เก็บตกจากเวทีสัมมนา “เปิดมุมมองอสังหาฯ ให้ชัด เพื่อจัดกลยุทธ์ครึ่งปีหลัง” จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) “อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย แจกแจงถึงข้อเสนอแนะด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ยังมีจุดที่มองว่ากระทรวงการคลังควรต้องตีความให้ชัดเจนหรือตีความใหม่ให้เหมาะสม

(ศึกษาตารางอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ด้านล่าง)

ข้อแรก ขอให้พิจารณาแก้ไขอัตราภาษีที่ดินสำหรับ “ยูนิตเหลือขาย” ในโครงการจัดสรรทั้งหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม หลังพ้นระยะลดหย่อนภาษีที่ดิน 3 ปีนับจากวันที่ได้ใบอนุญาตจัดสรรแล้ว

โดยขอให้รัฐเก็บภาษีในอัตรา “ที่อยู่อาศัย” ซึ่งจะคิดในอัตราเริ่มต้น 0.02% จากปัจจุบันองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) บางแห่งจะเรียกเก็บภาษีในอัตรา “อื่นๆ” ซึ่งคิดอัตราเริ่มต้น 0.3% ความเห็นของผู้ประกอบการมองว่าควรเก็บในอัตราดังกล่าวเพราะสิ่งปลูกสร้างเหล่านี้สร้างขึ้นเพื่อจะใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย

ข้อที่สอง ขอให้พิจารณา “บริการสาธารณะ” ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เช่น ซุ้มทางเข้าโครงการ ป้อมยาม สโมสร/คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส อาคารที่ทำการนิติบุคคล ให้คิดในอัตราภาษีที่ดินหมวด “ที่อยู่อาศัย” จากปัจจุบันถูกเก็บในอัตราภาษีหมวด “อื่นๆ”

เนื่องจากที่ผ่านมารัฐตีความว่าบริการสาธารณะเหล่านี้เป็นพื้นที่พาณิชย์ที่สร้างผลกำไรให้ผู้ประกอบการ แต่ในความเป็นจริงแล้ว สิ่งปลูกสร้างเหล่านี้มีหน้าที่เหมือนสาธารณูปโภคให้กับลูกบ้านแล้ว ไม่ได้มีการสร้างกำไรทางธุรกิจ

อิสระกล่าวว่า ข้อเสนอแนะทั้งหมดทางสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยจะนำเสนอต่อกระทรวงการคลังอย่างเป็นทางการอีกครั้ง

แนะดีเวลอปเปอร์ระวังการเก็บสะสมที่ดิน

ด้านข้อแนะนำจากอิสระต่อนักพัฒนาจัดสรรโครงการอสังหาฯ หลังจากการเก็บภาษีที่ดินเริ่มเก็บเต็มจำนวนเป็นปีแรก ควรมีการปรับตัววางแผนการจัดซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการให้เหมาะสม ดังนี้

1.ที่ดินรอการพัฒนา เมื่อจัดซื้อมาแล้ว หากที่ดินยังมีสภาพการใช้งานเดิม เช่น มีการให้เช่าทำเกษตรกรรม โรงงาน โกดัง และบริษัทยังไม่มีแผนพร้อมก่อสร้างโครงการทันที แนะนำว่าไม่ควรรีบเปลี่ยนแปลงสภาพการใช้งานจนกว่าจะถึงเวลาถมที่ดินเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการ

เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินหมวดอื่นๆ นั้นสูงกว่าภาษีที่ดินหมวดเกษตรกรรมถึง 30 เท่า และหากปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าภาษีก็จะเพิ่มสูงขึ้นทุกปีปีละ 0.3% อีกด้วย ดังนั้น หากยังอยู่ระหว่างวางแผนโครงการ จึงไม่ควรรีบเปลี่ยนการใช้ที่ดินจนกลายเป็นที่ดินเปล่า

2.กำหนดขนาดโครงการให้เหมาะสมกับระยะเวลาลดหย่อนภาษี ทั้งในกรณีหมู่บ้านจัดสรรแนวราบและอาคารชุดด้วย โดยกรณีบ้านจัดสรรให้คำนึงถึงที่ดินเหลือที่ยังไม่ได้สร้างบ้านในโครงการ เพราะรัฐจะถือว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าเช่นกัน

ส่วนกรณีอาคารชุดก็ต้องระวัง เพราะจากวันที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร ตามกฎหมายภาษีที่ดินจะมีช่วงลดหย่อนให้กับผู้ประกอบการ 3 ปี คอนโดฯ ปกติจะใช้เวลาก่อสร้างเฉลี่ย 12-18 เดือน ทำให้เหลือเวลาขายโครงการพร้อมอยู่ช่วงหลังก่อสร้างเสร็จประมาณ 1-2 ปีก่อนที่จะเริ่มถูกเรียบเก็บภาษีที่ดินเต็มจำนวน

ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทไหน ผู้ประกอบการก็จะต้องระมัดระวังในการกำหนดขนาดโครงการที่เหมาะสมต่อดีมานด์ในพื้นที่มากกว่าที่เคย

• ถามตอบชัดๆ 12 ข้อข้องใจ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เตรียมจัดเก็บครั้งแรก สิงหาคม’63
• ปลูกกล้วย “เลี่ยงภาษีที่ดิน” …ทำได้จริงหรือไม่?

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นยังถือเป็นกฎหมายใหม่ที่ต้องมีการติดตามผล และมีการแก้ไขปรับปรุงเป็นระยะตามสถานการณ์จริง ตัวอย่างล่าสุด “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร มีแนวคิดต้องการหาทางรับมือกับการ ‘ปลูกกล้วยเลี่ยงภาษีที่ดิน’ ของเหล่าเจ้าของที่ดินใจกลางเมือง โดยอาจจะมีการกำหนดให้บางพื้นที่ในกรุงเทพฯ เก็บภาษีที่ดินประเภทเกษตรกรรมแบบเต็มเพดาน 0.15% หรือให้ท้องถิ่นตีความได้เองว่าที่ดินนั้นๆ มีเจตนาเลี่ยงภาษีประเภทที่ดินเปล่า

ทาง กทม. ได้ยื่นเรื่องไปหารือกับกระทรวงการคลังแล้ว เหลือรอฟังการเคาะผลวินิจฉัยอย่างเป็นทางการเร็วๆ นี้

จากการค้นตัวบทกฎหมายและคำให้สัมภาษณ์ของเจ้าหน้าที่รัฐที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายภาษีที่ดิน ต้องบอกว่า “การปลูกกล้วยเลี่ยงภาษีที่ดินน่าจะทำได้จริง”

ตัวกฎหมายวางเกณฑ์อย่างไรที่จะถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเกษตรกรรมจริง? ต้องไปดูที่กฎหมายลูกนั่นคือ “ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม” ประกาศเมื่อเดือนพฤษภาคม 2563

ข้อที่ 2 ระบุว่า “การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้หมายถึง การใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ตามความหมายของคำว่า “ประกอบการเกษตร” ในระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์ว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม แต่ไม่รวมถึงการทำการประมงและการทอผ้า”

จะเห็นได้ว่ากฎหมายไม่ได้ระบุว่าที่ดินนั้นๆ ต้องทำการเกษตรเป็นอาชีพคือเพื่อ “จำหน่าย” เพียงอย่างเดียว แต่จะใช้เพื่อบริโภคเองก็นับรวมด้วย

กฎหมายตัวนี้ยังมีบัญชีแนบท้ายด้วยว่า การปลูกพืชหรือเลี้ยงสัตว์ต้องมากแค่ไหนจึงจะถือว่าใช้ทำเกษตรจริง เช่น

• กล้วยหอม กล้วยไข่ กล้วยน้ำว้า 200 ต้น/ไร่
• มะม่วง 20 ต้น/ไร่
• มะนาว 50 ต้น/ไร่
• ยางพารา 80 ต้น/ไร่
• ส้มเขียวหวาน 45 ต้น/ไร่
• วัว 7 ตารางเมตรต่อ 1 ตัว
• สัตว์ปีกเลี้ยงปล่อย เช่น เป็ด ไก่ 4 ตารางเมตรต่อ 1 ตัว

(เห็นได้ว่าที่ดินอิมแพ็ค อารีนา ขนาด 50 ไร่ x ปลูกกล้วย 200 ต้นต่อไร่ = สวนกล้วยขนาด 10,000 ต้น ตรงตามกฎหมายกำหนดให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม)

อีกทั้งยังมีคำสัมภาษณ์ที่ย้ำความว่าการทำเกษตรในลักษณะนี้จะถูกนับเป็นที่ดินเกษตร ย้อนไปเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ปี 2563 “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” เลขานุการกรมจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) (ตำแหน่งขณะนั้น) เคยขึ้นตอบคำถามในเวทีสัมมนาวิชาการ “ไขข้อข้องใจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” โดยตอบคำถามถึงเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้ว่า

“ดูตามเจตนาการใช้ประโยชน์ เช่น สร้างโรงเรือนเพื่อเลี้ยงไก่ถือเป็นเกษตรกรรม และดูจากการใช้งานจริงบนที่ดิน ไม่ใช่อาชีพของเจ้าของทรัพย์ ดังนั้น หากทรัพย์มีไว้ทำเกษตรกรรมจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม หากเจ้าของไม่ใช่เกษตรกร ไม่ต้องไปลงทะเบียนเป็นเกษตรกร เพราะกฎหมายไม่ได้ระบุให้ตรวจสอบจุดนี้”

เช่นเดียวกับ “ประสงค์ พูนธเนศ” (อดีต) ปลัดกระทรวงการคลัง ที่ให้สัมภาษณ์สื่อในเดือนมกราคมปี 2563 ว่า “เป็นสิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินจะทำได้ เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้ โดยกระทรวงการคลังมองว่า การปลูกมะนาวในที่ดิน เป็นการสร้างมูลค่าให้ที่ดิน ดีกว่าปล่อยให้ทิ้งร้างไว้เฉยๆ” (–อ้างอิง ไทยรัฐออนไลน์)

สรุปได้ว่า มหกรรมการปลูกกล้วยปลูกมะนาวน่าจะยังมีต่อเนื่องเพราะมีช่องให้ทำได้ ความหวังที่ที่ดินรกร้างจะถูกปล่อยมือโดยเร็วเพราะเจ้าของรับภาระภาษีที่ดินไม่ไหวคงจะเป็นเรื่องยาก เพียงแต่อาจทำให้ราคาที่ดินชะลอตัวได้บ้างเท่านั้น

• ถามตอบชัดๆ 12 ข้อข้องใจ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เตรียมจัดเก็บครั้งแรก สิงหาคม’63
• “ราคาที่ดิน” กรุงเทพฯ ต้นปี’65 เติบโตต่ำ ผลจากเศรษฐกิจชะลอตัว-ภาษีที่ดินเก็บเต็มเม็ด

ทำไมเจ้าของที่ดินจึงตื่นตัวกับการแปลงที่ดินเปล่าเป็นสวนกล้วย?

ย้อนความกันเล็กน้อย ภาษีที่ดินที่พูดถึงกันอยู่นี้มาจากการออกกฎหมาย พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เพื่อนำมาใช้แทนการเก็บภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือน แต่เดิมภาษีที่ดินจะเริ่มเก็บเต็มจำนวนตั้งแต่ปี 2563 แต่บังเอิญประเทศไทยเผชิญโรคระบาด COVID-19 เสียก่อน จึงมีการผ่อนผันลดภาษีที่ดิน 90% มาสองปี จนถึงปีนี้ 2565 ที่จะมีการเก็บเต็มจำนวน

เนื้อความหลักของกฎหมายคือการแบ่งที่ดินออกเป็น 3 ประเภท คือ ที่ดินเกษตรกรรม, บ้านพักอาศัย และที่ดินอื่นๆ และรกร้างว่างเปล่า แต่ละประเภทจะถูกจัดเก็บภาษีไม่เท่ากัน

โดยประเด็นหลักที่ถูกเพ่งเล็งมาตลอดนับตั้งแต่มีการร่างกฎหมายคือ จุดประสงค์หนึ่งของกฎหมายนี้ต้องการจะลดการกักตุนที่ดินของเศรษฐี เก็บไว้โดยไม่ใช้ทำประโยชน์ กลายเป็นที่ดินรกร้าง ในขณะที่คนไทยทั่วไปอีกมากขาดที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย ทำให้การเก็บภาษีที่ดินรกร้างจะสูง เริ่มต้นที่อัตรา 0.3% และปรับเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าที่ดิน แถมตีบวกเพิ่มอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปีที่ยังเก็บที่ดินไว้เฉยๆ

กรณีตัวอย่าง สมมติว่าเศรษฐี A มีที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท และปล่อยไว้เป็นที่รกร้าง ก็จะถูกเก็บภาษี 350,000 บาทต่อปี

หันไปมองทางภาษีของที่ดินเกษตรกรรม อัตราภาษีเริ่มที่ 0.01% และขึ้นเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าที่ดินเช่นกัน แต่ด้วยอัตราที่ต่างกันมาก สมมติว่าที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาทนี้ถูกนำไปใช้ทำเกษตรกรรม ค่าภาษีที่ดินจะเหลือแค่ 5,000 บาทต่อปี! หรือต่างกัน 70 เท่า

ส่วนต่างขนาดนี้ทำให้เจ้าของที่ดินต่างปลูกมะนาว ปลูกกล้วยกันถ้วนทั่ว เพราะแม้ว่าจะเสียค่าพันธุ์ไม้ ค่าคนดูแลสวน ก็ดูท่าจะยังคุ้มค่ากว่าการจ่ายในอัตราภาษีที่ดินรกร้าง ทำให้ปรากฏการณ์สวนเกษตรใหม่เกิดขึ้นทั่วประเทศไม่ใช่แค่ที่อิมแพ็ค อารีน่า และเริ่มปลูกอย่างเงียบๆ กันมาตั้งแต่ปี 2563 แล้ว

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มายกเลิกและทดแทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมที่ใช้กันมาหลายสิบปี เป้าหมายของกฎหมายภาษีที่ดินฯ คือการสังคายนาวิธีการจัดเก็บให้คิดในอัตราที่ทันสมัย เป็นปัจจุบัน เก็บภาษีได้ครบครอบคลุม ไม่ลักลั่น และลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่

ปูพื้นภาพรวมภาษีที่ดินฯ ฉบับนี้ จะมีการแยกเก็บภาษีออกเป็น 4 หมวด คือ 1.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า 2.ที่อยู่อาศัย 3.เกษตรกรรม 4.อื่นๆ กฎหมายตีความว่าเป็นที่ดินประเภทใดจากการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น และแต่ละหมวดจะเสียภาษีในอัตราที่ไม่เท่ากัน (ดูตารางด้านล่าง) โดยเก็บในอัตราก้าวหน้า (แบบเดียวกับการเสียภาษีเงินได้) และมีผู้เก็บภาษีคือ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ของที่ดินนั้นๆ เช่นเดียวกับภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนเดิม

สำหรับปีนี้มีการขยายเวลาชำระภาษีออกไปให้เป็น 31 ส.ค. 63 จากปกติจะต้องชำระไม่เกินวันที่ 30 เม.ย. เนื่องจากกฎหมายลูกที่จะใช้ในการตีความการใช้ประโยชน์ที่ดินต่างๆ กำลังทยอยออกมาให้ครบ 18 ฉบับซึ่งคาดว่าจะครบภายในสิ้นเดือน ก.พ.นี้ โดยไทม์ไลน์การดำเนินการเฉพาะปี 2563 เป็นไปตามแผนภาพด้านล่าง

เพื่อตอบคำถามรายละเอียดทั้งแนวคิดและการปฏิบัติจากกฎหมายใหม่ครั้งนี้ เวทีสัมมนาได้รวบรวมผู้ให้ข้อมูลมาตอบข้อข้องใจ ได้แก่ “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” เลขานุการกรมจาก สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.), “วิลาวัลย์ วีระกุล” รองอธิบดี กรมธนารักษ์ และ “สันติธร ยิ้มละมัย” รองอธิบดี กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ติดตามอ่านได้ด้านล่างนี้!!

Q: กฎหมายใหม่แก้ความลักลั่นและลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่อย่างไร

ชุมพล: การเก็บภาษีที่ดินฯ ครั้งนี้ใช้ฐานการคิดราคาทรัพย์สินจากราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี ต่างจากกฎหมายบำรุงท้องที่เดิมอัปเดตราคาล่าสุดในปี 2524 ซึ่งไม่เป็นปัจจุบัน รวมถึงการคิดราคาสิ่งปลูกสร้างใช้ตารางบัญชีราคาโดยกรมธนารักษ์เช่นกัน และคิดเฉพาะตัวโครงสร้างอาคาร ไม่มีการประเมินส่วนควบ เช่น เครื่องจักร เสาวิทยุ ของอาคาร

รวมถึงการเสียภาษีโรงเรือนเดิมจะคิดอัตราภาษีจากรายได้การทำประโยชน์ เช่น อพาร์ตเมนต์ คิดตามค่าเช่ารายเดือน ซึ่งเปิดช่องให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นใช้ดุลยพินิจประเมินราคา แต่ภาษีใหม่คิดจากมูลค่าทรัพย์ทั้งหมด เราตัดสิ่งรุงรังพวกนี้ออกเพื่อตัดเรื่องการให้เจ้าหน้าที่ใช้ดุลยพินิจหน้างานออก

Q: ช่วยให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เก็บภาษีได้ดีขึ้นอย่างไร

ชุมพล: เมื่อก่อนเป็นระบบประชาชนมีหน้าที่ไปแจ้งเสียภาษีเอง แต่ระบบใหม่อปท.จะออกจดหมายแจ้งประชาชนให้มาชำระภาษี

อปท.ทำเช่นนี้ได้แล้ว เพราะกฎหมายใหม่เชื่อมโยงให้กรมที่ดินจะต้องส่งข้อมูลเจ้าของที่ดินไปให้อปท.แต่ละแห่ง และอปท.มีหน้าที่ไปประเมินการใช้ประโยชน์ทุกแปลง ดังนั้น การหลบเลี่ยงจ่ายภาษีทำได้น้อยลง

Q: กฎหมายนี้เอื้อคนรวยหรือไม่ จากการกำหนดเพดานมูลค่าที่อยู่อาศัยหลังหลักที่ไม่ต้องเสียภาษีสูงถึง 50 ล้านบาท

ชุมพล: กลุ่มที่อยู่อาศัยหลังหลักได้รับยกเว้นภาษีได้ถึงมูลค่า 50 ล้านบาท เจตนาเพื่อช่วยบุคคลที่ได้ที่ดินมรดกกลางเมือง บางท่านอยู่มาตั้งแต่ที่ดินยังไม่เจริญแต่ปัจจุบันเจริญไปมากแล้ว อย่างเช่นกรุงเทพฯ ที่ดินปัจจุบันแพงสุดถึงตารางวาละ 1 ล้านบาทแล้วตามราคาประเมิน หากลูกหลานได้รับที่ดินมรดกขนาด 50 ตร.ว. ในย่านนั้น ก็จะมีมูลค่าสูงถึง 50 ล้านบาท จึงปรับเพดานราคาบ้านหลังหลักให้สมเหตุสมผล

• เศรษฐีแห่จำนองที่ดินพ่วงลงทุนผ่าน Kbank หารายได้เตรียมจ่าย “ภาษีที่ดิน” ปี 2563

ส่วนข้อท้วงติงจากผู้ที่กล่าวว่า ตนมีที่อยู่อาศัยหลายหลังรวมกันมูลค่ายังไม่ถึง 50 ล้านบาท ทำไมจึงต้องเสียภาษีหลังที่ 2 เป็นต้นไป ประเด็นนี้เรามองว่าท่านมีความสามารถที่จะมีบ้านมากกว่า 1 หลัง ขณะที่คนไทยบางกลุ่มยังไม่สามารถมีบ้านหลังแรกได้ ให้พิจารณาในจุดนี้

Q: ใครจะเป็นคนชำระภาษี ในกรณีเหล่านี้…

ชุมพล: คอนเซ็ปต์หลักของการจ่ายภาษีคือ “เจ้าของทรัพย์สิน” ผู้มีชื่อสลักหลังโฉนดคือผู้ที่ต้องจ่ายภาษี

กรณี 1 เจ้าของผู้ให้เช่า vs ผู้เช่า : ผู้จ่ายภาษีคือเจ้าของทรัพย์สิน ไม่ใช่ผู้เช่า หากจะมีการผลักภาระให้ผู้เช่า เป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันเอง
กรณี 2 เจ้าของโฉนด vs เจ้าบ้านตามทะเบียนบ้าน : ดูตามกรรมสิทธิ์ “เจ้าของ” ไม่เกี่ยวกับความเป็นเจ้าบ้าน
กรณี 3 ที่ดินรัฐ : เป็นข้อยกเว้น เช่น ที่ดินราชพัสดุ ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ดิน นส.3 ที่ดิน นส.3ก หรือแม้แต่การบุกรุกเข้าใช้โดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินรัฐจะต้องเป็นผู้เสียภาษี
กรณี 4 ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของร่วมหลายราย : ผู้มีชื่อคนแรกในโฉนดเป็นผู้เสียภาษี ส่วนการจัดการแบ่งค่าใช้จ่ายในหมู่เจ้าของร่วม ต้องตกลงกันเอง
กรณี 5 ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมรดกที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ : อปท.นั้นๆ จะเลือกทายาท 1 คนเพื่อรับภาระเสียภาษีในปีนั้น

Q: ประเมินการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นหมวดไหน ดูจากอะไร

ชุมพล: ดูตามเจตนาการใช้ประโยชน์ เช่น สร้างโรงเรือนเพื่อเลี้ยงไก่ถือเป็นเกษตรกรรม และดูจากการใช้งานจริงบนที่ดิน ไม่ใช่อาชีพของเจ้าของทรัพย์ ดังนั้น หากทรัพย์มีไว้ทำเกษตรกรรมจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม หากเจ้าของไม่ใช่เกษตรกร ไม่ต้องไปลงทะเบียนเป็นเกษตรกร เพราะกฎหมายไม่ได้ระบุให้ตรวจสอบจุดนี้

การดูเจตนาจากการใช้งานจริงทำให้ก้าวข้ามลักษณะอาคารด้วย เช่น หากตึกแถวสำหรับพักอาศัยถูกดัดแปลงไปใช้เป็นโรงงาน จะตกอยู่ในหมวด “อื่นๆ” ไม่ใช่หมวด “ที่อยู่อาศัย”

Q: กรณีนำบ้านพัก คอนโดฯ อพาร์ตเมนต์ มาให้เช่า ถือเป็นการใช้ที่ดินหมวดใด

ชุมพล: ถ้าทรัพย์นั้นใช้ให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัยให้ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัย โดยต้องเป็นการพักอาศัยรายเดือนเท่านั้น ที่ไม่นับเป็นหมวดอื่นๆ (ซึ่งเสียภาษีสูงกว่า) เพราะเราต้องการดูแลไม่ให้มีการผลักภาระไปให้ผู้เช่าซึ่งมีความจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ส่วนที่พักรายวัน เช่น โรงแรม ห้องเช่ารายวัน ถือเป็นหมวดอื่นๆ

• คลังคอนเฟิร์ม! บ้าน-คอนโดฯ ปล่อยเช่ารายเดือน ‘ไม่’ ถือเป็น ‘การพาณิชย์’ กรณีภาษีที่ดิน

Q: การตีความว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือไม่ ดูจากอะไร

ชุมพล: ขณะนี้มีนิยามที่ดินเกษตรกรรมตามมาตรา 37 ของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ แต่จะมีกฎหมายลูกประกาศภายในไม่กี่วันนี้ เพื่อให้ความชัดเจนยิ่งขึ้น

ในกฎหมายฉบับดังกล่าวจะระบุเกณฑ์การวัดความเป็นที่ดินเกษตร 12 ประเภทใหญ่ เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำกำหนดว่าต้องเพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์มากน้อยแค่ไหนจึงจะถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม

Q: หากมีการใช้ประโยชน์หลายอย่างบนที่ดินแปลงเดียว คิดอย่างไร

ชุมพล: วัดตามการใช้งานจริง สมมติมีที่ดิน 1 ไร่ ทำนา 200 ตร.ว. อีก 200 ตร.ว.เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า ก็จะคิดเป็นที่ดินเกษตรกรรมแค่ 200 ตร.ว. ที่เหลือเป็นที่ดินรกร้าง

Q: ช่วงเวลาการตรวจสอบว่าผู้ใดเป็นเจ้าของและประเมินว่าใช้ประโยชน์อย่างไร คือเมื่อไหร่

ชุมพล: การตรวจสอบเกิดขึ้นทุกวันที่ 1 ม.ค. ของทุกปี และการประเมินการใช้ประโยชน์นับจากวันที่เจ้าหน้าที่ประเมินสำรวจที่ดิน ดังนั้น กรณีมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันภายหลังวันที่ 1 ม.ค. ของปีนั้น เจ้าของเดิมยังต้องเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินอยู่

Q: หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินราคาหรือการใช้ประโยชน์ทำอย่างไร

ชุมพล: สามารถยื่นคัดค้านได้ 3 ครั้ง ครั้งแรกยื่นคำร้องภายใน 30 วันหลังจาก อปท. ส่งแบบประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษี หากยังไม่พอใจ สามารถยื่นอุทธรณ์ได้อีกครั้งภายใน 30 วัน และหากยังไม่พอใจในผลตอบรับ สามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ภายใน 30 วัน

อย่างไรก็ตาม ระหว่างขั้นตอนทั้งหมด หากถึงกำหนดชำระภาษีแล้วต้องเสียภาษีเต็มจำนวนไปก่อน ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าภาษีที่ต้องชำระในภายหลังและผู้เสียภาษีมีการชำระเกินไปก่อนแล้ว จะได้เงินส่วนต่างคืนพร้อมดอกเบี้ย 1%

Q: ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของตนเองได้ที่ไหน

วิลาวัลย์: ตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ โดยที่ดินทุกแปลงทั่วไทยที่มีการใช้ประโยชน์สามารถทราบราคาประเมินได้ทั้งหมด

ทั้งนี้ สำหรับรอบภาษีที่ดินฯ ปี 2563 จะยังใช้ราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปี 2559-62 ไปก่อน เนื่องจากราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ 2564-67 จะประกาศใช้วันที่ 1 ธ.ค. 63

Q: การยื่นคัดค้านและการเสียภาษีมีระบบออนไลน์หรือไม่

สันติธร: ขณะนี้ยังไม่มี การยื่นคัดค้านจะต้องไปที่ อปท. ของที่ดินของท่าน ส่วนระบบชำระเงิน อยู่ระหว่างเจรจากับ ธ.กรุงไทย เพื่อเป็นช่องทางชำระเงิน

แต่ในอนาคต อยู่ระหว่างจัดทำงบประมาณเพื่อพัฒนาเว็บไซต์ออนไลน์สำหรับยื่นคัดค้านหรืออุทธรณ์ผ่านออนไลน์ได้ทันที เพื่อความสะดวกของประชาชน

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังจะเริ่มบังคับใช้ในปี 2563 สร้างความวิตกให้ผู้ที่มีบ้าน-คอนโดฯ มากกว่าหนึ่งหลัง และอาจให้บุคคลอื่นเช่าพักว่า อาจจะถูกเก็บภาษีในหมวดพาณิชยกรรม ซึ่งจะต้องจ่ายภาษีแพงกว่าหมวดที่อยู่อาศัยหลังที่สองเกิน 10 เท่าตัว กระทรวงการคลังร่วมกับกระทรวงมหาดไทยจึงออกโรงชี้แจง “บ้าน-คอนโดฯ ปล่อยเช่ารายเดือน” นั้นให้ถือว่าเป็น “ที่อยู่อาศัย” ไม่ใช่การพาณิชย์

“ประสงค์ พูนธเนศ” ปลัดกระทรวงการคลัง และ “ฉัตรชัย พรหมเลิศ” ปลัดกระทรวงมหาดไทย ร่วมชี้แจงเกี่ยวกับการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ ห้องชุด บ้าน โรงเรือน อาคาร ตึก ตึกแถว หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใด ที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย

ดังนั้นเพื่อไม่เกิดผลกระทบกับประชาชนที่มีจุดประสงค์หลักในการใช้ประโยชน์บนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย กระทรวงการคลังร่วมกับกระทรวงมหาดไทยขอชี้แจงแนวทางการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ดังนี้

1. เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย หรือให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย
2. ให้ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น
3. ไม่รวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเห็นว่า แนวทางดังกล่าวจะเป็นประโยชน์และไม่ส่งผลกระทบต่อประชาชนส่วนใหญ่ที่ใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่มประชาชนผู้มีรายได้น้อยซึ่งไม่มีที่พักอาศัยของตนเอง หรือที่เช่าที่อยู่อาศัย รวมถึงเจ้าของทรัพย์สินที่ให้บุคคลอื่นเพื่อการอยู่อาศัย หรือการให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วย

นอกจากนี้ การดำเนินการดังกล่าวจะช่วยลดภาระของประชาชนที่จะต้องไปติดต่อกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) และหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง และยังเป็นการลดภาระให้แก่เจ้าหน้าที่ อปท. ในการสำรวจอีกทางหนึ่งด้วย ทั้งนี้ กระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทยจะได้ดำเนินการแจ้งให้ อปท. ทั่วประเทศทราบและถือปฏิบัติต่อไป

สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นภาษีที่ใช้ทดแทนภาษีโรงเรือน มีการแยกการจัดเก็บออกเป็น 3 หมวด ตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ 1.ที่อยู่อาศัย (แยกเป็นบ้านหลังหลักและบ้านหลังอื่นๆ) 2.เกษตรกรรม 3.อื่นๆ (แยกเป็นพาณิชยกรรมและที่ดินว่างเปล่า) จุดประสงค์หลักของกฎหมายต้องการลดความเหลื่อมล้ำทางชนชั้นจากการถือครองที่ดินจำนวนมาก ทำให้ที่ดินว่างเปล่าเป็นหมวดที่เสียภาษีสูงที่สุด รองลงมาคือที่ดินพาณิชยกรรม

• เศรษฐีแห่จำนองที่ดินพ่วงลงทุนผ่าน Kbank หารายได้เตรียมจ่าย “ภาษีที่ดิน” ปี 2563

หลังกฎหมายหลักออกมาแล้วยังเหลือกฎหมายลูกอีก 8 ฉบับ ที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยจะทยอยออกประกาศนับจากนี้ ซึ่งในตัวกฎหมายลูกจะเป็นรายละเอียดที่ชัดเจนว่าคำนิยามการใช้ประโยชน์ที่ดิน จะตั้งกฎเกณฑ์อย่างไร เช่น ที่ดินเกษตรกรรม ต้องมีการปลูกพืชผลอะไรในสัดส่วนเท่าไหร่ต่อพื้นที่ 1 ไร่ เพื่อป้องกันการเลี่ยงภาษีแบบมี ‘ป่ากล้วยกลางเมือง’ แล้วนับเป็นที่ดินเกษตรกรรมแทนที่ดินว่างเปล่า

ประเด็นการนำบ้านหรือห้องชุดปล่อยเช่าเป็นอีกรายละเอียดหนึ่งที่ถูกตั้งคำถามว่าจะนับการใช้ประโยชน์นี้ว่าเป็น “พาณิชยกรรม” หรือเป็น “บ้านหลังอื่นๆ” ซึ่งการเสียภาษีจะมีอัตราต่างกันเกิน 10 เท่าตัว เช่น หากนาย A มีบ้านให้เช่าราคา 10 ล้านบาท ถ้านับเป็นหมวดพาณิชยกรรมจะเสียภาษีที่ดินอัตรา 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท เท่ากับนาย A ต้องเสียภาษีปีละ 30,000 บาท แต่ถ้านับว่าเป็นหมวดบ้านหลังอื่นๆ จะเสียภาษีอัตรา 0.02% หรือล้านละ 200 บาท เท่ากับนาย A เสียภาษีบ้านหลังนี้เพียงปีละ 2,000 บาท

คำยืนยันจากคลังและมหาดไทยน่าจะสร้างความโล่งใจให้นักลงทุนปล่อยเช่าได้บ้าง แต่ยังต้องรอความชัดเจนจากกฎหมายลูกกันอีกครั้งหนึ่ง ก่อนจะถึงเวลาแจ้งชำระภาษีที่ดินของจริงช่วงเดือนมิถุนายน 2563

โจทย์ใหญ่ปีหน้าสำหรับเศรษฐีไทยคือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้แล้ว แต่สำหรับปี 2563 รัฐจะเลื่อนรอบเก็บภาษีจากเดือนเมษายนเป็นเดือนสิงหาคม เนื่องจากกฎหมายลูกอีกหลายฉบับยังไม่เสร็จสิ้น แต่แม้จะเลื่อนออกไปสุดท้ายก็ต้องจ่ายแน่ๆ และเป็นการเก็บภาษีรายปีที่ใครมีที่ดิน บ้าน อาคารในกรรมสิทธิ์มากก็จะต้องจ่ายมากตามไปด้วย

กฎหมายภาษีที่ดินนี้จะแบ่งการเก็บภาษีแยกเป็น 1.กลุ่มเกษตรกรรม 2.กลุ่มที่อยู่อาศัย 3.กลุ่มอื่นๆ ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย และ 4.กลุ่มที่ดินว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์

กลุ่มที่ดินเปล่านี่เองที่จะส่งผลกระทบกับแลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดินมากที่สุด เพราะมีการเก็บภาษีตามมูลค่า ต่ำสุดมูลค่าอสังหาฯ 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% หรือจ่าย 3,000 บาทต่อที่ดินราคา 1 ล้านบาท และสูงสุดคือมูลค่าอสังหาฯ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7% หรือจ่าย 7,000 บาทต่อที่ดินราคา 1 ล้านบาท สมมติว่าแลนด์ลอร์ดรายหนึ่งมีที่ดินมูลค่า 5,000 ล้านบาทก็จะต้องจ่ายภาษีปีละ 35 ล้านบาท เท่านั้นยังไม่พอ ที่ดินว่างเปล่าทุกราคาถ้ายังไม่ใช้ประโยชน์จะต้องจ่ายภาษีเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี

ภาษีที่เก็บจากที่ดินเปล่านี้ไม่เคยมีมาก่อน และกลายเป็นข้อกังวลของลูกค้า กสิกรไทย ไพรเวทแบงก์ ทำให้ทีมบริการที่ปรึกษาด้านการบริหารสินทรัพย์ครอบครัว (Wealth Planning) จัดทำโครงการพิเศษ Land Loan Investment ขึ้นมารองรับ

“จิรวัฒน์ สุภรณ์ไพบูลย์” Private Banking Group Head ธนาคารกสิกรไทย แจกแจงถึงบริการ Land Loan เงื่อนไขคือลูกค้าของไพรเวทแบงก์มีสิทธิเสนอแปลงที่ดินที่ต้องการเข้าโครงการ หากได้รับอนุมัติจำนองที่ดินเพื่อรับสินเชื่อเงินกู้ (อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย MOR-4.5% ปัจจุบันอยู่ที่ 2.5%) ลูกค้าจะต้องนำเงินกู้นั้นลงทุนผ่านกองทุนของกสิกรไทย ไพรเวทแบงก์เท่านั้น โดยธนาคารมีกองทุนหลายผลิตภัณฑ์ให้เลือกซึ่งจะได้ผลตอบแทนมากกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจากการจำนองที่ดิน

“บริการนี้ไม่ใช่การเลี่ยงภาษี ลูกค้ายังต้องจ่ายภาษีที่ดินตามปกติ เพียงแต่มีรายได้จากการลงทุนเพื่อนำไปจ่ายภาษีที่ดิน ดังนั้นลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการส่วนต่างระหว่างผลตอบแทนของกองทุนกับดอกเบี้ยสินเชื่ออย่างน้อย 1%” จิรวัฒน์ยืนยัน

แม่ทัพไพรเวทแบงก์กสิกรไทยอธิบายว่า ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มนี้ของธนาคารมีที่ดินรวมกันราว 400 แปลง มูลค่ารวม 8 หมื่นล้านบาท มีผู้ที่สนใจร่วมโครงการคิดเป็นมูลค่าที่ดินรวม 1.2 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ Land Loan ไปแล้ว 6 พันล้านบาท

ในขั้นตอนให้คำปรึกษาของธนาคาร จิรวัฒน์บอกว่าลูกค้าบางส่วนสนใจการให้เช่าที่ดินหรือขายที่ดิน แต่ดีลเช่าหรือขายไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องหา “เนื้อคู่” การทำธุรกิจที่ใช่ ดังนั้น ด้วยระยะเวลาที่กระชั้นชิดเข้ามา การเลือกช่องทาง Land Loan จึงเกิดขึ้นมากกว่า

“ภาษีที่ดินทำให้ตลาดตื่นตัวมากตั้งแต่ปีนี้ ยิ่งปีหน้าซึ่งจะเริ่มเก็บภาษีจริง เชื่อว่าจะตื่นตัวกันมากขึ้นอีก” เขาเสริมด้วยว่า กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบสูงสุด คือ กลุ่มที่มีที่ดินมูลค่าสูงมาก อยู่ในมือ และ กลุ่มที่ได้รับมรดก เป็นที่ดินจำนวนมากจากบรรพบุรุษแต่สภาพคล่องขณะนี้ไม่พร้อมที่จะจ่ายภาษี

สำหรับเป้าหมายปี 2563 จิรวัฒน์กล่าวว่าน่าจะสามารถปล่อยกู้สินเชื่อผ่านโครงการ Land Loan ได้อีก 1 หมื่นล้านบาท วัดจากความตื่นตัวในปัจจุบัน

“ขณะนี้ลูกค้ามีแปลงที่ดินเสนอให้เราช่วยบริหารวันละเฉลี่ย 10 แปลง” จิรวัฒน์กล่าว “ที่ดินมาจากทั่วประเทศ ส่วนใหญ่คือกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ และภาคตะวันออก”

แต่ท่ามกลางปัจจัยลบดูเหมือนผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังพอมีปัจจัยบวกเรื่องต้นทุน “ราคาที่ดิน” ที่ไม่ขยับเหมือนช่วงอสังหาฯ บูม บางทำเลเจรจาต่อรองกันง่ายขึ้น เพราะเจ้าของที่ดินเองไม่ต้องการเก็บไว้ให้มีภาระจาก พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มี.ค. 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ใหม่ ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป

Prop2morrow จัดเสวนา เรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯ รุกรับให้ทัน” เปิดมุมมองผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ จากมาตรการกำกับดูแลของภาครัฐและกำลังซื้อผู้บริโภค

ราคาที่ดินชะลอตัวรอบ 10 ปี

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ใหม่ ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาซื้อขายที่ดินในปีนี้ จากปกติราคาที่ดินจะปรับขึ้นทุกปีตามราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ขยับขึ้น 2 – 3% แต่ราคาที่ดินโดยเฉพาะในกรุงเทพฯ จะปรับขึ้นเฉลี่ย 5 – 10% บางทำเลใจกลางเมืองปรับขึ้นเกิน 10% หรือถึง 20% ก็มี ในช่วง 5 ปีก่อนที่ธุรกิจอสังหาฯ กำลังบูม ผู้ประกอบการต่างแข่งขันซื้อที่ดินทำเลดีเพื่อพัฒนาโครงการ

ปีนี้เห็นแนวโน้มชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับขึ้น โดยคงราคาเท่าเดิม เรียกว่าในรอบ 10 ปี รวมทั้งมีเจ้าของที่ดินมาเสนอขายและมีความยืดหยุ่นต่อในการต่อรองราคามากขึ้นกว่าเดิม ปัจจัยหลักมาจากกฎหมายที่ดินฯ ใหม่ ทำให้เจ้าของที่ดินมีภาระจ่ายภาษีที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น

“แน่นอนว่าที่ดินใจกลางเมืองทำเลดีและมีพื้นที่เหลือไม่มาก ราคายังคงปรับตัวได้อีก แต่ส่วนใหญ่อยู่ในภาวะทรงตัวทั้งปีนี้และต่อเนื่องปีหน้า เรียกว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ”

นอกจากนี้เจ้าของที่ดินที่ไม่ต้องการขายที่ดิน มีแนวโน้มนำที่ดินออกมาปล่อยเช่า สัญญาระยาว 30 ปีมากขึ้น เพื่อทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินเปล่า

กำลังซื้ออสังหาจีนถดถอย

ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยของไทย เติบโตจากกำลังซื้อต่างชาติ ปี 2561 มูลค่ายอดขายที่มาจากลูกค้าต่างชาติอยู่ที่ 9.2 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าชาวจีน 43% ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ นอกจากลูกค้าไทยจะชะลอตัวจากมาตรการ LTV ลูกค้าจีนก็ชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจในจีน จีดีพี โตลดลง ด้วยเช่นกัน ส่วนฮ่องกงอีกตลาดที่นิยมลงทุนที่อยู่อาศัยไทย ก็มีสถานการณ์ชุมนุมยืดเยื้อ

จากสถิติการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ ปี 2560 จำนวน 12,014 ยูนิต ปี 2561 จำนวน 10,920 ยูนิต ปี 2562 คาดว่าอยู่ที่ 8,500 ยูนิต จำนวนที่ลดลงในปีนี้มาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ จากกำลังซื้อที่ลดลงจากมาตรการ LTV คาดว่ายังลงผลกระทบต่อเนื่องไปถึงปี 2563

ดังนั้นจึงเห็นการปรับตัวของกลุ่มทุนอสังหาฯ ต่างชาติ ที่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยขยับการลงทุนใหม่ๆ นอกจากที่อยู่อาศัย มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก

LTV สกัดลูกค้าเก็งกำไร

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้นและมีจำนวนมากขึ้น โดยปี 2552 หนี้ครัวเรือนมีสัดส่วน 53.5% ของจีดีพี ปี 2562 ขยับมาอยู่ที่ 78.6% ของจีดีพี ไตรมาสแรกปีนี้ มูลค่าหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 12.97 ล้านล้านบาท สัดส่วน 33% คือหนี้บ้าน

แนวโน้มการเติบโตของซัพพลายที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีย้อนหลังสูงกว่าดีมานด์ ทำให้มีซัพพลายที่อยู่อาศัยคงค้างสะสมมากขึ้น เฉลี่ย 7% ต่อปี ส่วนใหญ่มาจากคอนโดและบางส่วนเป็นดีมานด์เทียมจากกลุ่มเก็งกำไร ช่วงครึ่งปีแรก 2562 มีซัพพลายที่อยู่อาศัย 115,468 ยูนิต ขายได้ 26,680 ยูนิต คงค้างอีก 88,788 ยูนิต จำนวนดังกล่าวต้องใช้เวลาดูดซับหรือขายหมดอีก 1 ปีครึ่ง

ด้วยจำนวนซัพพลายที่อยู่อาศัยสะสมต่อเนื่องในช่วง 5 ปีหลัง ทำให้ ธปท. ต้องใช้มาตรการ LTV มาคุมเข้มตลาดอสังหาฯ เริ่มใช้เดือน เม.ย. 2562 ส่งให้อัตราการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาสสอง ปีนี้ ขยายตัว 2.4% ขณะที่ไตรมาสแรก ขยายตัว 27.9%

หากมองในมุมของโอกาสในธุรกิจอสังหาฯ ถือว่าช่วยลดดีมานด์กลุ่มซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไร ลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม ขณะที่ผู้ประกอบการได้ลูกค้าที่สามารถโอนได้จริง

ดัชนีราคาคอนโด-ที่ดินชะลอตัว

ในช่วงที่ผู้ประกอบการมีซัพพลายลดลง พบว่าดัชนีราคาคอนโดและดัชนีราคาที่ดินมีแนวโน้มชะลอตัวลงเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี เช่น ที่ดินทำเลสุรวงศ์ ปีก่อนเคยได้รับการเสนอขายที่ราคา 7 แสนบาทต่อ ตร.ว. หากมีผู้ประกอบการหลายรายสนใจจะเกิดการแข่งขันเสนอราคาอาจขึ้นไปแตะ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. แต่ปัจจุบันราคาที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถเจรจาต่อรองกันได้มากขึ้น อยู่ที่ราคา 5 – 6 แสนบาทต่อ ตร.ว. เพราะเจ้าของที่ดินต้องการขาย เพื่อไม่ต้องแบกรับภาษีที่ดินฯ ใหม่ ส่วนผู้ประกอบการไม่แข่งกันแย่งซื้อ จากภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงนี้

แม้ตลาดอสังหาฯ เป็นขาลงในช่วงนี้ แต่จะส่งผลดีในระยะยาวกับลูกค้าและดีเวลลอปเปอร์ มาตรการ LTV ไม่ส่งผล กระทบกับที่อยู่อาศัยแนวราบมากนักเพราะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ขณะที่ตลาดคอนโดที่ได้รับผลกระทบ ต้องหาช่องวางตลาดในแต่ละทำเล และเซ็กเมนต์ เพื่อจับกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจาก LTV เช่น กลุ่มเริ่มต้นทำงานและเรียลดีมานด์

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าบริหาร บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นต์ มองว่า ปี 2562 – 2563 สิ่งที่เป็นปัจจัยลบกับธุรกิจอสังหาฯ ยังเป็นเรื่องการขยายตัวของเศรษฐกิจ โดยจีดีพีจะเติบโตที่ราว 3.2 – 3.5% มาตรการ LTV ยังส่งผลต่อการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติยังหดตัวต่อเนื่อง แต่ยังมีปัจจัยบวกเรื่องทิศทางดอกเบี้ยของหลายธนาคารมีแนวโน้มลดลงหรือทรงตัว และความคืบหน้าโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่วนต่อทยายเปิดใช้บริการ ทำให้มีดีมานด์ของทำเลใหม่