-
สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2563 จาก “เน็กซัส” ยูนิตเปิดใหม่ลดฮวบเกินครึ่งเหลือ 20,100 ยูนิต ราคาเฉลี่ยทั้งปีติดลบที่ -11%
-
คาดการณ์ปี 2564 ยูนิตเปิดใหม่ฟื้นตัวขึ้นบ้าง ประเมินอยู่ที่ราว 33,000-38,000 ยูนิต แต่ยังถือว่าต่ำกว่าปกติมาก ขณะที่สถานการณ์ราคาเชื่อว่าครึ่งปีแรกจะลดลงอีกเล็กน้อย ลุ้นช่วงครึ่งปีหลังปรับขึ้นได้ แต่เฉลี่ยตลอดปียังติดลบ -5%
-
ผู้บริโภคต้องการ “ของถูก” ตามสถานการณ์เศรษฐกิจ ทำให้เทรนด์ปีก่อนคอนโดฯ “ต่ำล้าน” และทำเลนอกเมืองมาแรง เชื่อว่าปีนี้จะยังเป็นเทรนด์เดิม โดยคอนโดฯ ต่ำล้านคิดเป็น 20% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมด
“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมปี 2563 พบว่า ตลาดคอนโดฯ ปีก่อนหดตัวต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ทั้งในแง่ซัพพลายและราคา
โดยซัพพลายเปิดใหม่ปี 2563 ลดเหลือเพียง 20,100 หน่วยเท่านั้น จากปกติจะมีการเปิดใหม่เฉลี่ยปีละ 50,000 หน่วยมาโดยตลอด เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ทำให้ผู้ประกอบการเลื่อนหรือยกเลิกการพัฒนาโครงการใหม่ไปถึง 18 โครงการ รวมทั้งหมด 5,800 หน่วย
ในแง่ของราคา พบว่าดีเวลลอปเปอร์มีการจัดโปรโมชันลดราคาสูงมาก จนทำให้เฉลี่ยทั้งปี 2563 ราคาคอนโดฯ ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า เหลือเฉลี่ย 126,900 บาทต่อตร.ม. โดยไตรมาสที่ลดต่ำที่สุดคือ ไตรมาส 2/63 มีการลดราคาลงถึง -16.6% และเน็กซัสพบสถิติช่วงที่มีการลดราคามากที่สุดในบางโครงการคือ -28% หลังจากนั้นราคาปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง แต่ยังต่ำกว่าปี 2562
ด้วยซัพพลายใหม่ที่ลดลงมาก และการจัดโปรโมชันลดราคา ข่าวดีอย่างเดียวของปี 2563 จึงเป็น “ดีมานด์” ที่สูงกว่าซัพพลายเปิดใหม่ โดยปีก่อนตลาดคอนโดฯ มียอดขายรวม 32,800 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นการขายหน่วยคอนโดฯ เปิดใหม่เพียง 9,000 หน่วย ที่เหลือเป็นการขายสต็อกคอนโดฯ ที่เปิดก่อนหน้าปี 2563
ทำให้จำนวนสต็อกเหลือขายของคอนโดฯ ลดลงมาก เหลือเพียง 62,000 หน่วย ในจำนวนนี้ประมาณครึ่งหนึ่งเป็นคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ อีกครึ่งหนึ่งยังอยู่ระหว่างสร้าง ส่วนเซ็กเมนต์ที่เหลือขายมากที่สุดคือกลุ่ม “ลักชัวรี” ราคาเฉลี่ย 200,000-290,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งมีอัตราเหลือขาย 46%
ปี 2564 คอนโดฯ ยังราคาลงอีก
นลินรัตน์กล่าวต่อว่า สำหรับปี 2564 การเปิดตัวใหม่น่าจะอยู่ที่ราว 33,000-38,000 หน่วย โดยผู้ประกอบการที่มีแผนชัดเจนที่จะเปิดตัวแล้วมี 16,000 หน่วย จะเห็นได้ว่าซัพพลายเข้าตลาดยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยเป็นมาก่อนเกิด COVID-19
ในส่วนของดีมานด์ คาดว่าจะมียอดขายที่ราว 30,000-35,000 หน่วยซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อน โดยเชื่อว่าจะยังเน้นการขายสต็อกคอนโดฯ พร้อมอยู่ลดราคาพิเศษ ซึ่งจะช่วยดึงดีมานด์ได้ดี
ดังนั้น ในแง่ราคา นลินรัตน์กล่าวว่าช่วงครึ่งปีแรกอาจจะใกล้เคียงเดิมหรือลดราคาได้อีกบ้าง ขึ้นอยู่กับบางโครงการที่บริษัทต้องการหมุนเป็นเงินสดเข้ามาทำให้ต้องลดราคา ส่วนครึ่งปีหลังอาจจะปรับราคาขึ้นได้บ้าง 2-3% แต่เฉลี่ยตลอดปีเน็กซัสประเมินว่าราคาเฉลี่ยจะลดอีก -5% เหลือ 120,600 บาทต่อตร.ม.
“ราคาคงไม่ถูกไปกว่าปีก่อนแล้ว เพราะถ้าถูกกว่านี้ต้องเข้าเนื้อ ถ้ามีบ้างก็จะเป็นกิมมิกเพื่อกระตุ้นยอดขาย” นลินรัตน์กล่าว “แต่ภาพรวมยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อตลอดทั้งปีแน่นอน”
ผู้บริโภคต้องการ “ของถูก”
ปีที่แล้วมีปรากฏการณ์ที่น่าสนใจของคอนโดฯ คือ คอนโดฯ กลุ่ม “เข้าถึงได้ง่าย” ราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตร.ม. กลายเป็นเซ็กเมนต์ที่มาแรงมาก
โดยคอนโดฯ กลุ่มที่เข้าถึงได้ง่าย มีเพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วน 18% ของจำนวนห้องชุดเปิดใหม่ทั้งหมดปี 2563 จากเมื่อปี 2561-62 ไม่มีคอนโดฯ กลุ่มนี้จนแทบจะเรียกว่าตายจากตลาด รวมถึงกลุ่มคอนโดฯ “ซิตี้ คอนโด” ที่เป็นตลาดกลางล่าง ราคา 1.2-2.5 ล้านบาท หรือ 50,000-75,000 บาทต่อตร.ม. ก็เพิ่มสัดส่วนขึ้นเป็น 37% ของจำนวนห้องชุดเปิดใหม่ทั้งหมด ซึ่งมากขึ้นจากปี 2562 เกือบเท่าตัว
ขณะเดียวกัน คอนโดฯ ตลาดกลางขึ้นไปในราคามากกว่า 2.5 ล้านบาท หรือมากกว่า 75,000 บาทต่อตร.ม. ลดสัดส่วนไปมากเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ระดับซูเปอร์ลักชัวรีราคามากกว่า 20 ล้านบาท หรือมากกว่า 290,000 บาทต่อตร.ม. ไม่มีการเปิดตัวเลยเมื่อปีก่อน
สะท้อนให้เห็นการพลิกกลับข้างของตลาดคอนโดฯ ที่เคยแข่งขันกันเปิดขายในกลุ่มตลาดกลางจนถึงซูเปอร์ลักชัวรี ปี 2563 เป็นการมาแข่งขันในกลุ่มตลาดกลางล่างจนถึงกลุ่มเข้าถึงได้ง่ายแทน และนลินรัตน์มองว่า ปี 2564 น่าจะยังเป็นภาพซ้ำกับปีก่อนอีกครั้ง โดยคาดว่า 20% ของยูนิตเปิดใหม่จะเป็นคอนโดฯ “ต่ำล้าน” หรือเท่ากับประมาณ 6,000 ยูนิต
ไม่ต้องติดบันไดรถไฟฟ้า แค่อยู่ในระยะเดินถึง
ที่ผ่านมาคุณสมบัติของคอนโดฯ ขายดีคือจะต้องอยู่ “ติดบันไดรถไฟฟ้า” แต่สูตรสำเร็จแบบนั้นกลับใช้ไม่ได้ในปีแห่งเศรษฐกิจติด COVID-19
- สรุปอสังหาฯ 3 กลุ่ม สถานการณ์บ้าน-คอนโด ออฟฟิศ รีเทล ปี 2563 พร้อมวิเคราะห์ปี 2564
- “เสนาฯ” ระดมเปิดคอนโดฯ “ต่ำล้าน” รับยุคเศรษฐกิจฝืด เจาะหนุ่มสาวโรงงานย่านนิคม
เนื่องจากราคาที่ดินติดบันไดรถไฟฟ้าจะมีราคาสูง ในขณะที่ผู้บริโภคยุคนี้ต้องการ “ของถูก” เป็นหลัก ทำให้จะเห็นได้ว่า ซัพพลายใหม่ตั้งแต่ปี 2563 มีทำเลที่เป็นโซน “นอกเมือง” ที่รถไฟฟ้ายังเข้าไม่ถึงหรือเพิ่งมาถึงเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็น โซนรามอินทรา-รังสิต-คูคต โซนพุทธมณฑล-ศาลายา โซนบางปู ไปจนถึง โซนบางพลี-บางบ่อ โดยเน็กซัสพบว่าทำเล “นอกเมือง” คิดเป็น 21% ของตลาดคอนโดฯ ปี 2563 จากที่ผ่านมาแทบไม่มีเลย และเชื่อว่าปี 2564 จะมีเพิ่มอีก เป็นเทรนด์ต่อเนื่อง
“ทำเลไม่ใช่ต้องติดรถไฟฟ้าเท่านั้นแล้ว เพราะลูกค้าดูราคาที่เหมาะสมก่อน หากเป็นทำเลที่พอจะเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ง่าย ยังเดินไปถึงได้ หรือมีขนส่งที่พาไปถึงรถไฟฟ้าได้ลูกค้าก็พอใจ ทำให้คอนโดฯ 8 ชั้นในซอยกลายเป็นที่สนใจ” นลินรัตน์กล่าว “นอกจากโซนนอกเมือง โซนที่ยังน่าสนใจอื่นๆ คือซอกซอยในแถบฝั่งธนบุรี-ศิริราช-ริมแม่น้ำ และในเขตรอบ ม.เกษตรศาสตร์”
ส่วนการเปิดบริการของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (สำโรง-ลาดพร้าว) ก็น่าจะเป็นอีกกุญแจสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดในปีนี้ เพราะเป็นรถไฟฟ้าสายรอบเมือง สอดคล้องกับความต้องการลูกค้ายุคนี้ที่ไม่จำเป็นต้องอยู่กลางเมือง แต่ขอให้ได้ “ของถูก”