แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ Kaidee Property (ขายดี พร๊อพเพอร์ตี้) มีการเก็บอินไซต์ผู้บริโภคที่เข้ามาใช้งานแพลตฟอร์มในช่วงเดือนมกราคม-มิถุนายน 2565 พบว่า มี 5 ทำเลที่ผู้ใช้นิยมค้นหาเพื่อซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยมากที่สุด ดังนี้

1. เขตลาดพร้าว
2. เขตจตุจักร
3. เขตบางแค
4. เขตสวนหลวง
5. เขตลาดกระบัง

เห็นได้ว่าพื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลขอบเมืองที่ยังเดินทางเข้าเมืองสะดวก และมีศูนย์การค้าใกล้บ้าน รวมถึงบางเขตก็เป็นพื้นที่ใกล้แหล่งงานแถบนิคมอุตสาหกรรม หรือเขตออฟฟิศสำนักงานย่านขอบเมือง

ความต้องการของผู้บริโภคนี้สอดคล้องกับราคาประเมินที่ดินที่ปรับขึ้น เขตเหล่านี้มีการขยับของราคาที่ดินขึ้นทั้งหมด ได้แก่ เขตลาดพร้าว +38% เขตจตุจักร +36% เขตบางแค 14% และเขตสวนหลวงกับเขตลาดกระบัง มีการปรับขึ้น 11% เท่าๆ กัน

สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่คนนิยมมากที่สุดคือ “บ้านเดี่ยว” ยอดชม 110 ล้านเพจวิว รองมาคือ “คอนโดมิเนียม” ยอดชม 91.2 ล้านเพจวิว ตามด้วย “ทาวน์โฮม” ยอดชม 49.2 ล้านเพจวิว

เห็นได้ว่าความนิยมในกลุ่มบ้านเดี่ยวยังมีมากกว่าคอนโดฯ ซึ่งน่าจะเกิดจากเทรนด์ในช่วงที่ผ่านมา คนไทยมีโอกาสได้ Work from Home มากขึ้น และให้ความสำคัญกับการมีพื้นที่กว้างขวาง

• เช็กดีมานด์ “เช่าบ้าน/คอนโด” ทำเลไหนมีความต้องการเพิ่มสูงสุด รอบ 4 เดือนแรก 2565

ในแง่ของราคานั้น พบว่าอสังหาฯ ที่เป็นที่ต้องการจะอยู่ในตลาดระดับกลางจนถึงระดับราคาประหยัดเป็นหลัก โดยแบ่งตามประเภท ดังนี้

• บ้านเดี่ยว – ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท / เช่าไม่เกิน 25,000 บาทต่อเดือน
• คอนโดฯ – ราคาไม่เกิน 35 ล้านบาท / เช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน
• ทาวน์โฮม – ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท / เช่าไม่เกิน 7,000 บาทต่อเดือน

ด้านทำเลที่มีซัพพลายเสนอให้เช่าหรือเสนอขายเพิ่มขึ้นสูงสุดแต่มีดีมานด์ไม่สูงนัก ได้แก่ เขตคลองเตย, เขตวัฒนา, เมืองพัทยา, อ.บางละมุง จ.ชลบุรี และ เขตพระโขนง ทั้งหมดเป็นพื้นที่ที่ต่างชาติมักจะนิยมเช่าหรือซื้ออสังหาฯ จึงประเมินได้ว่ากำลังซื้อต่างชาติยังไม่กลับมามากนัก

อย่างไรก็ดี Kaidee Property มองว่ากระแสการกลับมาของผู้ซื้อหรือเช่าต่างชาติอาจจะดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2565 เพราะรัฐบาลไทยผ่อนปรนให้เข้าสู่ประเทศไทยได้สะดวก และในประเทศจีน รัฐบาลมีนโยบายควบคุมหลักสูตรโรงเรียนอินเตอร์ให้เป็นไปตามที่รัฐกำหนด ซึ่งอาจจะมีผลให้ชาวจีนในกลุ่มนี้เลือกส่งบุตรหลานมาเรียนโรงเรียนอินเตอร์ที่ประเทศไทยแทน และจะต้องการซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ระหว่างเข้ารับการศึกษา

TMB Analytics ประเมินว่าปัจจัยเสี่ยงในการระบาดระลอกใหม่ จะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เเละราคาคอนโดมิเนียม

จากการวิเคราะห์ข้อมูลผ่าน web scraping ราคาเสนอขายคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลที่ตั้งมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลง จากเเต่เดิมที่คอนโดมิเนียมค่อนข้างกระจุกตัวในเขตย่านใจกลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) และในเมือง ซึ่งถือเป็น ‘ทำเลทอง’ ของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ต่อมาโครงการใหม่ ๆ เริ่มมีการขยายและกระจายตัวในพื้นที่ ‘วงแหวนรอบนอก’ (Outer Ring) มากขึ้น โดยราคาคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวต่อสถานการณ์โรคระบาด ‘ในอัตราที่ต่างกัน’

คอนโดฯ Mass ราคาลด – High-End ราคาปรับเพิ่ม

หากประเมินจากทำเลที่ตั้งพบว่า ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของ COVID-19 ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เมื่อเกิดการระบาดทำให้ราคาปรับลดลง 2% และยังไม่เห็นการปรับขึ้นสู่ระดับก่อนหน้า ส่วนคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองที่อยู่นอก CBD ราคาลดลง 3.7% พื้นที่วงแหวนรอบนอกราคาลดลง 5.8%

โดยในช่วงปี 2561-2563 หากแบ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมตามระดับราคาต่อตารางเมตรจะเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

• กลุ่ม Mass ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร
• กลุ่ม Upper-End ราคาระหว่าง 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
• กลุ่ม High-End ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร

“คอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mass มีราคาลดลงในทุกพื้นที่ ต่างจากกลุ่ม High-End ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังการซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง เเละไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 มากนัก” 

• อนันดาฯ : ลูกค้ายังต้องการสังคมเมือง เดินหน้าเปิดคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า 2.4 หมื่นล้าน

หากประเมินจากปัจจัยด้านอายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร และมีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคามีการปรับลดลงในช่วงสถานการณ์ COVID-19 โดยในพื้นที่วงแหวนรอบนอกปรับลงกว่า 13%

ขณะที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองราคาปรับลดลงราว 6% ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจที่มีรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่อายุเกิน 5 ปี มีแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ต่างจากคอนโดมิเนียมในพื้นที่ในเมืองและวงแหวนรอบนอก ที่อายุเกิน 5 ปี ดัชนีราคาจะปรับตัวลดลงถึง 8% และ 12% ตามลำดับ

ขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่นอกรัศมีรถไฟฟ้าเกิน 1 กิโลเมตร ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองธุรกิจ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเป็นทิศทางบวก

จากภาพรวมของดัชนีราคาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งระดับราคาต่อตารางเมตร อายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง สามารถสรุปได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ จะค่อนข้างทรงตัว โดยไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 มากนัก และมีแนวโน้มของดัชนีราคาในภาพรวมที่เป็นบวก

อย่างไรก็ตาม เเม้ในเขตพื้นที่ในเมือง และวงแหวนรอบนอก ราคาของคอนโดมิเนียมมีการปรับลดลงเป็นอย่างมากในช่วง COVID-19 แต่ก็มีทิศทางที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต

• อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก
• กลยุทธ์ใหม่คอนโดฯ LPN “ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย” จ่ายผ่อนดาวน์แทนค่าเช่าห้องได้ 2 ปี