ประเทศไทยกำลังกลายเป็นหนึ่งในตลาด Data Center ที่น่าจับตาของเอเชียแปซิฟิก เมื่อการเติบโตของ Cloud Computing และ AI กำลังเร่งความต้องการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ขณะที่ตลาดไทยยังมี “ช่องว่าง” ด้าน Capacity อีกมากเมื่อเทียบกับขนาดประชากร
ข้อมูลจากรายงาน Asia Pacific Data Centre Investment ของ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (Cushman & Wakefield) ประเมินว่า ไทยมีโอกาสต้องใช้เงินลงทุนพัฒนา Data Center รวมประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 570,000 ล้านบาท ในช่วงปี 2026 - 2030
เม็ดเงินก้อนนี้กำลังทำให้ไทยถูกจับตาจากทั้งผู้ให้บริการ Hyperscale, Colocation Operators, นักลงทุนสถาบัน และผู้ให้กู้ที่มองหาตลาดเติบโตใหม่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ นอกเหนือจากตลาดหลักอย่างสิงคโปร์และมาเลเซีย
ไทยยังมี Data Center น้อย เมื่อเทียบกับขนาดตลาด
หนึ่งในจุดที่ทำให้ไทยน่าสนใจ คือ Digital Infrastructure ยังมีช่องว่างให้เติบโตอีกมาก
ปัจจุบันไทยมีประชากรประมาณ 514,587 คนต่อ Operational Colocation Capacity 1 MW สูงกว่าค่าเฉลี่ยเอเชียแปซิฟิกที่ประมาณ 247,713 คนต่อ MW หรือมากกว่า 2 เท่า
พูดง่ายๆ คือ หากเทียบ Capacity ของ Data Center กับจำนวนประชากร ไทยยังมีโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลต่อหัวค่อนข้างต่ำ
ช่องว่างนี้จึงกลายเป็นโอกาส เพราะความต้องการใช้ Data Center กำลังขยายตัวพร้อมกับ Cloud, AI Workloads และบริการดิจิทัล ขณะที่ไทยยังมี Capacity ให้เติมอีกมาก
Cushman & Wakefield จึงจัดไทยอยู่ในกลุ่ม Underserved Markets ของเอเชียแปซิฟิก ร่วมกับเวียดนาม ฟิลิปปินส์ อินเดีย และอินโดนีเซีย
Pre-Leasing พุ่ง 9 เท่า ลูกค้าจอง Capacity ก่อนสร้างเสร็จ
อีกตัวเลขที่สะท้อน Demand ได้ชัดคือ Pre-Leasing Data Center ในไทยเพิ่มขึ้น 9 เท่าเมื่อเทียบกับปีก่อน YoY
การเติบโตของ AI และ Hyperscale ทำให้ลูกค้ารายใหญ่ต้องการ Capacity จำนวนมาก ขณะที่การพัฒนา Data Center ใช้เวลานานขึ้นจากข้อจำกัดเรื่องพลังงาน ที่ดิน และโครงสร้างพื้นฐาน
ผลที่ตามมาคือ ลูกค้าไม่ได้รอให้ Data Center สร้างเสร็จแล้วค่อยเช่า แต่เริ่ม จอง Capacity ล่วงหน้าหลายปี
ดังนั้น Pre-Leasing จึงกลายเป็นตัวชี้วัดสำคัญของตลาด เพราะสะท้อนว่า Demand กำลังเกิดขึ้นก่อน Supply จะเข้ามา
ธุรกิจให้เช่าดาต้าเซ็นเตอร์ คาดสร้างรายได้ 1.07 แสนล้านบาท/ปี ภายในปี 2030
Cushman & Wakefield ประเมินว่า การพัฒนา Data Center ในไทยช่วงปี 2026 - 2030 จะต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 570,000 ล้านบาท
ขณะที่ต้นทุนการพัฒนาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อ MW รวมต้นทุนที่ดิน
นอกจากเม็ดเงินลงทุนแล้ว ธุรกิจบริการให้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ดาต้าเซ็นเตอร์ หรือ Colocation ในไทยยังมีแนวโน้มสร้างรายได้มากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปี หรือกว่า 107,000 ล้านบาทต่อปี ภายในปี 2030
จึงไม่ใช่แค่ตลาดที่กำลังมีคนเข้ามาสร้าง Data Centre แต่เป็นตลาดที่กำลังขยายทั้ง Capacity, Investment และ Revenue ไปพร้อมกัน
ผลตอบแทนไทยติด Top 3 เอเชียแปซิฟิก
อีกเหตุผลที่ทำให้ไทยน่าสนใจในสายตานักลงทุนคือผลตอบแทน โดยไทยอยู่ในอันดับ 3 ของเอเชียแปซิฟิกด้านผลตอบแทนที่โครงการ Data Center มีโอกาสสร้างได้เมื่อเทียบกับต้นทุนการพัฒนา หรือ Yield on Cost (YoC)
Cushman & Wakefield จัดอันดับตลาดที่มีศักยภาพด้าน Yield on Cost สูงสุด 5 อันดับแรก ดังนี้
อันดับ 1 สิงคโปร์
อันดับ 2 เวียดนาม
อันดับ 3 ไทย
อันดับ 4 ฟิลิปปินส์
อันดับ 5 นิวซีแลนด์
รายงานยังระบุว่า ตลาดส่วนใหญ่ในเอเชียแปซิฟิก รวมถึงไทย มีศักยภาพสร้าง Unlevered Yield มากกว่า 10% จากแรงหนุนของ Rental Growth และความต้องการ Data Center Capacity ที่เพิ่มขึ้น
จุดนี้ทำให้ไทยไม่ได้แข่งขันด้วยต้นทุนเพียงอย่างเดียว แต่มีเรื่อง ผลตอบแทนจากการลงทุน เข้ามาเป็นอีกหนึ่งแรงดึงดูด
ดีลลงทุนใหญ่ทยอยเข้าไทยแล้ว
หนึ่งในดีลสำคัญปี 2026 คือ Green Loan มูลค่า 880 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 31,700 ล้านบาท สำหรับโครงการของ Digital Edge และ B.Grimm Power ในประเทศไทย
ดีลระดับนี้สะท้อนว่า Data Centre กำลังถูกมองเป็นสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่สามารถดึงดูดเงินทุนขนาดใหญ่ได้
จับตาโจทย์ใหญ่ไทย "พลังงาน-น้ำ"
แม้ Demand จะมาแรง แต่โจทย์สำคัญของไทยจากนี้คือ จะสร้าง Supply ได้เร็วแค่ไหน โดยไม่ติดข้อจำกัดด้านพลังงานและน้ำ
การขยาย Data Center จำนวนมากต้องใช้ทั้งไฟฟ้าและน้ำในปริมาณสูง รวมถึงที่ดิน ระบบ Connectivity และโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับโครงการขนาดใหญ่
ดังนั้นการแข่งขันของไทยจึงไม่ได้อยู่ที่การประกาศดึง Data Center เข้ามาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องตอบให้ได้ว่า พลังงานมาจากไหน น้ำเพียงพอหรือไม่ และโครงสร้างพื้นฐานจะรองรับ Capacity ใหม่ได้แค่ไหน
ภาครัฐจึงอยู่ระหว่างการปรับนโยบายและหลักเกณฑ์ เพื่อรองรับการขยายตัวของอุตสาหกรรมในระยะยาว โดยคาดว่าจะเห็นความชัดเจนของกรอบดำเนินงานมากขึ้นภายในช่วงปลายปี 2569