สิงห์ เอสเตท เปิดคอนโดฯ แบรนด์ใหม่ “The Extro พญาไท-รางน้ำ” ชูทำเลตรงข้ามคิง เพาเวอร์-ติดสวนสันติภาพ เริ่มต้น 5.99 ล้านบาท เฉลี่ย 235,000 บาทต่อตร.ม. ดึงลูกค้ากลุ่มแพทย์-นักลงทุน ประเดิมขายบริษัทสิงคโปร์เหมายกชั้น
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ The Extro พญาไท-รางน้ำ ทำเลในซอยรางน้ำ 400 เมตรจากสถานี BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ตรงข้ามแหล่งดิวตี้ฟรีกลางกรุง คิง เพาเวอร์ รางน้ำ และติดกับสวนสันติภาพ บนที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ ออกแบบเป็นอาคารไฮไรส์ 33 ชั้น จำนวน 411 ยูนิต เปิดราคาขายเริ่มต้น 5.99 ล้านบาท เฉลี่ยทั้งโครงการ 235,000 บาทต่อตร.ม. เปิดขายวันที่ 22-23 กุมภาพันธ์นี้
โครงการเสนอจุดเด่นของคอนโดฯ นี้ นอกจากเรื่องทำเลแล้ว ห้องชุดยังเป็นห้องหน้ากว้าง โดยห้องแบบ 1 ห้องนอนหน้ากว้าง 6.5 เมตร และห้องแบบ 2 ห้องนอน หน้ากว้าง 10 เมตร รวมถึงความสูงพื้นถึงเพดานอยู่ที่ 2.85 เมตร ทำให้ห้องโปร่งสบายขึ้น นอกจากนี้มี 5 ยูนิตพิเศษเป็นห้องแบบดูเพล็กซ์ 2 ชั้น เพดานสูง 6.15 เมตร มีประตูเข้าออกทั้ง 2 ชั้น
สำหรับแบรนด์ The Extro นั้นเป็นแบรนด์ใหม่ ในเครือสิงห์ เอสเตท หากเทียบคู่กับแบรนด์คอนโดฯ The Esse ที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.จะใกล้เคียงกันคือมากกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. จัดเป็นกลุ่มลักชัวรีเหมือนกัน แต่ขนาดห้องของ The Extro จะเล็กกว่า ทำให้จัดแพ็กเกจราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้ มีการออกแบบและใช้วัสดุที่เกาะกลุ่มคนรุ่นใหม่มากกว่า ขณะที่ The Esse ห้องชุดจะราคามากกว่า 10 ล้านบาท และดีไซน์แบบหรูหรา
คำนวณยีลด์ปล่อยเช่าพญาไท-อนุสาวรีย์ชัยฯ ดึงนักลงทุน
“ณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บมจ.สิงห์ เอสเตท กล่าวถึงกลุ่มเป้าหมายคอนโดฯ นี้ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่โดยเฉพาะกลุ่มแพทย์ เพราะบริเวณนี้รายล้อมไปด้วยโรงพยาบาลหลายแห่ง รวมถึงชาวต่างชาติ เนื่องจากซอยรางน้ำเป็นที่ตั้งของคิง เพาเวอร์ซึ่งนักท่องเที่ยวรู้จักดี
นอกจากผู้ซื้ออยู่เองแล้ว ยังมองถึงนักลงทุนปล่อยเช่า ด้วย โดยห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน 31 ตร.ม. ราคา 5.99 ล้านบาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ 30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตรากำไรจากการปล่อยเช่า (rental yield) ที่ 5% ซึ่งดีกว่าย่านซีบีดีที่ขณะนี้คอนโดฯ ราคาสูงทำให้ยีลด์ลดลงต่ำกว่า 5% แล้ว
ส่วนราคาคอนโดฯ ในพื้นที่นี้ ณัฐวุฒิกล่าวว่าแพงที่สุดอยู่ที่ 280,000 บาทต่อตร.ม. บนทำเลติดถนนพญาไท ส่วนในซอยรางน้ำ ราคาจะลดลงมาอยู่ที่ราว 200,000 บาทต่อตร.ม. ยอมรับว่า The Extro พญาไท-รางน้ำ เปิดราคาสูงกว่าคู่แข่ง 20-30% แต่มั่นใจจะขายได้ 50% ภายในปีนี้ เนื่องจากลูกค้ากลุ่มหนึ่งยอมจ่ายแพงกว่าหากได้ฟังก์ชันที่ดีกว่าภายในคอนโดฯ
Positioning สำรวจตลาดย่านรางน้ำและ BTS อนุสาวรีย์ชัยฯ พบว่ามีคอนโดฯ ที่ยังอยู่ระหว่างขายคือ Ideo Mobi รางน้ำ เริ่มต้น 4.99 ล้านบาท ห้องชุดเริ่ม 28 ตร.ม. และ Ideo Q วิคตอรี่ เริ่มต้น 5.59 ล้านบาท ห้องชุดเริ่ม 28 ตร.ม. ส่วนโครงการเก่าเช่น Rhythm รางน้ำ ที่สร้างเสร็จเมื่อปี 2561 ขายหมดไปแล้ว ปัจจุบันราคาเสนอขายรีเซลห้องชุด 28 ตร.ม. อยู่ที่ 7.15 ล้านบาท
นักลงทุนยังไม่หมดตลาด
จากทำเลดังกล่าวและโอกาสกำไรทำให้บริษัทนักลงทุนสิงคโปร์ รายหนึ่งติดต่อเหมาซื้อห้องชุดทั้งหมด 42 ยูนิต ไปก่อนหน้านี้ เพื่อนำไปขายต่อทำกำไรให้ลูกค้าฮ่องกง จีน ไต้หวัน และญี่ปุ่น บริษัทสิงคโปร์ดังกล่าวเป็นลูกค้าเก่าที่เหมาซื้อห้องชุดใน The Esse อโศก ไปกว่า 100 ยูนิต
“การขายบิ๊กล็อตทำให้เขาได้ส่วนลดพิเศษ ส่วนลดตรงนี้คือกำไรเมื่อเขานำไปขายต่อ” ณัฐวุฒิกล่าว “ที่จริงเขาต้องการซื้อเต็มโควตา 49% ที่ต่างชาติซื้อได้ แต่เราไม่ต้องการให้หมดเพราะจะต้องมีการให้ส่วนลดดังกล่าว และต้องการเก็บโควตาไว้สำหรับนักลงทุนไทยที่อาจขายต่อให้ชาวต่างชาติในอนาคต”
นอกจากทุนสิงคโปร์แล้ว ยังมีลูกค้าไทยจองซื้อแล้ว 40 ยูนิต พบว่า 30% ของกลุ่มนี้คือกลุ่มบุคลากรการแพทย์ตามเป้าหมาย ซึ่งแพทย์เป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่เพียงแต่ซื้ออยู่เอง แต่ยังต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าด้วย
เมื่อถามถึงความกังวลต่อตลาดนักลงทุนอสังหาฯ ซึ่งนักวิเคราะห์หลายรายมองว่าหดตัวไปมากแล้ว “สิริเกียรติ วาทะพุกกณะ” ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายการขายและการตลาด ฝ่ายพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บมจ.สิงห์ เอสเตท ยอมรับว่าจำนวนนักลงทุนลดลงจริง แต่ไม่ได้หายไปทั้งหมด หากเปิดโครงการในโลเคชั่นที่เหมาะสม ราคากับค่าเช่าเมื่อคิดคำนวณยีลด์แล้วจูงใจ เชื่อว่านักลงทุนจะยังสนใจอยู่
“ณัฐวุฒิ” ยังตบท้ายส่งเสียงถึงรัฐบาลว่า บริษัทมีความคาดหวังต่อนโยบายรัฐบาลจะฉีดยากระตุ้นภาคอสังหาฯ เพิ่มเติม เช่น มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ที่ปัจจุบันให้เฉพาะอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากขยายเพดานราคาขึ้นน่าจะช่วยกระตุ้นการซื้อได้มาก
