หากพูดถึงทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) เขตปทุมวัน “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” เป็นเจ้าของที่กว่า 1,000 ไร่ แน่นอนว่าราว “กึ่งหนึ่ง”
ถูกนำไปใช้พัฒนาสถานศึกษา ส่วนอีกกึ่งหนึ่งเป็นพื้นที่ใจเชิงพาณิชย์กว่า 374 ไร่ อีกกว่า 180 ไร่ ถูกให้ยืมและปล่อยเช่าใช้ แน่นอนว่าพื้นที่ๆ กล่าวมาถูก “ยึด” ไว้โดยผู้เล่นยักษ์ใหญ่ในแวดวงธุรกิจมากมาย
ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม “เอ็ม บี เค“ ที่มีทั้งห้างและโรงแรม, มีสยามสแควร์วัน ที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ เป็นเจ้าของโปรเจกต์เอง, เซ็นเตอร์พ้อยท์ ออฟ สยามสแควร์ ของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” และอีกสารพัดโครงการบิ๊กๆ อยู่บนที่ดินของจุฬาฯ
นอกจากรายใหญ่ “รายย่อย” ก็ขอท้าชิงประมูลพื้นที่ “หยิบมือ” จากจุฬาฯ นั่นคือ “ศิษย์เก่าวิศวกรรมจุฬาฯ” ทั้งศิษย์พี่ศิษย์น้อง 4 ราย ประกอบด้วย “สิทธิชัย ศรีสงวนสกุล, ถนอมเกียรติ สัมมาวุฒิชัย,ณัฐภัค รีกิจติศิริกูล และพงศ์วรรธน์ ติยะพรไชย” ซึ่งเคยจัดกิจกรรมวิ่งให้กับจุฬาฯ พอรู้ว่าทางสำนักฯทรัพย์สินจุฬาเปิดให้ประมูลที่ดิน 10 ไร่ หรือกว่า 1.75 หมื่นตารางเมตร(ตร.ม.) บริเวณถนนพระราม 1 ตัดกับถนนบรรทัดทอง ใกล้กับสนามกีฬาแห่งชาติและสนามฟุตบอลเทพหัสดิน ณ อยุธยา หลังสนามกีฬาแห่งชาติ (ศุภชลาศัย) จึงพากันร่วมประมูลที่ดินจนชนะและได้มาครอบครอง จากผู้ท้าชิงที่ดินแปลงงาม 7 ราย เหตุที่ทรัพย์สินจุฬาฯ เลือกพวกเขา เพราะคอนเซ็ปต์ปั้นศูนย์รวมด้านกีฬาแห่งแรกในไทย (Sport Destination) แห่งแรกในไทยตรงตามเป้าประสงค์เจ้าของที่ดิน
ทั้ง 4 ตั้งร่วมทุนบริษัท เดอะ สปอร์ต โซไซตี้ จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 60 ล้านบาท เพื่อร่วมหัวจมท้ายลงทุนใหญ่ 200-300 ล้านบาท เปิด “สเตเดียม วัน” คอมมูนิตี้มอลล์คอนเซ็ปต์ “Sport Destination” เพื่อจับตลาด Niche Market เจาะสาวกชื่นชอบกีฬา การออกกำลังกาย และรักสุขภาพ
ทั้ง 4 ถือเป็นผู้เล่น “หน้าใหม่” ที่ขอท้าชนตลาดรีเทล แต่ในทีมผู้บริหารไม่ใหม่ในวงการธุรกิจ เพราะมีมือ “เก๋า” อยู่อย่าง “สิทธิชัย” เพราะเคยค้าขายกล้องวงจรปิด “ฟูจิโกะ” ให้กับรัฐและเอกชนมากมาย รวมถึง “ถนอมเกียรติ” ก็ทำธุรกิจเป็นตัวแทนจำหน่ายสินค้าหม้อแปลงไฟฟ้า เรียกว่าอิงกับสายวิศวะอยู่แล้ว ซึ่งการลุยโปรเจกต์ค้าปลีกครั้งนี้ ทั้งคู่เปรียบเสมือน “กุนซือ” ให้คำปรึกษาอยู่เบื้องหลัง ส่วน 2 หนุ่มนักธุรกิจรุ่นใหม่ “ณัฐภัค” และ “พงศ์วรรธน์” ดูแลกลยุทธ์การตลาดและรับหน้าสื่อ
ทว่า ท่ามกลางค้าปลีกประเภท “คอมมูนิตี้มอลล์” ที่โตน้อยลง ไม่ร้อนแรงเหมือนในอดีต และท่ามกลาง “วงล้อมค้าปลีก” ย่านพระราม 1 การแจ้งเกิด “สเตเดียม วัน” ไม่ง่าย! และหิน!พอสมควร เพราะครบขวบปี Perception ของผู้บริโภคที่มีคือ เมื่อมาใช้บริการยังติดขานชื่อไป “หลังสนามศุภ” แทนที่จะเรียก “สเตเดียม วัน” กลายเป็น Awareness ของแบรนด์ยังไม่ปังเท่าไหร่
นอกจากนี้ ตั้งแต่ประกาศรุกโครงการ ร้านค้าเช่ายังไม่เต็มร้อย! หรือเช่าแล้ว 85% จากพื้นที่ทั้งหมด 5,000 ตร.ม. เป็นอาคารพาณิชย์ 129 คูหา ภายในพื้นที่แบ่งเป็น 5 โซน ดังนี้
• โซน A ร้านจำหน่ายเสื้อผ้าอุปกรณ์กีฬาแบบค้าปลีกค้าส่ง มีแบรนด์แม่เหล็กอย่าง “วอริกซ์” แบรนด์กีฬาสัญชาติไทย และมี SCG Express รองรับการบริการส่งพัสดุเร่งด่วน
• โซน B ร้านแบรนด์เสื้อผ้ากีฬาและอุปกรณ์กีฬา เพราะจุฬาฯ ซอย 6 เป็นแหล่งรวมสินค้าเสื้อผ้ากีฬายกโหลยกล็อต สกรีนเสื้อ กระเป๋า มาสั่งผลิตเหรียญรางวัล ถ้วยรางวัล สำหรับใช้ในการแข่งขันกีฬาต่างๆ อยู่แล้ว สำหรับโซน A และ B 2 เรียกว่ากินพื้นที่ไปมากสุด 40%
• โซน D ร้านอาหารแนว “สตรีทฟู้ด” หรือร้านดังริมทาง เช่น ก๋วยเตี๋ยวบรรทัดทองโภชนา, ร้านเจ๊เกียงบรรทัดทอง (เจ๊เกียงสะพานเหลือง) ร้านตั้งชุ่ยเฮงโภชนา ร้านดังระดับ “มิชลินสตาร์” รวมถึงร้านอาหารเพื่อสุขภาพชื่อดัง “โอ้กะจู๋” ส่งตรงจากเชียงใหม่ ร้านอาหารสไตล์โฮมเมด “Portable” รวมๆพื้นที่ร้านอาหารมีสัดส่วน 20%
• โซน D มีโฮสเทล Co-working Space ร้านกาแฟเปิด 24 ชั่วโมง พื้นที่ราว 15%
• โซน Active Box มีศูนย์บริการออกกำลังกายครบวงจร 20% โซนนี้ทางผู้พัฒนาโครงการพยายามดันเป็น “ไฮไลต์” ของโครงการ และใช้เป็น “แม่เหล็ก” ดึงกลุ่มเป้าหมาย นำฟิตเนสดังอย่าง Jetts Fitness เข้ามาเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง เพื่อแข่งกับสาขาใน “ห้างค้าปลีก” ที่มีเวลาเปิดปิด อีกทั้งเป็นการเกาะกระแสฟิตเนสเปิดตลอดราวเซเว่นอีเลฟเว่น และยังมี “911” ของนักแสดงสาว “เจนี่ เทียนโพธิ์สุวรรณ์” มาเปิด RSM Muay Thai ของค่ายสิงห์ เป็นต้น
ปัจจุบันโครงการมาลูกค้าเข้ามาใช้บริการเบาบาง 1,500-2,000 คนต่อวัน ใช้จ่ายเฉลี่ย 300-500 บาทต่อคน ซึ่งเป้าหมายที่โครงการอยากเห็นไม่ต่ำกว่า 5,000 คนต่อวันสำหรับวันธรรมดา และเพิ่มขึน้ 10-20% ในวันเสาร์–อาทิตย์
สำหรับตัวเลขของคนที่เข้ามาใช้บริการในพื้นที่ ยอมรับว่ายังเป็นฐานลูกค้าเดิมที่นิยมมาซื้อสินค้าเสื้อผ้ากีฬายกโหลยกล็อตในจุฬาฯ ซอย 6 เพราะมาที่เดียวได้สินค้าครบ และตรงนี้ขาประจำคุ้นเคยกันดี พอปรับใหม่ก็มีความคึกคักขึ้น อีกส่วนคือ “ร้านอาหาร” ก็มีคนเข้ามาใช้บริการมากขึ้น เพราะร้านดังเหล่านี้หากอยากไปกินจะเจอโจทย์หาที่จอดรถยาก มาที่โครงการลดปัญหาที่จอดรถได้ดี
การเดินกลยุทธ์ดังกล่าวไม่พอ เพราะหากอยากให้ “ผู้เช่าเต็ม” ก็จะต้องมี “คนมาใช้บริการ” เพื่อดึงสาวกเป้าหมายจริงๆ อายุ 25 ปีขึ้นไปเข้ามา บริษัท พยายามคุยกับผู้เช่าแบรนด์ต่างๆ โดยเฉพาะส่วน Active Box ให้จัดคลาสเด็ด ช่วงเช้ามาจูงใจ และยังเตรียมทำบัตรสมาชิกให้ลูกค้า
อย่างไรก็ตาม โจทย์ใหญ่สุดของ “สเตเดียม วัน” เวลานี้คือ การพยายาม “ฉีก” คอนเซ็ปต์ให้ Niche เพื่อสร้างความต่าง แต่ปรากฏ Perception ของคนออกกำลังกาย ยังคงถามหาคอร์ตแบดมินตัน สระว่ายน้ำ กีฬาในร่วมประเภทอื่น สะท้อนให้เห็นว่า Demand ยังไม่ตรงกับสิ่งที่โครงการพยายาม Supply ให้เป็น Sport Destination
สำหรับพฤติกรรมการออกกำลังกายของผู้บริโภคมีทั้งชอบไปออกที่สถานที่กลางแจ้ง หรือ Outdoor เช่น สวนเบญจสิริ สวนลุมพินี และอุทยาน 100 ปี จุฬาฯ รวมถึงพื้นที่อื่นๆ ในกรุงเทพฯ มีมากถึง 5 แสนคนต่อสัปดาห์ และในร่ม Indoor ตามฟิตเนสที่อยู่ในอาคารสำนักงาน ห้างค้าปลีก ซึ่งตลาดเกี่ยวกับสุขภาพมีมูลค่ามากถึง 2 แสนล้านบาท และเทรนด์รักสุขภาพก็โตต่อเนื่อง 8% ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
“เราใช้งบราว 10 ล้านบาท เพื่อจัดกิจกรรมการตลาด ซึ่งการจะดรอว์คนเข้ามา มีทั้งการจัดอีเวนต์อย่างต่อเนื่อง ใช้ดารา เซเลบริตี้ Influencer Micro-Influencer ที่ชอบออกกำลังกายมาร่วมทำกิจกรรม เช่น วู้ดดี้ มิลินทจินดา, งาน Nike Running Club เพื่อสร้างกระแสให้ที่นี่บูม และความท้าทายของโครงการ คือทำยังไงให้มีหน้าใหม่ๆ เข้ามาใช้บริการออกกำลังกายที่นี่”
สำหรับโครงสร้างรายได้ของสเตเดียม วัน 95% มาจากค่าเช่าพื้นที่ ส่วน 5% มาจากการจัดอีเวนต์ ป้ายโฆษณา เป็นต้น อย่างไรก็ตาม จากแผนดังกล่าว บริษัทคาดว่ารายได้สิ้นปีนี้จะอยู่ที่ 60-70 ล้านบาท โดยสัญญาเช่าที่ดินปีแรกมีระยะ 7 ปี คาดว่าโครงการจะคืนทุนภายใน 5 ปีแรก ส่วนระยะถัดไปทรัพย์สินจุฬาฯ จะต่อสัญญาหรือไม่ ต้องติดตาม.
