ย้อนไปเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2562 เป็นวันเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส “สามย่านมิตรทาวน์” โครงการที่มีองค์ประกอบครบทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโดมิเนียม ท่ามกลางการจับตามองของสังคมว่า “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย” เจ้าของโครงการจะพัฒนาออกมาในรูปแบบไหน และจะประสบความสำเร็จหรือไม่ เพราะเป็นครั้งแรกที่บริษัทนี้พัฒนารีเทลเต็มตัว

หลังจากนั้นไม่ถึงครึ่งปี อย่างที่ทราบกันดีว่าเกิดโควิด-19 ระบาดทั่วโลก สะเทือนโครงการหน้าใหม่อย่างสามย่านมิตรทาวน์ แต่โครงการยังเอาตัวรอดมาได้จนถึงช่วงฟื้นตัวของตลาดรีเทลในประเทศไทย

จนถึงปัจจุบันนี้ “ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) สรุปความสำเร็จในทุกองค์ประกอบของโครงการมิกซ์ยูส “สามย่านมิตรทาวน์” ดังนี้

• มิตรทาวน์ ​ออฟฟิศ ทาวเวอร์– พื้นที่เช่า 48,000 ตร.ม. อัตราการเช่า 98%
• คอนโดมิเนียม – ขายหมด 100% ราคาปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นจาก 20,000 บาทต่อเดือนในช่วงตึกเสร็จ เป็น 30,000 บาทต่อเดือนในปีนี้ (*เป็นคอนโดฯ ลีสโฮลด์ 30 ปี)
• โรงแรมทริปเปิ้ลวาย – อัตราเข้าพักเฉลี่ย 90% ได้กลุ่มลูกค้าเที่ยวเอง (FIT) และครูอาจารย์ที่เข้ามาติดต่อจุฬาฯ
• ศูนย์การค้า – อัตราการเช่า 98% ทราฟฟิกเฉลี่ย 80,000 คนต่อวัน โดย 70-80% เป็นนักเรียน นิสิต และพนักงานออฟฟิศ

นับว่าเป็น ‘use case’ ความสำเร็จของเครือเฟรเซอร์สฯ ที่ช่วยเสริมแรงเป้าหมายสร้าง “ระเบียงพระราม 4” ที่ “ปณต สิริวัฒนภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด หรือ FCL ได้ให้วิสัยทัศน์ไว้

ทำเลทอง…แต่คนอื่นก็ทองเหมือนกัน

อย่างไรก็ตาม หลายๆ คนอาจจะมองว่าในส่วน “ศูนย์การค้า” ของสามย่านมิตรทาวน์นั้นไม่มีทางที่จะไม่สำเร็จ เพราะด้วยทำเลทองฝังเพชร ติดจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ติดสถานี MRT สามย่าน เปิดอะไรมาวัยรุ่นก็น่าจะมาเดิน มาช้อป มากิน

แต่ธนพลชี้ว่า ความเป็นจริงไม่ได้ง่ายอย่างนั้น เพราะหากมองมุมกลับ “จุฬาฯ” รายล้อมด้วยศูนย์การค้ามาแต่ไหนแต่ไร ทุกอย่างมีครบตั้งแต่ MBK Center, สยามดิสคัฟเวอรี, สยามเซ็นเตอร์, สยามพารากอน, สยามสแควร์ หรือจะไล่ไปถึงเซ็นทรัลเวิลด์ก็ได้ แม้กระทั่งย่านเกิดใหม่ล่าสุดอย่าง “บรรทัดทอง” ก็มีส่วนทับซ้อนในการดึงลูกค้าสายกินออกไป

งานของสามย่านมิตรทาวน์จึงไม่ใช่ว่าง่ายดาย ธนพลบอกว่าที่จริงโครงการเคยตั้งเป้าทราฟฟิกคนเดินไว้เพียง 30,000 คนต่อวันก็พอใจแล้ว แต่วันนี้ทราฟฟิกพุ่งทะลุ 80,000 คนต่อวัน หากเป็นช่วงที่มีกิจกรรม/อีเวนต์พิเศษเคยพุ่งไปแตะ 100,000 คนต่อวัน เรียกว่าเกินเป้ามาไกลมาก

3 ปัจจัยสำคัญส่งรีเทล “สามย่านมิตรทาวน์” ยังแข็งแรง

ธนพลกล่าวต่อว่า 3 ปัจจัยสำคัญที่เชื่อว่าเป็นสูตรที่ทำให้โซนศูนย์การค้าสามย่านมิตรทาวน์ประสบความสำเร็จ ได้แก่

1.คอนเซ็ปต์ชัดเจน

สามย่านมิตรทาวน์วางคอนเซ็ปต์ไว้ว่าจะเป็นศูนย์การค้าที่ “Smart & Friendly” บรรยากาศเป็นมิตร เดินง่าย สบายๆ แต่งตัวชิลๆ มาได้ทุกวัน

รวมถึงร้านค้าภายในจะเน้นประเภท “Food & Knowledge” คือเป็นคลังอาหารและการเรียนรู้ ตัวอย่างแม่เหล็กสำคัญ เช่น “Food Legend” ฟู้ดคอร์ทร่วมบริหารโดยเครือ MBK Group มีการดึงร้านอาหารดังของสามย่านเข้ามา ช่วยสร้างตัวตนที่ชัดเจนของศูนย์ฯ “House Samyan” โรงภาพยนตร์แนวอินดี้ที่ดึงเข้ามาสร้างความแตกต่างจากโรงหนังในศูนย์ฯ อื่นๆ “Medium & More” ร้านเครื่องเขียนและศิลปะงานฝีมือ ตอบโจทย์เรื่องการเรียนรู้ พัฒนาทักษะของคน

2.คิดนอกกรอบ

มีองค์ประกอบบางอย่างที่เกิดขึ้นในสามย่านมิตรทาวน์เป็นที่แรกๆ เช่น

• การเปิด “โซน 24 ชั่วโมง” – เป็นศูนย์การค้าแห่งที่สองต่อจาก เดอะ สตรีท รัชดา ที่มีโซนเปิดบริการทั้งวันทั้งคืน โดยมีจุดสำคัญคือ “Samyan CO-OP” (สนับสนุนโดย KBank และ C-Asean) พื้นที่อ่านหนังสือและประชุมงานฟรีที่เปิด 24 ชั่วโมง
• “อุโมงค์เชื่อมมิตร” – เปลี่ยนจุดอ่อนเป็นจุดขาย ด้วยที่ตั้งของศูนย์ฯ​ จะมีระยะทางเดินพอสมควรออกมาจากสถานีรถไฟฟ้า ทำให้เกิดแนวคิดใหม่ในการปล่อยให้อุโมงค์ใต้ดินที่เชื่อมต่อจากสถานีรถไฟฟ้า “เปลือย” สร้างความแปลกใหม่ให้คนมาใช้บริการ และกลายเป็นจุดขายในการจัดอีเวนต์ ตกแต่งเป็นจุดถ่ายรูปแลนด์มาร์ก
• “อีเวนต์ไร้แอลกอฮอล์” – ด้วยทำเลติดสถานศึกษาจึงไม่สามารถขายแอลกอฮอล์ได้ บริษัทจึงพลิกแนวคิดสร้างเป็นจุดขายใหม่ที่ถูกใจกลุ่มพ่อแม่ผู้ปกครอง เช่น “ลานนมสามย่าน” เปลี่ยนจากลานเบียร์มาทำลานนม หรือ “เทศกาลสงกรานต์ปลอดเหล้า” ทำให้ปลอดภัยเหมาะกับเยาวชน

3.การเชื่อมโยงไร้รอยต่อ

วิธีการออกแบบโครงการมิกซ์ยูสของที่นี่ในแต่ละส่วนจะทำทางเดินเชื่อมเป็นเนื้อเดียวกัน ให้ไม่รู้สึกขัดเขินที่จะเดินเชื่อมเข้าสู่อีกโซน ลูกค้าจากทั้งออฟฟิศ โรงแรม และคอนโดฯ จึงเดินมาใช้บริการในศูนย์การค้าเป็นประจำ รวมถึงทีมบริหารจัดการทั้งตึกเป็นทีมเดียวกัน ทำให้การปรับปรุงพัฒนาต่างๆ จะเกิดขึ้นไปด้วยกันทั้งโครงการ

นามสกุล “มิตรทาวน์” ยังไม่มีแผนไปต่อ

ด้วยความสำเร็จเหล่านี้ทำให้ทุกคนคาดหวังว่าเฟรเซอร์สฯ จะมีการนำโครงการนามสกุล “มิตรทาวน์” ไปปักหมุดที่อื่นเพิ่ม แต่ธนพลตอบคำถามนี้ว่า “ยังไม่มีแผนใดๆ” เพราะมองว่าถึงจะมีแกนกลางบางอย่างที่สามารถนำไปทำต่อที่ทำเลอื่นได้ แต่หลายๆ อย่างเป็นเรื่องที่ต้องวิเคราะห์เจาะลึกเฉพาะพื้นที่นั้น เพื่อให้การพัฒนาโครงการมีความเชื่อมโยงกับคนในชุมชน

• ‘ซีคอนสแควร์’ ขอลองเดิมพันกับคอนเซ็ปต์ ‘ห้างสรรพศิลป์คราฟท์’ ใช้ศิลปะดึงทราฟฟิก
• “Central Pattana Residence” วางเป้ารายได้ปี’67 โต 20% จุดขาย “ชีวิตติดห้างฯ” จูงใจเศรษฐีภูธร

“เมื่อก่อนการทำโครงการมักจะทำให้ ‘แมส’ ไว้ก่อน คือใครก็มาได้ แต่วันนี้คิดว่าเราจะต้องลงเซ็กเมนต์เฉพาะ มีภาพที่ชัดเจนว่าใครจะมาเดิน คอนเซ็ปต์เป็นแบบไหน ก็จะทำให้ได้กลุ่มเฉพาะแบบสามย่านมิตรทาวน์” ธนพลกล่าวปิดท้าย

วันนี้ Positioning พามารู้จัก “พระราม 4 โมเดล” นโยบายเเก้ปัญหาจราจรในกรุงเทพฯ ใหม่ล่าสุด สานต่อจาก “สาทรโมเดล” โดยเป็นการผนึกหน่วยงานรัฐเเละเอกชน นำ Big Data เเละ AI มาแก้วิกฤตรถติดหนักมาก…หากได้ผลใน 1 ปี ก็จะลุยต่อแก้รถติดต่อบนถนนพระราม 6 เเละอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

จากสาทร สู่ พระราม 4  

ย้อนกลับไปดูความร่วมมือเเก้ปัญหารถติดเมืองหลวง ในโครงการสาทรโมเดล ที่เริ่มทำในเดือนมิถุนายน ปี 2557 โดยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, มูลนิธิโตโยต้า โมบิลิตี้, บริษัท โตโยต้า มอเตอร์ ประเทศไทย เพื่อแก้ไขปัญหาจราจรอย่างเป็นระบบบนถนนสาทรและบริเวณโดยรอบในรูปแบบต่างๆ เช่น โครงการจอดแล้วจรมาตรการรถรับส่ง มาตรการเหลื่อมเวลาทำงาน และมาตรการบริหารจัดการจราจร

พบว่าการจราจรบนถนนสาทรมีความคล่องตัวเพิ่มขึ้น 12.6% โดยความเร็วในการเดินรถเพิ่มขึ้นจาก 8.8 เป็น 14.8 กิโลเมตรต่อชั่วโมง และความยาวแถวลดลง 1 กิโลเมตรในชั่วโมงเร่งด่วน (ข้อมูล ณ เดือนมิถุนายน 2559)

อย่างไรก็ตาม มีรายงานว่า มาตรการบริการรถรับส่งนั้นไม่ประสบผลสำเร็จในด้านยอดผู้ใช้บริการ เนื่องจากผู้คนใช้น้อยมาก เพราะส่วนใหญ่ไม่นิยมการต่อรถ

“วิจัยของสาทรโมเดลนั้นทำให้เราเห็นปัญหาเเละทางเเก้ไขหลายจุด ซึ่งจะมีการนำไปพัฒนาในโครงการต่อยอดอย่าง พระราม 4 โมเดล จากเดิมที่มีการใช้วิธีวิจัยเเบบดั้งเดิมเป็นหลักเเละใช้เทคโนโลยีประกอบ ครั้งนี้เราจะหันมาใช้ Big Data เเละ AI (Artificial Intelligence) เพื่อเก็บข้อมูลเเละวิเคราะห์เป็นหลัก รวมถึงการวิเคราะห์เเบบ Real-Time เพื่อลดโอกาสเกิดอุบัติเหตุในอนาคตด้วย“  รศ.ดร.สรวิศ นฤปิติ ภาค วิชาวิศวกรรมโยธา จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าว

ทำไมเลือกถนนพระราม 4?

ชัยวัฒน์ ทองคำคูณ ปลัดกระทรวงคมนาคม อธิบายถึงความแตกต่างของ  “สาทรโมเดล vs พระราม 4 โมเดล” ว่าการจัดการแก้ปัญหาจราจรบนถนนสาทรไม่ยุ่งยากมากนัก เนื่องจากมีระยะทางไม่ยาว และมีกิจกรรมสองข้างทางไม่มาก แตกต่างจากถนนพระราม 4 ตั้งแต่ช่วงหัวลำโพงถึงพระโขนง ซึ่งมีระยะทาง 12 กิโลเมตรและมีกิจกรรมสองข้างทางมากกว่า จึงมีความท้าทายในการแก้ปัญหาจราจรมากกว่าด้วย

โดยถนนพระราม 4 เป็นหนึ่งในถนนหลักของกรุงเทพฯ ที่มีสภาพการจราจรหนาแน่นตลอดทั้งวัน มีสถานที่สำคัญหลายแห่ง ทั้งย่านการค้าเชิงพาณิชย์ ย่านธุรกิจ สำนักงานออฟฟิศ โรงแรมขนาดใหญ่ และมหาวิทยาลัยสำคัญ โดยโครงการนี้จะเป็นโครงข่ายเชื่อมโยงกับเส้นทางสาทรโมเดลที่ได้เข้าไปแก้ปัญหาแล้วในเฟสแรก

นอกจากนี้ ถนนพระราม 4 นั้นมีปริมาณจราจรสูง แยกไฟแดงเยอะ โดยจะต่างกับถนนสาทรที่มีโรงเรียนเยอะ ซึ่งอาจจะต้องใช้รูปแบบที่ต่างกัน เช่น การปรับสัญญาณไฟจราจรโดยใช้ AI การติดกล้องวงจรปิดทุกสี่แยกให้ตำรวจจราจรเห็นภาพจราจรจริง ซึ่งจะทำให้จัดการสัญญาณไฟได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เป็นต้น

ทั้งนี้ การขยายผลมาพัฒนาระบบในเส้นทางพระราม 4 ตั้งแต่หัวลำโพง-พระโขนง ระยะทาง 12 กิโลเมตร มีระยะเวลาในการจัดทำแผน 18 เดือน ตั้งแต่เดือน พ.ย. 2562 จนถึง เม.ย. 2564 ใช้งบประมาณ 50 ล้านบาท

พัฒนา AI เเก้ปัญหารถติด ขยายต่อพระราม 6 – อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

มูลนิธิโตโยต้าโมบิลิตี้ (Toyota Mobility Foundation) ได้สนับสนุนเม็ดเงิน 50 ล้านบาท เพื่อดำเนินโครงการ “พระราม 4โมเดล” โดยมีจุดประสงค์เพื่อแก้ไขปัญหาการจราจรโดยใช้ฐานข้อมูลดิจิทัลจากความร่วมมือของหลายภาคส่วน เช่น ข้อมูล GPS จากรถของแกร็บ (Grab) และรถขนส่งสาธารณะ ภาพจากกล้อง CCTV ตามจุดต่างๆ  เพื่อนำมาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลและคาดการณ์สภาพจราจรล่วงหน้าโดยใช้ AI และ Machine Learning

ชิน อาโอยาม่า ประธานคณะเลขาธิการมูลนิธิฯ เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีอีกหนึ่งโปรเจกต์ที่อยู่ระหว่างการเริ่มพัฒนาแผนแก้รถติดระหว่างปี 2020-2021 โดยเป็นเส้นทางพระรามที่ 6 รูปแบบถนนสี่เหลี่ยมจัตุรัสจุดเริ่มต้นที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ไปตามเส้นทางพหลโยธินแล้วเลี้ยวซ้ายเข้าถนนประดิพัทธ์ แล้วเลี้ยวซ้ายไปตัดกับถนนพระราม 6 ก่อนที่จะเลี้ยวซ้ายไปตามถนนราชวิถี วนเข้าสู่จุดเริ่มต้นที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

โดยจะร่วมมือกับ ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี ผู้เชี่ยวชาญด้านการสัญจร ทั้งจากภาคเอกชนและสถาบันการศึกษา อย่าง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มูลนิธิศูนย์ข้อมูลจราจรอัจฉริยะไทย (Intelligent Traffic Information Center : iTIC) สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย (Asian Institute of Technology) และ Siametrics

พร้อมได้รับการสนับสนุนจากผู้มีความชำนาญด้านโมบิลิตี้อย่าง แกร็บ (Grab) และ เวย์แคร์ (WayCare) เพื่อทำวิจัยเกี่ยวกับเงื่อนไขและสภาพการจราจร รายละเอียดเชิงลึกเพื่อมาออกแบบระบบจราจรโครงข่ายการขนส่งการปรับปรุงผังเมืองให้เหมาะสม และคาดการณ์ปัญหาการจราจรในอนาคต

ด้าน ศิลปสวย ระวีแสงสูรย์ ปลัดกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้สนับสนุน “พระราม 4 โมเดล” โดยการให้ข้อมูลเกี่ยวข้องกับการจราจร เช่น ตำแหน่งทางข้าม สัญญาณไฟจราจรทางข้าม จุดจอดรถโดยสารประจำทาง กายภาพถนน รัศมีการเลี้ยวเข้าออกซอย อาคารขนาดใหญ่หรือแยกต่างๆ อีกทั้งได้ประสานกับสถานีตำรวจนครบาลและสำนักงานเขตพื้นที่ในการแก้ไขปัญหาการจราจรและการจัดการจราจรเฉพาะช่วงเวลาด้วย

รวมถึงประสานข้อมูลจำนวนที่จอดรถยนต์ในอาคารขนาดใหญ่ของภาครัฐและภาคเอกชน โดยจะนำข้อมูลทั้งหมดมาวิเคราะห์หาแนวทางแก้ปัญหาด้วยระบบ AI เพื่อปรับปรุงระบบสัญญาณไฟจราจร การเพิ่ม-ลดตำแหน่งทางข้าม และการปรับปรุงกายภาพถนน นอกจากนี้ กทม.ยังได้ติดตั้งกล้องวงจรปิด (CCTV) ในบริเวณทางแยกหลักตลอดแนวถนนพระราม 4 และถนนสายรอง รวมทั้งจัดเก็บข้อมูลการจราจรบนถนนตลอด 24 ชั่วโมง

• ปักกิ่งปิ๊งไอเดีย ห้ามรถป้ายทะเบียนต่างถิ่นขับในเขตกรุง หวังแก้รถติด-ควันพิษ

รถติดกรุงเทพฯ สาหัส-ซับซ้อน ต้องเริ่มนำ Big Data มาใช้จริง

“เมืองไทยมี Big Data เยอะ แต่ปัญหาคือไม่มีใครเก็บและนำมาใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่มี Know–how แก้ปัญหาเฉพาะได้ อีกทั้งปัญหาจราจรของประเทศเราก็แตกต่างกับประเทศอื่นค่อนข้างมาก มีปัจจัยซับซ้อนเเละอยู่ในอาการสาหัส รวมไปถึงการประสานงานกับหน่วยงานที่ดูแลอาจไม่เชื่อมโยงเท่าที่ควร ดังนั้น พระราม 4 โมเดล จึงเป็นเหมือนต้นแบบที่เราจะทำให้ขึ้นเพื่อจุดประกายให้เกิดการนำข้อมูลไปใช้จริง ถือเป็นก้าวสำคัญ…ถ้าไม่ทำก็ไม่เกิดการเปลี่ยนแปลง” รศ.ดร.สรวิศ นฤปิติ ภาควิชาวิศวกรรมโยธา จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าว

เบื้องต้นจะมีการเก็บข้อมูลการแล่นของรถบนเส้นทางพระราม 4 เพื่อหาเทคนิคการกดสัญญาณไฟจราจร มีเซนเซอร์จับปริมาณการจราจรตามสี่แยกไฟแดงเพื่อกำหนดการปล่อยจราจรให้สอดคล้องกับสภาพจริงมากที่สุด ซึ่งการเก็บข้อมูลจะอยู่บนกฎความเป็นส่วนตัวของประชาชนด้วย และจะมีการใช้ระบบ AI เข้ามาบริหารความคล่องตัวของสภาพจราจร โดยในอนาคตมีแผนจะจัดทำป้ายอัจฉริยะตามแนวเส้นทางที่รถติด เพื่อบอกปริมาณช่องจอดรถที่ยังว่างอยู่ของแต่ละอาคารตามแนวเส้นทางโครงการเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับประชาชนที่เข้ามาในพื้นที่ได้ทราบถึงจุดจอดรถ เป็นต้น

รศ.ดร.สรวิศ ทิ้งท้ายว่า ปัญหาจราจรในกรุงเทพฯ นั้นนับว่าอยู่ในระดับสาหัส “พระราม 4 โมเดล” จะได้ผลแค่ไหนและจะแก้ไขในระยะยาวได้หรือไม่…ทุกคนต้องช่วยกัน