พูดกันในวงกว้างถึงจำนวน “ที่ดินสะสม” ของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” แห่งทีซีซี กรุ๊ป มีมากถึง 5-6 แสนไร่ จำนวนนี้มีที่ดินที่มีศักยภาพนำมาพัฒนาห้างค้าปลีกได้มากมาย และพัฒนา 10-20 ปีก็ไม่หมด
“ณภัทร เจริญกุล” กรรมการผู้จัดการกลุ่มรีเทล บริษัท ทีซีซี แลนด์ แอสเสท เวิรด์ จำกัด กล่าวว่า แผน 10 ปีข้างหน้า บริษัทจะเน้นนำที่ดินสะสมของเครือมาพัฒนาโครงการค้าปลีกเป็นหลัก โดย 5 ปีแรก จะพัฒนาห้างค้าปลีกให้เป็น 20 โครงการ จากปัจจุบันมีทั้งสิ้น 10 โครงการ ภายใต้ 6 แบรนด์ เช่น พันธุ์ทิพย์, ศูนย์การค้าเกตเวย์, ตลาดนัดตะวันนา, เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ ฟร้อนท์, ศูนย์การค้า โอ.พี. การ์เด้น, บ็อกซ์ สเปซ เป็นต้น ทำรายได้รวมในปี 2560 ประมาณ 3,000 ล้านบาท
ส่วนแผนปี 2561-2562 บริษัทเตรียมงบลงทุนรวม 8,200 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ และปรับโฉมโครงการเดิมให้เป็นคอนเซ็ปต์ใหม่ พัฒนาศูนย์การค้าเกตเวย์ บางซื่อ ลงทุน 4,000 ล้านบาท ปรับปรุงพันธุ์ทิพย์ งามวงศ์วาน 50 ล้านบาท พันธุ์ทิพย์ บางกะปิ 50 ล้านบาท บ็อกซ์ สเปซ รัชโยธิน 100 ล้านบาท โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ลาซาล 500 ล้านบาท ตะวันนา มาร์เก็ต บางพลี 1,000 ล้านบาท และตะวันนา มาร์เก็ต พระราม 2 ลงทุน 2,500 ล้านบาท
ปรับคอนเซ็ปต์ “บ็อกซ์ สเปซ” “ตะวันนา” “อเวนิว” สู่คอมมูนิตี้มอลล์แนวใหม่
บริษัทยังเตรียมปรับคอนเซ็ปต์ห้างค้าปลีกหลายโครงการ โดยบ็อกซ์ สเปซ รัชโยธิน จะพลิกโฉมเป็นแบรนด์ “โอ.พี.” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดกะทัดรัดใช้เนื้อที่ 2-3 ไร่เท่านั้น มีความเป็นบูทีคช้อปปิ้ง จากโจทย์ของบ็อกซ์ สเปซ เป็นพื้นที่ Out door เยอะทำให้มีปัญหาด้านเสียงค่อนข้างมากจึงไม่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายมากนัก
ขณะที่ปัจจุบันศูนย์การค้า โอ.พี. มีให้บริการ 2 แห่ง ได้แก่ โอ.พี. เพลซ และ โอ.พี. การ์เด้น โดยทั้ง 2 โครงการตั้งอยู่ใกล้โรงแรมแมนดารินโอเรียนเต็ล
นอกจากนี้ยังเตรียมปรับตะวันนา บางกะปิ ที่ให้บริการมา 20 ปี สู่คอนเซ็ปต์ใหม่ “ตะวันนา มาร์เก็ต” ให้เป็นตลาดชุมชน และนำร้านค้าดังที่เป็น Anchor หลักเข้ามาเปิดให้บริการ มี “ซูเปอร์มาร์เก็ต” เพื่อให้ผู้บริโภคเข้ามา “จับจ่ายใช้สอยทุกวัน” โรงภาพยนตร์ขนาดกะทัดรัด เป็นต้น จะส่งผลให้พื้นที่ดังกล่าวมีสัดส่วนสินค้าแฟชั่นอยู่ที่ 80% และร้านค้าแบรนด์ดังเป็น 20% เทียบกับศูนย์การค้าทั่วไปจะมีประมาณ 30-40%
“คอนเซ็ปต์ตลาดนัดมีการแข่งขันสูง และผู้เล่นหน้าใหม่เข้ามาพัฒนาโครงการได้ง่าย ไม่มีกำแพงขวางกั้นหรือ Barrier Entry เลย และมองว่าตลาดนัดในระยะยาวนั้นอยู่ไม่ได้ เพราะไม่มี Anchor หลักที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดนักช้อปกลุ่มเป้าหมายให้เข้ามาใช้บริการ และตอบโจทย์ชีวิตประจำวันได้ เราจึงต้อง Transform ตลาดนัดให้เป็นตลาดชุมชนแนวใหม่ ที่สำคัญการทำพื้นที่ฐานลูกค้าหรือ catchment area จะลดเหลือรัศมี 3 กิโลเมตร (กม.) ก็ครอบคลุมกำลังซื้อราว 3 หมื่นคน จากเดิม 5-7 กม.”
สอดคล้องกับ “ศุภเดช เลิศพยับ” ผู้จัดการบริหารทรัพย์สิน แบรนด์ตะวันนา ระบุว่า ตลาดนัดเกิดใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพียงผู้ประกอบการมีที่ดินตามตรอก ซอก ซอย ก็สามารถนำมาพัฒนาได้ไม่ยาก จึงต้องปรับตะวันนา บางกะปิ เป็น Community Market โดยผสมผสาน “ตลาดนัด” เข้ากับ “คอมมูนิตี้มอลล์” มีร้านค้าแบรนด์ดังมากขึ้น
“ตะวันนา บางกะปิ ปรับโฉมที่แรกแต่จะไม่ใช่ Community Market 100% ส่วนตะวันนา บางพลี และพระราม 2 จะเป็นคอนเซ็ปต์ใหม่ 100%”
ณภัทร ยังได้ปรับแผน “อเวนิว ลาซาล” จากเดิมจะมีซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร รวมถึงร้านยูนิโคล่ โรดไซท์ (Uniqlo Road Site) ฯ ให้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โดยยังไม่ระบุชื่อแบรนด์ แต่จะทำให้โครงการเข้าถึงง่ายขึ้น
“ปรัชญาการทำค้าปลีกของเราไม่ต้องการทำให้หรูหรา เท่แต่กินไม่ได้ แต่ต้องการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้เข้าถึงง่ายใน 3 ส่วน เดินทางสะดวก เดินภายในศูนย์การค้าสะดวก เข้าถึงง่าย ใส่รองเท้าแตะเดินได้”
ลังเลลงทุนเอเชียทีค 2 มีแน่แต่ไม่รู้เมื่อไหร่
ส่วนความคืบหน้าการลงทุนเอเชียทีค 2 ขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
“เอเชียทีค 2 มีแน่ ทั้งเจริญกรุง เชียงใหม่ และพัทยา เพราะเรามีที่ดินหมดแล้ว แต่ยังต้องวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ใหม่ รวมถึงความเหมาะสมในการพัฒนาด้วย”
“มานพ คำสว่าง” ผู้จัดการบริหารทรัพย์สิน แบรนด์ เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ ฟร้อนท์ บอกว่า การพัฒนาเอเชียทีคฯ มีการใช้พื้นที่มาก 40-50 ไร่ จึงต้องพิจารณาให้รอบคอบ ตามแผนเดิมจะมีเอเชียทีคฯ ที่เชียงใหม่ และพัทยา ต้องมีการปรับแผน เพราะเชียงใหม่ต้องอิงนักช้อปปิ้งที่เป็นนักท่องเที่ยว และมีฤดูกาล (ซีซั่น) เข้ามาเกี่ยวข้อง โดยจะมีราว 6 เดือนที่ตัวเลขนักท่องเที่ยวน้อยลง จึงมีความอ่อนไหวด้านการลงทุน
บริษัทพยายามเพิ่มสีสันให้เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ ฟร้อนท์ด้วยการต่อเรือใบสามเสา สัญลักษณ์ความสัมพันธ์ทางการค้าไทยกับอารยประเทศ และตอกย้ำพื้นที่ค้าปลีกแห่งนี้เป็นท่าเรือพาณิชย์นานาชาติแห่งแรกของไทย ซึ่งเรือใบดังกล่าวคืบหน้าแล้ว 95-96%
“ปีนี้เราตั้งเป้าหมายนักท่องเที่ยวมาใช้บริการที่เอเชียทีคฯ 12 ล้านคน ซึ่งคาดว่าทะลุเป้าแน่นอน เพราะ 10 เดือน มีนักท่องเที่ยวเข้ามาแล้ว 11 ล้านคน ส่วนปีหน้าจะท้าทายตัวเองมากขึ้น ตั้งเป้าหมายนักท่องเที่ยวมาเยือน 15 ล้านคน”
“Synergy Marketing” รับค้าปลีกอิ่มตัว
ณภัทร กล่าวว่า แนวโน้มธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ อีก 5-10 ปีข้างหน้า คาดว่าจะเข้าสู่ภาวะ “อิ่มตัว” โดยเฉพาะโครงการที่เกิดใหม่จะยากขึ้น ดังนั้น ปีหน้าเตรียมใช้งบประมาณ 500 ล้านบาท เพื่อทำการตลาดและจะเน้นกลยุทธ์ “Synergy Marketing” เชื่อมค้าปลีกในเครือให้แกร่งมากขึ้น
“ตอนนี้ธุรกิจรีเทลยังไปได้ดี เพราะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาเป็นแรงส่ง อย่างเอเชียทีคฯ ชัดเจนมาก นักท่องเที่ยวเยอะ พันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำ นักท่องเที่ยว 50% เซ็นเตอร์ พอยท์ ออฟ สยามสแควร์ 30% เกตเวย์ เอกมัยมีต่างชาติที่มาทำงาน (Expat)ชาวญี่ปุ่นเยอะมาก แต่ในอนาคตรีเทลที่เป็นดีพาร์ตเมนต์สโตร์ และพลาซ่าสร้างใหม่จะอิ่มตัว โครงการที่ไปได้จะเป็นการรีโนเวตมากกว่า”
อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการค้าปลีกต่อเนื่องคาดว่าจะส่งผลให้กลุ่มทีซีซี แอสเสท เวิรด์ มีพื้นที่รีเทลแตะ 1 ล้าน ตร.ม.ใน 10 ปี จากปัจจุบันมี 3 แสน ตร.ม. ส่วนปีหน้าคาดว่าจะมีรายได้รวม 3,500 ล้านบาท เติบโต 17% จากปีนี้.
