ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อคนไทยอ่อนแรง และผู้ซื้อชาวจีนลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ปัญหาฝนตกหนักและน้ำท่วมในบางพื้นที่ยังทำให้ผู้ประกอบการบางรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป ส่งผลให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปีมีแนวโน้มใกล้เคียงปีก่อน
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ไตรมาส 3 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากไตรมาส 2 ส่งผลให้ยอดเปิดขายใหม่สะสม 3 ไตรมาสแรกอยู่ที่ 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณ 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สะท้อนว่าผู้ประกอบการไม่ได้หยุดเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด แม้ต้องเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน โดยบางรายเลือกเปิดขายแบบไม่เป็นทางการ ให้ลูกค้าบางกลุ่มจองก่อนเพื่อประเมินกำลังซื้อ ก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการในไตรมาส 4 ขณะที่บางโครงการตัดสินใจเลื่อนเปิดขายจากสถานการณ์ฝนตกหนักและน้ำท่วมในช่วงปลายเดือนกันยายน
อย่างไรก็ตาม คาดว่ายอดเปิดตัวใหม่ ปี 2569 จะอยู่ที่ 16,000-17,000 ยูนิต ทรงตัวเท่า ๆ กับปีก่อน
ซัพพลายล้นตลาด กดดันผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก
โจทย์ใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ที่สต๊อกเหลือขายสะสม ซึ่งมีมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท
ในจำนวนนี้เป็นห้องชุดที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังขายไม่ได้ประมาณ 25,700 ยูนิต หรือคิดเป็นราว 40% ของซัพพลายเหลือขายทั้งหมด
สต๊อกส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ โดยคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนประมาณ 55% ของคอนโดมิเนียมเหลือขายทั้งหมด
หากรวมกลุ่มราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตรด้วย จะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 76%
เปิดใหม่เน้นราคาจับต้องได้ เปิดเช่าก่อนขอสินเชื่อ รับกำลังซื้อเปราะบาง
ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน คอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตรยังเป็นตลาดหลักของผู้ประกอบการ เนื่องจากเข้าถึงผู้ซื้อได้หลายกลุ่ม ไม่จำกัดเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางหรือต่ำ อีกทั้งยังเป็นระดับราคาที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงได้เช่นกัน
อย่างไรก็ตาม การตั้งราคาขายให้เข้าถึงง่ายไม่ได้หมายความว่าจะปิดการขายได้ทันที เพราะผู้ซื้อจำนวนหนึ่งยังติดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ โดยเฉพาะโครงการราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรที่เผชิญปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการบางรายจึงปรับรูปแบบการขาย โดยเปิดให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยในลักษณะเช่าก่อน แล้วจึงยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อเมื่อมีความพร้อม ขณะเดียวกันยังใช้ส่วนลดและโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย แม้จะไม่ได้ลดราคาอย่างรุนแรงในทุกโครงการ แต่เริ่มเห็นมาตรการดังกล่าวในตลาดมากขึ้น
สำหรับโครงการใหม่ กลยุทธ์จึงมีแนวโน้มเน้นราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ลดขนาดโครงการให้เหมาะสมกับความต้องการจริง และเลือกทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมใช้งาน เพื่อจำกัดความเสี่ยงจากการลงทุนในช่วงที่ตลาดยังมีซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก
จีนหาย กำลังซื้อต่างชาติไม่เหมือนเดิม
อีกแรงกดดันสำคัญมาจากตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนที่ลดลงต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หลังเกิดกระแสข่าวด้านความปลอดภัยเกี่ยวกับประเทศไทย ซึ่งมีส่วนทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้าไทยในปี 2568 ลดลงประมาณ 33.6% และการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวจีนลดลงประมาณ 13%
นอกจากนี้ การตรวจสอบเอกสารและแหล่งที่มาของเงิน รวมถึงการจัดตั้งนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นที่เข้มงวดขึ้น ยังส่งผลต่อการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่เคยนำเงินจากการทำธุรกิจในประเทศอื่นมาซื้อคอนโดมิเนียมในไทย
เมื่อกำลังซื้อจากต่างชาติอ่อนแรงลง ประกอบกับตลาดบ้านระดับราคาสูงเผชิญแรงกดดันเช่นกัน ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพากำลังซื้อในประเทศและเลือกกลุ่มเป้าหมายอย่างระมัดระวังมากขึ้น
น้ำท่วมอาจเปลี่ยนโจทย์เลือกที่อยู่อาศัย
แม้ปัญหาน้ำท่วมจะกระทบต่อแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะสั้น แต่ในอีกด้านหนึ่งอาจกลายเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคบางส่วนหันมาสนใจคอนโดมิเนียมมากขึ้น เนื่องจากทรัพย์สินภายในอาคารส่วนใหญ่มีโอกาสได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมน้อยกว่าบ้านในบางลักษณะ และยังสามารถใช้ชีวิตได้ตามปกติหรือใกล้เคียงปกติ หากพื้นที่โดยรอบยังเอื้อต่อการเดินทางและการดำเนินชีวิต
อย่างไรก็ตาม ความได้เปรียบดังกล่าวไม่ได้ขึ้นอยู่กับประเภทที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงทำเลที่ตั้ง ความใกล้สถานีรถไฟฟ้า สภาพแวดล้อมโดยรอบ และประสิทธิภาพการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด
ในระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้อาจกลายเป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการยังต้องรับมือกับโจทย์หลักของตลาด นั่นคือการระบายซัพพลายเดิมกว่า 65,300 ยูนิต ควบคู่กับการเปิดโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง