“ถนนหอการค้าไทย” จ.นนทบุรี เป็นถนนใหม่ที่เพิ่งตัดเสร็จเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ถนนเส้นนี้มีความยาว 4 กิโลเมตร เชื่อมต่อจากฝั่งถนนชัยพฤกษ์ ทะลุไปออกถนนทางหลวง 345 และเป็นถนนขนาดใหญ่ 6 เลนพร้อมเกาะกลางปลูกต้นไม้ตกแต่ง

ปัจจุบันสองข้างทางถนนเรียงรายด้วยหมู่บ้านสารพัดแบรนด์ เพราะเจ้าของถนนและที่ดินรอบข้างคือ “บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” เป็นผู้เก็บสะสมที่ดิน ลงทุนตัดถนนเอง และดูแลบำรุงรักษาถนน เพื่อพลิกทำเลมาเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย

“วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า บริษัทเริ่มเข้ามาทยอยซื้อที่ดินในย่านนี้มาเกิน 10 ปีแล้ว หลังจากเล็งทำเลแล้วมองว่าที่ดินย่านถนนรัตนาธิเบศร์และถนนแจ้งวัฒนะกำลังจะ ‘เต็ม’ ในไม่ช้า ทำให้เชื่อว่าความเจริญจะขยายข้ามแม่น้ำมาทางสะพานพระราม 4 เข้าสู่ถนนชัยพฤกษ์

ทำให้เพอร์เฟคซุ่มลงทุนซื้อที่ดินตาบอดที่ลึกเข้าไปจากถนนชัยพฤกษ์ซึ่งสมัยนั้นยังเป็นทุ่งนา เมื่อเก็บที่ดินได้รวมกว่า 1,300 ไร่ บริษัทจึงทุ่มทุน 400 ล้านบาทเพื่อตัด “ถนนหอการค้าไทย” พลิกทำเลจากที่ดินตาบอดให้กลายเป็นทำเลที่เข้าออกถนนใหญ่ได้ถึง 2 ทาง โดยถนนนี้สร้างเสร็จปี 2557 และเป็นจุดเริ่มต้นในการชักชวนเพื่อนร่วมวงการมาลงทุน

ช่วยกันลงทุนเพื่อให้ทำเล ‘เกิด’ เร็ว

สไตล์การลงทุนของเพอร์เฟคมักจะชอบเก็บที่ดินแปลงใหญ่และแบ่งขายให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าอื่น ไม่ได้ลงทุนเองทั้งหมด แปลงนี้ก็เช่นกัน ปัจจุบันมีอสังหาฯ ทั้งหมด 8 ค่ายที่มาลงทุนหรือจับจองที่ดินอยู่บนถนนหอการค้าไทย ได้แก่ เพอร์เฟค, ฮ่องกงแลนด์, เอสซี แอสเสทฯ, แสนสิริ, พฤกษา, เอพี, พราว เรียล เอสเตท และเซ็นทรัลพัฒนา

พื้นที่นี้มีการพัฒนาโครงการไปแล้ว 920 ไร่ รวมทุกค่าย 20 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกันกว่า 30,000 ล้านบาท และทางเพอร์เฟคมีการประเมินว่าถ้าทุกค่ายพัฒนาที่ดินในมือจนครบ 1,300 ไร่ จะมีมูลค่าโครงการบนพื้นที่นี้รวมกว่า 50,000 ล้านบาท และจะทำให้มีครอบครัวเข้ามาอาศัยในบริเวณนี้กว่า 4,600 หลังคาเรือน!

วงศกรณ์อธิบายว่า ที่ตัดสินใจปล่อยขายให้อสังหาฯ เจ้าอื่นด้วย เพราะการมีหลายบริษัทมาพัฒนาโครงการพร้อมกัน จะทำให้ทำเล ‘เกิด’ เร็วกว่ามีบริษัทเดียว ด้วยการช่วยกันโปรโมตทำการตลาดจะทำให้คนรู้จักถนนหอการค้าไทยเร็วขึ้น และลูกค้าก็จะมีทางเลือกมากขึ้น มีบ้านหลายแบบ หลายราคา

ถนนเส้นนี้มีบ้านที่ยังอยู่ระหว่างขายให้เลือกหลายโครงการ เช่น โครงการ “แกรนด์ พลีโน่ แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์” ของค่ายเอพี ซึ่งเป็นบ้านแฝดที่เพิ่งเปิดตัว ราคาเริ่ม 6.09 ล้านบาท ขยับขึ้นมาเป็นบ้านเดี่ยว “เดอะ ปาล์ม แจ้งวัฒนะ-ชัยพฤกษ์” ของค่ายพฤกษา ราคาเริ่ม 8.99 ล้านบาท หรือจะเป็น “บางกอก บูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์” ของค่ายเอสซี แอสเสทฯ ราคาเริ่ม 9.99 ล้านบาท รวมถึงมีระดับคฤหาสน์ในโครงการ “เลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ” โครงการร่วมทุนของเพอร์เฟคกับฮ่องกงแลนด์ ที่ทำราคาสูงสุดหลังละ 130 ล้านบาท

ส่วนพันธมิตรใหม่ที่เพิ่งเข้ามาอย่าง “พราว เรียล เอสเตท” และ “เซ็นทรัลพัฒนา” จะเข้ามาพัฒนาโครงการแนวราบเช่นกัน แต่ยังอยู่ระหว่างออกแบบว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทใดในระดับราคาไหน

“SISB” เพิ่มให้เมืองครบเครื่อง หวังหาพาร์ทเนอร์ทำ “คอมมูนิตี้ มอลล์”

นอกจากการดึงที่อยู่อาศัยหลากหลายแบรนด์แล้ว ชุมชนบนถนนหอการค้าไทยยังมีการดึง “โรงเรียนนานาชาติสิงคโปร์ (SISB) นนทบุรี” เข้ามาอยู่บนถนนเส้นนี้ด้วย ซึ่งทำให้มีตัวเลือกด้านการศึกษาให้กับบุตรหลาน

ส่วนพื้นที่รีเทลนั้น บริเวณรอบๆ ถนนหอการค้าไทยมีการเปิดศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นมาตั้งแต่ปี 2557 ไม่ว่าจะเป็น “เดอะ คริสตัล พีทีที ชัยพฤกษ์” “โรบินสัน ไลฟ์สไตล์ ราชพฤกษ์” หรือ “โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์”

แต่ภายบนถนนหอการค้าไทยเองยังไม่มีคอมมูนิตี้ มอลล์ จะมีเฉพาะโลตัสและอาคารพาณิชย์ ซึ่งทางวงศกรณ์กล่าวว่าบริษัทยังมีพื้นที่ที่กันไว้สำหรับพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ได้ อยู่ระหว่างเจรจาหาพันธมิตรที่สนใจลงทุน

• “เพอร์เฟค” เปิดเฟสใหม่ “เบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่” จับกลุ่มเศรษฐีซื้อบ้านตากอากาศหลังที่ 3
• “โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์” New Chapter ของโลตัสกับบทบาท New Smart Retail

สรุปรวมที่ดินบนถนนหอการค้าไทยยังเหลือแปลงที่ดินว่างอีก 386 ไร่จาก 1,300 ไร่ (*ไม่รวมแปลงของ ม.หอการค้าไทยที่มี 215 ไร่) ทั้งหมดนี้กระจายอยู่ในมือพันธมิตรทั้ง 8 บริษัท โดยวงศกรณ์คาดว่าน่าจะใช้เวลาอีก 5 ปีกว่าที่จะพัฒนาหมด และจะทำให้ชุมชนนี้สมบูรณ์และคึกคักยิ่งกว่าวันนี้

เมื่อวันที่ 3 สิงหาคม 2566 บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ส่งจดหมาย Company Statement เพื่อแจ้งความคืบหน้าในการหาทางออกให้กับโครงการแอชตัน อโศก และชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ดังข้อความด้านล่างนี้

สืบเนื่องจากเหตุการณ์เกี่ยวกับคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุด โครงการแอชตัน อโศก เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 นั้น บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด (“บริษัทฯ”) ขอเรียนแจ้งความคืบหน้าการดำเนินงานเพื่อแสวงหาทางออกสำหรับท่านเจ้าของร่วม และชี้แจงประเด็นอื่นๆ เพิ่มเติม ดังนี้ 

1. แนวทางแก้ไขกรณีใบอนุญาตก่อสร้าง บริษัทฯ กำลังเร่งพิจารณาหาแนวทางแก้ไขซึ่งมีอยู่หลายแนวทางที่มีความเป็นไปได้ ดังต่อไปนี้

1.1 ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ โดยการซื้อ หรือหาที่ดินเพิ่มเติม

1.2 เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องผ่าน สำนักการโยธากรุงเทพมหานครไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ไปยังคณะรัฐมนตรี

1.3 เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องผ่าน รฟม. เสนอผ่านกระทรวงคมนาคม ไปยังคณะรัฐมนตรี

1.4 ประสานเจ้าของเดิม ให้ยื่นทบทวนสิทธิ์ที่ดินทางเข้า-ออกจาก รฟม. ให้ทบทวนสิทธิที่ดินเดิมก่อนเวนคืน ควรให้สิทธิ์ทางเข้า-ออกอย่างน้อย 12-13 เมตร เพื่อให้สามารถขึ้นอาคารสูงและขนาดใหญ่พิเศษได้ 

1.5 ยื่นคำร้องต่อศาลปกครองเพื่อขอให้พิจารณาพิพากษาคดีใหม่ เนื่องจากมีพยานหลักฐานใหม่ ทำให้ข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไป 

2.แนวทางช่วยเหลือ เรื่องการผ่อนชำระสินเชื่อของท่านเจ้าของร่วมที่มีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน

ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้เร่งประสานงานกับสถาบันการเงินหลายแห่ง เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนในการผ่อนชำระสินเชื่อของท่านเจ้าของร่วมที่ยังมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน โดยบริษัทฯ ได้เชิญสถาบันการเงินต่างๆ เข้าร่วมประชุม เพื่อหารือแนวทางบรรเทาความเดือดร้อนในการผ่อนชำระของท่านเจ้าของร่วม ดังนี้

2.1 บริษัทฯ ขอให้สถาบันการเงินพิจารณาแนวทางด้านการผ่อนชำระในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

2.2 บริษัทฯ ขอให้สถาบันการเงินพิจารณาแนวทางสำหรับมาตรการลดภาระในการผ่อนชำระอื่นๆ 

ขณะนี้อยู่ระหว่างรอผลพิจารณาจากสถาบันการเงิน ซึ่งเมื่อได้รับความคืบหน้าประการใด บริษัทฯ จะแจ้งให้ท่านเจ้าของร่วมทราบโดยเร็ว 

3. ประเด็นชี้แจงอื่นๆ เพิ่มเติม 

3.1 การออกใบอนุญาตเปิดใช้อาคารแบบมีเงื่อนไข 

ประเด็นเรื่องข้อสงวนที่ กทม. กำหนดว่าบริษัทฯ จะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อบริษัทฯ และผู้ที่เกี่ยวข้อง หากผลการพิจารณาของศาลปกครองเป็นที่สุดว่าโครงการดำเนินการขัดต่อกฎหมายควบคุมอาคาร ข้อเท็จจริงดังกล่าวปรากฎอยู่เพียงในใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6) ซึ่งเอกสารดังกล่าว กทม.ออกให้บริษัทฯ หลังจากที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและได้มีการขายให้กับลูกค้าแล้ว นอกจากนี้ ในใบอนุญาตอื่น ที่กทม. ออกให้แก่บริษัทฯ ก่อนหน้านี้ ไม่เคยมีข้อความทำนองนี้ปรากฎอยู่ในใบอนุญาตแต่อย่างใด และบริษัทฯ มีความตั้งใจที่จะร่วมแก้ปัญหาไปพร้อมกับ กทม. ต่อไป

3.2 เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ และรับทราบสถานะคดี

บริษัทฯ ได้แจ้งเรื่องของคดีที่อยู่ในศาลปกครอง นับแต่ที่ลูกค้าได้ทำการซื้อขายห้องชุด กับบริษัทฯ ตามลำดับดังนี้

– ในช่วงแรก ที่บริษัทฯ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย บริษัทฯ ได้ขอขยายระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ โดยแจ้งเรื่องคดีของโครงการให้ลูกค้าทราบ พร้อมทั้งเสนอแนวทาง 3 ข้อให้ลูกค้าพิจารณา คือ (1) การยกเลิกสัญญา และคืนเงิน (2) การย้ายโครงการตามที่บริษัทฯ กำหนดไว้ (3) หากถือสัญญาไว้ต่อจนถึงครบกำหนดการขยายระยะเวลา (26 มีนาคม 2562) จะได้รับส่วนลด ณ วันโอน ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด โดยสำหรับลูกค้าที่เลือกรับโอนกรรมสิทธิ์ บริษัทฯ ได้ส่งหนังสือขอบคุณ พร้อมทั้งแจ้งสถานะเกี่ยวกับคดีของโครงการให้รับทราบด้วย

(จากลูกค้าจองทั้งหมด 766 ราย มีลูกค้ายกเลิกสัญญาทั้งหมด 244 ราย, ย้ายโครงการ 4 ราย และ อยู่รอโอนกรรมสิทธิ์ 518 ราย  หลังจากที่บริษัทฯ ได้มีการแจ้งให้ลูกค้าทราบทั้ง 3 แนวทาง)

– ในเวลาต่อมา บริษัทฯ ได้จัดส่งเอกสารแจ้งสถานะคดีของโครงการ ในหนังสือนัดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไปยังลูกค้าทุกราย ซึ่งได้รับการลงนามการตอบรับมาเป็นส่วนใหญ่

– สำหรับลูกค้าที่ซื้อและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ได้รับทราบสถานะคดี ตามที่บริษัทฯ ได้แจ้งไว้ในบันทึกแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

ดังนั้น ลูกค้าของโครงการจึงรับทราบสถานะของคดีมาโดยตลอด

ทั้งนี้ บริษัทฯ ใคร่ขอยืนยันว่า บริษัทฯ จะร่วมเคียงข้างเจ้าของร่วมทุกท่าน และกำลังเร่งดำเนินการแสวงหาทางออกอย่างสุดความสามารถ โดยจะแจ้งความคืบหน้าการดำเนินงานต่างๆ ให้ท่านเจ้าของร่วมทราบโดยเร็ว 

จึงเรียนมาเพื่อทราบ 

ขอแสดงความนับถือ 

บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด 

วันที่ 3 สิงหาคม 2566

โครงการ “แอชตัน อโศก” เป็นโครงการ คอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น มีห้องชุด 783 ห้อง ตั้งอยู่บนที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน พื้นที่อาคารกว่า 46,700 ตร.ม. พัฒนาโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับ มิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น

โครงการขนาดใหญ่นี้ตั้งตระหง่านบริเวณหลังศูนย์การค้า Terminal 21 อโศก ติดกับทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า MRT สุขุมวิท และมีทางถนนเข้า-ออกโครงการสู่ถนนอโศกมนตรี

ถนนเข้า-ออกโครงการที่เชื่อมกับถนนอโศกมนตรีนี้เองที่เป็นประเด็นสำคัญของเรื่อง เนื่องจากคำพิพากษาของศาลปกครองกลางเมื่อวันที่ 30 ก.ค. 64 ระบุว่า การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธาอนุญาตให้อนันดาฯ ก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศกถือว่า “ไม่ชอบด้วยกฎหมาย” และพิพากษาให้ “เพิกถอน” ใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างทั้งหมด 4 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับอาคารนี้ โดยให้มีผลย้อนหลัง

นั่นหมายความว่า แอชตัน อโศก มีความเสี่ยงที่จะถูกสั่งทุบอาคาร กลายเป็นความหวั่นวิตกต่ออนันดาฯ ลูกบ้าน 578 ครอบครัวในอาคาร จนถึงคนวงการอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนทั่วไปที่ลงทุนซื้อหรือจะซื้อที่อยู่อาศัย

ชนวนเหตุ “ทางเข้า-ออกโครงการ”

โครงการแอชตัน อโศกนั้นเริ่มเปิดตัวตั้งแต่ปี 2557 ก่อนที่คดีความเหล่านี้จะเริ่มขึ้นในปี 2559 เมื่อสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนร่วมกับชาวบ้านที่อยู่อาศัยในละแวกโครงการรวม 16 ราย เป็นผู้ฟ้องร้องคดีต่อศาลปกครอง มีผู้ถูกฟ้อง 5 ราย คือ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ผู้ว่าการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการ EIA ส่วน บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด อยู่ในฐานะผู้ร้องสอด

การฟ้องร้องว่าด้วยการที่หน่วยงานปกครองเหล่านี้กระทำการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในการอนุญาตให้โครงการแอชตัน อโศกก่อสร้างได้

ประเด็นการฟ้องร้องมีทั้งหมด 5 ข้อ และศาลมีข้อพิจารณาออกมาเมื่อวันที่ 30 ก.ค. 64 แล้วทั้งหมด คือ

1. การอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
   1.1 โครงการแอชตัน อโศกรุกล้ำทางสาธารณะ : ศาลพิจารณาไม่ปรากฏหลักฐานว่ามีทางสาธารณะ ข้อฟ้องร้องนี้จึงตกไป
   1.2 โครงการต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 18 เมตร และเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 18 เมตร จึงจะสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ (อาคารขนาดใหญ่พิเศษคือมีขนาดอาคารมากกว่า 30,000 ตร.ม. และแอชตัน อโศกถือเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ) : ศาลพิจารณาว่าทางเข้า-ออกของแอชตัน อโศกที่มีความกว้างรวม 13 เมตรไม่ใช่ “ถนนสาธารณะ” เพราะยังเป็นที่ดินของ รฟม. ไม่ได้เปิดให้ประชาชนสัญจรทั่วไป และการที่ รฟม. ให้อนันดาฯ ใช้ประโยชน์ไม่ถือเป็นการใช้ที่ดินเพื่อ “กิจการรถไฟฟ้า” การกระทำของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และมีผลต่อเนื่องให้อนันดาฯ นำที่ดินนี้ไปประกอบการขออนุญาตก่อสร้างไม่ได้
2. คณะกรรมการ EIA อนุญาตให้ก่อสร้าง ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ : ศาลไม่วินิจฉัย เนื่องจากพิจารณาให้การอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว
3. ผู้ถูกฟ้องละเลยการปฏิบัติหน้าที่รักษาทางสาธารณะหรือไม่ : ศาลวินิจฉัย ไม่มีการละเลยปฏิบัติหน้าที่ เนื่องจากไม่มีการรุกล้ำทางสาธารณะ (ตามข้อ 1)
4. รฟม. อนุญาตให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทางผ่าน ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ : ศาลไม่วินิจฉัย เนื่องจากผู้ฟ้องทั้ง 16 คนไม่ได้รับความเดือดร้อนจากการนี้ จึงไม่มีสิทธิฟ้อง
5. รฟม. อนุญาตให้แอชตัน อโศกมีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทางผ่าน ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ : ศาลไม่วินิจฉัย เนื่องจากผู้ฟ้องทั้ง 16 คนไม่มีนิติสัมพันธ์กับรฟม.หรือแอชตัน อโศก จึงไม่มีสิทธิฟ้อง

เอื้อประโยชน์รายเดียวไม่เกี่ยวกับ “กิจการรถไฟฟ้า” ?

สรุปแล้ว จะเห็นได้ว่าข้อพิพาททั้งหมดเป็นประเด็นที่ข้อ 1.2 นั่นคือเรื่องของ ทางเข้า-ออกโครงการแอชตัน อโศก และสาเหตุที่ไปเกี่ยวข้องกับ รฟม. ต้องย้อนไปก่อนการพัฒนาโครงการ

ที่ดินของแอชตัน อโศกนั้นเกิดจากการรวมแปลงที่ดิน 3 แปลง แปลงหนึ่งในนั้นเดิมเคยมีหน้าที่ดินติดกับถนนอโศกมนตรี แต่ถูก รฟม. เวนคืนที่ดินเพื่อสร้างรถไฟฟ้า จึงทำให้ที่ดินมีลักษณะเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินเดิมคือ บริษัท จตุรัก จำกัด จึงฟ้องร้องเพื่อให้ รฟม. เปิดทางจำเป็นเข้า-ออกให้โดยกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืนของ รฟม.

ต่อมาเมื่ออนันดาฯ ทำการรวมแปลงที่ดินแล้ว ได้ร้องขอให้ย้ายทางเข้า-ออก 6.4 เมตรนี้ไปอยู่ฝั่งที่ติดกับสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ เนื่องจากเดิมทางเข้า-ออกอยู่ติดกับปล่องระบายอากาศของสถานีรถไฟฟ้า

อนันดาฯ ยังมีคำขอเพิ่มเติมโดยขอให้ รฟม. ขยายทางเข้า-ออกนี้เพิ่มอีก 6.6 เมตร รวมเป็น 13 เมตร ซึ่งจะเป็นทางถาวร โดยกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นที่ดินของ รฟม. บวกกับขอใช้พื้นที่ลานจอดรถ รฟม. เป็นเวลา 30 เดือนเพื่อใช้ตั้งสำนักงานขาย ทั้งหมดนี้แลกกับการที่ อนันดาฯ จะให้ค่าตอบแทนเป็นเงิน 98 ล้านบาท หรือก่อสร้างอาคารจอดรถให้กับ รฟม. โดยให้สิทธิ รฟม. เป็นผู้เลือกผลตอบแทนที่ต้องการ

จะเห็นได้ว่าผลพิพากษาของศาลปกครองกลางมองว่า การเวนคืนที่ดินประชาชนแต่แรกนั้นต้องการให้นำมาใช้เพื่อ “กิจการรถไฟฟ้า” แต่การเปิดให้เอกชนรายเดียวใช้เป็นไปเพื่อประโยชน์ของโครงการแอชตัน อโศก ไม่ใช่กิจการรถไฟฟ้า แม้ว่าอนันดาฯ จะให้ผลตอบแทนแล้วก็ตาม

รฟม.ยังได้ใช้งาน-ไม่ใช่โครงการแรกที่ทำ

เมื่อวันที่ 2 ส.ค. 64 “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อนันดาฯ และทีมงาน มีการแถลงชี้แจงต่อสื่อ โดยยืนยันว่าจะมีการยื่นอุทธรณ์อย่างแน่นอน โดยมีกำหนดเวลา 30 วัน

เหตุผลโต้กลับของอนันดาฯ คือ รฟม. มีคำยืนยันมาโดยตลอดว่า รฟม. มีสิทธิอนุญาตให้บริษัทใช้ที่ดิน และทางเข้า-ออก 13 เมตรดังกล่าวไม่ได้ถูกใช้โดยแอชตัน อโศกโครงการเดียว เพราะเป็นทางร่วมที่ รฟม. ใช้เข้า-ออกที่จอดรถของ รฟม. เอง ดังนั้น มองว่ายังถือเป็นทางที่ใช้ในกิจการรถไฟฟ้าอยู่ รฟม. ไม่ได้เสียสิทธิในการใช้งาน

นอกจากนี้ อนันดาฯ ยังให้ข้อมูลด้วยว่าก่อนหน้าโครงการแอชตัน อโศก ยังมีโครงการอื่นๆ ที่ขอใช้ที่ดินของรัฐเป็นทางผ่านและนำไปขออนุญาตก่อสร้างในลักษณะเดียวกันไม่ต่ำกว่า 13 โครงการ รวมถึงแอชตัน อโศกไม่ใช่รายแรกที่ขอใช้ทางเข้า-ออกของ รฟม. ดังนั้น หากศาลพิพากษาให้การก่อสร้างโครงการนี้ไม่ถูกต้อง จะมีผลกระทบต่อโครงการอื่นๆ อีกจำนวนมาก

สู้สุดความสามารถ-ทำโดยสุจริตใจ

ชานนท์ ซีอีโอของอนันดาฯ กล่าวว่า ในระยะสั้น บริษัทได้จัดประชุมผ่าน Zoom กับลูกบ้านแอชตัน อโศกแล้วเพื่อทำความเข้าใจ โดยยอมรับว่าลูกบ้านจำนวนหนึ่งมองบริษัทเป็นจำเลย แต่อีกจำนวนหนึ่งมีความเข้าใจ และต้องการจะร่วมเป็นผู้ร้องสอด ซึ่งต้องไปศึกษาข้อกฎหมายอีกครั้งว่าทำได้หรือไม่

ในระยะยาวบริษัทจะสู้สุดความสามารถเพื่อดูแลลูกค้าและเพื่อชื่อเสียงองค์กร ส่วนถ้าหากเกิดกรณีที่เลวร้ายที่สุดคือศาลปกครองสูงสุดยืนคำพิพากษาตามศาลปกครองกลาง ชานนท์ตอบกว้างๆ ว่าในฐานะซีอีโอจะดูแลลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบ แต่ขอบเขตการดูแลจะต้องศึกษาข้อบังคับในตลาดหุ้นอีกครั้งหนึ่ง

“ย้อนไปตอนนั้นเรามั่นใจว่าเราทำถูกต้องทุกอย่าง ถ้ามีคนไปร้องแล้วเราต้องหยุดทุกอย่างก็คงเป็นไปไม่ได้ เราต้องยึดมั่นว่าเรามาอย่างถูกต้องโดยสุจริตใจ เมื่อคิดว่าเราสุจริตเราก็ต้องสู้” ชานนท์กล่าวถึงการตัดสินใจเดินหน้าก่อสร้างต่อแม้ว่าจะมีการฟ้องร้องเมื่อ 5 ปีก่อน ทั้งนี้ ในช่วงที่เริ่มมีการฟ้องร้อง คอนโดฯ แอชตัน อโศกมีการก่อสร้างคืบหน้าไปแล้ว 70-80%

มหากาพย์การฟ้องร้องแอชตัน อโศกถือเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองอย่างมาก เพราะดังที่อนันดาฯ ยกตัวอย่างว่า มีโครงการอีกมากที่ใช้วิธีลักษณะเดียวกันเพื่อเปิดหน้าที่ดิน หากโครงการแอชตัน อโศกไม่ได้ไปต่อ อีกหลายโครงการก็อาจจะถูกฟ้องร้องเป็นโดมิโนไปด้วยก็ได้

นับจากยุคทีวีดิจิทัล “อสมท” กำลังเผชิญกับสถานการณ์การแข่งขันทีวีดิจิทัล ที่ช่องเพิ่มขึ้นจากยุคแอนะล็อก 4 เท่าตัว สะท้อนจากรายได้ที่ลดลงมาต่อเนื่อง ตัวเลขที่แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ล่าสุด 3 ไตรมาส ปี 2561 รายได้อยู่ที่ 1,820 ล้านบาท ขาดทุน 385 ล้านบาท ถือเป็นผลประกอบการที่แสดงตัวเลขขาดทุนต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 นับจากปี 2559

ขณะที่รายได้จากสัมปทาน ช่อง 3 และทรูวิชั่นส์ รวมทั้งส่วนแบ่งรายได้โฆษณาจากทรูวิชั่นส์ จากธุรกิจร่วมดำเนินกิจการ ซึ่งปี 2560 มีสัดส่วน 19% ของรายได้ หรือราว 459 ล้านบาท กำลังจะสิ้นสุดลงในปี 2563

วันนี้ อสมท จึงต้องเดินหน้าสร้าง “แหล่งรายได้ใหม่” ขึ้นมาทดแทน จากกิจการ Non-broadcast ที่มีการขับเคลื่อนอย่างเต็มที่ตลอดปีนี้ผ่านมา ภายใต้ สำนักพัฒนาธุรกิจ ทั้ง MCOT ACADEMY เปิดหลักสูตรอบรมสำหรับซีอีโอ “Making the CEOs of Thailand” จับมือ “ตลาดต่อยอด” (AEC Trade Center) ของกลุ่มแอสเสทเวิร์ด คอร์ปอเรชั่น เปิดพื้นที่ MCOT Mart หน้าร้านขายสินค้าธุรกิจเอสเอ็มอี เพื่อเรียนรู้การทำธุรกิจโลจิสติกส์และเทรดดิ้ง รวมทั้งธุรกิจ M Solar การติดตั้งแผงโซลาร์ในครัวเรือนไทย โดยใช้วิศวกรของ อสมท จำนวน 200-300 คน

เดินหน้าลงทุนที่ดิน 70 ไร่

แต่บิ๊กโปรเจกต์ในฝั่ง Non-broadcast คือการนำทรัพย์สินที่มีค่าในมือ อสมท ที่ประกอบด้วย ที่ดิน 50 ไร่ ย่านรัชดาภิเษก ติดศูนย์วัฒนธรรม และที่ดินที่ทำการ อสมท 20 ไร่ ย่านพระราม 9 ซึ่งมีการประเมินมูลค่ารวม 2 แปลงกว่า 7,000 ล้านบาท ซึ่ง อสมท ได้เดินหน้าศึกษาโครงการนำสินทรัพย์ที่ดินมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์และสร้างรายได้ให้องค์กร

ระหว่างรอเคาะโปรเจกต์พัฒนาการลงทุนระยะยาว อสมท ได้ปรับพื้นที่บางส่วนให้กิจการร่วมค้า ซีเคเอสที เช่าเป็นแคมป์ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ระยะเวลา 3 ปี ระหว่างปี 2561-2563

เขมทัตต์ พลเดช กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าปัจจุบัน อสมท ได้มอบหมายให้สำนักงานศูนย์วิจัยและให้คำปรึกษาแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (สำนักงานศูนย์วิจัยฯ) ศึกษาความเหมาะสมและความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน 50 ไร่ และที่ดินที่ทำการ อสมท เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนร่วมลงทุน พ.ศ. 2556 (PPP) มาตรา 25 ที่กำหนดให้หน่วยงานเจ้าของโครงการต้องว่าจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานผลการศึกษาและวิเคราะห์โครงการเป็นเอกเทศ และสาระสำคัญอื่นๆ ที่ทางที่ปรึกษาเห็นควร

เอกชนเสนอ “มิกซ์ยูส”

เมื่อวันที่ 4 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ได้นำเสนอโครงการและทดสอบความสนใจของนักลงทุน (Market Sounding) โดยเชิญกลุ่มนักลงทุนชั้นนำของประเทศไทย ในกลุ่มพัฒนาที่ดิน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมทั้งนักลงทุนที่สนใจ ประชุมเพื่อให้ความเห็นและข้อเสนอแนะเกี่ยวกับความเหมาะสมและความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินทั้ง 2 แปลง โดยมีข้อเสนอการพัฒนาในรูปแบบ “มิกซ์ยูส” ทั้งที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์

วันที่ 18 กุมภาพันธ์ ได้จัดประชุมรับฟังความคิดเห็นจากหัวหน้าส่วนราชการ บุคลากร ที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญในแต่ละกลุ่มธุรกิจ ก่อนเปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน (Public Hearing) ครั้งที่ 2 ในเดือนเมษายน 2562 และจะร่วมเปิดประมูลคัดเลือกเอกชนร่วมลงทุนในช่วงไตรมาส 4 ปี 2562

“แนวทางที่ อสมท มองไว้คือเอกชนจะเป็นผู้ใช้เงินลงทุนทั้งหมด อสมท เป็นเจ้าของที่ดินที่จะมีรายได้จากค่าเช่าที่ดินและส่วนแบ่งรายได้อื่นๆ ตามเงื่อนไข เพื่อสร้างแหล่งรายได้ระยะยาว กระจายความเสี่ยงจากรายได้ธุรกิจสื่อและหาแหล่งรายได้ใหม่ทดแทนสัมปทานช่อง 3 และทรูวิชั่นส์ที่จะสิ้นสุดในปี 2563”

สำหรับที่ดินทั้ง 2 แปลง ถือเป็นพื้นที่ Prime Area อยู่ติดกับสถานที่สำคัญๆ อาทิ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9, ศูนย์วัฒนธรรม, สถานทูตจีนและเกาหลี, ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยเฉพาะศักยภาพของที่ดิน 50 ไร่ ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีน้ำเงิน บริเวณดังกล่าวสามารถทำ skywalk หรือ cover walkway จากสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม มายังที่ดินทั้ง 2 แปลงได้

อสมท ยังมีที่ดินบริเวณหนองแขม 40 ไร่ ซึ่งปัจจุบันใช้เป็นอาคารเครื่องส่งและโรงถ่ายละครของช่อง 3 ซึ่งรอการส่งมอบตามสัญญาร่วมดำเนินกิจการ ที่จะครบกำหนดในปี 2563 ในภูมิภาคมีที่ดิน 20 ไร่ บริเวณถนนเพชรเกษม อ.เมือง จ.ชุมพร ซึ่งจะมีการศึกษาการใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวหลังจากนี้ เพื่อสร้างรายได้ให้กับ อสมท ในอนาคต

ธุรกิจสื่อชะลอตัว

สำหรับแนวโน้มธุรกิจสื่อโดยภาพรวม เขมทัตต์ มองว่าอยู่ในภาวะชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ยุคทีวีดิจิทัล และสื่อออนไลน์ขยายตัวสูง ปัจจุบันประชากรไทยเข้าถึงอินเทอร์เน็ตแล้ว 82% ขณะที่ผู้ชมทีวีจากจอหลักไม่ได้เพิ่มขึ้น และคนรุ่นใหม่มีพฤติกรรมเสพสื่อจากสมาร์ทดีไวซ์

ดังนั้นในฝั่งกิจการสื่อ อสมท จะต้องขยายแพลตฟอร์มดิจิทัลทุก “ช่องทาง” ทั้งเว็บไซต์และแอปพลิเคชั่นของ อสมท รวมทั้งแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียที่มีผู้ใช้จำนวนมาก รองรับพฤติการการรับชมของคนรุ่นใหม่ พร้อมทั้งนำคลังคอนเทนต์ที่มีอยู่ในมือมาสร้างประโยชน์ทั้งนำเสนอผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัลและขายลิขสิทธิ์คอนเทนต์

ปีนี้ “ไนน์เอ็นเตอร์เทน” ทีมผลิตข่าวบันเทิงซึ่งเป็น “บิสสิเนส ยูนิต” ที่แข็งแกร่งของ อสมท ได้ขยายบทบาทสู่คอนเทนต์ โปรวายเดอร์ ผลิตข่าวให้กับสถานีทีวีดิจิทัล ช่องวัน ปีนี้ไนน์เอ็นฯ จะร่วมมือกับพันธมิตรทั้งไทยและต่างประเทศผลิตรายการใหม่อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการจัดคอนเสิร์ตและอีเวนต์ พร้อมทั้งขยายสื่อโซเชียลมีเดียเพิ่มเติม ด้วยการเปิดเฟซบุ๊ก 3 เพจใหม่ คือ Nine Entertain Eat, Nine Entertain Tour และ Nine Entertain Beauty

ภายใต้ยุทธศาสตร์ Diversify ขยายธุรกิจ Non-broadcast และก้าวสู่แพลตฟอร์มดิจิทัล เพื่อทำให้ อสมท มีแหล่งรายได้จากหลายช่องทาง ลดความเสี่ยงธุรกิจสื่อที่อยู่ในภาวะชะลอตัว.

ด้วยการนำ “ที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ 70 ไร่ ใกล้ศูนย์วัฒนธรรม ถนนพระราม 9 มูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาท และที่ดินบางไผ่ ประมาณ 60 ไร่ ให้นักลงทุนที่สนใจร่วมลงทุนในระยะยาว ภายในไตรมาสที่ 2 ปีนี้

เขมทัตต์ พลเดช กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บมจ. อสมท เปิดเผยว่า ที่ประชุมบอร์ด อสมท ได้อนุมัติให้ อสมท วางยุทธศาสตร์องค์กรในระยะยาว โดยเน้นการขยายตัวธุรกิจสู่ Non-broadcasting ให้มากขึ้น โดยเฉพาะการนำที่ดินของ อสมท ที่มีอยู่มาทำโครงการพัฒนาที่ดิน เพื่อกระจายความเสี่ยงจากธุรกิจสื่อ Broadcasting ที่เป็นรายได้หลักมาอย่างยาวนาน และเริ่มทรงตัว จึงต้องการหารายได้อื่น ๆ เพื่อให้องค์กรเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ

อสมท มีที่ดินแปลงใหญ่ทั้งหมดใน 3 เขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 แปลง คือ ที่ดินที่พระราม 9 จำนวน 70 ไร่, บางไผ่ ธนบุรี 60 ไร่ และ หนองแขม 40 ไร่

สำหรับที่ดินกลางใจเมืองบริเวณพระราม 9 นี้ จะเปิด Market Sounding ให้กลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศที่สนใจเข้าทำประโยชน์ในลักษณะร่วมลงทุนในที่ดิน 70 ไร่ ที่อยู่บริเวณจุดตัดและสถานีเชื่อมของรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีส้ม และสายสีน้ำเงิน รวมถึงแอร์พอร์ตลิงค์ ห้างสรรพสินค้า รวมทั้งเป็นเส้นทางกึ่งกลางเดินทางสู่สนามบินสุวรรณภูมิ

โดยที่ดินจะแบ่งเป็น 2 แปลง คือ แปลงแรก : ที่ดิน 50 ไร่ บริเวณถนนเทียมร่วมมิตร ติดกับศูนย์วัฒนธรรม ในโซนพระราม 9 ซึ่งมีมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท

แปลงที่ 2 ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของ อสมท ปัจจุบันอีก 20 ไร่ ติดกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่ ด้านหลังเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 มูลค่าอีก 2,000 ล้านบาท

เมื่อที่ดินย่านพระราม 9 ทั้งหมด รวมเป็น 70 ไร่ พร้อมอาคารสถานที่เพื่อทำประโยชน์ระยะยาวร่วมกัน รวมพื้นที่ใช้สอยกว่า 50,000 ตารางเมตร โดยพื้นที่ดังกล่าวสามารถสร้างอาคารสูงได้กว่า 40 ชั้น อาคารนิทรรศการและศูนย์ประชุมลักษณะ Multipurpose ความจุไม่น้อยกว่า 2,000 ที่นั่ง สตูดิโอสำหรับผลิตรายการ, อาคารสำนักงานพร้อมที่จอดรถ Community Mall และอื่น ๆ

เขมทัตต์ บอกว่า ที่ดินผืนนี้ถือว่าอยู่ในเขต Prime Area เนื่องจากใกล้สถานทูตจีน สถานทูตเกาหลี จุดตัดและสถานีเชื่อมของรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีส้ม และสายสีน้ำเงิน รวมถึงแอร์พอร์ตลิงค์ ห้างสรรพสินค้า รวมทั้งเป็นเส้นทางกึ่งกลางเดินทางสู่สนามบินสุวรรณภูมิและเขต Downtown ได้อย่างรวดเร็ว

อสมท จะเปิดให้นักลงทุนที่สนใจเสนอโครงการ หลังจากนั้น อสมท จะจัดจ้างที่ปรึกษาโครงการ เพื่อนำเสนอคณะกรรมการบริษัทฯ และกระทรวงการคลัง เพื่อเข้าสู่กระบวนการร่วมมือในรูปแบบภาครัฐ-ภาคเอกชน (PPP) ให้แล้วเสร็จภายใน 48 เดือน และคาดว่าจะสามารถเริ่มก่อสร้างได้ภายในปี 2564

ส่วนที่ดิน 60 ไร่ บริเวณบางไผ่ ฝั่งธนบุรี ใกล้พุทธมณฑลสาย 2 อสมท มองว่า เหมาะกับทำโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจากใกล้เส้นทางคมนาคมทั้งพุทธมณฑล, เพชรเกษม และบรมราชชนนี มีการประเมินมูลค่าเบื้องต้น ประมาณ 400-500 ล้านบาท ก็จะเปิดให้ผู้สนใจร่วมลงทุนหรือซื้อขายในคราวเดียวกันนี้ด้วยเช่นกัน

สำหรับที่ดินบริเวณหนองแขม 40 ไร่ ซึ่งปัจจุบันใช้เป็นอาคารเครื่องส่งและโรงถ่ายละคร ซึ่งรอการส่งมอบตามสัญญาสัมปทานกับช่อง 3 อนาล็อก หรือ บริษัท บางกอกเอ็นเตอร์เทนเม้นต์ จำกัด ซึ่งจะต้องรอให้สิ้นสุดสัญญาสัมปทานในปี 2563

นอกจากนี้ อสมท ยังมีที่ดินในภูมิภาค จำนวน 20 ไร่ บริเวณถนนเพชรเกษม ใกล้บึงขุนทะเล อ.เมือง จ.ชุมพร ซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมหลักจากชุมพรสู่จังหวัดนครศรีธรรมราช และกระบี่ อีกด้วย ซึ่งจะมีการเตรียมการพัฒนาต่อไป และจะเป็นแหล่งรายได้หลักให้ อสมท ในอนาคต

ล่าสุดเป็นคิวของ “บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน)” ซึ่งเจ้าสัวไปเทกโอเวอร์มาได้เพียงปีเศษ เดิน “เกมรุก” ก่อสร้างโรงงานและคลังสินค้าต่อเนื่อง

เกมรุกในปี 2561 ทีซีซีจะนำ “โฉนดที่ดิน” ในทำเลทองระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ทั้งชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทราเฉียด “หมื่นไร่” มาลุยโปรเจกต์ใหม่ ๆ

การพัฒนาที่ดินของทีซีซีนับเป็นการ “ซีนเนอร์ยี” และ “ต่อยอด” ให้ไทคอนไปสู่การเป็นเจ้าของธุรกิจบริการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่แข็งแรงกว่าเดิม

ปัจจุบันไทคอนมีพื้นที่ในภาคตะวันออกประมาณ 3,500 ไร่ พัฒนาเป็นโรงงานและคลังสินค้าไปแล้ว 800 อาคารในจำนวนนี้ มี 500 อาคาร หรือคิดเป็น 60% กินพื้นที่ EEC และบริษัทยังเหลืออีก 1,500 ไร่ พร้อมพัฒนารองรับลูกค้าใหม่ ๆ ที่มีความต้องการโรงงานและคลังสินค้าเพิ่ม โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจยานยนต์ อีคอมเมิร์ซ อาหาร และสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งเป็นตลาดที่ดีมานด์โตวันโตคืน

“การขยายแลนด์แบงก์เพิ่มถือเป็นหัวใจของการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทโรงงาน คลังสินค้า เราจึงต้องใช้กลยุทธ์การซีนเนอร์ยีกับเครือทีซีซี สำรวจแลนด์แบงก์ของกลุ่มที่อยู่ในเขตอุตสาหกรรมมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ทำเล EEC แต่พื้นที่อื่นทั้งภาคเหนือ อีสาน ภาคใต้ ก็ต้องมองหาที่ดินเพิ่ม เพราะเป็นพื้นที่นำมาต่อยอดธุรกิจโลจิสติกส์ได้” โสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น กล่าว

++ 3 ปี เท 10,000 ล้าน เพิ่มพื้นที่โรงงาน–คลังสินค้าแตะ 3.5 ล้าน ตร.ม.

ที่ดินพร้อมสเต็ปถัดไปกางแผน 3 ปี (2561-2563) ทุ่มงบลงทุน 10,000 ล้านบาท ลุยสร้างโรงงานและคลังสินค้าเพิ่มอีก 800,000 ตร.ม. เพื่อให้มีพื้นที่รวม 3.5 ล้าน ตร.ม. จากปัจจุบันมีกว่า 2.7 ล้าน ตร.ม. โดยโรงงานและคลังสินค้าใหม่จะรองรับลูกค้าไทยและต่างชาติในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นยานยนต์ อาหาร ค้าปลีก และสินค้าอุปโภคบริโภค

รวมถึงดีมานด์ของบริษัทในเครือมีตุนไว้แล้วขั้นต่ำกว่า 100,000 ตร.ม. จากปัจจุบันบริษัทในเครือเป็นลูกค้าของไทคอนมีทั้ง ไทยเบฟเวอเรจ, บิ๊กซี, บีเจซี เป็นต้น ส่วนปี 2560 บริษัทได้ลูกค้ารายใหญ่ 4 รายได้แก่ยูนิลีเวอร์ อายิโนะโมะโต๊ะ ยามาฮ่า และหัวเว่ย มาเช่าคลังสินค้าเพิ่ม

นอกจากในไทยแล้วไทยคอนยังมองโอกาสเข้าไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านโดยเฉพาะกลุ่มประเทศกัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม หรือ CLMV

เพื่อให้เป็นตามการ “ซีนเนอร์ยี” ให้กับกลุ่มทีซีซีด้วย อย่างล่าสุดไทยเบฟ เข้าไปซื้อหุ้นบริษัท ไซ่ง่อน เบียร์ แอลกอฮอล์ เบฟเวอเรจ คอร์เปอเรชั่น หรือ ซาเบโก (Sabeco) 1.56 แสนล้านบาท ก่อนหน้านี้ บีเจซี ซื้อกิจการห้างประเภทค้าขายเงินสด (แคชแอนด์แครี่) เมโทรเวียดนาม และเปลี่ยนเป็น “เอ็มเอ็ม เมก้า มาร์เก็ต” จึงต้องเข้าไปรองรับการเติบโตด้วย

“เราสนใจประเทศที่มีประชากรเยอะ ๆ เช่น เวียดนาม และเมียนมา จะเป็นประเทศแรก ๆ ที่เราจะเข้าไปลงทุนใน 3 ปีนี้” วีรพันธ์ พูลเกษ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด กล่าว 

ที่ผ่านมาบริษัทได้ผนึกพันธมิตรอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในอินโดนีเซียเพื่อพัฒนาโรงานและคลังสินค้าเป็นประเทศแรก

Roadmap ไทคอนลุยโรงงานและคลังสินค้าในอาเซียน

++ ชูกลยุทธ์ Co-Creation รับเทรนด์อีคอมเมิร์ซ

ปีนี้บริษัทจะใช้กลยุทธ์ Co-Creation เปิดทางให้ลูกค้ามีส่วนร่วมในการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้ามากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการให้ลงลึกยิ่งขึ้น 

หลังพบเทรนด์ที่ลูกค้าอยากได้มี 2 เรื่อง คือ1.เพิ่มประสิทธิภาพ (Optimize) คลังสินค้า จากเดิมอาคารเล็ก ๆ ขายสินค้าตามคำสั่งซื้อ (ออเดอร์) ก็มองหาอาคารใหญ่มากขึ้น ใช้ประโยชน์จากคลังให้มากสุดเพื่อลดต้นทุนในการจัดการ

2.รวมศูนย์กลางคลังและการกระจายสินค้า (Consolidation) เดิมลูกค้าจะสร้างระบบโลจิสติกส์ เช่น คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า กระจัดกระจายทั่ว แต่ตอนนี้เทรนด์คือรวมกันไว้จุดเดียวมากขึ้น เพื่อให้รับส่งสินค้าได้คราวเดียว และคลังสินค้าที่อยากได้ ก็ปรับเปลี่ยนให้รถกระบะ รถจักรยานยนต์เข้ามารับสินค้าได้ จากเดิมทางเข้าออกรองรับรถบรรทุกตู้คอนเทนเนอร์อย่างเดียวเท่านั้น เต็มที่คือรถ 10 ล้อ 6 ล้อที่เข้าไปได้

“ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ที่ค้าขายสินค้าในห้างค้าปลีกและออนไลน์ ต้องการรวมคลังสินค้าไว้ที่เดียวกัน และออกแบบพื้นที่ให้รถเล็กเข้าไปรับสินค้าได้ เพื่อนำไปกระจายต่อยังผู้บริโภครายย่อยโดยตรง (Last mile delivery)ให้ได้ เราจึงต้องทำ Co-Creation ร่วมกัน”

กลยุทธ์ดังกล่าวทำให้บริษัทโฟกัสการสร้างคลังสินค้าตามความต้องการของลูกค้าแต่ละราย หรือ Built-to-Suit มากขึ้นด้วย จากเดิมจะเป็นการสร้างโรงงานและคลังสินค้าแบบพร้อมใช้ (Ready-to-Built) และตามทำเลที่ลูกค้าต้องการ (Custom-Built Warehouse)

ในปีนี้ บริษัทยังมีโครงการที่จะจับมือกับพันธมิตรระดับสากล เปิดตัวธุรกิจใหม่ สร้างการเติบโตของตลาดอี–คอมเมิร์ซ และอุตสาหกรรมในกลุ่ม New S-Curve เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้ใน 3 ปีข้างหน้าเป็น 10% ด้วย

และยังเตรียมนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ เช่น Internet of Things (IoT) มาใช้ในการพัฒนาคลังสินค้าเพื่อให้แต่ละอาคารรู้ออเดอร์ การรับส่งสินค้าแบบ Realtime

จากแผนดังกล่าว บริษัทตั้งเป้ามีรายได้แตะ 5,000 ล้านบาท ในปี 2563 เติบโตปีละ 15% ต่อเนื่อง จากปี 2560 มีรายได้ 2,086 ล้านบาท เติบโต 11% และมีกำไรสุทธิ 482 ล้านบาท เติบโต 73%.

ที่ผ่านมาอาจได้ยินเสี่ยตันเผยแผนพัฒนา “โปรเจกต์อสังหาริมทรัพย์” หลายโครงการทั้งคอนโดมิเนียม มิกซ์ยูส บนที่พื้นใจกลางกรุง แต่จนแล้วจนรอดก็ไม่เกิด เว้นเสียแต่ต่างจังหวัด ที่ผุดทั้งวิลล่า มาร็อก รีสอร์ท ปราณบุรี รีสอร์ทหรูมูลค่า 500 ล้านบาท บนเนื้อที่ 3 ไร่ครึ่ง สร้างโรงแรมอีสติน เชียงใหม่ บนเนื้อที่ 4-5 ไร่ เป็นต้น

ล่าสุดตันได้ขายที่ดินแปลงงามใจกลางทองหล่อ 10 หรือบริเวณอารีน่า 10 ให้กับบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่ประมาณ 14 ไร่ ลองมาดูว่าตันไล่เก็บที่ดินสะสมไว้มากแค่ไหน 

ทองหล่อ 10 เนื้อที่ 14 ไร่ ราคาที่ดินย่านทองหล่อประเมินกันที่ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา, ที่ดินย่านเพลินจิตประมาณ 10 ไร่ (ขายให้ไรมอนด์แลนด์ 9 ไร่ เหลือไว้ประมาณ 1 ไร่) ที่ดินบริเวณซอยสุขุมวิท 22 ประมาณ 12 ไร่ ซอยสุขุมวิท 40 เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ เชียงใหม่ 4-5 ไร่ (รร.อีสติน) ชะอำ 34 ไร่ หัวหิน 20 ไร่ ศรีราชา 17 ไร่ ลพบุรี 76 ไร่

ทั้งนี้ การไล่เก็บที่ดินของตันและซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ดำเนินงานโดยหลายบริษัท ได้แก่ 

บริษัท ตันแอนด์ตัน แอสเซ็ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 100,000 บาท บริษัท อิงแอนด์อิง ศรีราชา แอสเซ็ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 100,000 บาท โดยทั้ง 2 บริษัทไม่แสดงฐานะผลการดำเนินงานแต่อย่างใด  

บริษัท ดีเอสที แอสเซ็ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 100,000 บาท มีสินทรัพย์รวมกว่า 400.35 ล้านบาท มีรายได้และกำไรในปี 2559 หลักแสนบาท

บริษัท อิง ตัน แอสเซ็ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 100,000 บาท รายงานงบการเงินปี 2559 ขาดทุนกว่า 37 ล้านบาท และปี 2558 ขาดทุนกว่า 28 ล้านบาท และปี 2557 ขาดทุนมากกว่า 107 ล้านบาท บริษัท ตัน อิง แอสเซ็ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 500 ล้านบาท ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของตนเพื่อที่พักอาศัย มีสินทรัพย์รวมในปี 2559 มูลค่ากว่า 1,366.87 ล้านบาท แต่รายงานรายได้และกำไรอยู่ในภาวะขาดทุนกว่า 1.45 ล้านบาท

บริษัท ตัน แอสเซ็ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 500 ล้านบาท ซึ่งทำธุรกิจให้เช่าและบริการพื้นที่ รวมถึงบริการสนามฟุตบอล รายได้รวมปี 2559 มากกว่า 49.82 ล้านบาท ลดลง 12.68% จากปีก่อน ที่มีรายได้รวมกว่า 57.05 ล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิปี 2559 มากกว่า 6.77 ล้านบาท ลดลง 63.81% จากปีก่อน มีกำไรกว่า 18.70 ล้านบาท เติบโต 123.82 ล้านบาท สินทรัพย์รวมกว่า 1,414.66 ล้านบาท

การขายที่ดินของตันที่ผ่านมามักจะ “ทุบสถิติ” เพราะเป็นที่รู้กันว่าทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ เหลือน้อยและหายากเต็มที ดังนั้นการขายที่ดินอารีน่า 10 ให้ออริจิ้นก็คงจะแพงระยับไม่แพ้กัน

นอกจากเสี่ยตันจะโกยเงินจากชาเขียวแล้ว ยังโกยเงินจากการขายที่ดินอู้ฟู่!

โซนนี้มีทั้งคอนโด บ้านพักอาศัย ร้านอาหาร ผับ บาร์ รวมถึงแหล่งคอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นมากมาย เพื่อรับกับผู้อยู่อาศัยย่านนี้ ซึ่งมีทั้งคนไทยและคนต่างชาติ โดยเฉพาะคนญี่ปุ่นที่มีการพักอาศัยย่านพร้อมพงษ์ และทองหล่อ ทำให้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโซนอโศก นานา และทองหล่อมีการเติบโตสูงมาก

“แสนสิริ” ได้ประเมินโซนเอกมัยว่าเป็นอีกโซนที่น่าสนใจทั้งในเรื่องการลงทุน และการพักอาศัย โซนนี้มีการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งทองหล่อ ถนนสุขุมวิท ถนนเพชรบุรี และเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ทำให้ในตอนนี้มีการประเมินที่ดินในย่านเอกมัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วสูงถึง 50%เทียบเท่าทองหล่อ

ถ้าย้อนหลังไปตั้งแต่ 2551 จนถึงปี 2560 ดูการเติบโตของราคาประเมินที่ดีใน 5 โซนหลัก ทองหล่อมีการเติบโต 50% เอกมัยโต 50% อโศกโต 37% พร้อมพงษ์โต 35% และนานาโต 20%

หลายคนอาจสงสัยว่าเอกมัยเป็นโซนที่มีแหล่งแฮงเอาท์ แหล่งท่องเที่ยวเยอะ แต่ทำไมเพิ่งมีการเติบโตในด้านการลงทุนช่วงหลัง ถ้าดูให้ดีแล้วเอกมัยเป็นซอยค่อนข้างเล็ก การสัญจรจึงไม่ค่อยสะดวกเท่าไหร่ แต่ในช่วงหลายปีมานี้มีการขยายตัวของเมืองจากทองหล่อมาสู่เอกมัย ไปจนถึงพระโขนงทำให้ย่านเอกมัยเริมมีบทบาทมากขึ้น

แสนสิริได้ทำการสำรวจในเรื่องของการเปลี่ยนแปลงของราคาและค่าเช่าที่อยู่อาศัย โดยการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมรีเซลล์เติบโตเฉลี่ย 6 – 10% ต่อปี ตอนนี้อยู่ที่ 100,000-160,000 บาท/ตารางเมตร และราคาปล่อยเช่าในทำเลเอกมัยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 25,000-55,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ผลตอบแทนในการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 5-6% ต่อปี ซึ่งนับว่าราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ยังเหมาะสมในการซื้อเพื่อการลงทุน ทำให้เอกมัยจึงกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่โฟกัสชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นซึ่งเป็นผู้เช่าเกรดพรีเมี่ยมสำหรับกลุ่มนักลงทุน

นอกจากนี้ยังมีตัวแปรที่สำคัญอีกหลายอย่าง มีโครงการจากภาครัฐและเอกชน เน้นย้ำความเป็นสุขุมวิทตอนกลาง และเพื่อเตรียมความพร้อมในการเข้าสู่การเป็นสุขุมวิทตอนต้นให้มากขึ้น เช่น โครงการพัฒนาและปรับปรุงฟื้นฟูย่านทองหล่อ-เอกมัย โดย UDDC หนึ่งในพื้นที่นำร่องของการพัฒนาและปรับปรุงฟื้นฟู ซึ่งศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UDDC) ทำร่วมกับกรุงเทพมหานคร

และมีแนวทางของการพัฒนาและปรับปรุงฟื้นฟูย่านทองหล่อ-เอกมัย คือการปรับปรุงโครงข่ายถนนตรอกซอยต่างๆ ให้สามารถเชื่อมต่อกันได้มากขึ้น กำหนดพื้นที่ที่เน้นการส่งเสริมการพัฒนา เพิ่มพื้นที่สีเขียว ปรับปรุงคลองให้มีทัศนียภาพที่ดีและเดินได้สะดวกขึ้น มองว่าในอนาคตทองหล่อ-เอกมัยจะมีบทบาทของย่านธุรกิจของเมืองมากขึ้น.

อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ทำเลศักยภาพทองหล่อมีการขยายตัวอย่างรวดเร็วทั้งทางด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจที่เชื่อมต่อจากถนนสุขุมวิท จึงทำให้ย่านนี้เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด

ทองหล่อยังเป็นที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีฐานะดี เศรษฐี ผู้ดีเก่า ข้าราชการระดับสูง และเจ้าของธุรกิจขนาดใหญ่ จนกลายเป็นสังคมของคนพรีเมียมมาอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีชาวต่างชาติหลายเชื้อชาติอยู่อาศัย โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่มาตั้งถิ่นฐานเป็นจำนวนมาก จนทำให้ปัจจุบันย่านนี้ถูกขนานนามว่า เป็น “ลิตเติลโตเกียว”

“ปัจจุบันที่ดินในย่านทองหล่อเหลือที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มลดน้อยลงเต็มทีแล้ว เรียกได้ว่าทำเลเด่นๆ เช่น ย่านกลางซอยที่เป็น Prime Area แทบไม่มีเหลือเลย จึงทำให้ที่ดินย่านนี้มีราคาสูง

3 ปีที่ดินทองหล่อพุ่ง 20-30%

จากราคาประเมินที่ดินซอยทองหล่อของกรมธนารักษ์ในปี 2559-2562 กระโดดสูงขึ้นถึง 420,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งราคาซื้อขายจริง และคาดว่าจะก้าวกระโดดไปไม่ต่ำกว่า 20-30% โดยเฉพาะทำเลติดถนนหรือใกล้ BTS ทองหล่อ ในทำเลนี้ราคาขายที่ดินอยู่ที่โดยประมาณ1.3-1.6 ล้านบาทต่อตารางวา

ขณะที่ราคาคอนโดในย่านนี้เติบโตสูงขึ้นถึง 21% มาอยู่ที่ราคาเฉลี่ยประมาณ 161,000 บาทต่อตารางเมตร และหากเป็นโครงการใหม่ติดถนน ขึ้นไปแตะที่ 250,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร

ส่งผลให้ราคาขายต่อของคอนโดย่านนี้มีราคาเฉลี่ยสูงขึ้นจากเดิม 11% มาอยู่ที่ประมาณ 182,000 บาทต่อตารางเมตร แม้แต่ในซอยข้างเคียงอย่าง สุขุมวิท 38

“ราคาขายต่อยังสูงถึง 170,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนค่าเช่าคอนโดยิ่งได้รับความสนใจที่ดี เพราะปล่อยเช่าได้สูงถึง 700-1,000 บาทต่อตารางเมตร โดยกลุ่มชาวต่างชาติญี่ปุ่นและสังคมคนรายได้สูงชอบซื้อคอนโดไว้ลงปล่อยเช่ามาก โดยห้องที่นิยมคือห้อง 1-2 ห้องนอน” นายอุทัยกล่าว

แสนสิริ

แสนสิริ ลงทุนกับโครงการบนทำเลทองหล่อไปแล้วรวม 4 โครงการ จำนวนกว่า 1,300 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 12,000 ล้านบาท ถือว่ามีจำนวนโครงการมากที่สุดในย่านนี้

เริ่มตั้งแต่ปี 2550 กับโครงการ สิริ แอท สุขุมวิท จำนวน 460 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ตามมาด้วย โครงการคอนโดมิเนียม ควอโทร บาย แสนสิริ ทองหล่อ ซอย 4 ในปี 2552 สร้างยอดขาย 2,000 ล้านบาท ปีถัดมา 2553  คีน บาย แสนสิริ พรีเมียมคอนโดมิเนียมสูง 28 ชั้น มูลค่าโครงการกว่า 1,900 ล้านบาท ปี 2553 ผุดคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมบนทำเลทองหล่อ ในชื่อโครงการ เอชคิว ทองหล่อ มูลค่า 1,600 ล้านบาท

ล่าสุด ได้เปิดตัว 2 โครงการใหม่ในทองหล่อ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท หนึ่งในนั้นคือ โครงการคอนโดมิเนียมในระดับไฮเอนด์ “เดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ” สูง 46 ชั้น จำนวน 127 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท

ทำเลใจกลางเมืองรายใหญยึดแข่งไม่กี่ราย

อุทัย ประเมินแล้วว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมในย่านใจกลางเมือง เป็นการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย เนื่องจากสภาวะตลาดปัจจุบันผู้ประกอบการที่จะแข่งขันในตลาดนี้ ต้องมีฐานเงินทุนที่มั่นคง จากราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมาก และที่ดินที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมใจกลางเมืองหายากมากขึ้น ดังนั้นสินค้าใหม่ๆ ในตลาดนี้จึงมีอยู่ไม่มาก ขณะที่ความต้องการสินค้าระดับบนยังคงมีอย่างต่อเนื่อง