วิกฤต COVID-19 เล่นงานหนัก “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” วางกลยุทธ์เพื่อพลิกกลับมากำไร เตรียมดีลขายที่ดิน-ขายโรงแรมเข้ากองรีทรวมกว่า 2 หมื่นล้านบาท ลดภาระหนี้-หากระแสเงินสดเข้าบริษัท ด้านโรงงานถุงมือยางร่วมทุนพร้อมเดินเครื่องมิถุนายนนี้ ธุรกิจใหม่ดาวรุ่งอัตรากำไรสุทธิสูงถึง 40%
บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF รายงานผลประกอบการต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปี 2563 มีรายได้รวม 12,513 ล้านบาท และขาดทุนสุทธิ -1,045 ล้านบาท ถือเป็นปีอันหนักหน่วงของเพอร์เฟค ซึ่งทำให้บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) สูงถึง 2.0 เท่าและจะเป็นโจทย์สำคัญของปี 2564
“ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค แถลงแผนการดำเนินงานปีนี้ มีเป้าหมายหลัก 2 เรื่อง คือ หนึ่ง การเติบโตอย่างยั่งยืน และ สอง สร้างความมั่นคงทางการเงิน โดยต้องการจะลด D/E ให้เหลือ 1.2 เท่า
ปีนี้เพอร์เฟคจึงมี 3 กลยุทธ์ที่จะใช้เพื่อไปให้ถึงเป้าหมาย ได้แก่
1) ขับเคลื่อนธุรกิจหลักให้มีรายได้เติบโต – กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะยังลงทุนต่อเนื่องตามความเหมาะสม และยังคงมีการร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติตามแผนงาน
2) ขายที่ดินและการลงทุน – เตรียมพอร์ตตัดขายทั้งที่ดิน และขายโรงแรมสู่กองรีทเพื่อนำกระแสเงินสดหมุนเวียน
3) ลงทุนในธุรกิจดีมานด์สูง อัตรากำไรสูง – แตกไลน์สู่ธุรกิจ “ถุงมือยาง” ซึ่งบริษัทเซ็นสัญญาร่วมทุนกับ บริษัท วัฒนชัย รับเบอร์เมท จำกัด ไปตั้งแต่ปีก่อน และจะเริ่มรับรู้เป็นกำไรได้ตั้งแต่ปีนี้
ขายที่ดิน-โรงแรม 2 หมื่นล้านลดหนี้
ความท้าทายหลักปีนี้ของเพอร์เฟคคือการลดภาระหนี้ให้ได้ และหากระแสเงินสดมาเติมให้บริษัท ดังนั้น บริษัทจึงต้องตัดขายสินทรัพย์ในหลายรูปแบบ มูลค่ารวม 20,200 ล้านบาท แบ่งตามบริษัทในเครือที่ถือสิทธิสินทรัพย์ ดังนี้
1) พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค – ที่ดินและการลงทุน อาทิ ที่ดินแจ้งวัฒนะ รามอินทรา รามคำแหง มูลค่ารวม 10,200 ล้านบาท
2) แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ฯ – ขายการลงทุนในโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน และ ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท ตั้งเป็นกองรีท มูลค่ารวม 8,500 ล้านบาท
3) วี รีเทล – ที่ดินถนนรัชดาภิเษก 2 แปลง มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท ส่วนนี้ศานิตเปิดเผยว่ามีผู้เจรจาแล้ว โดยวางโปรเจ็กต์เป็นอาคารสำนักงาน
ศานิตมองว่า หากการตัดขายที่ดินและการลงทุนเป็นไปตามเป้า น่าจะผลักดันให้บริษัทมีกระแสเงินสดหมุนเวียนได้ถึง 4,000 ล้านบาท
“ถุงมือยาง” ธุรกิจฟื้นกำไร
อีกเป้าหมายหนึ่งของเพอร์เฟคนอกจากการลดหนี้ คือการ ‘เทิร์นอะราวด์’ กลับมาทำกำไรให้ได้ หลังจากปีก่อนขาดทุนไปกว่าพันล้าน
ดังนั้น ปีก่อนเพอร์เฟคจึงตัดสินใจแตกไลน์ครั้งสำคัญ ใช้บริษัทในเครือคือ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ เข้าลงทุนกับ วัฒนชัย รับเบอร์เมท ตั้งโรงงานผลิตถุงมือยางไนไตรล์ ในนาม บริษัท แกรนด์ โกลบอล โกลฟส์ จำกัด (GGG) อัตราส่วนถือหุ้น แกรนด์ แอสเสท 50.5% และวัฒนชัย 49.5%
โรงงานแห่งแรกตั้งอยู่ที่ จ.ฉะเชิงเทรา แบ่งก่อสร้างเป็นสองเฟส ไลน์การผลิตเฟสละ 2,100 ล้านชิ้นต่อปี เฟสแรกคาดจะเริ่มผลิตได้มิถุนายน 2564 และเฟสสองจะเริ่มผลิตกุมภาพันธ์ 2565 กลุ่มลูกค้า 95% ส่งออกไปสหรัฐฯ ยุโรป และญี่ปุ่น อีก 5% จำหน่ายในไทย
“วิทวัส วิภากุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แกรนด์ แอสเสทฯ คาดการณ์รายได้ปีแรกของ GGG จะทำได้ประมาณ 3,000 ล้านบาท เนื่องจากเดินเครื่องได้ไม่เต็มปี แต่คาดการณ์ปี 2565 จะได้รายได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยแตะ 1 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจนี้เป็นการร่วมทุนกันทำให้การรับรู้ทางบัญชีจะได้เป็นผลกำไร โดยศานิตแย้มว่า ธุรกิจถุงมือยางถือว่าอัตรากำไรสุทธิดีมาก เพราะสามารถยื่นขอเข้าเงื่อนไข BOI ได้ อัตรากำไรสุทธิจะขึ้นไปถึง 40% เทียบกับอสังหาฯ เพื่อขายที่ได้กำไร 10%
ศานิตย้ำด้วยว่า การลงทุนนี้ไม่ใช่ชั่วครั้งชั่วคราว และเชื่อว่าถุงมือยางจะเป็นธุรกิจดาวรุ่งระยะยาว แม้ว่าดีมานด์และราคาจะย่อลงมาเล็กน้อยหลังพ้นปี 2565 แต่ก็จะยังมีความน่าสนใจ เพราะโรคระบาดได้เปลี่ยนมาตรฐานการทำงานของหลายธุรกิจ เช่น โรงแรม สายการบิน ซูเปอร์มาร์เก็ต โรงงานผลิตอาหาร จะต้องใช้ถุงมือยางจำนวนมากขึ้นไปอีกนาน
ธุรกิจหลักเน้นขาย “บ้านหรู”
กลับมาที่ธุรกิจหลักของเพอร์เฟคซึ่งยังคงเป็นธุรกิจ “อสังหาฯ” ปีนี้จะกลับมาเปิดโครงการมากขึ้นกว่าปีก่อน แต่ก็ยังเป็นการเดินแผนที่ระมัดระวังตัวสูง
“วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดแผนปี 2564 เตรียมเปิด 6 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 9,900 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 17,300 ล้านบาท
เหตุที่ไม่เปิดใหม่เยอะหลักหมื่นล้านบาทเหมือนช่วงก่อน COVID-19 เพราะบริษัทยังมีโครงการระหว่างขายอีก 57 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 4 หมื่นล้านบาท จึงยังมีสต็อกเพียงพอ
นอกจากนี้ โครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมดเป็น “แนวราบ” ทำให้เป็นปีที่ 3 ของเพอร์เฟคที่ไม่มีการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่เลยตั้งแต่ปี 2562 เนื่องจากมองว่าตลาดยังซบเซา
สำหรับไฮไลต์การเปิดตัวของปีนี้จะเป็นบ้านแบรนด์ “Lake Legend” บางนา-สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 5,100 ล้านบาท จำนวน 128 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 25-100 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวหรูโครงการร่วมทุนกับ “ฮ่องกงแลนด์” ดีไซน์พิเศษบ้านแบบ Hillside เล่นระดับบนเนินเขาเหมือนอยู่ในโครงการบ้านพักตากอากาศแถบ จ.ภูเก็ต หรือเกาะสมุย
สัดส่วนยอดขายของปีนี้ก็จะเน้นไปที่กลุ่มบ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป โดยวงศกรณ์ประเมินว่าน่าจะมีสัดส่วน 25-30% ของยอดขายรวม เนื่องจากตลาดนี้เป็นตลาดเดียวที่กำลังซื้อไม่สะเทือนจากเศรษฐกิจ และลูกค้าตัดสินใจง่ายขึ้นในช่วงนี้ เพราะมองว่าผู้ประกอบการลดแลกแจกแถมมาก การซื้อในช่วงนี้จึงได้ดีลที่คุ้มค่า
ลุ้นโรงแรมฟื้น เข้าสู่จุดคุ้มทุน
ธุรกิจของเครือ PF ที่นับได้ว่า “ปาดเหงื่อ” ที่สุดยังคงเป็น “โรงแรม” ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในพอร์ตของแกรนด์ แอสเสทฯ วิทวัสรายงานในส่วนนี้ว่า ปี 2563 โรงแรมทำรายได้เพียง 793 ล้านบาท ซึ่งทำให้มีผลขาดทุน
“ผมไม่เคยเจออะไรที่หนักขนาดนี้มาก่อน อัตราเข้าพักเหลือเลขตัวเดียว ไม่เคยมีมาก่อนตั้งแต่ทำธุรกิจมา” วิทวัสกล่าว
ขณะที่ปี 2564 วิทวัสคาดการณ์ว่าจะดันอัตราเข้าพักกลับไปที่ 50% ได้ และจะทำให้ธุรกิจโรงแรมเข้าสู่จุดคุ้มทุน แต่จะยังไม่มีกำไรในปีนี้ โดยแบ่งภาพสถานการณ์เป็นส่วนโรงแรมในต่างจังหวัดกับในกรุงเทพฯ
โรงแรมในต่างจังหวัดของบริษัท ได้แก่ เชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่าส์ กับ เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ต แอนด์ สปา กลุ่มนี้คาดว่าจะยังได้อานิสงส์นักท่องเที่ยวไทยต่อเนื่องจากปีก่อน เพราะหัวหินเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมาก อัตราเข้าพักจะเกินกว่า 50%
ขณะที่โรงแรมในกรุงเทพฯ ได้แก่ เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, เชอราตัน รอยัล ออคิด และ ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท กลุ่มนี้อัตราเข้าพักอาจไม่สูงมาก จะได้กลุ่มนักท่องเที่ยวไทยเฉพาะที่ต้องการ Staycation หรือมา Work from Hotel แต่รายได้จะมาจากกลุ่ม Food & Beverage ทำให้ล่าสุดบริษัทดีลได้ร้านอาหารระดับมิชลินคือร้าน “ข้าว” มาลงในไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท
และปัจจัยบวกอีกอย่างคืองานฟังก์ชันจัดงานแต่งงานหรืออีเวนต์สัมมนา เริ่มมีการจองกลับมาแล้วในช่วงไตรมาส 2/64 เมื่อการระบาดระลอกสองคลี่คลายลง
สรุปปี 2564 ของ PF เป็นปีแห่งความท้าทายต่อเนื่อง และต้องมุ่งลดภาระหนี้ ทำให้ปีนี้จะไม่มีการลงทุนที่ได้กำไรน้อย รวมถึงไม่มีการสะสมที่ดินเพิ่ม เปิดโต๊ะเจรจาขายอย่างเดียว!
