ถึงจะเป็นปีหมู แต่ต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ไม่หมู” แน่นอน เพราะหากมองด้านกำลังซื้อผู้บริโภคน่าจะน้อยลง จากข้อจำกัดการซื้อที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น
ปัจจัยลบตลาดอสังหาฯ ปีนี้ มาจากทิศทางอัตราดอกเบี้ย ไม่ว่าดอกเบี้ยจะเป็นยังไงก็กระทบทำให้ผู้บริโภคซื้อบ้านได้ยากขึ้น รวมทั้งผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัวดีส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย ประการสำคัญ ธนาคารแห่งประเทศไทย มีการปรับอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value : LTV) จะเริ่มประกาศใช้วันที่ 1 เมษายนนี้
LTV ข้อจำกัดผู้ซื้อ
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีนี้ หากไล่เรียงจากปัจจัยลบต่างๆ ต้องถือเป็น “ความเสี่ยง” ที่ต้องเฝ้าระวังการลงทุนและการทำงานอย่างใกล้ชิด
ที่ต้องถือเป็นปัจจัยลบปีนี้ คือ มาตรการคุมสินเชื่อ LTV เหลือ 80% สำหรับการกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท หลักเกณฑ์ที่ออกมาควบคุม 2 ข้อดังกล่าว เพื่อสกัดนักลงทุนตลาดคอนโดมิเนียม เพราะเกรงภาวะฟองสบู่ จากการปรับตัวของราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินจริง
แม้กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัย “หลังแรก” ไม่โดนมาตรการคุมสินเชื่อ LTV แต่ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมากลุ่มนี้ได้รับข้อเสนอจากธนาคารที่แข่งขันปล่อยสินเชื่อให้กู้เกินวงเงินราคาที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยกลุ่มที่ซื้อหลังแรกมีสัดส่วน 84% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย และเป็นกลุ่มที่ต้องจับตาดูกำลังซื้อในปีนี้เช่นกัน
“หลังประกาศใช้ LTV ต้องรอดูทิศทางตลาดว่าจะเป็นอย่างไร เพราะยังคาดเดาได้ยากว่าจะกระทบหรือไม่ และมากน้อยแค่ไหน ตอนนี้ทำได้แค่เตรียมตัวและปรับแผนไปตามแนวโน้มตลาด”
พร้อมกันนี้ได้ดูแลลูกค้าอย่างใกล้ชิด โดยโครงการต่างๆ ของเสนาที่จะโอนในปีนี้ จะมีการให้คำปรึกษากับลูกค้าด้วยการจัด “ไฟแนนเชียล เช็กอัพ เดย์” ล่วงหน้า โดยให้ยื่นเอกสารกู้กับธนาคารที่มาออกบูธล่วงหน้า เพื่อดูความพร้อมและความสามารถในการกู้เงิน เริ่มที่โครงการ นิช โมโน สุขุมวิท แบริ่ง ที่จะเริ่มโอนในเดือนธันวาคมนี้
หากเห็นว่าลูกค้ามีโอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ จะเสนอให้ลูกค้าเพิ่มวงเงินดาวน์จากเดิม 15% โดยวงเงินที่เพิ่มขึ้นบริษัทจะจ่ายดอกเบี้ยให้ลูกค้าในอัตรา 7-8% ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเพิ่มเงินดาวน์ และมีโอกาสได้รับพิจารณาสินเชื่อจากธนาคาร
เจาะ “เรียลดีมานด์”
สำหรับแนวโน้มภาพรวมเศรษฐกิจปี 2562 เกษรา บอกว่ายังไปต่อได้ เพียงแต่อาจจะไม่เติบโตมากเท่ากับปี 2561 คาดว่ายังเติบโตได้ 4-4.3% โดยปัจจัยบวก มาจากแรงหนุนการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ที่มีการเร่งลงทุนอย่างต่อเนื่องและโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) กลยุทธ์ของ “เสนา” ปีนี้ ใช้แนวคิด “small is BIG” เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเติบโตสร้างสถิติ “นิวไฮ” ต่อเนื่องอีกปี แต่เพราะเป็นปีที่ต้องเฝ้าระวังปัจจัยเสี่ยงและความท้าทาย การทำงานจึงต้องละเอียด “กระจาย” การทำงานเพื่อไปสู่เป้าหมายใหม่
เกษรา มองว่ากลยุทธ์แรกที่ต้องโฟกัสในปีนี้ คือการกลับไปหา “กลุ่มลูกค้าหลัก” ที่เป็น “เรียลดีมานด์“ ที่กลับมาสู่พื้นฐานการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง หลังจากก่อนหน้านี้ กลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศเข้ามาเป็นตัวแปรสร้างการเติบโต
การมองหาเรียลดีมานด์ของเสนา ดูจาก 3 ปัจจัยหลัก คือ
- ผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของตลาดที่อยู่อาศัย
- การอพยพเคลื่อนย้ายประชากร ซึ่งมีหลายพื้นที่ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยและกระตุ้นตลาดให้เติบโต เช่น บางใหญ่ ลำลูกกา คลองสามวา ประเวศ บางกรวย บางพลี สมุทรสคร กระทุ่มแบน ไทรน้อย
- การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนระบบราง เน้นพื้นที่ในโซนรถไฟฟ้าที่จะสร้างเสร็จในปี 2565
ในกลุ่มคอนโดมิเนียม สินค้าหลักของเสนา คือ ตลาดระดับกลาง ราคา 2-3 ล้านบาท ที่คิดเป็นสัดส่วน 80% ของพอร์ตโฟลิโอรายได้เสนา กลยุทธ์การเจาะเรียลดีมานด์ จึงต้องวิเคราะห์ทำเลที่จะกลายเป็นแหล่งงานใหม่ หรือมีแม่เหล็กใหม่เข้ามาในพื้นที่ ถือเป็นทำเลที่สามารถเข้าไปลงทุนที่อยู่อาศัยและมีกำลังซื้อเพื่ออยู่จริง
“คอนโดมิเนียมย่าน สุขุมวิท–รัชดาฯ เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ จึงไม่โฟกัสในโซนนี้มากหลัก แต่มองพื้นที่อย่างแจ้งวัฒนะ ที่จะมีสำนักงานใหม่ของ ซีพี ออลล์ ทำให้เกิดแหล่งงานใหม่และมีความต้องการที่อยู่อาศัย และถือเป็นเรียล ดีมานด์”
ในพื้นที่ต่างจังหวัดก็เช่นกัน ถือเป็นอีกตลาดที่มีเรียลดีมานด์ โดยเฉพาะพื้นที่ 20 เมืองรอง รวมทั้งจังหวัดในกลุ่มอีอีซี ที่ถือเป็นแหล่งงานใหม่ ปีนี้เสนามีแผนพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น โดยเข้าไปถือหุ้น 55% ในบริษัท พราว วานิจ จำกัด ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด จัดตั้งบริษัทร่วมทุนชื่อ บริษัทเสนา วณิช ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 600 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดและพื้นที่อีอีซี เช่น ชลบุรี สระบุรี (เขาใหญ่) ลพบุรี และอุดรธานี
ปั้นธุรกิจสร้างรายได้ประจำ
ปัจจุบันสัดส่วนรายได้ของ เสนา มาจาก 4 กลุ่มหลักคือ
- การพัฒนาที่อยู่อาศัย
- ธุรกิจสนับสนุน
- ธุรกิจสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)
- โซลาร์ โดยรายได้หลังจากจากการพัฒนาที่อยู่อาศัย 80% ที่เหลือเป็นธุรกิจอื่นๆ
ปี 2562 มองโอกาสขยายธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำมากขึ้น ในกลุ่มสำนักงานเช่า รวมทั้งโรงแรม ขนาด 200 ห้อง เจาะกลุ่มระดับกลาง โดยศึกษารูปแบบการบริหารโรงแรมจากพันธมิตร “ฮันคิว” ประเทศญี่ปุ่นที่มีความชำนาญการบริหารโรงแรมประเภทบิสซิเนส นอกจากนี้มองโอกาสการร่วมทุนกับธุรกิจผู้ผลิตพลังงานแสงอาทิตย์ เพื่อสนับสนุนธุรกิจโซลาร์ฟาร์มและโซลาร์รูฟท็อปของบริษัทให้แข็งแกร่ง
ปี 62 เปิดโครงการ 2.4 หมื่นล้าน
สำหรับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยปีนี้ วางเป้าหมายเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดพื้นที่อีอีซี 22 โครงการ มูลค่า 24,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 7 โครงการ และแนวราบ 7 โครงการ ส่วนโครงการแนบราบต่างจังหวัดและพื้นที่อีอีซี 8 โครงการ ตั้งเป้ายอดขาย 19,639 ล้านบาท และเป้ารายได้ 8,278 ล้านบาท
ทางด้านมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 19,258 ล้านบาท สัดส่วน 80% และบ้าน มูลค่า 4,755 ล้านบาท สัดส่วน 20% มาจากการลงทุนของเสนา–ฮันคิว 16,653 ล้านบาท สัดส่วน 69%, เสนา 5,399 ล้านบาท สัดส่วน 23% และเสนา–วณิช 1,961 ล้านบาท สัดส่วน 8%
ปีนี้มองโอกาสรุกตลาดต่างประเทศโดยร่วมมือกับ “แอคคิวท์ เรียลตี้” บริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำการตลาดให้กับโครงการเสนาทั้งในประเทศ และต่างประเทศ อาทิ จีน มาเลเชีย เวียดนาม สิงคโปร์ กัมพูชา และญี่ปุ่น เป็นต้น
“แม้ปีนี้จะมีความท้าทาย แต่หลักคิดที่ยึดในการทำงานมาตลอดกว่า 10 ปี คือ ในโลกนี้ไม่มีอะไรเฟอร์เฟกต์ มีแต่ต้องพัฒนาให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปีที่มีปัจจัยลบการทำธุรกิจยิ่งต้องละเอียดและพัฒนาทุกด้าน และเชื่อว่ายังมีโอกาสไปต่อได้”
