ภาคอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นหรือลงขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวม “ไชยยันต์ ชาครกุล” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ภาพเศรษฐกิจไทยก่อนว่า ปี 2566 นี้น่าจะเติบโต 3.5-4.0% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน หากประเทศไทยสามารถดึงนักท่องเที่ยวเข้าไทยได้ 22 ล้านคนตามเป้าหมาย และรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งสามารถผลักดันการใช้จ่ายภาครัฐได้ดี แม้ว่าภาคการส่งออกน่าจะไม่กระเตื้องจากปีก่อนเท่าใดนักก็ตาม

แม้จะเป็นข่าวดีที่เศรษฐกิจไทยอยู่ในกลุ่มที่น่าจะเติบโตมากกว่าปีก่อน แต่ก็ต้องระมัดระวังเพราะไทยผูกติดกับเศรษฐกิจโลก และหลายประเทศในโลกเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือมีแนวโน้มจะเกิดขึ้น เช่น เยอรมนี ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น สหรัฐฯ

อีกทั้งการเปิดรับนักท่องเที่ยวจีนก็อาจจะเป็นดาบสองคม คือช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี แต่มีความเสี่ยงคืออาจก่อให้เกิดการแพร่ระบาดครั้งใหญ่ในไทยอีกครั้งได้เช่นกัน

จากภาพเศรษฐกิจของปีนี้ที่ยังมีการเติบโต ไชยยันต์มองภาคอสังหาฯ ไทยว่าจะมีการเติบโตราว 5% แต่จะเป็นการเติบโตที่มาจาก “รายใหญ่” ทุ่มลงทุนสูง อาจได้เห็นหลายบริษัทปักเป้ายอดขายเติบโตถึง 20% ในขณะที่ “รายเล็ก” ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะยากลำบากในการแข่งขัน ทำให้ภาคอสังหาฯ ไทยมีลักษณะเป็น K-shape มีรายที่เติบโตได้ดี และบริษัทที่เป็นขาลง อาจได้เห็นบางแห่งถูกเทกโอเวอร์

ลลิลขอเกาะกลุ่มขาขึ้น วางเป้าโต 10%

ไชยยันต์ระบุว่า ลลิลต้องการจะเกาะกระแสในกลุ่มขาขึ้นของ K-shape ครั้งนี้ให้ได้ โดยตั้งเป้าเติบโตในระดับปานกลางโตประมาณ 10% แยกรายละเอียด ดังนี้

• เปิดตัวโครงการใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท
• วางเป้ายอดขาย 8,600 ล้านบาท
• วางเป้ารับรู้รายได้ 6,850 ล้านบาท
• วางงบซื้อที่ดิน 1,500-1,600 ล้านบาท

ทั้งนี้ ช่วง 9 เดือนแรกปี 2565 ลลิลทำรายได้ไปกว่า 4,700 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 965 ล้านบาท ส่วนเต็มปี 2564 ลลิลทำรายได้เกือบ 6,600 ล้านบาท และทำกำไรสุทธิเกือบ 1,400 ล้านบาท

ด้าน “ชูรัชฏ์ ชาครกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแผนบริษัทปีนี้ว่า ทั้งหมดจะเป็นโครงการทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยว กลุ่มราคา 2-9 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาลูกค้าซื้ออยู่จริง และส่วนใหญ่จะเป็นทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในตลาดต่างจังหวัดบริษัทยังรอจังหวะกำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมาก่อน อาจจะได้เห็นในช่วงครึ่งปีหลัง

• ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566-69 กรุงเทพฯ “ตารางวาละล้าน” ช่วงไข่แดงกลางเมือง
• อสังหาฯ ปี’65 ต่างสุดขั้ว: “คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์” ขอไม่เกิน 3 ล้าน แต่ “บ้านเดี่ยว” ลักชัวรีขายดี

ในแง่ของการปรับตัวในยุคหลังโควิด-19 บริษัทมีการปรับไปแล้วหลายด้าน เช่น ดีไซน์บ้านที่มีห้องเอนกประสงค์สำหรับเรียน/ทำงาน/ขายสินค้าออนไลน์ ปรับตัวเป็นองค์กรดิจิทัล ลดใช้กระดาษเพื่อสิ่งแวดล้อม และปีนี้จะเห็นการกลับมาทำตลาดผสมผสานออนไซต์กับออนไลน์ เพราะปัญหาโควิด-19 คลี่คลายไปแล้ว

เนื่องจากปีนี้จะมีการเลือกตั้งรัฐบาลชุดใหม่ ไชยยันต์ยังฝากความเห็นล่วงหน้าถึงรัฐบาลหน้าว่า สิ่งที่ภาคอสังหาฯ ต้องการโดยด่วนขณะนี้คือการเปิดโควตา “แรงงานต่างด้าวถูกกฎหมาย” ให้เข้ามาได้มากขึ้น เพราะปัจจุบันแรงงานยังคงไม่เพียงพอ และหากไม่เร่งแก้ปัญหา เรื่องแรงงานจะกลายเป็น “ระเบิดเวลา” ของวงการ

“ไชยยันต์ ชาครกุล” ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยผลประกอบการปี 2563 ลลิลทำรายได้ไป 5,765 ล้านบาท เติบโต 24.2% และกำไรสุทธิ 1,333 ล้านบาท เติบโต 49.5% โดยยังเติบโตได้แม้ว่าทั้งเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์จะติดลบ เนื่องจากบริษัทเน้นทำตลาดแนวราบและเกาะกลุ่มลูกค้าซื้ออยู่จริงมาตลอด ทำให้ทราบความต้องการของลูกค้า

สำหรับปี 2564 ลลิลตั้งเป้าเปิดตัว 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 6-7 พันล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด เป้ายอดขาย 7 พันล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 6 พันล้านบาท และมีงบซื้อที่ดิน 1-1.2 พันล้านบาท

“ชูรัชฏ์ ชาครกุล” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า โครงการที่จะเปิดตัวแบรนด์เดิมและเป็นตลาดหลักของบริษัท ได้แก่ “ไลโอ” ซึ่งเป็นทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาท และ “แลนซีโอ” บ้านแฝด-บ้านเดี่ยวราคา 3-6 ล้านบาท

รวมถึงจะมีแบรนด์ที่เน้นมากขึ้นอย่าง “บ้านลลิล เดอะ เพรสทีจ” เป็นบ้านเดี่ยว 5-8 ล้านบาท และ “ลลิล กรีนวิลล์ ลักซ์” บ้านเดี่ยวหรูราคา 8-12 ล้านบาทด้วย ทำให้เซ็กเมนต์ที่บริษัททำตลาดกว้างและครอบคลุมครบมากขึ้น โดยชูรัชฏ์ระบุว่า การขยายขึ้นเซ็กเมนต์บนจะทำให้บริษัทสามารถจับกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า

ปัจจุบัน ลลิล กรีนวิลล์ ลักซ์ มีที่ยังอยู่ระหว่างขาย 1 โครงการคือ ลลิล กรีนวิลล์ ลักซ์ รามอินทรา-นวมินทร์ ราคาเริ่มต้น 6 ล้านบาท ส่วนบ้านลลิล เดอะ เพรสทีจนั้นจะเป็นแบรนด์ใหม่ของปีนี้ โดยยังไม่เปิดเผยว่าจะเป็นโซนไหนของเมือง

“การแข่งขันปีนี้รุนแรงขึ้นแน่นอน เพราะปีก่อนอสังหาฯ มีการลดการเปิดตัวกันไปแล้ว ปีนี้จะต้องดีดกลับมาบ้าง และผู้ประกอบการที่ปกติทำโครงการแนวสูงก็มาเล่นตลาดแนวราบ ยิ่งทำให้แข่งขันสูงขึ้น แต่เราเชื่อว่าเราตอบโจทย์เศรษฐกิจยุคนี้ เพราะราคาของเราเข้าถึงได้ง่าย ดีไซน์สินค้าตรงใจ” ไชยยันต์กล่าว

“ไชยยันต์ ชาครกุล” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แถลงผลการดำเนินงานของบริษัทปี 2562 สร้างยอดขายรวม 5,500 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 4,640 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้น 13.2% จากปีก่อนหน้า เทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมหรือบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้นอื่นๆ ถือเป็นการเติบโตที่สวนทางกับภาคธุรกิจนี้

ลลิล พร็อพเพอร์ตี้เป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและอยู่ในตลาดมานาน โครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบภายใต้แบรนด์ เช่น แลนซิโอ ไลโอ บริษัทเคยมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมอยู่บ้างแต่ไม่มีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่มาแล้ว 2 ปี เนื่องจากลลิลเห็นว่าตลาดคอนโดฯ มีความเสี่ยงสูงจากดีมานด์ของนักเก็งกำไรที่บิดเบือนตลาด

“ผมคิดว่า 2 ปีก่อน บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ บางส่วนเปิดคอนโดฯ จำนวนมากกว่าที่ตลาดรับได้ไปมาก เมื่อถึงปี 2562 จึงเหลือบริษัทไม่มากที่ยังบุ่มบ่ามเปิดคอนโดฯ เพิ่มอีก ส่วนใหญ่มีการลดจำนวนโครงการลง” ไชยยันต์กล่าว

• ปี 2562 ติดเบรกอสังหาฯ ธุรกิจนี้จะจอดยาวหรือไม่? อ่านบทวิเคราะห์จาก DDproperty และ TDRI

ไชยยันต์มองว่า ลลิลสามารถรักษาการเติบโตได้จาก แผนระวังตัว ไม่พัฒนาโครงการแนวสูง และเน้นโครงการแนวราบราคา 2-6 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มลูกค้าอาศัยอยู่จริง เป็นกลุ่มคนวัยหนุ่มสาวที่ทำงานมาแล้ว 5-8 ปี อยู่ในช่วงแต่งงานใหม่ทำให้มีความจำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่อแยกครอบครัว สินค้าทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว จึงเหมาะสมกว่าห้องชุดคอนโดฯ เพราะมีพื้นที่กว้างขวาง

กลยุทธ์ดังกล่าวจะยังทำต่อเนื่องในแผนงานของลลิลปี 2563 โดยเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 9-11 โครงการ มูลค่ารวม 5,000-5,500 ล้านบาท ในกลุ่มราคา 2-6 ล้านบาทเป็นหลัก เน้นทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 80-90% และต่างจังหวัด 10-20% วางเป้ายอดขาย 6,200 ล้านบาท และเป้ารับรู้รายได้ 5,250 ล้านบาท เติบโต 13% จากปีก่อนหน้า

“สต็อกบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เรายังคงมีนโยบายสร้างไว้เผื่อขายไม่เกิน 1 เดือนครึ่ง เพราะเราเผื่อทางถอยเสมอ” ไชยยันต์กล่าวถึงกลยุทธ์การทำงานแบบระมัดระวัง “เฉลี่ยแล้วเราจะทยอยเปิดโครงการใหม่เดือนละ 1 โครงการ และคอยจับตามองทุกปัจจัยลบ เช่น การเมืองไทย สงครามตะวันออกกลาง มีการทบทวนแผนใหม่ทุก 3 เดือน หากเกิดสัญญาณลบ เราพร้อมจะหยุดสร้างบ้านในโครงการเพิ่มเพื่อไม่ให้เงินจม”

ลลิลมองว่าสภาพเศรษฐกิจไทยปีนี้จะทรงตัว จีดีพีเติบโตในกรอบ 2.7-3.2% ดีขึ้นจากปีก่อนไม่มาก และตลาดอสังหาฯ เฉพาะกลุ่มสินค้าแนวราบน่าจะดีขึ้นเล็กน้อย เติบโต 2-4% จากปีก่อนเติบโตไม่ถึง 1% ส่วนตลาดสินค้าแนวสูงซึ่งลลิลไม่ได้พัฒนา ขออ้างอิงข้อมูลจาก CBRE เชื่อว่าปีนี้ซัพพลายใหม่จะลดลงถึง 20%

ด้าน “ชูรัชฏ์ ชาครกุล” กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บมจ.ลลิลฯ กล่าวถึงงานด้านการตลาดว่า บริษัทต้องการจะขึ้นเป็นแบรนด์ Top 3 เมื่อลูกค้าคิดถึงโครงการแนวราบระดับราคา 2-6 ล้านบาท เทียบกับขณะนี้บริษัทอยู่ในอันดับ 5 โดดเด่นที่สุดในแง่ความคุ้มค่าของราคา ปีนี้จะใช้ Lifestyle Marketing เป็นแกนในการสร้างแบรนด์มากขึ้น

ส่วนโจทย์หินที่แก้ยาก คือเรื่องของ กำลังซื้อลูกค้า เพราะตั้งแต่ปีก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีนโยบายให้แบงก์เข้มงวดการให้กู้สินเชื่อบ้าน ขณะเดียวกันลูกค้ามีหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ทำให้อัตราส่วนลูกค้าที่กู้ไม่ผ่าน (reject rate) ของลลิลเพิ่มขึ้นเป็น 20-25% จากปีก่อนหน้าอยู่ที่ 18-19%

แม้ว่าบริษัทจะฝึกอบรมเซลส์ขายโครงการให้ช่วยแนะนำการเดินบัญชีการเงินก่อนยื่นกู้แล้วก็ตาม แต่ถ้าหากตัวลูกค้าเองมีหนี้สูงก็ไม่อาจกู้ผ่านได้ จึงกลายเป็นงานหนักของบริษัทที่ต้องสร้างสรรค์ยอดพรีเซลมาตุนไว้ในมือให้ได้มากที่สุด