ที่ดิน “ตลาดคลองสาน” ในมือ รฟท. เปิดประชุม Market Sounding บริษัทใหญ่ส่งตัวแทนเข้าฟังคับคั่ง นำเสนอเบื้องต้นเหมาะพัฒนามิกซ์ยูสโรงแรม 3 ดาว พ่วงค้าปลีก เคาะราคาประมูลเช่า 30 ปีเริ่มต้น 325 ล้านบาท ขายซองปี 2565
การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จัดประชุมออนไลน์รับฟังความคิดเห็น (Market Sounding) โครงการประมูลสัมปทานเช่าที่ดินบริเวณ คลองสานพลาซ่า หรือ ตลาดคลองสาน ที่ดินขนาด 5 ไร่
โดย รฟท. มีการศึกษาทำเลรอบข้าง ความเป็นไปได้ทางการตลาดและการเงิน เพื่อกำหนดราคาประมูลขั้นต่ำที่เหมาะสม และกำหนดราคามาที่ 325 ล้านบาทสำหรับการเช่า 30 ปี เตรียมขายซองประมูลปี 2565
บรรยากาศการรับฟัง Market Sounding มีตัวแทนจากบริษัทรายใหญ่หลายรายร่วมเข้าประชุม ได้แก่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน), ไอคอนสยาม, บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท สยามรีเทล ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด และ มิตซุย ฟุโดซัง กลุ่มทุนจากญี่ปุ่น
ขายจุดเด่นที่ดินริมน้ำ
ที่ตั้งของที่ดินแปลงนี้เป็นที่ตั้งตลาดคลองสานเก่า ด้านหน้ากว้าง 16 เมตรติดถนนเจริญนคร ด้านหลังกว้าง 30 เมตรติดริมน้ำ โดยผู้ชนะประมูลจะได้สิทธิบริหารที่ดินท่าเรือข้ามฟากคลองสาน-สี่พระยาด้วย (ต้องขออนุญาตกับกรมเจ้าท่าเพิ่มเติม)
ที่ดินเป็นทรงเส้นก๋วยเตี๋ยวแนวลึกเข้าไป 268 เมตร ทิศเหนือติดกับ The Jam Factory ทิศใต้ติดกับโรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน ห่างจากไอคอนสยามและ BTS สถานีเจริญนครประมาณ 300 เมตร ซึ่งทำให้ทำเลที่ดินเดินทางได้ทั้งรถ ราง เรือ และเป็นที่ดินติดริมน้ำอันหาได้ยาก
สภาวะปัจจุบันของที่ดินกำลังทยอยให้ผู้เช่าเดิมของตลาดย้ายออกและรื้อถอนพื้นที่ โดยยังเหลืออาคารพาณิชย์ 36 คูหาที่สัญญาจะหมดสิ้นปี 2564 และทาง รฟท. จะส่งมอบพื้นที่ให้ผู้ชนะประมูลเป็นที่ดินเปล่า
รฟท. แจกแจงผังเมืองของที่ดินคลองสาน พื้นที่นี้ปัจจุบันอยู่ในเขตพื้นที่ผังสีน้ำตาล ย.8-18 ซึ่งเป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก อัตราส่วน FAR 6 : 1 (มีร่างกฎหมายผังเมืองของ กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะปรับให้พื้นที่นี้เป็นเขตผังสีแดง พ.6-2 ซึ่งจะทำให้ FAR เพิ่มเป็น 7 : 1 แต่คาดว่าจะเลื่อนบังคับใช้ไปอีก 2-3 ปี)
รวมถึงมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2542 กำหนดระยะร่นจากแม่น้ำ 3 เมตรห้ามก่อสร้างอาคาร ระยะ 3-15 เมตร ให้สร้างได้สูงไม่เกิน 8 เมตร และระยะ 15-45 เมตรให้สร้างได้สูงไม่เกิน 16 เมตร เหล่านี้จะเป็นข้อจำกัดให้กับโครงการ
แนะนำพัฒนามิกซ์ยูสโรงแรม-ค้าปลีก
ด้านความเป็นไปได้ของตลาด รฟท.ได้ข้อมูลจากไนท์แฟรงค์ ที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ พบว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพสูงต่อภาคท่องเที่ยวทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ และในอนาคตพื้นที่ใกล้เคียงบนถนนเจริญนครจะมี ศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทย แห่งใหม่บนที่ดิน 18 ไร่ห่างไปเพียง 1.5 กม. ซึ่งจะทำให้จำนวนผู้ใช้ชีวิตในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น จากเดิมที่มีประชาชนอยู่อาศัยจำนวนมากอยู่แล้ว
ทำให้โครงการเบื้องต้นที่แนะนำเป็นมิกซ์ยูสโรงแรมและค้าปลีก ประกอบด้วย
- โรงแรมสูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร
- อาคารรีเทล 5 ชั้น 1 อาคาร
- อาคารรีเทล 3 ชั้น 2 อาคาร
- ลานโล่งทำกิจกรรมขนาด 400 ตร.ม.
รวมจำนวนห้องพัก 270 ห้อง ที่จอดรถ 144 คัน พื้นที่ค้าปลีก 2,155 ตร.ม.
ลักษณะของโรงแรมที่แนะนำ มองว่าควรเป็นโรงแรมระดับกลาง 3-3.5 ดาว เนื่องจากสำรวจพบว่า โรงแรมริมน้ำในกรุงเทพฯ ที่เป็นระดับลักชัวรีมีอยู่แล้วถึง 9 แห่ง แต่โรงแรมริมน้ำระดับกลางที่มีเชนโรงแรมชื่อดังบริหารหรือเป็นโรงแรมไทยที่มีคุณภาพ ปัจจุบันมีอยู่เพียง 6 แห่ง รวมห้องพัก 700 ห้อง เช่น ไอบิส กรุงเทพฯ ริเวอร์ไซด์, โฮเทล วันซ์ กรุงเทพฯ, โอ๊ควู๊ด โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ
ส่วนค้าปลีกนั้น รฟท. เห็นว่าควรจะเป็นส่วนเสริมของผู้มาพักในโรงแรม โดยแบ่งเป็นอาคารรีเทลริมแม่น้ำ เหมาะปล่อยเช่าให้กับร้านอาหาร กินดื่ม บรรยากาศดี ส่วนอาคารรีเทลด้านติดถนนควรจะเป็นบล็อกขนาดเล็กทำให้มีร้านค้าหลากหลาย
การออกแบบควรเน้นความเป็นเอกลักษณ์เข้ากับพื้นที่ อนุรักษ์วิถีชีวิตเดิม ตกแต่งสวยงามเหมาะกับการเป็นจุดท่องเที่ยว ถ่ายรูป เช็กอิน ภาพรวมควรวางเป้าหมายที่ไม่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของไอคอนสยามซึ่งเป็นศูนย์การค้าใหญ่ใกล้เคียงและกำลังพัฒนาเฟส 2 เพิ่ม
คำนวณตามแผนคาดนักลงทุนคืนทุนภายใน 10 ปี
จากการวางโครงการเบื้องต้นของ รฟท. คาดว่าโครงการนี้จะใช้งบก่อสร้างราว 839 ล้านบาท และค่าเช่าที่ดินเริ่มต้น 325 ล้านบาท ส่วนรายได้คาดว่าโรงแรมจะได้ค่าห้องพักเฉลี่ย 1,650 บาท/ห้อง/คืน และค่าเช่าส่วนค้าปลีกเฉลี่ย 1,100 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้คาดว่านักลงทุนจะได้ผลตอบแทนโครงการ (IRR) ประมาณ 11% และคืนทุนได้ใน 10 ปี
ทั้งนี้ ค่าเช่าเริ่มต้น 325 ล้านบาท ได้จากการคำนวณมูลค่าที่ดินในย่านนี้ที่ติดริมแม่น้ำ มูลค่าขายตารางวาละ 500,000 บาท อย่างไรก็ดี รฟท. เข้าใจถึงรูปร่างที่ดินเป็นแนวลึกทำให้พัฒนาค่อนข้างยาก จึงคิดมูลค่าที่ดินที่ตารางวาละ 450,000 บาท เท่ากับมูลค่าที่ดินแปลงนี้หากขายขาดจะอยู่ที่ 900 ล้านบาท โดยปกติที่ดินแบบลีสโฮลด์จะคิดมูลค่าการเช่า 30 ปีในอัตราส่วน 35-45% ของมูลค่าขายขาด จึงเคาะราคาเริ่มต้นไว้ที่ 325 ล้านบาท
ทั้งนี้ นักลงทุนที่สนใจสามารถปรับแบบโครงการได้ตามต้องการ อาจนำไปใช้ประโยชน์อื่นๆ ได้ เช่น ศูนย์ประชุม เพียงแต่อยู่ในข้อกำหนดของกฎหมายผังเมือง และสามารถตอบแทนการลงทุนให้กับ รฟท. ได้
