- ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ กลุ่มทุนไทย-ญี่ปุ่น-เกาหลี ประกาศลงทุนออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่ม 2 โครงการ มูลค่ารวม 6-7 พันล้านบาท
- ฉีกแนวทางเลือกลงทุนตึกเกรด B+ แทนเกรด A หลังประเมินภาวะโอเวอร์ซัพพลายอาจเกิดขึ้น
- สำหรับโครงการแรก “สปริง ทาวเวอร์” สร้างเสร็จปล่อยเช่าแล้ว 60%
- ระยะยาววางแผนจัดตั้งกองรีทภายในปี 2566
อีกหนึ่งกลุ่มทุนที่เข้ามาลุยตลาดอาคารสำนักงาน “นลินี งามเศรษฐมาศ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า หลังโครงการแรกของบริษัทคือ “สปริง ทาวเวอร์” บริเวณสถานี BTS ราชเทวีก่อสร้างเสร็จ ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างเจรจาเช่าที่ดินอีก 2 แปลงเพื่อพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่ม 2 โครงการ โดยคาดว่าทั้งสองแห่งจะมีมูลค่ารวม 6-7 พันล้านบาท
โดยยังคงคอนเซ็ปต์การลงทุนเช่นเดิม คือเป็นอาคารสำนักงานในย่านซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) และเน้นบนเส้น BTS สายสีเขียวซึ่งเดินทางสะดวก ขนาดที่ดินประมาณ 3 ไร่ ใกล้เคียงกับอาคารสปริง ทาวเวอร์ เชื่อว่าจะจบดีลเซ็นสัญญาเช่าได้ 1 แปลงภายในต้นปีหน้า และได้ตั้งบริษัทดูแลโครงการในชื่อ บริษัท แอสไพเรชั่น ทู จำกัด ทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท
แอสไพเรชั่น ทู ขณะนี้ผู้ถือหุ้น 100% ยังเป็น บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทร่วมทุนสัดส่วน ไอร่า แคปปิตอล 60% Kenedix Asia จากญี่ปุ่น 20% และ บริษัท Bugreen จากเกาหลีใต้ 20% ส่วนกลุ่ม บมจ.เสนาดีเวลอปเม้นท์ กับ บมจ.แสงฟ้าก่อสร้าง ที่เคยร่วมทุนกันในตึกสปริง ทาวเวอร์จะเข้ามาร่วมงานกันอีกหรือไม่ มีแผนจะเจรจากันต่อไปอีกครั้ง
เลี่ยงตลาดเดือด ลดเกรดเป็น B+ รุ่งกว่า
โครงการที่สองของบริษัทนี้ นลินีมองว่าอาจจะปรับไปเป็นสำนักงานเกรด B+ แทนเกรด A เนื่องจากภายใน 2-3 ปีข้างหน้า พบข้อมูลในตลาดรวมมีแผนการก่อสร้างสำนักงานเกรด A 20-30 แห่งซึ่งจะทำให้ตลาดระดับนี้อิ่มตัว
“เราเป็นนักการเงิน การลงทุนจะดูตามสถานการณ์เป็นหลัก ดังนั้นโครงการที่สองอาจจะปรับเป็น B+ ส่วนโครงการที่สามจะรอดูสถานการณ์อีกครั้งหนึ่งว่าแผนการก่อสร้างสำนักงานเกรด A ในตลาดเกิดขึ้นจริงมากแค่ไหน ประสบความสำเร็จหรือไม่ ถ้าหากไม่โอเวอร์ซัพพลายอย่างที่คาดเราอาจจะกลับมาพัฒนาเกรด A อีก” นลินีกล่าว
ด้าน “ยุพา เสถียรภาพอยุทธ์” ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) ที่ปรึกษาพัฒนาโครงการสปริง ทาวเวอร์ อธิบายว่า สำนักงานเกรด B+ เป็นตึกทำเลซีบีดีใกล้รถไฟฟ้าเหมือนสำนักงานเกรด A แต่ต่างกันที่รายละเอียดบางอย่างในอาคาร เช่น ความสูงพื้นถึงเพดานต่ำกว่า ระบบแอร์อาจไม่ใช่แอร์ฝังฝ้า วัสดุการตกแต่ง ความโอ่โถงของล็อบบี้และลิฟต์ เป็นต้น ซึ่งลูกค้าบางกลุ่มรับได้ในประเด็นเหล่านี้ หากได้ราคาดีกว่าสำนักงานเกรด A
JLL ประเมินว่า ราคาค่าเช่าสำนักงานเกรด A ในย่านซีบีดีขณะนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 950 บาทต่อตร.ม. ขณะที่เกรด B+ อยู่ที่ 800-850 บาทต่อตร.ม. แม้ว่าการเติบโตของราคาตึกเกรด B+ จะโตช้ากว่าที่ 5-7% ต่อปี เทียบกับสำนักงานเกรด A ราคาเติบโต 9-10% ต่อปี แต่เป็นแนวโน้มขาขึ้นทั้งคู่ การที่ไอร่าลงทุนตึกเกรด B+ เป็นกลยุทธ์หลีกเลี่ยงการแข่งขันโดยตรง
แนวคิดการหาช่องทางใหม่ๆ ในตลาดอาคารสำนักงานนี้สอดคล้องกับข้อมูลจาก ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่ประเมินว่า กรุงเทพฯ มีความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มปีละประมาณ 2 แสนตร.ม. แต่ในปี 2564-65 พื้นที่สำนักงานเสร็จใหม่จะเพิ่มมากกว่า 2 แสนตร.ม. หรือสูงกว่าดีมานด์ตลาด ซึ่งจะส่งผลลบต่ออัตราการเช่าและราคาค่าเช่า
สปริง ทาวเวอร์ สร้างเสร็จปล่อยเช่าแล้ว 60%
ด้านโครงการ สปริง ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานแห่งแรกของบริษัท มูลค่าโครงการ 2.5 พันล้านบาท ก่อสร้างบนที่ดินเกือบ 3 ไร่ สูง 27 ชั้น ขณะนี้มีผู้เช่าแล้ว 60% กว่าครึ่งหนึ่งเป็นบริษัทต่างชาติ และส่วนใหญ่เป็นบริษัทด้านเทคโนโลยีและกลุ่มโคเวิร์กกิ้งสเปซ
ยุพากล่าวว่า ปัจจุบันสปริง ทาวเวอร์คิดค่าเช่า 1,000-1,500 บาทต่อตร.ม. (ราคารวมทั้งส่วนสำนักงานและส่วนรีเทล 4 ชั้นของตึก) จากอัตราการเช่านี้ JLL เชื่อว่าในปี 2563 จะขึ้นค่าเช่าได้ 10-20% และน่าจะปล่อยเช่าได้หมดภายในสิ้นปีหน้า
นลินีกล่าวถึงแผนระยะยาวว่า หากทั้ง 3 โครงการสำนักงานของไอร่าสร้างเสร็จ จะมีมูลค่ารวมกันกว่า 1 หมื่นล้านบาท ทำให้สามารถจัดตั้งและจำหน่ายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (กองรีท) ได้ วางแผนการจัดตั้งกองรีทช่วงปี 2566
