การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จัดประชุมออนไลน์รับฟังความคิดเห็น (Market Sounding) โครงการประมูลสัมปทานเช่าที่ดินบริเวณ คลองสานพลาซ่า หรือ ตลาดคลองสาน ที่ดินขนาด 5 ไร่

โดย รฟท. มีการศึกษาทำเลรอบข้าง ความเป็นไปได้ทางการตลาดและการเงิน เพื่อกำหนดราคาประมูลขั้นต่ำที่เหมาะสม และกำหนดราคามาที่ 325 ล้านบาทสำหรับการเช่า 30 ปี เตรียมขายซองประมูลปี 2565

บรรยากาศการรับฟัง Market Sounding มีตัวแทนจากบริษัทรายใหญ่หลายรายร่วมเข้าประชุม ได้แก่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน), ไอคอนสยาม, บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท สยามรีเทล ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด และ มิตซุย ฟุโดซัง กลุ่มทุนจากญี่ปุ่น

ขายจุดเด่นที่ดินริมน้ำ

ที่ตั้งของที่ดินแปลงนี้เป็นที่ตั้งตลาดคลองสานเก่า ด้านหน้ากว้าง 16 เมตรติดถนนเจริญนคร ด้านหลังกว้าง 30 เมตรติดริมน้ำ โดยผู้ชนะประมูลจะได้สิทธิบริหารที่ดินท่าเรือข้ามฟากคลองสาน-สี่พระยาด้วย (ต้องขออนุญาตกับกรมเจ้าท่าเพิ่มเติม)

ที่ดินเป็นทรงเส้นก๋วยเตี๋ยวแนวลึกเข้าไป 268 เมตร ทิศเหนือติดกับ The Jam Factory ทิศใต้ติดกับโรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน ห่างจากไอคอนสยามและ BTS สถานีเจริญนครประมาณ 300 เมตร ซึ่งทำให้ทำเลที่ดินเดินทางได้ทั้งรถ ราง เรือ และเป็นที่ดินติดริมน้ำอันหาได้ยาก

สภาวะปัจจุบันของที่ดินกำลังทยอยให้ผู้เช่าเดิมของตลาดย้ายออกและรื้อถอนพื้นที่ โดยยังเหลืออาคารพาณิชย์ 36 คูหาที่สัญญาจะหมดสิ้นปี 2564 และทาง รฟท. จะส่งมอบพื้นที่ให้ผู้ชนะประมูลเป็นที่ดินเปล่า

รฟท. แจกแจงผังเมืองของที่ดินคลองสาน พื้นที่นี้ปัจจุบันอยู่ในเขตพื้นที่ผังสีน้ำตาล ย.8-18 ซึ่งเป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก อัตราส่วน FAR 6 : 1 (มีร่างกฎหมายผังเมืองของ กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะปรับให้พื้นที่นี้เป็นเขตผังสีแดง พ.6-2 ซึ่งจะทำให้ FAR เพิ่มเป็น 7 : 1 แต่คาดว่าจะเลื่อนบังคับใช้ไปอีก 2-3 ปี)

รวมถึงมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2542 กำหนดระยะร่นจากแม่น้ำ 3 เมตรห้ามก่อสร้างอาคาร ระยะ 3-15 เมตร ให้สร้างได้สูงไม่เกิน 8 เมตร และระยะ 15-45 เมตรให้สร้างได้สูงไม่เกิน 16 เมตร เหล่านี้จะเป็นข้อจำกัดให้กับโครงการ

แนะนำพัฒนามิกซ์ยูสโรงแรม-ค้าปลีก

ด้านความเป็นไปได้ของตลาด รฟท.ได้ข้อมูลจากไนท์แฟรงค์ ที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ พบว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพสูงต่อภาคท่องเที่ยวทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ และในอนาคตพื้นที่ใกล้เคียงบนถนนเจริญนครจะมี ศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทย แห่งใหม่บนที่ดิน 18 ไร่ห่างไปเพียง 1.5 กม. ซึ่งจะทำให้จำนวนผู้ใช้ชีวิตในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น จากเดิมที่มีประชาชนอยู่อาศัยจำนวนมากอยู่แล้ว

ทำให้โครงการเบื้องต้นที่แนะนำเป็นมิกซ์ยูสโรงแรมและค้าปลีก ประกอบด้วย

• โรงแรมสูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร
• อาคารรีเทล 5 ชั้น 1 อาคาร
• อาคารรีเทล 3 ชั้น 2 อาคาร
• ลานโล่งทำกิจกรรมขนาด 400 ตร.ม.

รวมจำนวนห้องพัก 270 ห้อง ที่จอดรถ 144 คัน พื้นที่ค้าปลีก 2,155 ตร.ม.

ลักษณะของโรงแรมที่แนะนำ มองว่าควรเป็นโรงแรมระดับกลาง 3-3.5 ดาว เนื่องจากสำรวจพบว่า โรงแรมริมน้ำในกรุงเทพฯ ที่เป็นระดับลักชัวรีมีอยู่แล้วถึง 9 แห่ง แต่โรงแรมริมน้ำระดับกลางที่มีเชนโรงแรมชื่อดังบริหารหรือเป็นโรงแรมไทยที่มีคุณภาพ ปัจจุบันมีอยู่เพียง 6 แห่ง รวมห้องพัก 700 ห้อง เช่น ไอบิส กรุงเทพฯ ริเวอร์ไซด์, โฮเทล วันซ์ กรุงเทพฯ, โอ๊ควู๊ด โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ

• AWC จับมือ “อินเตอร์คอนฯ” เปิดโรงแรมหรูใน “เวิ้งนาครเขษม” ที่ดินทำเลทองกลางกรุงเก่า

ส่วนค้าปลีกนั้น รฟท. เห็นว่าควรจะเป็นส่วนเสริมของผู้มาพักในโรงแรม โดยแบ่งเป็นอาคารรีเทลริมแม่น้ำ เหมาะปล่อยเช่าให้กับร้านอาหาร กินดื่ม บรรยากาศดี ส่วนอาคารรีเทลด้านติดถนนควรจะเป็นบล็อกขนาดเล็กทำให้มีร้านค้าหลากหลาย

การออกแบบควรเน้นความเป็นเอกลักษณ์เข้ากับพื้นที่ อนุรักษ์วิถีชีวิตเดิม ตกแต่งสวยงามเหมาะกับการเป็นจุดท่องเที่ยว ถ่ายรูป เช็กอิน ภาพรวมควรวางเป้าหมายที่ไม่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของไอคอนสยามซึ่งเป็นศูนย์การค้าใหญ่ใกล้เคียงและกำลังพัฒนาเฟส 2 เพิ่ม

คำนวณตามแผนคาดนักลงทุนคืนทุนภายใน 10 ปี

จากการวางโครงการเบื้องต้นของ รฟท. คาดว่าโครงการนี้จะใช้งบก่อสร้างราว 839 ล้านบาท และค่าเช่าที่ดินเริ่มต้น 325 ล้านบาท ส่วนรายได้คาดว่าโรงแรมจะได้ค่าห้องพักเฉลี่ย 1,650 บาท/ห้อง/คืน และค่าเช่าส่วนค้าปลีกเฉลี่ย 1,100 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้คาดว่านักลงทุนจะได้ผลตอบแทนโครงการ (IRR) ประมาณ 11% และคืนทุนได้ใน 10 ปี

• “ศาลา ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป” ทุ่ม 300 ล้านเปิดตัว “ศาลาบางปะอิน” บูติกรีสอร์ท

ทั้งนี้ ค่าเช่าเริ่มต้น 325 ล้านบาท ได้จากการคำนวณมูลค่าที่ดินในย่านนี้ที่ติดริมแม่น้ำ มูลค่าขายตารางวาละ 500,000 บาท อย่างไรก็ดี รฟท. เข้าใจถึงรูปร่างที่ดินเป็นแนวลึกทำให้พัฒนาค่อนข้างยาก จึงคิดมูลค่าที่ดินที่ตารางวาละ 450,000 บาท เท่ากับมูลค่าที่ดินแปลงนี้หากขายขาดจะอยู่ที่ 900 ล้านบาท โดยปกติที่ดินแบบลีสโฮลด์จะคิดมูลค่าการเช่า 30 ปีในอัตราส่วน 35-45% ของมูลค่าขายขาด จึงเคาะราคาเริ่มต้นไว้ที่ 325 ล้านบาท

ทั้งนี้ นักลงทุนที่สนใจสามารถปรับแบบโครงการได้ตามต้องการ อาจนำไปใช้ประโยชน์อื่นๆ ได้ เช่น ศูนย์ประชุม เพียงแต่อยู่ในข้อกำหนดของกฎหมายผังเมือง และสามารถตอบแทนการลงทุนให้กับ รฟท. ได้

บริษัท ทางยกระดับดอนเมือง จำกัด (มหาชน) หรือ DMT เจ้าของสัมปทานทางยกระดับอุตราภิมุข หรือ “ดอนเมืองโทลล์เวย์” คืบหน้าไปอีกขั้นในการเตรียมเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จ่อเสนอขาย IPO ปลายเดือนเมษายนนี้ และจะเข้าเทรดในตลาดหุ้นวันแรก 7 พ.ค. 64

“ธานินทร์ พานิชชีวะ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทางยกระดับดอนเมือง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงพื้นฐานธุรกิจของบริษัท ก่อตั้งเมื่อปี 2531 หรือกว่า 30 ปีก่อน เพื่อรับสัมปทานเป็นผู้บริหารจัดการทางยกระดับดอนเมืองรวมระยะทาง 21 กิโลเมตร แบ่งเป็น 2 ช่วง คือช่วงดินแดง-ดอนเมือง ระยะทาง 15.4 กิโลเมตร และช่วงดอนเมือง-อนุสรณ์สถานแห่งชาติระยะทาง 5.6 กิโลเมตร

ทางด่วนดอนเมืองโทลล์เวย์ถือเป็นทางด่วนเส้นสำคัญของการเข้าออกเมืองทางทิศเหนือ และมีจุดเชื่อมต่อเข้าสนามบินดอนเมืองได้โดยตรง

ปัจจุบันสัญญาสัมปทานรอบล่าสุดจะสิ้นสุดในเดือนกันยายน 2577 หรือเหลือระยะเวลาอีก 13 ปีก่อนจะหมดสัมปทานรอบนี้ และเป็นสัญญาที่มีกำหนดการขึ้นอัตราค่าผ่านทางแน่นอน โดยจะมีการปรับขึ้นอีก 2 ครั้งในปี 2567 และปี 2572 (ปัจจุบันค่าผ่านทางเริ่มต้น 80+35 บาท สำหรับช่วงที่ 1 และ 2 ตามลำดับ)

“13 ปีที่ยังเหลือสัมปทาน เราจะไม่หยุดอยู่กับที่ เราจะพัฒนาความพร้อมด้านบุคลากรและเทคโนโลยี เพราะถ้ารัฐเปิดประมูลสัมปทานใหม่เมื่อไหร่ เราก็มีโอกาสไปชิงเค้กเพิ่ม โดยเรามีประสบการณ์ด้านทางด่วนมานานกว่า 30 ปีเป็นจุดแข็ง” ธานินทร์กล่าว

ปี’63 สะดุด COVID-19 แต่ยังกำไร

ดร.ศักดิ์ดา พรรณไวย รองกรรมการผู้จัดการสายงานธุรกิจและการเงิน DMT กล่าวต่อถึงผลประกอบการล่าสุดของบริษัท ในปี 2563 บริษัทมีรายได้ 2,063 ล้านบาท กำไรสุทธิ 791 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 38.7% ปริมาณรถผ่านทางอยู่ที่ 34.9 ล้านคันต่อปี หรือเท่ากับกว่า 95,000 คันต่อวัน

ทั้งรายได้ กำไร และปริมาณรถลดลงจากช่วงปี 2560-62 โดยเมื่อปี 2562 บริษัทมีรายได้รวม 2,859 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,159 ล้านบาท ในช่วงปี 2560-62 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ระหว่าง 41-48% และมีรถผ่านทางเฉลี่ยกว่า 154,000 คันต่อวัน

ตัวเลขในปี 2563 จึงสะท้อนให้เห็นผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 มีการล็อกดาวน์และลดการเดินทาง แต่ดร.ศักดิ์ดาชี้ว่า บริษัทยังแข็งแกร่งทางการเงินและมีกำไร รวมถึงปัจจุบันบริษัทมีหนิ้สินต่ำ โดยมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) เพียง 0.4 เท่า

คาดกลับมาปกติภายในปี 2566-67

ดร.ศักดิ์ดากล่าวต่อว่า เชื่อว่าปี 2564 นี้สถานการณ์จะดีขึ้นกว่าปีก่อน แม้มีการระบาดรอบที่ 3 เกิดขึ้น ส่วนสถานการณ์ปริมาณรถผ่านทางด่วน คาดว่าช่วงปี 2566-67 จะกลับไปสู่ช่วงปกติเท่ากับก่อน COVID-19 คือประมาณ 154,000 คันต่อวันได้

นอกจากนี้ ดอนเมืองโทลล์เวย์จะได้รับอานิสงส์ในช่วงปี 2568-69 เมื่อทางด่วนส่วนต่อขยายรังสิต-บางปะอิน (M5) เปิดใช้ในปีดังกล่าว เส้นทางนี้จะมีการจราจรที่เชื่อมต่อดอนเมืองโทลล์เวย์เดิม ทำให้ปริมาณรถที่ใช้งานน่าจะเพิ่มขึ้น โดยเส้นทางรังสิต-บางปะอินเป็นเส้นทางที่จะไปผ่านสี่แยกบางปะอิน ทางแยกระหว่างรถที่จะขึ้นเหนือกับออกอีสานทาง จ.นครราชสีมา

• เตรียมใช้ M-Flow โละไม้กั้นมอเตอร์เวย์-ทางด่วน รื้อระบบเก็บเงินค่าผ่านทาง ก.พ. 64

ธานินทร์กล่าวว่า บริษัทวางเป้าหมายทำรายได้ 3,000 ล้านบาท เมื่อสถานการณ์กลับเป็นปกติ โดยเชื่อว่ามีความเป็นไปได้สูงจากหลายปัจจัย เช่น รัฐบาลมีแผนการฉีดวัคซีนและแผนการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว ซึ่งจะทำให้การเดินทางสูงขึ้น ยอดขายรถยนต์ที่เติบโตขึ้นน่าจะทำให้ปริมาณจราจรเพิ่มขึ้นด้วย

เล็งสัมปทาน 5 โครงการ

สำหรับแผนงานอนาคตของ DMT มีงานประมูลสัมปทาน 5 โครงการของรัฐช่วงปี 2564-65 ระยะทางรวม 244 กิโลเมตร ที่บริษัทมองว่ามีศักยภาพที่น่าสนใจ ดังนี้

1)โครงการ M5 รังสิต-บางปะอิน ระยะทาง 18 กม. มูลค่าโครงการ 39,956 ล้านบาท
2)โครงการ M9 บางขุนเทียน-บางบัวทอง ระยะทาง 38 กม. มูลค่าโครงการ 64,848 ล้านบาท
3)โครงการ M8 นครปฐม-ชะอำ ระยะทาง 119 กม. มูลค่าโครงการ 79,006 ล้านบาท
4)โครงการ M82 บางขุนเทียน-บ้านแพ้ว ระยะทาง 25 กม. มูลค่าโครงการ 48,310 ล้านบาท
5)โครงการทางพิเศษกระทู้-ป่าตอง จ.ภูเก็ต ระยะทาง 44 กม. มูลค่าโครงการ 14,177 ล้านบาท

ทั้งนี้ ธานินทร์กล่าวว่า บริษัทจะประเมินความเสี่ยงด้านความคุ้มค่าทางการเงินก่อนตัดสินใจร่วมประมูล

• J&T Express บิ๊กขนส่งอินโด เตรียมขาย IPO ในตลาดหุ้นสหรัฐฯ คาดระดมทุน 1 พันล้านดอลลาร์

เปิด IPO ระดมทุนเป็นบริษัทปลอดหนี้

วรวัสส์ วัสสานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อวานการ์ด แคปปิตอล จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยข้อมูลการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุน จะเปิดขายทั้งหมด 140 ล้านหุ้น คิดเป็น 11.9% ของบริษัทหลังเปิดขาย โดยขณะนี้ยังไม่ระบุราคา คาดว่าจะเสนอขาย IPO ปลายเดือนเมษายนนี้ และจะเข้าเทรดในตลาดหุ้นวันแรก 7 พ.ค. 64

เป้าหมายการระดมทุนจะเป็นการนำเงินไปชำระภาระหนี้มีดอกเบี้ย ซึ่งจะทำให้บริษัทกลายเป็นบริษัทปลอดหนี้เพราะขณะนี้มีหนี้สินต่ำมาก และยังไม่มีแผนลงทุนโครงการใหม่จนกว่าภาครัฐจะเปิดประมูล