3 ปีที่ผ่านมา “พฤกษา” มีนโยบายสำคัญคือการ “ปรับพอร์ต” ลดโครงการระดับกลางล่างออกจากพอร์ตขาย และหันมาจับตลาดระดับกลางถึงบนทดแทน นโยบายดังกล่าวจะเริ่มเห็นผลได้ชัดขึ้นในปี 2566 และทำให้อัตรากำไรสุทธิของบริษัทดีขึ้นตาม
ในอดีต “พฤกษา” เติบโตมาจากการเป็น “เจ้าแห่งทาวน์เฮาส์” ยึดครองตลาดทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทไว้ทุกมุมเมือง ทำให้พอร์ตใหญ่ของพฤกษาคือการขายบ้านให้คนระดับกลางล่างซึ่งเป็นฐานพีระมิดของเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัวและความเหลื่อมล้ำทางชนชั้น ราคาบ้านที่ถีบตัวสูงขึ้นเพราะราคาที่ดิน ทำให้พฤกษาเองก็ต้องปรับนโยบาย
โดยเมื่อ 3 ปีก่อนบริษัทเริ่มแผน “ปรับพอร์ต” โครงการใหม่จะหันมาจับตลาดกลางถึงบนราคามากกว่า 3 ล้านบาทมากขึ้น และจะลดจำนวนการเปิดโครงการต่อปีลง ไม่กระหน่ำเปิดจำนวนมากๆ อย่างเช่นเคย ขณะเดียวกันก็จะเร่งขายโครงการเดิมที่มีออกไปซึ่งส่วนใหญ่ที่ติดมืออยู่จะเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
“ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เล่าถึงปัญหาความเปลี่ยนแปลงในตลาดว่า เกิดจากเศรษฐกิจเปลี่ยนมาขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อของคนชั้นกลางถึงระดับบนเป็นหลัก ขณะที่คนระดับกลางล่างมีกำลังซื้อน้อยลง แม้แต่กลุ่ม SMEs ก็ลำบากในช่วงเศรษฐกิจที่ผ่านมา
“เราขายบ้านเราจะรู้เลยว่าช่องว่างมันถ่างออกไปเรื่อยๆ เศรษฐกิจโดยรวมดูเหมือนโอเคนะ แต่ถ้าเจาะไปตามระดับเซ็กเมนต์ของเรา กลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือกลุ่มพลัม คอนโดซึ่งทำราคา 1 ล้านต้นๆ ค่อนข้างจะลำบากในการขาย” ปิยะกล่าว
เราขายบ้านเราจะรู้เลยว่าช่องว่างมันถ่างออกไปเรื่อยๆ เศรษฐกิจโดยรวมดูเหมือนโอเคนะ แต่ถ้าเจาะไปตามระดับเซ็กเมนต์ของเรา กลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือกลุ่มพลัม คอนโดซึ่งทำราคา 1 ล้านต้นๆ ค่อนข้างจะลำบากในการขาย
ความยากลำบากที่ว่านี้คือ พฤกษาพบว่ากลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ ในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทประมาณ 50% จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เพราะโปรไฟล์กู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ทำให้แม้จะมีคนจองซื้อมาก หรือมีคนสนใจในโครงการมาก แต่สุดท้ายผู้ที่ซื้อได้จริงมีแค่ครึ่งเดียวเท่านั้น
เรื่องนี้เป็นสิ่งที่ภาคอสังหาฯ แก้ไขได้ยาก มีทางเดียวที่จะช่วยได้คือรัฐบาลต้องช่วยเศรษฐกิจฐานรากให้เข้มแข็งอย่างยั่งยืน ซึ่งวันนี้ดูเหมือนยังมองไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
ในมุมของบริษัทพฤกษาจึงต้องปรับตัวเองไปก่อน หลังปรับพอร์ตมาเป็นเวลา 3 ปี ปิยะระบุว่า ขณะนี้บริษัทสามารถลดโครงการระหว่างขายจากเดิมมีกว่า 300 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1 แสนล้านบาท ลงมาเหลือ 150 โครงการ มูลค่ารวม 4 หมื่นล้านบาท และสัดส่วนของโครงการเซ็กเมนต์กลางล่างได้ลดจาก 70% ลงมาเหลือ 50%
สำหรับปี 2566 ก็ยังทำตามแผนการปรับพอร์ต คือมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 23 โครงการ มูลค่ารวม 23,500 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 11 โครงการ บ้านเดี่ยว 8 โครงการ และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ
บางส่วนของโครงการที่เปิดปีนี้ยังมีกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ เช่น ทาวน์เฮาส์ประมาณ 60% จะอยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท หรือคอนโดฯ โครงการหนึ่งคือ พลัม คอนโด นิว เวสต์ บางใหญ่ เปิดราคาเริ่มต้นที่ 1.59 ล้านบาท เนื่องจากที่ดินบางส่วนที่ติดมือมาแต่เดิมยังจำเป็นต้องพัฒนาเป็นโครงการในระดับกลางล่างตามแผน ทำให้ไม่สามารถปรับพอร์ตได้รวดเร็วอย่างใจ
อย่างไรก็ตาม ปิยะกล่าวว่า หากที่ดินผืนไหนสามารถปรับเปลี่ยนแบบเพื่อเจาะตลาดที่เหมาะสมกว่าได้ พฤกษาก็จะเปลี่ยน เช่น แปลง ถ.สีลม, แปลงซอยสุขุมวิท 18 เดิมมองว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดฯ ราคาประมาณ 200,000 บาทต่อตร.ม. แต่กระแสคอนโดฯ เซ็กเมนต์นี้ปัจจุบันเริ่มลดความนิยม ทำให้เปลี่ยนมาพัฒนาแบบใหม่เป็นโครงการแนวราบราคาหลังละ 30-40 ล้านบาทแทน
“ปี 2566 นี้เราจะเห็นเลยว่าการเคลียร์พอร์ตเริ่มได้ผลแล้ว” ปิยะกล่าว โดยอัตรากำไรสุทธิน่าจะดีขึ้น แต่บริษัทจะยังคงนโยบายนี้ไว้เพราะเป้าหมายในอุดมคติจริงๆ คือต้องการอัตรากำไรสุทธิที่ 17%
- เปิดแล้ว! “วิมุต เวลเนส” สาขาแรก จิ๊กซอว์ธุรกิจ “พฤกษา” ใช้สุขภาพดันอสังหาฯ
- ภารกิจใหม่ “เสนาฯ” ขอช่วยแก้ปัญหาสังคม เปิด 10 ธุรกิจใหม่ตั้งแต่ “ปล่อยกู้” จนถึง “บ้านมือสอง”
นอกจากนี้ ปิยะยังแย้มถึงนโยบายใหม่ของพฤกษา เรียลเอสเตท ที่ต้องการจะหารายได้ประจำ (recurring income) เข้ามาถ่วงสมดุลราว 10% ของพอร์ต (เฉพาะส่วนที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายขาด ไม่รวมพอร์ตของพฤกษา โฮลดิ้ง)
โดยบริษัทกำลังศึกษาโครงการพัฒนาหอพักหรืออพาร์ตเมนต์ใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากเห็นผลตอบแทนที่ดีที่กลุ่มนักลงทุนแคมปัส คอนโดได้รับ จึงสนใจที่จะลงทุนด้วยตนเอง เบื้องต้นคาดว่าหากมีการลงทุนจะต้องเป็นโครงการขนาดใหญ่ 1,000 ยูนิตขึ้นไป
ปิยะยังประเมินตลาดอสังหาฯ โดยรวมในปี 2566 เชื่อว่าน่าจะเติบโตได้ 5-7% หากจีดีพีของประเทศโต 3.7% ได้ตามเป้าหมาย แต่ถือว่ายังเป็นปีที่ค่อนข้างท้าทายต่อพฤกษา เพราะกำลังซื้อตลาดกลางล่างที่ถดถอยลงดังกล่าว
