุทธ์หลักที่ทำให้การเติบโตทราฟฟิกของเซ็นทรัลพาร์ค "เกินเป้าหมาย" คือ Curated Newness หรือการคัดเลือกร้านค้า แบรนด์ และคอนเซ็ปต์ที่สร้างเหตุผลใหม่ให้ผู้บริโภคกลับมา โดยปัจจุบันมีร้านค้าราว 250 ร้าน และมีสัดส่วนร้านอาหารสูงถึงประมาณ 50% เซ็นทรัล พาร์คจึงไม่ได้ใช้จำนวนร้านเป็นตัวขายเพียงอย่างเดียว แต่เน้น “ความต่าง” ของร้าน โดยเฉพาะแบรนด์ที่หาไม่ได้จากศูนย์การค้าอื่น หรือเข้ามาในรูปแบบใหม่ เช่น -Blue Bottle Coffee สาขาแรกในประเทศไทย -ZARA ในรูปแบบ Duplex Concept Store -แบรนด์ในเครือ Inditex -ร้านอาหารและไลฟ์สไตล์คอนเซ็ปต์ใหม่เข้ามาเปิดอย่างต่อเนื่อง "เซ็นทรัล พาร์คไม่ได้พยายามเดินตามโมเดลเซ็นทรัลเวิลด์ที่เป็น Flagship ขนาดใหญ่และมีสินค้า/บริการแทบทุกประเภท แต่เลือกวาง Positioning ให้ต่างออกไป โดยเน้น Modern Lifestyle และกลุ่มคนรุ่นใหม่มากขึ้น" ดังนั้น เกณฑ์ในการเลือกร้านต้องเข้ากับ Character ของพื้นที่และภาพรวมของเซ็นทรัล พาร์ค โดยเฉพาะกลุ่ม Food, Art, Fashion, Design และ Culture ที่ถูกนำมาใช้เป็นเครื่องมือสร้างความแตกต่าง ฝั่งอาหารถือเป็นหนึ่งในตัวขับทราฟฟิกสำคัญ โดยวาง Parkside Market ให้เป็น Food Destination และเพิ่มร้านที่มีชื่อจาก Michelin Guide เพื่อดึงทั้งคนกรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยวต่างชาติ
อีกกลยุทธ์คือ A People-led Cultural Stage การทำให้พื้นที่ของศูนย์การค้าเป็นมากกว่าพื้นที่ซื้อสินค้า
เซ็นทรัล พาร์คจึงนำ Food, Art, Music, Design, Events และ Culture เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของ Programming ตลอดทั้งปี โดยอิงกับ Character ของย่านสีลม-พระราม 4 และสวนลุมพินี นอกจากนี้ Roof Park พื้นที่สีเขียวกว่า 7 ไร่ กลายเป็นอีกหนึ่ง Traffic Driver เพราะเปิดให้คนเข้ามาใช้พื้นที่ได้ตั้งแต่ 08.00 น.โดยไม่จำเป็นต้องมีเป้าหมายในการช้อปปิ้งตั้งแต่แรก "จากแนวคิดทั้งหมดนี้ ทำให้การบริหารพื้นที่เช่า ซึ่งปัจจุบันร้านค้าในศูนย์เกือบเต็มพื้นที่ โดยอัตราการเช่าพื้นที่รีเทลอยู่ที่ประมาณ 98% ขณะที่ออฟฟิศอยู่ที่กว่า 80% ส่วนที่อยู่อาศัยมียอดขายแล้ว 96-97% เตรียมโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 4 ปี 2569 นี้"
นักท่องเที่ยวคืออีกเครื่องยนต์ดันทราฟฟิก
นอกจากทราฟฟิก 25 ล้าน Visits ในปีแรก ยังมีทราฟฟิกคนต่างชาติอีก 10 ล้าน Visits มาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ International Visitor กลายเป็นฐานสำคัญของเซ็นทรัล พาร์ค ทั้งจากเอเชีย ยุโรป และตะวันออกกลาง โดยการเพิ่มแบรนด์ระดับโลก ร้านอาหารที่มีชื่อ รวมถึง Michelin Guide จึงไม่ได้มีเป้าหมายเฉพาะตลาดคนไทย แต่เป็นการสร้าง “เหตุผลที่ต้องมา” สำหรับนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ากรุงเทพฯ อีกทาง "แม้ปัจจุบันไทยจะเผชิญความท้าทายจากนักท่องเที่ยวลดลง และปัจจัยลดระยะเวลาพำนักฟรีวีซ่า ของนัดท่องเที่ยวเหลือ 30 วัน (จาก 60 วัน) เริ่ม 15 ก.ย.นี้ แต่คาดว่าไม่กระทบทราฟฟิกชาวต่างชาติ โดยเฉพาะห้างกลางเมือง ขณะเดียวกันการเพิ่มคุณภาพนักท่องเที่ยวเป็นกลุ่มมีคุณภาพกำลังซื้อสูง ยังถือเป็นผลบวกต่อธุรกิจอีกด้วย"
Mixed-use ฐานทราฟฟิกระยะยาว
อีกจุดที่ทำให้เซ็นทรัล พาร์คต่างจากห้างทั่วไปคือการวางโครงการเป็น Fully Integrated Mixed-use Ecosystem ที่มีทั้งศูนย์การค้า ออฟฟิศ โรงแรม และเรสซิเดนซ์ ปัจจุบัน Central Park Offices มีอัตราการเช่าพื้นที่กว่า 80% โดยมีบริษัทและองค์กรระดับโลกเข้ามาใช้พื้นที่ ขณะที่ The Residences at Dusit Central Park มียอดขายแล้วประมาณ 96% และมีกำหนดโอนในไตรมาส 4 ปี 2569 ส่วน Dusit Thani Bangkok ทำหน้าที่เป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบในการดึงนักท่องเที่ยวและผู้เข้าพักระดับบนเข้าสู่พื้นที่ นั่นหมายความว่า Traffic ของเซ็นทรัล พาร์คไม่ได้มาจากลูกค้าห้างเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากคนทำงาน คนพักอาศัย แขกโรงแรม นักท่องเที่ยว และคนที่เข้ามาใช้พื้นที่สวนหรือร้านอาหาร ทำให้ทราฟฟิกมีโอกาสเติบโตต่อ แม้ผ่านช่วงเปิดโครงการไปแล้ว
ปี 70 เป้าทราฟฟิกโต 10% ก่อนขยับไป 30 ล้าน Visits
หลังสร้างฐาน 25 ล้าน Visits ในปีแรก เซ็นทรัล พาร์คตั้งเป้าเพิ่มทราฟฟิกอีก 10% ในปี 2570 กลยุทธ์จึงเปลี่ยนจาก “เปิดตัวให้คนรู้จัก” ไปสู่ “ทำให้มีอะไรใหม่ตลอดเวลา” ผ่าน New Brand, New Concept, Art & Culture และ Event Programming รวมถึงการดึง Global Brand และ Global Audience เข้ามาอย่างต่อเนื่อง อีกปัจจัยที่จะเข้ามาเสริมคือ ตัวเชื่อมใต้ดิน ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จช่วงปลายไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 2 ปี 2570 ช่วยเชื่อมการเดินทางระหว่างพื้นที่และระบบขนส่งเข้ากับโครงการมากขึ้น ระยะยาว เซ็นทรัล พัฒนาตั้งเป้าทราฟฟิกของเซ็นทรัล พาร์คไว้ที่ 30 ล้าน Visits จากปัจจุบัน 25 ล้าน Visits “หนึ่งปีที่ผ่านมา เซ็นทรัล พาร์ค พิสูจน์ความสำเร็จในการเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตผู้คน และเป็นอีกหนึ่งบริบทของกรุงเทพฯ ที่คนทั่วโลกได้รู้จัก จากนี้เรามองเซ็นทรัล พาร์ค ในฐานะ ‘Bangkok’s World Stage’ พื้นที่ที่เปิดรับสิ่งใหม่จากทั่วโลก และเปิดโอกาสให้โลกได้เห็นเสน่ห์ ความคิดสร้างสรรค์ และศักยภาพของกรุงเทพฯ ผ่านผู้คน แบรนด์ ศิลปะ วัฒนธรรม และประสบการณ์ใหม่ ๆ" บริษัทฯ จะเดินหน้าสร้างเดสติเนชั่นแห่งอนาคต ที่มีความเคลื่อนไหวใหม่เกิดขึ้นอยู่เสมอ โดยตั้งเป้าทราฟฟิกเติบโตในปีหน้าอีก 10% จากประสบการณ์ระดับโลกใหม่ๆ ที่เชื่อมผู้คนจากกรุงเทพฯ และทั่วโลกเข้าหากัน และสร้างเรื่องราวใหม่ให้กรุงเทพฯ ได้อยู่ในสายตาของโลก รวมทั้ง Regular Visitors ที่อยู่ในมิกซ์ยูส
"เราไม่ได้ต้องการเพียงสร้างสถานที่ที่คนมาเยือน แต่ต้องการสร้างเดสติเนชั่นที่ทำให้กรุงเทพฯ เป็นส่วนหนึ่งของบทสนทนาของโลก และทำให้เซ็นทรัล พาร์ค เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่คนทั่วโลกอยากมาสัมผัส เมื่อคิดถึงกรุงเทพฯ”