ปี 2555 ร้านกาแฟ “Too Fast to Sleep” ถือกำเนิดขึ้นบริเวณข้างวัดหัวลำโพง ใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จากแนวคิดของ “อเนก จงเสถียร” นักธุรกิจเจ้าของบริษัทผลิตพลาสติกห่ออาหาร ที่เห็นว่านักเรียน นิสิต นักศึกษา ควรจะได้มีที่อ่านหนังสือ-ติวหนังสือสาธารณะ

Too Fast to Sleep ฮิตติดลมบนอย่างรวดเร็ว จากคอนเซ็ปต์เปิดบริการ 24 ชั่วโมง และจะนั่งนานเท่าไหร่ก็ได้ ในสมัยนั้นนับว่าเป็นคอนเซ็ปต์ ‘ใหม่มาก’ ในประเทศไทย

หลังจากนั้น Too Fast to Sleep ได้ขยายไปอีกหลายสาขา ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลมหาวิทยาลัยเหมือนสาขาแรกที่สามย่าน เพื่อเจาะตลาดลูกค้ากลุ่มเดียวกันคือนักเรียน-นักศึกษา รวมถึงมีการแตกแบรนด์ร้านอาหารและเครื่องดื่มในเครืออีกมากมาย เช่น ตาโต โอชา, เส้นทองเอก, Secret Chamber, ABBA Café เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม “กมนทรรศน์ เหล่าบุตรดีปฐพี” ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ Too Fast Infinity Group ยอมรับว่า Too Fast to Sleep ซึ่งเป็นร้านแรกในเครือและเป็นคอนเซ็ปต์ที่ทำเพื่อสังคมนั้น ‘แทบจะขาดทุนตลอด’ และเครือเคยใช้วิธีนำกำไรจากร้านอาหารและเครื่องดื่มอื่นๆ มาอุดหนุนเพื่อทำให้คอนเซ็ปต์แบบ Too Fast to Sleep ยังยืนอยู่ได้

จนกระทั่งเกิด “โควิด-19” จุดเปลี่ยนสำคัญที่กระทบ Too Fast to Sleep โดยตรง ทุกสาขาต้องปิดชั่วคราวทั้งหมด และเรียกรวมตัวพนักงาน 200 คนมาเปิดครัวกลางที่สามย่านทำอาหารกล่องเดลิเวอรีเพื่อประคองตัวผ่านวิกฤตกันไปก่อน

หลังโควิด-19 ผ่านพ้น กมนทรรศน์กล่าวว่า Too Fast Infinity Group จึงเริ่มต้นใหม่ ด้วยแนวคิดใหม่คือ “เราจะไม่กลับไปขาดทุนอีกแล้ว”  

สาขาหลัก “สามย่าน” เปลี่ยนเป็น “Too Fast Infinity”

กมนทรรศน์กล่าวว่า สำหรับสาขาแรกที่ “สามย่าน” ได้ปิดคอนเซ็ปต์เดิมถาวร ก่อนที่เครือจะใช้เงินลงทุน 15-20 ล้านบาท ซ่อมแซมปรับปรุงและดีไซน์หลายส่วนในอาคารใหม่ เพื่อกลับมาเปิดภายใต้ชื่อใหม่ “Too Fast Infinity” ในปีนี้

คอนเซ็ปต์ใหม่ของ “Too Fast Infinity” เป็นการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้เป็นคอมมูนิตี้ มอลล์ขนาดย่อมๆ บนพื้นที่ 1 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่ฮอลล์จัดอีเวนต์, ร้านกาแฟ, ร้านอาหาร, ร้านขายเสื้อผ้า และในอนาคตจะมีร้านอื่นๆ เพิ่มเติมอีก เช่น คลินิกความงาม ร้านขายดอกไม้

ในส่วน “ฮอลล์” จัดอีเวนต์ดีไซน์เป็นสไตล์กลาสเฮ้าส์ใต้หลังคา พื้นที่จุคนได้ 200 คน สามารถใช้จัดงานได้หลากหลาย เช่น งานเปิดตัวสินค้า นิทรรศการ งานแถลงข่าว งานเสวนา ปาร์ตี้ส่วนตัว งานแฟร์ขายสินค้า เป็นต้น

ส่วนร้านกาแฟด้านหน้าเป็นร้าน ABBA Café ที่เป็นร้านในเครือ เปิดตั้งแต่ 8:00 – 23:00 น. เป็นพื้นที่นั่งอ่านหนังสือ ทำงาน ประชุมงานกันได้

ด้านล่างเป็นร้าน Secret Chamber ร้านอาหารและบาร์ตกแต่งในสไตล์แฮร์รี่ พอตเตอร์ มีดนตรีสดและบาร์ซิการ์ เหมาะกับการแฮงเอาต์สังสรรค์กับเพื่อนยามค่ำคืน

นอกจากนี้ ยังปรับพื้นที่ให้มีที่จอดรถทั้งหมด 30 คันเพื่อตอบโจทย์เป้าหมายลูกค้าใหม่ที่จะเป็นกลุ่มคนทำงานและวัยผู้ใหญ่มากขึ้น จากเดิมที่นี่ไม่มีที่จอดรถเพราะมองว่านิสิตนักศึกษามักจะใช้รถสาธารณะมากกว่า

กมนทรรศน์มองว่า ฮอลล์จัดอีเวนต์จะเป็นหัวใจสำคัญของ Too Fast Infinity ใช้ในการดึงทราฟฟิกเข้าสู่พื้นที่ และ 70% ของรายได้สาขานี้น่าจะได้จากการเช่าพื้นที่ฮอลล์

“Too Fast to Sleep” เหลือ 3 สาขา – เตรียมเปิดใหม่ “คลองเตย”

ส่วนภาพรวม Too Fast Infinity Group กมนทรรศน์สรุปธุรกิจทั้งหมดที่มีปัจจุบัน ได้แก่

• Too Fast to Sleep 3 สาขา – สาขา Charn Avenue แจ้งวัฒนะ, สาขา มศว ประสานมิตร และสาขาสยามสแควร์
• ร้านอาหาร Secret Chamber 3 สาขา – สาขา Charn Avenue แจ้งวัฒนะ, สาขา MBK Center และสาขาสามย่าน
• ร้านอาหาร เส้นทองเอก 2 สาขา – สาขา Silom Edge, สาขา MBK Center
• ร้านอาหาร ตาโต โอชา 2 สาขา – สาขา Silom Edge, สาขา MBK Center
• ร้านกาแฟ ABBA Café 1 สาขา – สาขาสามย่าน

กมนทรรศน์ยังกล่าวถึง Too Fast to Sleep ทั้ง 3 สาขาที่เหลืออยู่ด้วยว่า ปัจจุบันสามารถพลิกกลับมาทำกำไรด้วยตนเองหรือขาดทุนน้อยลงแล้วทุกสาขา เพราะมีการปรับเวลาให้บริการให้เหมาะสม คือ สาขา Charn Avenue แจ้งวัฒนะ บริการเวลา 10:00 – 01:00 น. สาขา มศว ประสานมิตร บริการเวลา 09:00 – 19:00 น. (ปิดวันอาทิตย์) และ สาขาสยามสแควร์ บริการเวลา 09:00 – 20:00 น. ทำให้ลดค่าใช้จ่ายจาก “ค่าไฟฟ้า” ที่เป็นต้นทุนหลักลงได้มากเพราะไม่ได้เปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมงเหมือนกับสาขาสามย่านในอดีต

• “เดอะ เกรท รูม” ขยายสาขา 2 ที่ “พาร์ค สีลม” ชูโมเดลธุรกิจ “โคเวิร์กกิ้งสเปซ” ร่วมทุนเจ้าของอาคาร
• เดินหน้าต่อเนื่อง! ‘AIS’ ยกเครื่องใหม่ ‘AIS eSports STUDIO สามย่านมิตรทาวน์’

ทั้งนี้ Too Fast to Sleep ซึ่งยังคงคอนเซ็ปต์เป็นที่อ่านหนังสือและนั่งทำงานโดยมีเครื่องดื่มและอาหารให้บริการ จะเปิดเพิ่มอีก 1 สาขาที่ MRT คลองเตย หลังจากเป็นผู้ชนะการประมูลพื้นที่ โดยจะเข้าพื้นที่เพื่อตกแต่งได้ในเดือนพฤศจิกายนนี้ คาดจะเปิดให้บริการได้ในปี 2568

กมนทรรศน์กล่าวว่าทั้งเครือ Too Fast Infinity Group ตั้งเป้ารายได้ที่ 30 ล้านบาทในปี 2568 ส่วนการขยายสาขาในกลุ่มร้านอาหาร–เครื่องดื่ม ปัจจุบันมีแผนแล้วเป็นร้านเครื่องดื่มเพื่อสุขภาพ “กมน” (Kamon) จะเปิดสาขาแรกในปีหน้า

ขยายแต่ “ท็อปส์ มาร์เก็ต” จับโลเคชั่นคอมมูนิตี้มอลล์

ในบรรดาธุรกิจค้าปลีก กลุ่มตลาดซูเปอร์มาร์เก็ตดูเหมือนว่าจะมีทิศทางที่ดีที่สุด ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างมีกำลังซื้อ อีกทั้งในช่วงที่มีมาตรการล็อกดาวน์ ก็เป็นกลุ่มเดียวที่ยังสามารถเปิดให้บริการได้ตามปกติ ทำให้ได้เห็นแบรนด์ซูเปอร์มาร์เก็ตในไทยยังคงเดินหน้าขยายสาขาอยู่ตลอด

“ท็อปส์ (Tops)” แบรนด์ซูเปอร์มาร์เก็ตสังกัด บริษัท เซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล จำกัด ในเครือเซ็นทรัล รีเทล เป็นอีกหนึ่งแบรนด์ที่มีแผนขยายสาขา ไม่มีการชะลอการลงทุน ในปีนี้คาดการณ์เปิดเพิ่มอีก 15 สาขา จากปกติปีก่อนๆ เปิดเฉลี่ย 8 สาขาเท่านั้น โดยที่เป็นโมเดลท็อปส์ มาร์เก็ตอย่างเดียว จะชะลอการลงทุนในโมเดลอื่นๆ

ท็อปส์มีสาขา 4 รูปแบบด้วยกัน ได้แก่

• ท็อปส์ มาร์เก็ต (Tops Market) เซ็กเมนต์พรีเมียม ทำเลในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยว
• ท็อปส์ ซูเปอร์สโตร์ (Tops Super Store) เน้นทำเลต่างจังหวัด จับกลุม่ลูกค้าระดับกลาง ปัจจุบันมี 5 สาขา
• ท็อปส์ พลาซ่า (Tops Plaza) โมเดลศูนย์การค้า มี 5 สาขา
• ท็อปส์ เดลี่ (Tops Daily) ร้านสะดวกซื้อ
• รวมไปถึง Tops Online ช่องทางอีคอมเมิร์ซ

แผนของท็อปส์ในปีนี้ยังคงขยายสาขา เน้นทำเลในกรุงเทพฯ โดยที่ไม่ได้ยึดติดว่าจะต้องไปกับศูนย์การค้าในเครือเซ็นทรัล แต่จะไปกับผู้พัฒนาโครงการใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ ยังมีคอมมูนิตี้ผุดขึ้นอีกหลายโครงการ และส่วนใหญ่เป็นโครงการแบบโลคอล หรือเฉพาะจุดนั้นๆ ไม่ได้มีหลายสาขา

สุจิตา เพ็งอุ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ฝ่ายปฏิบัติการ -Large Format บริษัท เซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล จำกัด เริ่มเล่าว่า

“ปีนี้ท็อปส์ขยายเพิ่มอีก 15 สาขา มากกว่า 50% ขยายไปตามคอมมูนิตี้ต่างๆ ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่กทม. แต่เข้าถึงชุมชนมากขึ้น ไม่ต้องไปกับช้อปปิ้งมอลล์ใหญ่ๆ ไม่ต้องรอโครงการของ CRC ไปกับ Developer ใหม่ๆ เป็นเทรนด์ในช่วง COVID-19 ด้วย จากแต่ก่อนเปิดแต่ไซส์ใหญ่ ตอนนี้จะให้คืนทุนเร็วต้องไซส์เล็กลง ส่วนใหญ่จะขยายขนาด S กับ M มากขึ้น”

การเปิดสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ๆ นอกจากจะเป็นโอกาสในการขยายสาขาได้เร็วมากขึ้นแล้ว ยังมีปัจจัยในเรื่องลดความเสี่ยงที่จะเจอมาตรการปิดศูนย์การค้าอีก เพราะคอมมูนิตี้มอลล์ยังสามารถเปิดให้บริการได้ ถ้าเจอมาตรการล็อกดาวน์ ลูกค้าส่วนใหญ่ก็อยู่ในชุมชน สามารถใช้บริการได้สะดวก

ปัจจุบันท็อปส์มีสขาทั้งหมด 130 สาขา อยู่ในโครงการของ CRC 50% และโครงการอื่นๆ 50% มีสาขาในกทม. 70 สาขา ต่างจังหวัด 60 สาขา โดยเฉลี่ยแล้วสาขาของท็อปส์มีพื้นที่ 900-4,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นขนาด S M L

โซนตะวันออกทำเลศักยภาพ

ล่าสุดท็อปส์ได้เปิดท็อปส์ มาร์เก็ต โรบินสัน บ้านฉาง จ.ระยอง เป็นสาขาที่ 130 ถือว่าเป็นสาขาที่ 2 ในจ.ระยอง สาขาแรกตั้งอยู่เซ็นทรัล ระยอง มีระยะทางห่างกัน 30 กิโลเมตร

สาขานี้ตั้งอยู่ในโรบินสัน บ้านฉาง มีพื้นที่ 1,500 ตารางเมตร ใช้งบลงทุน 45 ล้านบาท การเปิดสาขาที่ 2 นี้ เป็นการบุกเมืองรองโซนตะวันออก เป็นอีกหนึ่งทำเลศักยภาพทั้งการท่องเที่ยว และมีนิคมอุตสาหกรรมเยอะ

สุจิตาบอกถึงศักยภาพของจังหวัดระยองใน 4 ด้าน

1. ทำเลทองฝั่งตะวันออก ด้วยพิกัดที่ตั้งของจังหวัดระยองที่เป็นอุตสาหกรรมหลักของประเทศ มีนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำจำนวนมาก รวมถึงเป็น 1 ในกลุ่มจังหวัดเมืองรองที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวสูง
2. ดีมานด์ผู้บริโภคย่านตะวันออก ด้วยศักยภาพและกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในจังหวัด และพื้นที่ใกล้เคียง รวมถึงการมีผู้เยี่ยมเยือนในเดือนมกราคม 2565 เป็นจำนวนถึง 1.61 แสนคน ซึ่งเติบโตจากช่วงเดียวกันในปีที่ผ่านมาถึง 309.73% (ข้อมูลจาก สถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศรายจังหวัด ปี 2565, กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา)
3. แผนพัฒนาเศรษฐกิจจังหวัดระยอง จากรายงานประมาณการเศรษฐกิจจังหวัดระยอง ปี 2564 ระบุว่า ทางจังหวัดมีแผนดำเนินโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และพัฒนาเชิงพื้นที่แบบบูรณาการร่วมกันระหว่างรัฐ-ท้องถิ่น และเอกชนอย่างตลาดลานโพธิ์นาเกลือ เป็นต้น
4. กำลังซื้อของผู้บริโภคที่เป็นลูกค้าท็อปส์ มาร์เก็ต ระยอง จากฐานข้อมูลเดอะวันพบว่าใช้บริการเฉลี่ยสัปดาห์ละ 1 ครั้ง ซื้อสินค้าโดยเฉลี่ยมากกว่า 700 บาทต่อครั้ง ถือว่าสูงกว่าที่อื่นที่เฉลี่ย 400 บาท/ครั้ง กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็น Gen X และ Y ซึ่งเป็นกลุ่มคนทำงานเป็นหลัก

ในปี 2564 ท็อปส์มีรายได้เติบโต 1% ตั้งเป้าปีนี้เติบโต 5% มองว่าภาพรวมของตลาดซูเปอร์มาร์เก็ตไม่ได้เติบโตมากนัก แต่สุจิตาบอกว่าในช่วง 2 เดือนของปี 2565 เริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น ผู้บริโภคมีการจับจ่ายใช้สอยดี ต้องจับตาดูกันต่อไปว่า ในสภาวะเงินเฟ้อ กำลังซื้อของผู้บริโภคจะลดลงหรือไม่

“สมพล ตรีภพนารถ” กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) มาอัปเดตความคืบหน้าของเเผนโครงการใหม่ให้ฟังว่า “อาหารและเครื่องดื่ม” คือหัวใจสำคัญในการปรับโซนนิ่ง รีโนเวทเเละปรับภาพลักษณ์ห้างใหม่ครั้งนี้ เพื่อจับลูกค้าคนไทยโดยเฉพาะ

โดยจะมีบริการต่างๆ มาเสิร์ฟลูกค้าตั้งเเต่ 7 โมงเช้า ไปจนถึงเเฮงเอ้าท์ดึกๆ ยามค่ำคืน ปรับสัดส่วนร้านอาหารและเครื่องดื่ม จากเดิมที่ 16% ให้เป็น 25% พร้อมเปิดพื้นที่สร้างสรรค์กับซิกเนเจอร์อีเวนต์ (Signature Event) ที่จะมีจัดงาน Idol Exchange ทุกเดือน และการประกวด Cover Dance ด้วย 

พร้อมเสนอทางเลือกให้ผู้ประกอบการจากค่าเช่าพื้นที่เเบบ Fixed Rent สู่ระบบ GP เตรียมถือหุ้นใน “ร้านดังต่างจังหวัด” คุยไว้ 4-5 ร้านในปีหน้า เเละมุ่งขยายอาณาจักร ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ บนที่ดินของตัวเอง

พระเอกคือร้านอาหาร อยู่ได้ทั้งวัน เช้าตรู่ยันท่องราตรี 

ศูนย์การค้าเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ เริ่มปรับปรุงต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ด้วยงบประมาณ 500 ล้านบาท ทำการปรับโฉมและปรับพื้นที่ เพิ่มร้านค้าใหม่ๆ เข้ามาให้หลากหลายมากยิ่งขึ้น

วางโพสชั่นใหม่เป็น ‘All Day Dining’ ซึ่งจะมีร้านอาหารครอบคลุ่มทั้ง 4 ช่วงเวลา ทั้งเช้า เที่ยง บ่าย เย็นถึงดึก เพื่อรองรับคนทำงาน นักท่องเที่ยวเเละกลุ่มคนรุ่นใหม่ นักเรียน–นักศึกษาที่จะมาเรียนกวดวิชา ซึ่งได้วางกิมมิคสำคัญไว้ว่า “ห้างฯเเห่งนี้ จะมีติวเตอร์มากถึง 25 สถาบันชื่อดัง มารวมไว้ที่เดียว” โดยเบื้องต้นเเบ่งจะมีการเปลี่ยนเเปลงเป็น 

• ชั้น G จะเน้นเป็นโซนร้านอาหารเเละเครื่องดื่ม คาเฟ่ ซูเปอร์มาร์เก็ต ฟาสต์ฟู้ดเเบรนด์ต่างๆ รับกลุ่มลูกค้าตื่นเช้า เปิดทางเข้าใหม่เพื่อความสะดวก ตั้งเเต่ 07.00 น. เป็นต้นไป ขณะเดียวกันก็จะมีร้านค้าเเฟชั่นของไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล (เครือสหพัฒน์) ด้วย
• ชั้น 2 เน้นร้านอาหารเเละเครื่องดื่มเหมือนกัน เเต่จะเเตกต่างด้วยการเป็น Bar & Restaurant เพิ่มพื้นที่ลาน Sky Walk รับกลุ่มลูกค้าที่จะมาสังสรรค์ยามราตรี เช่น ร้าน Cat on the roof , Secret Chamber , Shinkanzen Sushi , Tim Hortons , Oppa Daek, ลิ้มเหล่าโหงว , Hunter Village เเละหรือร้านสุกี้ตี๋น้อย ที่จะเปิดให้บริการถึงตี 5 รวมไปถึงซูเปอร์ญี่ปุ่นอย่าง DON DON DONKI ขนาด 3,000 ตร.ม. ที่จะมาเปิด 24 ชั่วโมง เป็นแฟลกชิปสโตร์สาขาใหญ่สุดในไทย (แทนโซนห้างโตคิว)
• ชั้น 3 ยังคงคอนเซปต์เดิมเพื่อรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ โดยจะมีโซนเครื่องประดับเพชร-ทอง สินค้าเเฟชั่นที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ ของฝาก ฯลฯ
• ชั้น 4 อาณาจักรร้านตู้รายย่อยที่ขายมือถือ-แกดเจ็ต บวกกับร้านใหญ่ๆ ที่จะเข้ามาเพิ่มอย่าง Advice, Mi, JD Central, CSC ฯลฯ
• ชั้น 5 สถาบันกวดวิชาติวเตอร์ 25 เเห่ง เป็น Learning Hub ที่เปลี่ยนเเปลงมาจากโซนเอ้าท์เล็ต
• ชั้น 6 และ ชั้น 7 จะเป็นลานกิจกรรมใหม่ มีทั้งโซนร้านอาหารเเละช้อปปิ้งเดินเล่น สินค้าลดราคาจากโรงงาน เเละความบันเทิงอย่างโรงหนัง SF คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง เธียเตอร์ BNK48 เเละร้าน Animate

อ่านเพิ่มเติม : โฉมใหม่ MBK “ดองกิ” มาแทนโตคิว ผุดโซนกินดื่มมัดใจคนทำงาน

โดยผู้บริหาร MBK มองว่า ในยุคโควิด ‘ร้านอาหาร’ เป็นกุญเเจสำคัญที่จะดึงให้คนมาที่ศูนย์การค้ามากขึ้น ส่วนสินค้าพวกเเฟชั่นจะเป็นตัวรอง เพราะว่ายามที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก คนเราจะงดซื้อเสื้อผ้าได้ เเต่อาหารเป็นสิ่งสำคัญในชีวิตประจำวัน ผู้คนยังต้องการมีประสบการณ์ทานข้าวนอกบ้าน อยากนั่งทานที่ร้านสลับกับเดลิเวอรี่ นี่จึงเป็นจุดที่จะดึงลูกค้าคนไทยเข้ามาใช้บริการมากขึ้น

การปรับปรุงใหม่ครั้งนี้ คาดว่าจะสามารถดึงทราฟฟิกปริมาณคนเข้าศูนย์การค้า ในปีหน้าได้ประมาณ 90,000 คนต่อวัน เเบ่งเป็นคนไทย 60% เเละต่างชาติเหลือแค่ 40% จากเดิมปีนี้ที่มีประมาณ 80,000 คนต่อวัน

ทั้งนี้ ช่วงก่อนโรคระบาดทราฟฟิกลูกค้าที่มาเดินมา MBK อยู่ที่ 80,000 คนต่อวัน (เคยไปถึง 120,000 คนต่อวัน) เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ 60% เเละคนไทย 40%

จาก Fixed Rent สู่ระบบ GP 

อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ MBK นำมาใช้เกี่ยวกับการปรับค่าเช่าพื้นที่ใหม่ นั่นก็คือ การเสนอทางเลือกให้กับผู้ประกอบการ ว่าจะเลือก ระบบเก็บค่าเช่าแบบ “Fixed Rent” ตามจำนวนพื้นที่เช่าเท่าๆ กันในเเต่ละเดือน หรือจะหันมาลองใช้ระบบ ระบบ “GP” ที่คิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายของร้าน 

สำหรับข้อดีของระบบ GP คือทางร้านไม่ต้องรับความเสี่ยงหากมีลูกค้าน้อยหรือรายได้ไม่ค่อยดีในช่วงวิกฤตโควิดขายได้มากน้อยก็จ่ายตามเปอร์เซ็นต์ที่เจรจาตกลงกันไว้

โดยค่า GP ของศูนย์การค้า  MBK จะเริ่มตั้งแต่ 5 – 35% ของยอดขาย ขึ้นอยู่กับการเจรจา อิงตามหลายปัจจัย อย่างเช่น ชื่อเสียงของแบรนด์ ขนาดกิจการ ขนาดพื้นที่เเละทำเล

อย่างไรก็ตาม ระบบ GP อาจไม่เหมาะกับร้านที่ทำยอดขายได้ดีหรือคนเข้าร้านเยอะอยู่เเล้ว เพราะยอดที่ต้องจ่ายเเทนค่าเช่าตามสัดส่วนเปอร์เซ็นต์ที่ตกลงนั้น อาจจะเเพงกว่าค่าเช่าแบบ Fixed Rent รายเดือนก็ได้

ดังนั้น หน้าที่ของศูนย์การค้า จึงจะต้องมุ่งทำการตลาด โปรโมทโปรโมชั่น ออกแคมเปญส่งเสริมการขาย รวมไปถึงจัดอีเวนท์ต่างๆ กระตุ้นให้ผู้บริโภคมาใช้บริการในพื้นที่มากขึ้น เพื่อเพิ่มยอดขายให้ร้านภายในห้างฯ เมื่อขายดีมากขึ้น ก็ยิ่งได้ค่า GP มากขึ้นนั่นเอง

MBK จะเริ่มนำระบบ GP มาใช้ครั้งเเรกกับกลุ่มร้านอาหารก่อน ทั้งร้านเดิมเเละร้านใหม่ ในสัญญาปี 2565 เเละวางเเผนว่าจะไปจะนำไปใช้กับกลุ่มธุรกิจแฟชั่นต่อไป โดยคาดว่า ไตรมาส 2 ปีหน้า อัตราการเช่าทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 96% จาก 76% ในปัจจุบัน

“การที่เราหันมาเสนอทางเลือกให้ใช้ระบบ GP สัญญา 3 ปี ผู้ประกอบการจะรู้สึกว่าเราไปด้วยกันกับเขา ได้ก็ได้ด้วยกัน เสียก็เสียด้วยกัน ในฐานะ Landlord เราต้องทำมาร์เก็ตติ้งชวนให้คนมาดื่มมากินที่ MBK ได้ตลอดทั้งวัน พยายามหาร้านดังในต่างจังหวัดที่ไม่มีในกรุงเทพ ให้มาเปิดที่นี่ให้ได้”

เตรียมถือหุ้นใน “ร้านอาหารดังต่างจังหวัด” 

MBK ต้องการเสริมพอร์ตโฟลิโอของกลุ่มให้มีความแข็งแกร่งและหลากหลาย จากเดิมที่มีกลุ่มโรงแรม อสังหาฯ ค้าปลีกรีเทล โดยการเติมเต็มโครงการศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ที่เจาะกลุ่มครอบครัว ด้วยธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม นั้นก็เป็นทิศทางที่ดี

โดย MBK กำลังจะใช้โมเดล “ร่วมทุน” เป็นพันธมิตรเข้าไปถือหุ้นใน “ร้านอาหารดังในต่างจังหวัด” ที่มีชื่อเสียงอยู่เเล้ว โดยเบื้องต้นมีการศึกษาและเริ่มเจรจากับ 4-5 ร้านเเล้ว เช่น ฉะเชิงเทรา เชียงใหม่เเละชานเมืองกรุงเทพ มีทั้งเมนูประเภทสเต็ก อาหารจีน ก๋วยเตี๋ยว ฯลฯ

คาดว่าในปีหน้า อาจจะเจรจาสำเร็จและเปิดตัวได้อย่างน้อยไตรมาสละ 1 ร้าน หรือทั้งปีอาจะจะดีลได้สำเร็จทั้ง 4 ร้าน เน้นเป็นร้านอาหารขนาดเล็กทั่วไป มาสร้างให้เติบโตไปด้วยกัน ทางห้างฯ ได้ Know-How จากผู้ประกอบการ ขณะที่ผู้ประกอบการก็ได้เงินทุน ได้ขยายสาขา

“เราอยากเปลี่ยนแปลง MBK ไม่อยากได้ร้านอาหารที่อยู่ในปั๊มน้ำมัน หรือไปเดินที่ไหนก็เจอ แต่อยากได้ร้านที่ทำให้รู้สึกว่าต้องมาที่นี่ ถึงจะได้ทานร้านนี้” 

ขยายอาณาจักร ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ บนที่ดินของตัวเอง 

ล่าสุด บริษัทยังได้ขยายธุรกิจไปในทำเลฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ในโครงการ “เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์” ซึ่งเป็นโมเดิร์น ไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ บนพื้นที่กว่า 30,000 ตร.ม. ใกล้สนามกอล์ฟ ริเวอร์เดล กอล์ฟ คลับ และสนามกอล์ฟบางกอก กอล์ฟ คลับ

โดยมองว่า เป็น ‘ทำเลทอง’ ที่เหมาะจะเจาะกลุ่มครอบครัว เพราะโซนหมู่บ้านที่ผู้คนอาศัยอยู่จำนวนมาก รวมไปถึงสำนักงานต่างๆ เเละ “การที่ไม่ต้องเช่าที่ ก็ทำให้เราได้ยืนอยู่บนขาของตัวเอง” 

สมพลบอกว่า เเม้ตอนนี้จะมีคอมมูนิตี้มอลล์ผุดขึ้นมามากมาย มีการเเข่งขันสูง เเต่คอมมูนิตี้มอลล์ที่จะอยู่รอดได้นั้น ต้องมีสามารถดึงดูดลูกค้าได้ทั้งวันธรรมดา (จันทร์-ศุกร์) เน้นเป็นพนักงานออฟฟิศ เเละวันหยุดสุดสัปดาห์ (เสาร์-อาทิตย์) เน้นเป็นครอบครัว มีร้านอาหารที่คนจะมากินเป็นประจำ มีพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจที่ให้คนมาใช้เวลาอยู่ได้นานๆ 

ปัจจุบัน ได้ย้ายพนักงานแอพเพิล ออโต้ ออคชั่น (ไทยแลนด์) บริษัทในเครือเอ็ม บี เค ย่านบางนา ซึ่งเป็นศูนย์ประมูลรถยนต์และรถจักรยานยนต์มือสองครบวงจร เข้าไปอยู่ในพื้นที่ของบริษัทเป็นที่เรียบร้อย เเละจะทยอยเปิดพื้นที่ให้มีสำนักงานอื่นๆ เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังมี ‘โปรเจ็กต์ใหญ่’ ที่จะขยายคอมมูนิตี้เพื่อรองรับธุรกิจครบวงจร พร้อมจะสร้าง “ท่าเรือมารีน่า” ในอนาคตอันใกล้นี้ 

ผู้บริหาร MBK เเย้มว่า ทำเลของคอมมูนิตี้มอลล์เเห่งต่อไป กำลังดูๆ ไว้เเถว ‘จรัญสนิทวงศ์’ ซึ่งก็เป็นที่ดินของบริษัท เช่นเดียวกัน ตามโมเดลที่จะพยายามไม่ต้องเสียค่าเช่า เเละยืนอยู่บนขาของตัวเอง…

• พลิกโฉม “โรบินสันขอนแก่น” สู่ “ห้างเซ็นทรัล” ชิพท์แบรนด์ในเครือ จับโลเคชั่นทำเลทอง
• สยามพิวรรธน์ เปิดกลยุทธ์ดิจิทัล “โลกคู่ขนาน” สร้างไลฟ์สไตล์เชื่อมออฟไลน์ – ออนไลน์ ค้าปลีกแห่งอนาคต

ภายในโครงการประกอบด้วยร้านค้าปลีก 129 ร้าน พื้นที่ค้าปลีก 5,000 ตารางเมตร แบ่งพื้นที่เป็น 2 ส่วนหลัก คือ 1) ส่วนของร้านค้าปลีก (Sport Retail) 2) ส่วนของศูนย์บริการการออกกำลังกาย (Active Box) และการจัดกิจกรรม (Active Lifestyle) โดยแบ่งออกเป็น 6 โซน ได้แก่ 1. โซนค้าปลีก 2. โซนวิ่งและปั่นจักรยาน 3. โซนร้านสินค้าเกี่ยวกับกีฬาทุกประเภท 4. โซนอาหารและเครื่องดื่ม 5. โซนเพื่อสุขภาพ และ 6. โซนเกี่ยวกับครอบครัว

สเตเดี้ยม วันพยายามดึงเครือข่ายแม่เหล็ก อย่าง วอริกซ์ (Warrix) ผู้จำหน่ายเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬา ที่จะมาเปิดพื้นที่ Flag Ship Store แห่งใหม่ หรือช้างศึก Official Store ขนาดพื้นที่ราว 1,500 ตร.ม. รวม 9 ห้องคูหา ประกอบด้วยอาคาร 3 ชั้น โดยชั้น 1-2 เป็นสโตร์สินค้า ส่วนชั้น 3 จัดสรรเป็น Stock Hub รวมถึงแบรนด์ Mizuno ผู้จำหน่ายรองเท้าและเสื้อผ้ากีฬา สัญชาติญี่ปุ่น ที่มีแผนจะเปิด Flag Ship Store เช่นกัน

นอกจากนี้ศูนย์ฯ ยังได้ เอสซีจี เอ็กซ์เพรส ธุรกิจบริการส่งพัสดุย่อยแบบเร่งด่วน จะมาเปิดบริการพัสดุภัณฑ์สินค้าเสื้อผ้า อุปกรณ์กีฬา และอื่นๆ รวมถึงรองรับตลาดซื้อขายออนไลน์ที่ขยายตัวสูงขึ้นทุกปี โดยในอนาคตเอสซีจี เอ็กซ์เพรส จะเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง

สิทธิชัย ศรีสงวนกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดอะสปอร์ต โซไซตี้ จำกัด กล่าวว่า หลังจากเปิดให้บริการแล้ว ในช่วงแรกจะมีลูกค้าเข้ามาเดินวันละ 2,000 – 4,000 คน และในช่วงวันหยุด 10,000 คนต่อวันมีลูกค้าสลับหมุนเวียนกันมาทั้งแฟนพันธุ์แท้สายกีฬา และกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่รักสุขภาพ

“ปีแรกคาดว่าจะมีรายได้ประมาณ 100 ล้านบาท โดย 90% จะมาจากค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าย่อย และ 10% มาจากค่าโฆษณาและค่าเช่าพื้นที่จัดกิจกรรม อัตราค่าเช่าแบ่งเป็น 2 ส่วน พื้นที่ในโซนอาคารเดิม 40,000-60,000 บาทต่อเดือน ส่วนพื้นที่ในอาคารใหม่ 1,000 บาทต่อตารางเมตร” ผู้บริหารกล่าว

ในภาพรวมของตลาดดูแลสุขภาพ 1.6 แสนล้านบาทเติบโตปีละ 8% แบ่งเป็นตลาดอุปกรณ์กีฬา 3.7-3.8 หมื่นล้านบาท มีอัตราเติบโตปีละ 10%

สเตเดี้ยม วัน เข้ามาพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกดั้งเดิม ที่เป็นแหล่งรวมสินค้าและอุปกรณ์กีฬารายย่อย ถือเป็นตำนานย่านธุรกิจเก่าแก่ที่ยาวนานกว่า 20 ปี แบรนด์ดังอย่างแกรนด์สปอร์ตก็เคยแจ้งเกิดในย่านนี้ จนปัจจุบันแกรนด์สปอร์ตกลายเป็นตราสินค้าที่รู้จักกันทั่วโลก ในยุคหลังๆ ตลาดหลังสนามศุภชลาลัย มีร้านค้าปลีกเกิดใหม่มากขึ้นเช่น สปอร์ต รูม, ซอคเกอร์ สตูดิโอ, ไทเกอร์ สปอร์ต เจแปน รวมถึงอดีตนักร้องสาวเอเอฟ “ซีแนม สุนทร” ก็เข้ามาเปิดร้านขายเสื้อบอล “fabric z club 89” ที่จุฬาฯ ซอย 4

การเปิดตัว สเตเดี้ยม วัน นอกจากสร้างมูลค่าเพิ่มให้พื้นที่เศรษฐกิจโดยรอบสนามกีฬาแห่งชาติ ศุภชลาศัย ได้งอกเงยอย่างเป็นล่ำเป็นสันแล้ว ยังเป็นการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเก่าแก่ย่านนี้ ที่เคยทรุดโทรม แต่มีความพร้อมในเรื่องของทำเล เพราะเป็นสถานีปลายทางบีทีเอสสายสีลม จุดเชื่อมต่อพื้นที่ค้าปลีกใจกลางเมืองย่านปทุมวัน

อนาคตจากนี้ไปของสเตเดี้ยม วัน มีแค่ทางเลือกเดียว คือต้องทำให้ศูนย์ฯ แห่งนี้ติดตลาดให้ได้ เพื่อล้มล้างข้อจำกัดเดิมๆ และกลายเป็นจุดหมายปลายทางค้าปลีกเฉพาะทาง เป็นแม่เหล็กที่สามารถดึงดูดกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวทั่วโลก

]]> 1140348 https://positioningmag.com/1133644 Thu, 20 Jul 2017 11:35:31 +0000 http://positioningmag.com/?p=1133644 ตลาดรีเทลยังคงคึกคักตลอดทั้งปี ได้เห็นการลงทุนของทั้งยักษ์ใหญ่ในตลาด และรายย่อยที่มีโครงการเล็กๆ นอกจากจะเห็นการเปิดตัวของศูนย์การค้าแล้ว โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ก็ยังมีโอกาสในการเติบโตอยู่ ในขณะที่หลายคนมองว่าถึงจุดอิ่มตัวแล้ว

ในปีนี้ บริษัท บูทิค พระโขนง วัน จำกัด ในเครือ บมจ.บูทิค คอร์เปอเรชั่น ฝ่าวงล้อมรีเทลบนถนนสุขุมวิทได้คลอดโครงการ “ซัมเมอร์ฮิลล์” คอมมูนิตี้ย่านพระโขนง ชูจุดแข็งด้วยทำเลที่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีพระโขนง มูลค่าโครงการ 250 ล้านบาท ยังไม่รวมค่าที่ เป็นพื้นที่เช่าในระยะเวลา 30 ปี

เดิมทีบูทิคอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการโรงแรม เริ่มก่อตั้งปี 2547 ปัจจุบันมี 9 โครงการ รวม 1,217 ยูนิต และได้ก้าวสู่ธุรกิจรีเทลเมื่อปี 2555 ด้วยโครงการ “เรนฮิลล์” ทำเลสุขุมวิท 47 ติดถนนใกล้บีทีเอสทองหล่อ และพร้อมพงษ์ เพราะมองเห็นโอกาสของตลาดรีเทลที่ยังมีการเติบโตอยู่

5 ปีที่ผ่านมาบูทิคได้เรียนรู้ถึงตลาดรีเทล โดยเฉพาะคอมมูนิตี้มอลล์ยังมีความต้องการสูงอยู่ เพียงแต่ทำเลต้องดี เดินทางง่าย ติดถนนใหญ่ และร้านค้าต้องตอบโจทย์ผู้บริโภค หลายรายที่ไม่ประสบความสำเร็จเพราะทำเลที่ตั้งไม่ดี อีกทั้งร้านค้า ร้านอาหารไม่ตรงตามความต้องการของลูกค้า

ในครั้งนี้บูทิคจึงวางจุดยืนให้ซัมเมอร์ฮิลล์เป็น Lifestyle mix use hub ไม่ใช่แค่คอมมูนิตี้มอลล์อย่างเดียวแล้ว แต่มาในคอนเซ็ปต์มิกซ์ยูสมีรีเทลจับกลุ่มลูกค้าอาศัยอยู่ย่านพระโขนง ด้วยพื้นที่ 6,000 ตารางเมตร ภายในมีร้านค้า ร้านอาหาร และโคเวิร์กกิ้งสเปซ รวมอาคารสำนักงาน 10,000 ตารางเมตร ที่จะเปิดให้บริการให้เฟส 2 หรือปี 2561

ปรับ ทักราล ประธาน และกรรมการผู้จัดการกลุ่ม บริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า “ในประเทศไทยตลาดรีเทลยังมีดีมานด์สูงอยู่มาก เพียงแต่ต้องมีรูปแบบที่ดี ทำเลที่ดี ต้องศึกษาความต้องการของแต่ละพื้นที่ให้ดี อาคารแบบมิกซ์ยูสเป็นกุญแจสำคัญที่สร้างความแตกต่าง เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคนเมืองที่ต้องการสถานที่ครบวงจร ได้เพิ่มโคเวิร์กกิ้งสเปซที่เป็นเทรนด์ของคนยุคนี้ด้วย ที่นิยมเป็นฟรีแลนซ์กันมากขึ้น“

ที่มาของชื่อที่ใช้ว่าซัมเมอร์ฮิลล์ เพราะต้องการให้เป็นรีเทลคอลเลกชั่นเดียวกันกับเรนฮิลล์ จะมีจุดเด่นที่ต่างกัน เรนฮิลล์จะเน้นคนในพื้นที่ทองหล่อ และพร้อมพงษ์ที่จะมีชาวญี่ปุ่นอยู่เยอะ ร้านค้าจะตอบโจทย์ญี่ปุ่น ส่วนซัมเมอร์ฮิลล์จะเน้นไลฟ์สไตล์ และเทรนด์ใหม่ๆ จับกลุ่มคนอาศัยย่านพระโขนง และคนเดินทางด้วยรถไฟฟ้า

เจาะโอกาสทองทำเลย่านพระโขนง

ถึงแม้บูทิคเองก็มีรีเทลในเส้นถนนสุขุมวิทแล้ว 1 ที่ โดยที่ทำเลไม่ได้ห่างไกลกันมากนัก แต่บูทิคก็ยังเลือกตั้งอีก 1 แห่งที่ย่านพระโขนง ซึ่งได้สำรวจตลาดแล้วว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพเพียงพอ

เริ่มจากกลุ่มคนที่อาศัยในย่านพระโขนงมีที่พักอาศัยกว่า 9,500 ยูนิต รวมทั้งบ้าน คอนโด อพาร์ทเมนต์ต่างๆ แบ่งเป็นโครงการที่มีอยู่แล้ว 7,200 ยูนิต และโครงการในอนาคตอีก 2,300 ยูนิต มีอาคารสำนักงานรวม 160,000 ตารางเมตร รวมทั้งยังมีโรงเรียน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาลในละแวกใกล้เคียงอีกด้วย

และในย่านตั้งแต่บีทีเอสพระโขนง ยาวไปจนถึงในซอยสุขุมวิท 71 นั้นยังไม่มีคอมมูนิตี้หรือไลฟ์สไตล์มอลล์เพื่อเป็นสถานที่ให้คนในชุมชนได้แฮงเอาต์

สำหรับกลุ่มลูกค้ารองกลุ่มผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอสที่จะแวะทำธุระ หรือใช้บริการได้ โดยสถานีพระโขนงมีทราฟฟิกเฉลี่ย 21,000 คน/วัน หรือราว 7.3 ล้านคน/ปี

สำหรับซัมเมอร์ฮิลล์จะเปิดให้บริการในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้ ตั้งเป้าผู้ใช้บริการเฉลี่ย 10,000-12,000 คน/วัน เป็นทราฟฟิกเดียวกันกับเรนฮิลล์