ปีนี้เน้นราคาสุดคุ้ม! “เรียลแอสเสท” เจาะกลุ่มกลางถึงล่าง แนวโน้มตลาด-ราคาที่ดินเป็นใจ

• “เรียลแอสเสท” เตรียมเปิดตัวโครงการ 2564 พร้อมโครงการใหม่ที่เทกโอเวอร์เข้ามา รวมทั้งหมด 5 โครงการ 7,190 ล้านบาท

• เน้นทำโครงการตลาดกลางถึงล่าง จากสถิติยอดขายปี 2563 คอนโดฯ ราคาที่ยังขายได้อยู่ในช่วงราคาไม่เกินตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท และราคาที่ดินใจกลางเมืองไม่ลดลง แต่ชานเมืองมีโอกาสดีลที่ดินราคาเหมาะสมกว่า

• ปี 2564 ต้องเน้นเรื่อง “ราคา” ตัวอย่างคอนโดฯ ที่จะเปิดใหม่ย่านห้วยขวาง ทำราคาถูกกว่าตลาดปัจจุบัน 15-20% และประกบดูแลด้านสินเชื่ออย่างใกล้ชิด เนื่องจากหนี้ครัวเรือนสูง อัตรากู้ไม่ผ่านขึ้นมาถึง 30% แล้ว

“บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด แถลงสรุปผลการดำเนินงานปี 2563 ทำยอดขายได้ 2,063 ล้านบาท เติบโต 21% และทำรายได้ 1,995 ล้านบาท เติบโต 14% แม้ว่าสถานการณ์ตลาดจะไม่เป็นใจเนื่องจาก COVID-19 และมีการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ไปเมื่อปีก่อน แต่บดินทร์ธรระบุว่า ยอดขายที่ชะลอไปในช่วงล็อกดาวน์กลับมาโตพุ่งช่วงเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน สะท้อนให้เห็นว่ายังมีลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่รออยู่

สำหรับตลาดปี 2564 เรียลแอสเสทพบปัจจัยสำคัญที่ชี้ทิศทางตลาด ประเด็นแรก คือ “อัตราการขาย” ข้อมูลจาก CBRE เมื่อปีก่อนพบว่า คอนโดมิเนียมในช่วงราคาต่ำกว่า 69,000 บาทต่อตร.ม. มียอดขาย 75.8% ช่วงราคา 70,000-99,000 บาทต่อตร.ม. มียอดขาย 70.3% และช่วงราคา 100,000-149,000 บาทต่อตร.ม. มียอดขาย 61.8% ขณะที่คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ราคา 150,000-249,000 บาทต่อตร.ม. มียอดขายลดเหลือเพียง 58.2% เนื่องจากไม่มีกำลังซื้อชาวต่างชาติช่วยหนุนอย่างเคย

ประเด็นที่สอง คือ “ราคาที่ดิน” ข้อมูลจาก AREA ระบุว่า ราคาที่ดินทั่วประเทศโตเฉลี่ย 8-10% แต่ถ้าเจาะลึกจริงๆ จะเห็นว่า ที่ดินที่ยังปรับขึ้นราคาสูงคือที่ดินทำเลทองใจกลางเมือง เนื่องจากที่ดินเหล่านี้มีเจ้าของเป็นกลุ่มคนมีเงินจึงไม่จำเป็นต้องลดราคาตามภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่ที่ดินทำเลไม่ดีมาก หรือที่ดินเขตชานเมือง ราคาจะเติบโตช้ากว่าหรือมีโอกาสลดราคา รวมถึงกลุ่มสินทรัพย์สร้างเสร็จแล้ว เช่น โรงแรม ออฟฟิศ จะมีการปล่อยขายเพราะธุรกิจไปได้ไม่ดี

บุกตลาดกลาง-ล่างเป็นหลัก

จากสองเหตุนี้ เรียลแอสเสทจึงสรุปทิศทางปี 2564 จะบุกตลาดกลางถึงล่างเป็นหลัก และเป็นทำเลที่ไม่ใช่กลางเมือง เช่น MRT สายสีน้ำเงิน, BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย และย่านปทุมธานี โดยวางแผนเปิด 5 โครงการ มูลค่ารวม 7,190 ล้านบาท ดังนี้

1) สตอรี่ส์ บางนา – สุวรรณภูมิ ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ราคาเฉลี่ย 3.21 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท
2) สตอรี่ส์ รังสิต – วงแหวน ทาวน์เฮาส์ราคาเริ่ม 1.99 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 463 ล้านบาท
3) วิรัณยา บางนา – วงแหวน บ้านเดี่ยวราคาเฉลี่ย 7.34 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,497 ล้านบาท
4) เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา – ห้วยขวาง คอนโดมิเนียมราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,150 ล้านบาท
5) MEGA Space 1 คอนโดมิเนียม มูลค่าโครงการ 2,530 ล้านบาท (*เป็นโครงการที่เทกโอเวอร์จาก บมจ.อารียา พร็อพเพอร์ตี้ เมื่อปีก่อน ตึก 1 จะโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ ส่วน MEGA Space 2 จะโอนภายในปี 2567)

ส่วนโครงการระหว่างขายของเรียลแอสเสทมีทั้งหมด 12 โครงการ เป็นสต๊อกเหลือขายมูลค่า 8,000 ล้านบาท ที่ผ่านมาเรียลแอสเสทมีโครงการระดับลักชัวรีอยู่ในพอร์ต เช่น LAVIQ สุขุมวิท 57 คอนโดฯ หรูราคาเริ่ม 9.9 ล้านบาท หรือ เอสทีค ทองหล่อ ราคาเริ่ม 9.49 ล้านบาท ทำให้มีสินค้าทุกระดับในการบาลานซ์พอร์ต แม้ว่าปีนี้อาจจะยังไม่ใช่ปีของคอนโดฯ ไฮเอนด์ก็ตาม

ด้านเป้าหมายยอดขายปี 2564 เรียล แอสเสทตั้งเป้า 2,350 ล้านบาท เติบโต 14% จากปีก่อน และเป้ารับรู้รายได้ 2,970 ล้านบาท เติบโต 49% จากปีก่อน เป็นเป้าหมายที่ค่อนข้างสูง โดยบดินทร์ธรระบุว่าเกิดจากคอนโดฯ MEGA Space 1 ที่จะโอนในปีนี้ได้เลย

เน้นทำราคาถูกกว่าตลาด-ดูแลสินเชื่อใกล้ชิด

กลยุทธ์การขายปีนี้ ดูเหมือนบริษัทจะเน้นเรื่อง “ราคา” ขึ้นมาเป็นหลัก เป็นภาพที่ต่อเนื่องจากตลาดรวมเมื่อปีก่อนที่ภาคอสังหาฯ แข่งกันดุเดือดด้านราคาและโปรโมชัน โดย “ณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานกลยุทธ์ธุรกิจ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งดูแลโครงการคอนโดฯ เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา – ห้วยขวาง กล่าวว่า ราคาที่เปิดตัวนี้เป็นราคาที่เสนอความคุ้มค่าให้กับลูกค้า จูงใจในแง่การลงทุนในเวลาที่ใช่

• “แสนสิริ” 2564 เจาะตลาด “ถูก+เล็ก” รับซื้อโครงการที่ไปต่อไม่ไหว จี้รัฐผ่อนปรน LTV

“กลยุทธ์ปีนี้ต้องแก้ความกังวลของลูกค้า อย่างตอนนี้คนกังวลด้านเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาฯ ไม่ดี แต่เราต้องนำเสนอว่านี่คือเวลาที่ควรเข้าซื้อ เพราะราคากำลัง undervalue อย่างโครงการที่เราจะเปิดย่านห้วยขวางบอกได้ว่าเป็นราคาเมื่อ 4 ปีที่แล้ว ถ้าเทียบกับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วตอนนี้ราคาจะถูกกว่าถึง 15-20%” ณัฏฐพรกล่าว

ด้าน “วีระชัย หาญจริยากูล” ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์ ธุรกิจบ้านจัดสรรและอาคารพาณิชย์ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มองในแง่โครงการแนวราบว่า โจทย์ปีนี้คือ ดีมานด์มีจำกัด แต่ซัพพลายแข่งขันสูง ขณะที่หนี้ครัวเรือนก็สูงเกือบแตะ 90% ดังนั้นต้องนำเสนอความคุ้มค่าราคา มีฟังก์ชันที่เข้ากับเทรนด์ช่วงนี้ เช่น Work from Home ป้องกันฝุ่น PM 2.5

และที่สำคัญ ต้องช่วยลูกค้าด้านการเงิน การขอสินเชื่อกับธนาคารอย่างใกล้ชิด เพราะอัตราปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทขึ้นมาถึง 30% แล้ว (เฉพาะแนวราบ) ยังเป็นอัตราที่รับได้ แต่ถ้ามองไปในตลาดรวม อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งไปถึง 50% จึงเป็นปัจจัยที่ต้องระมัดระวังมาก