ธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในวัฏจักรขาลงมาตั้งแต่ปี 2562 และยิ่งวิกฤตหนักขึ้นท่ามกลางการระบาดต่อเนื่องจนถึงครึ่งปีแรก 2564 แล้วช่วงครึ่งปีหลังนี้ ผู้ประกอบการมีความหวังว่าสถานการณ์จะดีขึ้นมากน้อยแค่ไหน ฟังความเห็นจาก LPN ศุภาลัย และ เสนาฯ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานข้อมูลครึ่งปีแรก 2564 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ฝั่งซัพพลายลดลงอย่างเห็นได้ชัด วัดจากการขออนุญาตจัดสรรโครงการใหม่ไตรมาส 1 และ 2 ปีนี้ ลดลง -45% และ -12% ตามลำดับ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ฝั่งดีมานด์ก็ลดลงเช่นกัน มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1 และ 2 ปีนี้ ลดลง -13% และ -8.6% ตามลำดับ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
เห็นได้ว่าตลาดอสังหาฯ ยังคงซบเซา ทั้งนี้ REIC ประเมินตลาดไตรมาส 3/64 จะยังซึมตัวต่อไป แต่เชื่อว่าฝั่งซัพพลายจะเริ่มกลับเป็นบวกช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ ขณะที่ดีมานด์จะดีขึ้นในช่วงเดียวกัน แต่ยังคงติดลบอยู่หากเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน
ฝั่งผู้ประกอบการมีมุมมองอย่างไร? อ่านรายละเอียดมุมมองของแต่ละราย ดังนี้
LPN : ตลาดจะดีขึ้นถ้าการระบาดคลี่คลายในไตรมาส 3
“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ในเครือ LPN วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 เชื่อว่าซัพพลายในตลาดจะเพิ่มขึ้นกว่าครึ่งปีแรก เพราะผู้ประกอบการมีแผนเปิดโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากช่วงครึ่งปีแรก
กรณีฐานของ LPN มองว่าผู้ประกอบการน่าจะเริ่มเปิดโครงการกันในช่วงปลายไตรมาส 3 จนถึงไตรมาส 4 และจะทำให้ปีนี้มีการเปิดโครงการรวม 52,000-60,000 หน่วย มูลค่ารวม 2.65-3.00 แสนล้านบาท ตลาดติดลบ -5% จนถึงเพิ่มขึ้น 8% เทียบกับปี 2563
อย่างไรก็ตาม กรณีนี้ขึ้นอยู่กับการควบคุมการระบาดให้ได้ภายในไตรมาส 3 หรือต้นไตรมาส 4 และฉีดวัคซีนได้อย่างน้อย 40 ล้านโดสภายในปีนี้
แต่หากเกิดกรณีที่แย่ลง นั่นคือไวรัสกลายพันธุ์จนวัคซีนรุ่นปัจจุบันใช้ไม่ได้ผล การระบาดควบคุมไม่ได้ คาดว่าจะทำให้ตลาดติดลบอย่างแน่นอน โดยการเปิดโครงการใหม่จะมีเพียง 45,000-52,000 หน่วย มูลค่ารวม 2.25-2.65 แสนล้านบาท ติดลบ -5% ถึง -20% เทียบกับปีก่อน
ศุภาลัย : วัคซีนสร้าง ‘ความหวัง’ ให้เศรษฐกิจฟื้น
“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย มองว่าตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลครึ่งปีหลัง 2564 จะมีซัพพลายใหม่ต่ำกว่าที่เคยคาดไว้ และมีแนวโน้มน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปี 2563 ด้วย เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้สร้างโครงการมากขึ้น และการปิดแคมป์คนงาน 1 เดือนยังมีผลกระทบถึงปัจจุบัน แม้รัฐจะกลับมาอนุญาตเปิดไซต์ก่อสร้างแล้ว
ไตรเตชะมองว่า อสังหาฯ จะฟื้นได้ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจโดยรวมที่ฟื้นตัว จึงต้องอาศัย “วัคซีน” ที่ควบคุมการระบาด ทำให้สภาวะการใช้ชีวิตกลับมาเป็นปกติให้เร็วที่สุด
โดยยกตัวอย่าง “ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์” เป็นภาพที่อาจเกิดขึ้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้ในอีก 6 เดือนข้างหน้า เมื่อคนกรุงเทพฯ วัย 18 ปีขึ้นไปฉีดวัคซีนครบแล้ว จากดาต้าของศุภาลัยที่มีโครงการระหว่างขายในภูเก็ต 12 โครงการ พบว่ายอดขายกระเตื้องขึ้นมาตั้งแต่เดือนเมษายน 2564 เพราะคนภูเก็ตเริ่มมีความหวังด้านเศรษฐกิจ
“ที่นี่ (ภูเก็ต) ใช้ชีวิตได้ปกติที่สุด เพราะคนทั้งเกาะที่อายุเกิน 18 ปีฉีดวัคซีนหมดแล้ว คนยังใส่มาส์กและระวังตัว แต่ไม่ต้องเกร็งกับการใช้ชีวิตไปหมด” ไตรเตชะกล่าว “ยอดขายเราดีขึ้นเพราะคนเขามีความหวังกับภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์ แม้ว่าเมื่อเปิดการท่องเที่ยวจริง นักท่องเที่ยวจะน้อยกว่าที่คาดไว้ แต่เศรษฐกิจก็ดีขึ้น”
เสนาฯ : แนะรัฐลุยปล่อยซอฟต์โลนเอง อย่าพึ่งกลไกเอกชน
ปิดท้ายที่ “ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองซีอีโอ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ มองว่า การล็อกดาวน์ขณะนี้ใช้มาตรการแบบเดียวกับระลอกแรกเมื่อปีก่อน และดูแนวโน้มน่าจะยาวเลยไปมากกว่าสิ้นเดือนสิงหาคมนี้ ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมเป็นขาลง มีคนตกงานมากขึ้น ส่วนคนที่ยังมีงานทำก็ไม่มั่นใจเรื่องความมั่นคง การขายที่อยู่อาศัยจึงชะลอตัวตาม และมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ เช่น ลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจึงไม่ได้ผล เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่านแต่แรก
ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ จะดีขึ้น ต้องผลักดันให้เศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้น และจะดีขึ้นได้ก็ต่อเมื่อสามารถเปิดสังคมใช้ชีวิตปกติ นั่นหมายถึงการมีวัคซีนที่ดีเพียงพอและตรวจโรคจำนวนมาก ทำให้สังคมปลอดภัยในระดับหนึ่ง
อีกส่วนหนึ่งที่ช่วยได้คือ การใช้เครื่องมือนโยบายการคลังพยุงเศรษฐกิจ เนื่องจากนโยบายการเงินไม่สามารถกระตุ้นการลงทุนได้มากไปกว่านี้แล้ว เหลือเพียงนโยบายการคลังที่สามารถปล่อย “ซอฟต์โลน” ให้มีประสิทธิภาพขึ้นได้ โดยที่ผ่านมารัฐใช้กลไกธนาคารพาณิชย์ซึ่งไม่ได้ผลมากนัก เพราะการปล่อยกู้ให้กับผู้ที่มีความอ่อนแอทางการเงินจะขัดกับเป้าหมายของเอกชนซึ่งต้องสร้างผลประโยชน์สูงสุดแก่ผู้ถือหุ้น ดร.เกษราจึงเห็นว่า รัฐต้องเป็น “เจ้าภาพ” นโยบายนี้เอง
“มีเงินในระบบเหลือเยอะแยะ แต่ธนาคารพาณิชย์ย่อมอยากปล่อยกู้ให้คนที่มีแนวโน้มจะใช้คืนหนี้ได้สูงสุด คนเรตติ้งไม่ดีจึงยิ่งมีโอกาสน้อยลงที่จะเข้าถึงสินเชื่อ และดอกเบี้ยก็ยิ่งแพงขึ้น เราจึงให้ธนาคารเอกชนเป็นเจ้าภาพไม่ได้ รัฐจะต้องทำเอง” ดร.เกษรากล่าว
