“เฟรเซอร์ส” ปรับใหญ่ “สาทรสแควร์-ปาร์คเวนเชอร์” อัปเกรดเพื่อยื้อผู้เช่าในตลาด “ออฟฟิศ” สุดเดือด

ผู้เล่นในกลุ่มออฟฟิศเกรดเอ “เฟรเซอร์ส” ปรับปรุงใหญ่ “สาทรสแควร์–ปาร์คเวนเชอร์” เพิ่มเทคโนโลยีใหม่เพียบเพื่อสู้กับการแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงานสุดเดือด ซัพพลายเตรียมทะลัก 1.6 ล้านตร.ม.ในอีก 3 ปีข้างหน้า วางเป้าหมายคงอัตราการเช่าของทั้งพอร์ตให้ไม่ต่ำกว่า 90%

“วิทวัส คุตตะเทพ” ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT เปิดเผยว่า บริษัทมีการจัดตั้งโครงการยกระดับคุณภาพอาคาร (Asset Enhancement Initiative: AEI) ของอาคาร “สาทรสแควร์” และ “ปาร์คเวนเชอร์” ขึ้นเพื่ออัปเกรดให้ทั้งสองอาคารที่เปิดใช้มานาน 14 ปีมีความทันสมัยแข่งขันได้ในตลาดอาคารสำนักงาน

โดยทั้งสาทรสแควร์และปาร์คเวนเชอร์อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ทางกองรีทวางงบลงทุน 200 ล้านบาทเพื่อปรับปรุงใหญ่อาคารสำนักงานทั้งสองแห่ง ด้วยกลยุทธ์ 5 มิติที่มีการอัปเกรด ดังนี้

1.Smart Technology

• ปรับระบบควบคุมเข้าออกอาคารเป็นการสแกนใบหน้า (Face Recognition) หรือสแกน QR CODE
• เพิ่ม Kiosk สำหรับแลกบัตรด้วยตนเอง
• เปลี่ยนการจัดการเข้าออกของรถยนต์เป็นการอ่านป้ายทะเบียนอัตโนมัติ (License Plate Recognition) และสามารถชำระค่าจอดรถได้ผ่าน Mobile Payment
• เพิ่มจุดให้บริการ EV Charger
• สร้างแอปพลิเคชันสำหรับผู้เช่า เพื่อให้การแจ้งซ่อมและสร้าง QR CODE เข้าออกอาคารให้กับผู้มาเยือนทำได้สะดวกขึ้น

2. Sustainability Excellence นำระบบบริหารจัดการอาคาร (Building Management System: BMS) มาใช้เพิ่มประสิทธิภาพการควบคุมงานวิศวกรรมและจัดการพลังงาน

3. Superb Well-being

• ติดตั้งระบบเครื่องปรับอากาศพร้อมกรองฝุ่น PM 2.5
• ติดตั้งระบบตรวจวัดคุณภาพอากาศในอาคาร (IAQ) ตรวจได้ทั้งฝุ่น PM 2.5 และระดับคาร์บอนไดออกไซด์ (CO2)
• เพิ่มร้านค้าที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ เช่น ร้านอาหารสุขภาพ คลินิกความงาม คลินิกกายภาพ รูฟท็อปบาร์

4. Support Tenant Centricity จัดกิจกรรมสัมพันธ์กับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น กิจกรรมบริจาคเลือด เต้นซุมบ้า แข่งวิ่งขึ้นตึก

5. Spectacular Design สำหรับสาทรสแควร์มีการปรับล็อบบี้โฉมใหม่ในธีม “Neo-Vibrant” เปลี่ยนผนังให้สดใส กระฉับกระเฉง และติดตั้งจอ LED พร้อมลำโพงเพื่อใช้เปลี่ยนภาพเคลื่อนไหวในล็อบบี้ได้ตามต้องการ

การปรับปรุงตามโครงการ AEI ที่สาทรสแควร์มีการปรับปรุงเสร็จสมบูรณ์แล้ว ส่วนอาคารปาร์คเวนเชอร์คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในเดือนกันยายน 2567

เป้าหมายเพื่อ “รักษาผู้เช่า”

วิทวัสกล่าวต่อว่า สาเหตุที่ต้องมีการปรับปรุงอาคาร เป้าหมายสูงสุดไม่ใช่เพื่อขึ้นราคาเช่า แต่เพื่อ “รักษาผู้เช่า” ไว้ให้ได้มากที่สุด ทั้งผู้เช่าเดิมของอาคารและการแข่งขันเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่

เนื่องจากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มเข้าสู่ช่วงโอเวอร์ซัพพลาย พื้นที่เช่าในตลาดปัจจุบันมีอยู่ 9.61 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการเช่าเฉลี่ยเพียง 82% และในอนาคตจะมีการเติมซัพพลายเข้ามาอีกถึง 1.6 ล้านตารางเมตรภายใน 3 ปีข้างหน้า

ขณะเดียวกันบางอุตสาหกรรมอยู่ในช่วงที่ต้อง ‘รัดเข็มขัด’ จากสภาวะเศรษฐกิจ จึงมีการลดขนาดสำนักงานลง ดีมานด์ในตลาดจึงไม่ได้เติบโตทันกับซัพพลาย ผู้เล่นเดิมในตลาดออฟฟิศจึงต้องดูแลปรับปรุงอาคารเพื่อให้แข่งขันได้กับอาคารระดับ “เกรดเอ+” ที่มีเทคโนโลยีทันสมัยใหม่ล่าสุด

สำหรับเฟรเซอร์สเองมีอาคารสำนักงานในพอร์ต 5 แห่ง ได้แก่ สาทรสแควร์, ปาร์คเวนเชอร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ และ สีลมเอจ โดยมีค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าทั้งพอร์ตอยู่ที่ 90%

“บางคนถามว่าอัตราเช่าก็ยังดีอยู่ ทำได้ดีกว่าตลาด แล้วจะปรับปรุงไปทำไม แต่เรากลับมองว่าถ้าไม่ทำตอนนี้อัตราการเช่าอาจจะตกลงอีก” วิทวัสกล่าว

ดัชนีชี้วัดหลังการอัปเกรดใหญ่ครั้งนี้จึงไม่ใช่การดีดราคาค่าเช่า แต่ต้องทำให้อัตราการเช่ายังมีเลข ‘9’ นำหน้าในอนาคต

• “วัน แบงค็อก” เปิดออฟฟิศตึกแรกแล้ว! พื้นที่ “รีเทล” แกรนด์โอเพนนิ่งเดือนตุลาฯ ชูจุดเด่น “ช้อปปิ้ง สตรีท”
• “Central Park Offices” แห่ง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ใช้จุดขาย “ออฟฟิศติดห้างฯ” ลงแข่งศึกอาคารสำนักงาน

ที่ผ่านมาก่อนเกิดวิกฤตซัพพลาย ตลาดออฟฟิศเป็นตลาดที่ทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ อัตราการเช่าของพอร์ตสำนักงานของเฟรเซอร์เคยมีค่าเฉลี่ยสูงสุด 95% บางตึกเรียกได้ว่าเต็ม 100% อัตราเช่าที่ลดลงมานี้จึงทำให้บริษัทตื่นตัวในการปรับปรุงอาคาร

“อาคารที่สร้างมาก่อนแบบเราต้องชูเรื่องโลเคชั่นที่ดีกว่า และเน้นเรื่องคาแรกเตอร์ของตึกและการสร้างความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นกับผู้เช่า” วิทวัสกล่าว “ปกติแล้วลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ค่อยอยากย้ายออกเพราะการย้ายที่ใหม่จะต้องลงทุนตกแต่งสำนักงานใหม่หมด อย่างของเราอัตราการต่อสัญญาจะอยู่ที่ 80-90% แต่ถ้าเราไปปล่อยให้ตึกเก่าหรือเทคโนโลยีล้าหลัง ลูกค้าเขาก็ไม่อยากต่อสัญญาเหมือนกัน”