ต้องบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 5 แสนล้านบาทกำลังเกิดเปลี่ยนแปลงขึ่นในปี 2019 เมื่อ “คอนโดมิเนียม” ที่เคยเป็นพระเอกในช่วง 5 ปีมานี้ เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างเห่กันเปิด ตามการขยายตัวระบบรถไฟฟ้าที่ออกนอกเมืองไปเรื่อยๆ ยิ่งครึ่งปีหลัง2018 เปิดมากที่สุดในช่วง 5 เลยทีเดียว
แต่เมื่อหันมามองการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2019 พบมีโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 8,697 ยูนิต ลงลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 45% ซึ่งมีการเปิดไปทั้งหมด 15,701 ยูนิต เชื่อว่าสถานการณ์คอนโดมิเนียมเปิดตัวลดจะลุกลามไปถึงครึ่งปีหลัง และทำให้ปี2019 มีจำนวนห้องที่เปิดตัวใหม่เพียง 55,000 ยูนิต ลดลง 25% จากปีก่อนที่ทำได้ 70,000 ยูนิต
สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด เจ้าของ TerraBkk.com แพลตฟอร์มผู้ให้บริการ Market place & Web Content ด้านอสังหาฯ ฉายภาพที่ทำให้เกิดการเปิดตัวที่ลดลง เพราะดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ๆ มีโครงการเหลือขายจำนวนมาก จึงพยายามระบายสต็อค และชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ไปก่อน พร้อมกับอัดโปรโมชั่นกระตุ้นผู้ซื้อ ทั้งอยู่ฟรี 2 ปี หรือให้เงินคืน 5 แสนบาท
ขณะเดียวกัน “บ้านเดี่ยว” ก็กำลังเจอสถานการณ์เดียวกันเพราะมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (LTV) ที่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมย. ที่ผ่านมา สำหรับบ้านหลักแรกและหลังที่สองยังไม่กระทบ แต่บ้านหลังที่ 3 ต้องมีเงินดาวน์ 30% ของราคาเต็ม เข้ามากระทบกับบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นดาวเด่นในช่วงที่ผ่านมาและดีเวลลอปเปอร์รายกลาง รายเล็กนิยมทำ เพราะมีที่ดินเป็นของตัวเอง และทยอยสร้าง
จากข้อมูลพบว่า ยอดขายบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ลดลงจากปี 2018 ขายได้เดือนละเฉลี่ย 2.4 หลัง เข้ามาปีนี้เหลือเพียง 1.6 หลัง โดยกลุ่มที่ขายดีที่สุดเป็นดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ทั้ง แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ เฉลี่ยเดือนละ 20 หลัง ตามด้วยโกลเด้นแลนด์ 13 หลังเป็นต้น
เมื่อทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวกำลังเจอโจทย์ใหญ่ “สุมิตรา” จึงแนะนำให้ดีเวลลอปเปอร์รายกลางและรายเล็กมุ่งไปที่ “ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด” มากกว่า เพราะเมื่อเข้าไปดูอัตราการขึ้นเงินของประชากรในกรุงเทพและปริมณฑล พบเฉลี่ยปีละ 4% สองคล้องไปกับราคาของทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด ซึ่งขึ้นปีละเฉลี่ย 4% เช่นกัน
ผู้บริโภคจึงมีกำลังซื้อที่จ่ายไหว ไม่เหมือนกับคอนโดมิเนียมซึ่งขึ้นเฉลี่ย 9% ส่วนบ้านเดี่ยวก็ไม่น้อยหน้า 4-7%
ลูกค้าระดับกลางและบน มักจะมองที่แบรนด์เป็นหลัก จึงมุ่งไปที่รายใหญ่ ดังนั้นรายกลางและรายเล็กควรมุ่งไปที่ราคาต้ำกว่า 4 ล้านลงมาดีกว่า ซึ่งผู้บริโภคจะไม่ใช่เวลาตัดสินใจที่มากนัก
แต่ทั้งนี้ก็ใช้ว่า ไม่ใช่จู่ๆ มีที่ดินแล้วจะสามารถสร้างได้เลย ต้องมีการหาข้อมูลประกอบ เพื่อดูว่า โซนไหนราคาขายกันเท่าไหร่ ผู้บริโภคชอบแบบไหน และสามารถจ่ายได้เท่าไหร่ ซึ่งที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เช่น พฤกษาเรียลเอสเตทจ่ายเงินปีละกว่า 10 ล้านบาทสำหรับข้อมูลต่างๆ ส่วนรายอื่นๆ ก็ไม่น้อยหน้าหลักล้านกันทั้งนั้น ส่วนรายกลางและรายเล็กซึ่งมีราว 450 ราย จากดีเวลลอปเปอร์ทั้งหมด 500 ราย มีกำลังจ่ายเพียงหลักหมื่นหรือหลักแสนเท่านั้น
ปรับตัวหนีคู่แข่ง เปิด “Terra Byte” ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
TerraBkk.com เลยมองว่านี่เป็นโอกาส เพคอนเทนต์ด้านอสังหาฯ เพราะมีข้อมูลเช่น โครงการแนวราบและแนวสูง รวมไปถึงทำเล, ระดับราคา, ขนาดโครงการ, ปีที่เปิดขาย, ยอดขาย, จำนวนยูนิตคงเหลือ,และการเปลี่ยนแปลงราคา อยู่ในมือ ที่ผ่านมาได้มีการรับทำการสำรวจให้กับดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ อีกด้วย
เมื่อมีข้อมูลอยู่แล้ว ประกอบกับมองว่า การทำวิจัยของบริษัทอื่นยังเป็นข้อมูลแบบเก่าที่จัดอยู่ในรูปเล่มงานวิจัย และกลุ่มรายกลางและรายย่อย ไม่มีกำลังคนมากพอที่จะนำรายงานเหล่านี้มาสรุปให้กับผู้บริหาร ซึ่งต้องการเห็นภาพรวม ไม่ใช่รายละเอียดทั้งหมด จึงเป็นที่มาของการเปิดตัว Terra Byte Application
เน้นตอบโจทย์เจ้าของบริษัท ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระดับกลางและเล็ก เพื่อดูข้อมูลสรุปความเคลื่อนไหวของตลาด ราคาที่ดิน โดยแสดงผลข้อมูลแบบ Interactive chart เข้าใจง่าย และจะอัพเดทอย่างต่อเนื่อง คิดค่าบริการ 60,000 บาทต่อปี ตั้งเป้ามีลูกค้า 100 ราย ขณะนี้มีผู้ให้ความสนใจแล้ว 10 ราย
โดยนี่ถือเป็นการปรับตัวของ TerraBkk.com เพราะแม้ว่าแค่ละปีดีเวลลอปเปอร์จะใช้งบโฆษณามากถึง 5,000 ล้านบาทต่อปี โดยในปี 2018 ข้อมูลจากกันตาร์ มิลวาร์ด บราวน์ พบว่า ธุรกิจอสังหาฯใช้เงินเพื่อการตลาดออนไลน์เติบโตถึง 124% ก็ตาม
แต่เมื่อเทียบกับโฆษณาทั้งก้อน ออนไลน์ยังมีสัดส่วนราว 10% หรือ 500 ล้านบาทเท่านั้น นอกจากนี้ด้วยการเติบโตของออนไลน์ทำให้มีผู้เล่นหน้าใหม่ออกมาจำนวนมาก ที่สำคัญดีเวลลอปเปอร์นิยมใช้เงินไปกับกลุ่มที่รีวิว ซึ่งผู้บริโภคนิยมใช้เป็นแหล่งข้อมูลในการตัดสินใจมากกว่า TerraBkk.com ที่เป็นเว็บคอนเทนต์ข้อมูลจึงต้องฉีกออกไปหาน่านน้ำใหม่ แต่ไม่ได้ไกลจากสิ่งที่ตัวเองกำลังทำมากนัก.
