หลายปีที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย มีการเปลี่ยนรูปแบบไปค่อนข้างมาก โดยเฉพาะโครงการที่สร้างบนทำเลทองย่านใจกลางธุรกิจ(CBD) ซึ่งราคาที่ดิน “แพงระยับ” และหายาก! มากยิ่งขึ้น ดังนั้นการพัฒนาโครงการที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าต่อการลงทุน(ROI) ในรูปแบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส) จึงเกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
โดย ROI โครงการมิกซ์ยูสสูงกว่าโครงการรูปแบบเดียวถึง 1.5 เท่า
สอดคล้องกับ “กานต์ชนก บุญสุภาพร” แห่งศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ(อีไอซี) ธนาคารไทยพาณิชย์ ที่ทำรายงานบทวิเคราะห์ “มิกซ์ยูสคอนเซ็ปต์ ปั้นโปรเจกต์สู่แลนด์มาร์ค” ระบุเทรนด์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และมีความซับซ้อนนั้นเกิดขึ้นทั่วโลก และขยายตัวมายังประเทศไทยเรียบร้อยแล้ว
มารีน่า เบย์ แซนด์ โปรเจคยักษ์ประสบความสำเร็จสูง
ตัวอย่าง “มารีน่า เบย์ แซนด์” ของประเทศสิงคโปร์ ที่มีมูลค่าการลงทุน 5,500 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ก่อสร้างเมื่อปี 2553 นอกจากเป็น “แลนด์มาร์ค” ให้กับประเทศสิงคโปร์แล้ว ยังเป็นแม่เหล็กดึงดูดการท่องเที่ยวให้เจริญเติบโตขึ้น 10% หลังโครงการแล้วเสร็จช่วงปี 2553-2556 ซึ่งเทียบก่อนหน้านั้นท่องเที่ยวสิงคโปร์เติบโตเพียง 4% เท่านั้น
สำหรับโครงการมารีน่า เบย์ แซนด์ มีการผสมผสานอสังหาริมทรัพย์มากถึง 6 ประเภท เช่น โรงแรมหรู, ห้างสรรพสินค้าพรีเมี่ยม, ศูนย์ประชุมและนิทรรศการ, โรงภาพยนตร์, กาสิโน, ภัตตาคารและร้านอาหาร และผลประกอบการของธุรกิจก็น่าสนใจ เพราะโรงแรมสามารถสร้างอัตรารายได้ห้องพักเฉลี่ยต่ตอจำนวนโรงแรมทั้งหมด(RevPAR)สูงถึง 10%
ทุนไทยแข่งกันผนึกกำลังเนรมิตแลนด์มาร์คใหม่
ในส่วนของประเทศไทย พบว่าไลฟ์สไตล์คนเมืองสมัยใหม่ต้องการความสะดวกสบายในการดำเนินชีวิต และที่ดินที่มีศักยภาพมีขีดจำกัด ทำให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสร้อนแรงขึ้น ทว่า การพัฒนาโครงการดังกล่าวต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่หลากหลาย และด้วยโครงการมี “ขนาดใหญ่” เห็นได้จากโครงการในปี 2559 มิกซ์ยูสจะมีขนาดลงทุนมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาทต่อโครงการเลยทีเดียว และนั่นเป็นเหตุผลทำให้ผู้ประกอบการหันมาผนึกกำลัง(Synergy)กันเพื่อเสริมแกร่งยิ่งขึ้น
ส่วนโปรเจคต์ยักษ์ที่จะแล้วเสร็จภายในปี 2568 จะมากมาย เช่น โครงการ One Bangkok ของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” มีมูลค่าสูงถึง 1.2 แสนล้านบาท โครงการดังกล่าวเป็นการผนึกกันระหว่างทุนไทย “ทีซีซี แอสเซ็ท” กับ “เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด” (FCL)ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์และระดับนานาชาติมาเนรมิตแลนด์มาร์คใหม่บนเนื้อที่ 104 ไร่ บริเวณหัวมุมถนวิทยุตัดกับถนนพระราม 4
โครงการดังกล่าวมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างค้าปลีก พื้นที่ศูนย์ศิลปและวัฒนธรรม และที่อยู่อาศัยรับอัลตร้า ลักชัวรี่หรือหรูหราสุดๆนั่นเอง
นอกจากนี้ “ดุสิตธานี” ผนึกกับ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 3 หมื่นล้านบาท บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 โครงการดังกล่าวจะมีทั้งโรงแรม ห้างค้าปลีก อาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยด้วย
และยังมีโครงการประวัติศาสตร์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่าง ICONSIAM มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการร่วมทุนกันระหว่าง “สยามพิวรรธน์-แม็กโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น-เครือเจริญโภคภัณฑ์(ซีพี) โครงประกอบด้วยศูนย์การค้า ที่พักอาศัย และสถานที่ท่องเที่ยว 7 สิ่งมหัศจรรย์
นอกจาก 3 โครงการ ยังมีมิกซ์ยูสอีกมากที่กำลังก่อสร้าง และจะแล้วเสร็จเร็วนี้ๆ
พื้นที่ค้าปลีก-อาคารสำนักงานพุ่งแสนตารางเมตร
อีไอซี วิเคราะห์ด้วยว่าการเพิ่มขึ้นของโปรเจคต์มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จะส่งผลให้มีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น 5.5 แสนตารางเมตร(ตร.ม.) พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มอีก 6.6 แสนตร.ม. ภายในปี 2568 จากปี 2560 พื้นที่อาคารสำนักงานมีประมาณ 8.8 ล้านตร.ม.
นอกจากนี้ ความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสที่เหนือกว่าโครงการเดี่ยวยังสะท้อนอัตราการครอบครองพื้นที่ (occupancy rate) ของสำนักงานให้เช่าสูงถึง 97% มากกว่าอัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 92% ในปี 2559 ด้วย ที่สำคัญอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสยังสูงกว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าโดยเฉลี่ยถึง 20%
อย่างไรก็ตาม อีไอซี แนะให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแทนการพัฒนาโครงการรูปแบบเดียว เพื่อกระจายความเสี่ยงและ “คว้าโอกาส” ในการหารายได้มากขึ้น ส่วนภาครัฐก็ควรเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพราะรัฐมีที่ดินจำนวนมากที่มีศักยภาพ สามารถนำการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมาประยุกต์ใช้ เช่น การพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และจัดการเมืองบริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชนเพื่อประโยชน์สูงสุดในการพัฒนาโครงการคมนาคมบนพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้แก่ภาครัฐและส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น.
