"เสนาฯ" ระดมเปิดคอนโดฯ "ต่ำล้าน" รับยุคเศรษฐกิจฝืด เจาะหนุ่มสาวโรงงานย่านนิคม


by Pattarat
01-10-2020 16:46:13
คอนโดฯ แพงไปไม่ได้ หันเจาะตลาด "ต่ำล้าน" มีโอกาสมากกว่า! "เสนาฯ" ปีนี้เบรกคอนโดฯ ระดับกลางถึงสูง หันเจาะพื้นที่รอบนิคม-ชานเมือง แม้กำไรต่ำ-ลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงแต่ซัพพลายมีน้อย เปิดแล้ว 5 โครงการ ยอดขายพุ่ง 50-80% หาที่ดินเปิดต่อเนื่องถึงปี 2564 รองรับสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ คนมีรายได้น้อยลง
"ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงการดำเนินงานของบริษัทปีนี้ หลังเผชิญสถานการณ์ COVID-19 ทำให้มีการพลิกแผนมาเน้นคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นหลัก

จากต้นปี 2563 ที่เสนาฯ เปิดแผนขึ้นโครงการ 10 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท ช่วงกลางปีตัดสินใจลดเหลือ 6 โครงการ มูลค่ารวม 3,100 ล้านบาท โดยโครงการมูลค่าสูงที่เลื่อนแผนออกไปเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ 2 แห่ง คือ นิช ไพรด์ บางโพ และคอนโดฯ บริเวณถนนสมเด็จเจ้าพระยา (ยังไม่ระบุแบรนด์ที่ใช้)

ทำให้โครงการที่ยังเปิดตัวในปีนี้ส่วนใหญ่กลายเป็นคอนโดฯ ต่ำล้านแบรนด์ "เสนา คิทท์" 4 ทำเล บวกกับการเปิดเฟสใหม่ของคอนโดฯ ต่ำล้านทำเลเดิมที่บริษัทมี รวมทั้งหมดมีคอนโดฯ ราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท 7 ทำเลที่เปิดในปี 63 มูลค่ารวม 2,376 ล้านบาท จำนวน 2,265 ยูนิต ประกอบด้วย

1.เดอะ คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ (เฟส 2) 2.เดอะ คิทท์ ไลท์ บางกระดี-ติวานนท์ (เฟส 2) 3.เดอะ คิทท์ พลัส พหลโยธิน-คูคต (เฟส 2) 4.เสนา คิทท์ เพชรเกษม-สาย 7 5.เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ และอีก 2 ทำเลใหม่ย่านจังหวัดในเขตปริมณฑลที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4/63

โมเดลตัวอย่างอาคารโครงการ เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ คอนโดฯ 5 ชั้น 6 อาคาร จำนวน 328 ยูนิต

"จริงๆ แผนเดิมอยู่แล้วที่จะมีการเปิดคอนโดฯ ราคาต่ำล้านอยู่แล้ว แต่ COVID-19 ทำให้เรามาเน้นกลุ่มนี้มากขึ้นกว่าเดิม" ผศ.ดร.เกษรากล่าวพร้อมเสริมว่า ปีก่อนๆ มักจะเปิดคอนโดฯ ต่ำล้านเพียงปีละ 1-2 โครงการ เห็นได้ชัดว่าปีนี้เปิดเพิ่มขึ้นกว่าเดิมมาก

 

ซัพพลายขาดตลาด ยอดขายแรง 50-80%

"สัมมา คีตสิน" กรรมการและกรรมการอิสระ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดข้อมูลเชิงสถิติว่าคอนโดฯ ต่ำล้านเป็นกลุ่มราคาที่เหลือซัพพลายในตลาดน้อยมาก หากวัดจากซัพพลายเหลือขายสะสม ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 มีห้องชุดเหลือขาย 90,486 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเพียง 8,739 ยูนิต คิดเป็น 9.7% ของซัพพลายเหลือขายทั้งตลาด ขณะที่ซัพพลายที่เหลือขายส่วนใหญ่จะไปอยู่ในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก โดยเฉพาะช่วงราคา 1 ล้านปลายคือกลุ่มที่เหลือขายมากที่สุด

ห้องตัวอย่างพื้นที่ใช้สอย 25 ตร.ม. โครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ ราคาเริ่มต้น 779,000 บาทต่อยูนิต พร้อมเฟอร์นิเจอร์

ผศ.ดร.เกษรากล่าวต่อว่า ถ้ามองภาพรวมทั้งตลาดคอนโดฯ ในปีนี้คงไม่มีใครปฏิเสธว่าโอเวอร์ซัพพลาย แต่ถ้าเจาะลงไปแต่ละเซกเมนต์จะเห็นว่าไม่ได้โอเวอร์ซัพพลายทุกกลุ่ม อย่างที่เห็นว่ามีกลุ่มต่ำล้านที่ซัพพลายขาดแคลน ขณะที่เศรษฐกิจแบบนี้ทำให้คนมีรายได้ลดลงและยิ่งต้องการสินค้าราคาถูกมากขึ้นอีก

เมื่อขาดซัพพลายแต่มีดีมานด์ ทำให้ 4 โครงการแรกที่เสนาฯ เปิดตัวปีนี้ทำยอดขายไปแล้ว 70-80% ส่วนโครงการ เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ มูลค่าโครงการประมาณ 300 ล้านบาท จำหน่ายราคาเริ่มต้น 779,000 บาทต่อยูนิต ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 25 ตร.ม.พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ หลังเปิดรอบ VIP เมื่อสัปดาห์ก่อน ปิดยอดขายทันที 3 อาคาร คิดเป็น 50% ของโครงการ โดยจะเปิดพรีเซลอย่างเป็นทางการวันที่ 3-4 ตุลาคมนี้

โครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ
โครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ

 

ของถูกทำ 'ไม่ง่าย' กำไรต่ำ-ลูกค้ากู้ยาก

แม้ว่าจะขาดแคลนซัพพลายและมีคนอยากได้ที่อยู่อาศัยในราคานี้ แต่เหตุที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ไม่นิยมพัฒนาโครงการ จนเสนาฯ แทบจะเป็นรายเดียวที่ลงทุนพัฒนาแข่งกับอสังหาฯ ท้องถิ่น ผศ.ดร.เกษราให้ความเห็นว่า อาจจะเป็นเพราะเซกเมนต์นี้ "กำไรน้อย" ขณะที่ต้นทุนพัฒนาโครงการที่เป็นหัวใจสำคัญคือ "ที่ดิน" กลับไม่ลดลงเลยท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจฝืด ทำให้ต้องเชี่ยวชาญในการควบคุมต้นทุน

อีกส่วนหนึ่งคืองานขายที่ยากกว่า เพราะเป็นที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ยกตัวอย่าง เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ อยู่ในเขต จ.สมุทรปราการ ซึ่งประชากรมีรายได้เฉลี่ยเพียง 13,000 บาทต่อเดือน ทั้งราคาคอนโดฯ และรายได้ลูกค้าทำให้กู้สินเชื่อบ้านยากกว่า ทางเลือกน้อยกว่า เพราะแบงก์เอกชนส่วนใหญ่ไม่นิยมปล่อยกู้ จะมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ให้กู้หลัก

(ซ้าย) "ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ (ขวา) "สัมมา คีตสิน" กรรมการและกรรมการอิสระ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ดังนั้น อัตราปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมทั้งตลาดปีนี้อาจอยู่ที่ 30-40% แต่ของคอนโดฯ ต่ำล้านอาจจะมากกว่า 40% เป็นความเสี่ยงที่สูงขึ้นของผู้ประกอบการเพราะลูกค้ามีแนวโน้มกู้ไม่ผ่านมากกว่า "ทางแก้คือเราก็พยายามจะหาตัวเขาให้ได้ก่อนเขาจะมีหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต จนทำให้กู้ยาก" ผศ.ดร.เกษรากล่าว โดยกลุ่มเป้าหมายที่เสนาฯ เล็งเห็นจะเป็นกลุ่มคนทำงานวัย 25-30 ปี จูงใจด้วยการแนะนำให้ซื้อคอนโดฯ คุ้มค่ากว่าการเช่า เพราะค่าเช่าหอพักในย่านอาจจะอยู่ที่ 2,000-3,000 บาทต่อเดือน แต่ผ่อนคอนโดฯ อยู่ที่ประมาณ 4,000 บาทต่อเดือนแล้วได้สินทรัพย์ของตนเอง พร้อมมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้มากกว่าหอพักหรืออพาร์ตเมนต์

 

เศรษฐกิจซึมยาว ลุยคอนโดฯ ต่ำล้านต่อถึงปีหน้า

ส่วนแผนงานในอนาคต รองซีอีโอเสนาฯ มองว่าจะเปิดโครงการคอนโดฯ ต่ำล้านแบรนด์ "เสนา คิทท์" เพิ่มอีก 5-10 โครงการในปี 2564 ปัจจุบันจัดซื้อที่ดินเตรียมไว้แล้ว 3 แปลง อยู่ระหว่างมองหาที่ดินลงทุนเพิ่ม โดยต้องการพื้นที่เขตจังหวัดปริมณฑลที่มีแหล่งงานใกล้เคียง เช่น นิคมอุตสาหกรรม โดยเป็นนิคมที่ยังไม่ได้รับผลกระทบหรือกระทบน้อยจากกระแสย้ายฐานผลิตของโรงงานยุคนี้ ข้อมูลสนับสนุนที่ทำให้เสนาฯ เบนเข็มมาลุยคอนโดฯ ต่ำล้านอย่างต่อเนื่อง เพราะมองว่าเศรษฐกิจจะยังตกต่ำอีกนาน โดย "สัมมา" อ้างอิงข้อมูลจาก SCB EIC คาดการณ์ว่าจีดีพีประเทศไทยปีนี้จะติดลบแรงถึง -7.8% และมองว่า การฟื้นตัวจะเป็นรูปตัว U โดยที่ไทยยังไม่ถึงจุดต่ำสุดของสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ จะถึงจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 1/64 และค่อยๆ ฟื้นตัวกลับสู่สภาวะปกติใกล้เคียงปี 2562 ได้อย่างเร็วที่สุดคือไตรมาส 2/65
ติดตามทุกข่าวสารได้ผ่านช่องทาง LINE
Add friend ที่ @Positioningmag
เพิ่มเพื่อน

ติดตามผ่านช่องทาง Twitter