หลายปีที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม อาจไม่เติบโตร้อนแรงมากนัก ต่างจังหวัดเผชิญภาวะที่อยู่อาศัย “ล้นตลาด” ไปพักใหญ่ จนผู้ประกอบการรายเล็กรายใหญ่ ถอนทัพกลับกรุงแทบไม่ทัน แต่ถ้ามองดูอสังหาฯ ประเภท “อาคารสำนักงาน” หรือออฟฟิศ กลับโตเป็นขาขึ้นทั้งซัพพลายและดีมานด์ เรียกว่าดีเวลลอปเปอร์ ก็พากันผุดโปรเจกต์ใหม่ ส่วนผู้เช่า ก็มองหาออฟฟิศ แหล่งทำงานเกรดเอมากขึ้น
ย้อนไปช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ออฟฟิศเกรดเอที่สร้างเสร็จ และผู้เช่าตบเท้าจับจองกันมีเยอะมาก ไม่ว่าจะเป็น อาคาร “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” ตรงหัวมุมถนนพระราม 4 ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี อาคาร “เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์” ของเอไอเอ ตั้งอยู่ย่านรัชดาภิเษก อาคารภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ บนทำเลทองย่านสุขุมวิท และอาคาร “เกษร ทาวเวอร์” ตั้งตระหง่านย่านใจกลางธุรกิจอย่างราชประสงค์ เป็นต้น
สัญญาณตลาดอาคารสำนักงานยังโตต่อเนื่อง เมื่อ “เน็กซัส” เผยแนวโนมตลาดในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานพิ่มขึ้น 1.13 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) หรือโตขึ้นราว 30% ขณะที่ปีก่อนมีพื้นที่กว่า 8.5 ล้าน ตร.ม.
หลายโปรเจกต์ที่จะดัน “พื้นที่” ออฟฟิศให้เพิ่ม แต่ถ้าดูบิ๊กๆ หนีไม่พ้น “วัน แบงค็อก” โครงการมิกซ์ยูส “แสนล้าน” ของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” ที่นอกจากจะปลุกทำเลย่านพระราม 4 ให้มีสีสัน และสร้างโครงการสุดหรูแล้ว ตัวออฟฟิศยังหมายมั่นให้เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ หรือ IHQ ของบริษัทข้ามชาติด้วย และยังมีโครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” โครงการ “เดอะ ปาร์ค” อีกโปรเจกต์ ซึ่งทั้งหมดลากยาวตั้งแต่สี่แยกพระราม 4 จนถึงสามย่านเลยทีเดียว เฉพาะของกลุ่มเจริญ ก็มีพื้นที่ออฟฟิศเพิ่มกว่า 6 แสน ตร.ม.แล้ว
นอกจากนี้ ยังมีโคงการ “สิงห์ คอมเพล็กซ์” มิกซ์ยูสของกลุ่ม “สิงห์” ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ที่น่าสนใจคือออฟฟิศพื้นที่เช่าว่า 5.6 หมื่น ตร.ม. นอกจากปล่อยให้ลูกค้าภายนอกเช่า กลุ่มสิงห์ก็มีทีท่าจะย้ายเข้ามาทำงานใจกลางกรุง โครงการ “ทีวัน” ของเสี่ยตัน ภาสกรนที งัดกรุที่ดินย่านทองหล่อมาทำออฟฟิศพื้นที่เช่ากว่า 2.2 หมื่น ตร.ม. หารายได้ระยะยาว (Recurring Income) โครงการ “เดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม” นอกจากจะยึดทำเลทองบริเวณราชดำริทำค้าปลีกแล้ว ยังมีออฟฟิศให้เช่าอีก 5 หมื่น ตร.ม.ด้วย
รวมถึงโครงการอื่นๆ เช่น ศุภาลัย ไอคอน สาทร พื้นที่เช่า 1 แสนตร.ม. 548 เพลินจิต ของไรมอนแลนด์ เนื้อที่ 1 แสน ตร.ม. ภิรัชทาวเวอร์ แอท สาทร พื้นที่ 3 หมื่น ตร.ม. และวิสดอม วัน โอ วัน พื้นที่ 7 หมื่น ตร.ม.
“ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม กล่าวว่า ช่วง 10 ปีทีผ่านมา ตลาดพื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งด้านของ “ราคาค่าเช่า” และ “พื้นที่ให้เช่า” เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเริ่มเข้ามาพัฒนาธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มมากขึ้น โดยจะเน้นการพัฒนาในรูปแบบอาคารประเภทผสมผสานหรือมิกซ์ยูส เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการมากที่สุด รับสถานการณ์ทำเลทองหายากและราคาแพงขึ้นทุบสถิติเป็นว่าเล่น
อย่างไรก็ตาม ทำเลที่น่าจับตามองในการผุดโปรเจกต์ออฟฟิศเป็นพิเศษคือย่านพระราม 4 และสุขุมวิทตอนต้น รวมถึงพญาไท เพราะเห็นได้ว่า เฉพาะโครงการของเจ้าสัว เรียกว่าไล่ยาวทั้งถนนพระราม 4 ส่วนพญาไท ยังคงเป็นแหล่งทำงานที่ใกล้ใจกลางธุรกิจ (CBD) ทั้งแหล่งช้อป และแลนด์มาร์กเมืองกรุงอย่างย่านปทุมวันหรือสยามมากๆ
“ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด
“แนวโน้มทิ่ดินในเมืองมีจำกัดและราคาสูงมากขึ้น ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสำคัญในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรด A ถึง AA มากขึ้น ทั้งย่านซีบีดีและรอบนอกซีบีดี เพราะตลาดยังมีความต้องการสูงจากผู้เช่า ขณะที่การดึงดูดผู้เช่าก็สามารถทำได้โดยการเน้นสาธารณูปโภคภายในโครงการที่ดี มีการออกแบบที่สวยงาม ทำเลที่ตั้งที่ดึงดูดและการแบ่งขนาดพื้นที่เช่าที่เหมาะสม”
การเติบโตของตลาดอาคารสำนักงาน ยังส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าพื้นที่และอัตราการใช้พื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ เพราะเป็นปกติที่ “ซัพพลายเพิ่ม” จะเกิดการแข่งขันด้านราคา จึงคาดว่า “ตลาด” ที่เคยเป็นของ “ผู้ให้เช่า” จะเปลี่ยนเป็น “ตลาดของผู้เช่าแทน”
แต่ในมุมของการแข่งขันอีก 5 ปีข้างหน้า ก็ยังไม่รุนแรงนัก เพราะที่ผ่านมาซัพพลายออฟฟิศที่ออกสู่ตลาดมีจำกัด ทำให้มีผู้เช่าจับจองพื้นที่กันพอสมควร ที่น่าสนใจอีกประการคือ ในอนาคตการใช้งานออฟฟิศ ประเภท Co-Working Space และ Serviced Office จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น และอาจกลายมาเป็นผู้เช่าหลักในอนาคตด้วย
เทรนด์ดังกล่าว ยังเป็นการรับกับคนทำงานรุ่นใหม่ ซึ่งขณะนี้หลายองค์กร พยายามปรับโฉมออฟฟิศตนเองให้ป็น Co-Working Space มากขึ้น และยังเช่าพื้นที่ภายนอกให้เป็นแหล่งทำงานของพนักงานด้วย
ส่วนอัตราค่าเช่าออฟฟิศไตรมาสแรกปี 2561 พบว่า ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ในย่านซีบีดีเฉลี่ยประมาณ 960 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน โดยค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1,400 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่อาคารสำนักงานเกรด A นอกเขตซีบีพีอยู่ที่ 820 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน โดยมีอัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยรวมประมาณ 95%.
