ตลาดคอนโดปล่อยเช่ากำลังมีโมเดลใหม่ เมื่อ “เสนาฯ” หันมาออกแบบการลงทุนให้คนซื้อไม่ต้องเริ่มต้นจากการหาห้อง คาดการณ์ค่าเช่า และลุ้นหาผู้เช่าด้วยตัวเอง แต่ใช้ประสบการณ์ของบริษัทคัดเลือกทำเลและห้องชุดที่มีผู้เช่า
พร้อมนำเสนอโมเดล Buy-to-Let ที่ออกแบบให้รายได้ค่าเช่าสูงกว่าค่างวดผ่อนธนาคาร ช่วยลดภาระเงินส่วนต่างที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องจ่ายเพิ่มในแต่ละเดือน
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าเป็นรูปแบบที่มีมานาน แต่ความท้าทายสำคัญคือผู้ซื้อแต่ละคนต้องประเมินความสามารถในการทำกำไรเอง ทั้งการเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่า การคำนวณผลตอบแทนให้สูงกว่าต้นทุนดอกเบี้ย และการบริหารความเสี่ยงจากห้องว่าง
ที่ผ่านมา นักลงทุนจึงต้องพึ่งพาความสามารถในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองค่อนข้างมาก บางคนลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนดี ขณะที่บางคนอาจพบว่ารายได้ค่าเช่าไม่เพียงพอกับภาระเงินกู้
เสนาฯ จึงต้องการนำประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยลดความยุ่งยากในการลงทุน เปลี่ยนจากการขายห้องชุดเพียงอย่างเดียว เป็นการนำเสนอสินทรัพย์ที่มีรายได้จากการเช่ารองรับ โดยวางบทบาทบริษัทให้ใกล้เคียงกับผู้จัดการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund Manager
เปิดโมเดล Buy-to-Let ค่าเช่ามากกว่าค่างวดทุกปี การันตีค่าเช่า 3 ปี
ดร.เกษรา ระบุว่า หนึ่งในอุปสรรคของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือผู้ซื้อบางส่วนมักต้องจ่ายค่างวดธนาคารสูงกว่ารายได้ค่าเช่า ทำให้ต้องควักเงินส่วนตัวมาเติมทุกเดือน แม้จะมีผู้เช่าอยู่แล้วก็ตาม
โมเดล Buy-to-Let จึงเข้ามาแก้โจทย์ดังกล่าว โดยอาศัยแนวคิดการจัดหาเงินทุนที่คำนึงถึงรายได้จากการเช่า เพื่อให้กระแสเงินสดจากค่าเช่าครอบคลุมภาระผ่อนชำระ
โดยแนวคิดนี้ได้รับแรงบันดาลใจจากรูปแบบสินเชื่อที่พบในต่างประเทศอย่าง Buy-to-Let Mortgage เช่น ญี่ปุ่นและนิวยอร์ก ซึ่งมีแนวทางการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า
ยกตัวอย่าง โครงการเสนาคิทท์ รังสิต-ติวานนท์ ห้องชุดขนาด 26 ตารางเมตร ราคาขาย 1.104 ล้านบาท มีค่าเช่า 8,200 บาทต่อเดือน หรือ 98,400 บาทต่อปี คิดเป็น Gross Rental Yield 8.91%
เมื่อเปรียบเทียบรายได้ค่าเช่ากับค่างวดผ่อนชำระตามตัวอย่างที่บริษัทนำเสนอ พบว่า
- ปีที่ 1 ค่าเช่า 8,200 บาทต่อเดือน เทียบกับค่างวด 3,900 บาทต่อเดือน
- ปีที่ 2 ค่าเช่า 8,200 บาทต่อเดือน เทียบกับค่างวด 4,400 บาทต่อเดือน
- ปีที่ 3 ค่าเช่า 8,200 บาทต่อเดือน เทียบกับค่างวด 4,700 บาทต่อเดือน
- ปีที่ 4 ค่าเช่า 8,200 บาทต่อเดือน เทียบกับค่างวด 6,500 บาทต่อเดือน
"จุดเด่นของโมเดลนี้คือเสนาฯ การันตีค่าเช่าต่อเนื่อง 3 ปี เพื่อสร้างรายได้ค่าเช่าแน่นอนกับลูกค้า เมื่อหลังจาก 3 ปีไปแล้ว เสนาฯ จะมีบริการซ่อมแซมห้องเช่าครั้งใหญ่ให้ สำหรับเตรียมพร้อมปล่อยเช่าต่อ"
คัด 20 ทำเล เน้นแหล่งงานและดีมานด์เช่า เงินเดือน 1.2 หมื่นบาทก็ลงทุนได้
สำหรับการคัดเลือกห้องชุดโมเดล "คอนโดพ่วงผู้เช่า" เสนาฯ มีประมาณ 20 ทำเล จำนวน 880 ยูนิต โดยเน้นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าจากแหล่งงาน เช่น ย่านนิคมอุตสาหกรรม บางนา กม.29 เพชรเกษม รังสิต
ตัวอย่างค่าเช่า ได้แก่ ย่านพระราม 9 ซึ่งมีค่าเช่าประมาณ 10,000 บาทต่อเดือน และย่านคลองสี่ รังสิต ซึ่งมีค่าเช่าประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน สะท้อนให้เห็นว่าระดับรายได้จากการเช่าแตกต่างกันตามทำเล
"ปัจจุบันโมเดลคอนโดปล่อยเช่ามี 880 ยูนิต มีผู้เช่าไปแล้ว 694 ยูนิต จากโครงการ RentNex คิดเป็นอัตราเช่า (Occupancy Rate) 80% โดยพอร์ตให้ผลตอบแทนจากการเช่าไม่น้อยกว่า 7% ต่อปี
สำหรับโซนที่มีการเช่าสูงของเสนาฯ ได้แก่ เช่น โครงการเสนาคิทท์ รังสิต-ติวานนท์ จากกลุ่มโรงงานต่าง ๆ ส่วนโครงการเสนาคิทท์ รัตนาธิเบศร์-บางบัวทอง เป็นอีกทำเลมีปัจจัยสนับสนุนตลาดเช่าจากโรงพยาบาล
"ปัจจุบันโมเดลซื้อคอนโดพ่วงผู้เช่า มียอดขายไปแล้ว 20-30 ยูนิต แม้ยังไม่ทำการตลาด ส่วนใหญ่ผู้ซื้อเป็นนักลงทุนที่วอล์กอินเข้าไซต์ และกลุ่มลูกค้าเก่าเสนา"
อีกเป้าหมายของโมเดลนี้ คือ การเปิดโอกาสให้คนที่มีรายได้ระดับเริ่มต้นเข้าถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น แม้เป็นกลุ่ม First Jobber รายได้ประมาณ 12,000-15,000 บาทต่อเดือน (กรณีไม่มีภาระทางการเงิน) และซื้อคอนโดพ่วงผู้เช่าในราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาท
เสนาฯ วางโพซิชั่นเป็นธุรกิจบริการที่อยู่อาศัย
ดร.เกษราระบุว่า ในระยะต่อไป เสนาฯ ต้องการขยายแนวคิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายยูนิต ไปสู่การให้บริการที่อยู่อาศัย ซึ่งมีทั้งขายปกติ ขายพ่วงผู้เช่า ตลอดจนปล่อยเช่า
โดยบริษัทยังมีพอร์ตห้องชุดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท กว่า 10,000 ยูนิต เป็นโครงสร้างเสร็จพร้อมอยู่ 6,000 ยูนิต รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอีก 4,000 ยูนิต
"การขยายโมเดลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังเชื่อมโยงกับการบริหารต้นทุนทางการเงินของบริษัท เพราะภาระดอกเบี้ยยังเกิดขึ้นต่อเนื่องไม่ว่าสภาพเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร บริษัทจึงต้องให้ความสำคัญกับการสร้างกำไรและกระแสเงินสดที่เพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ"