“ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ดึงเศรษฐีไทยซื้อห้องชุดเพิ่ม หลังแผนโรดโชว์ลูกค้าต่างชาติสะดุด

ความคืบหน้ามิกซ์ยูสทำเลทอง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ส่วนคอนโดมิเนียมปรับแผนเพิ่มสัดส่วนดึงเศรษฐีไทยซื้อเพิ่ม หลังการระบาดของ COVID-19 กระทบแผนโรดโชว์เสนอลูกค้าต่างชาติ เปิดเซลส์แกลลอรีกว่าครึ่งปี ทำยอดขายแล้ว 40% คนไทยยอมรับการซื้อห้องชุดลีสโฮลด์มากขึ้น ด้านการก่อสร้างขยับไทม์ไลน์เปิดส่วนโรงแรมช่วงต้นปี 2567

ถือเป็นหนึ่งในเมกะโปรเจกต์ที่น่าจับตามอง สำหรับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” โครงการมิกซ์ยูสร่วมทุนระหว่าง บมจ.ดุสิตธานี (60%) กับ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (40%) ตั้งอยู่บนที่ดินเดิมของโรงแรมดุสิตธานีหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 แต่มีการขยายการเช่าที่ดินเพิ่มจนมีเนื้อที่รวม 23 ไร่

ภายในโครงการใหม่จะประกอบด้วย โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ, อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค และส่วนที่พักอาศัย คอนโดมิเนียมดุสิต เรสซิเดนเซส กับ ดุสิต พาร์คไซด์ รวมถึงมีพื้นที่สีเขียวส่วนกลาง “รูฟพาร์ค” ขนาด 7 ไร่ มูลค่าลงทุนรวมทั้งโครงการ 46,000 ล้านบาท

ล่าสุด “ละเอียด โควาวิสารัช” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิมานสุริยา จำกัด ผู้บริหารโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค เปิดเผยความคืบหน้าของโครงการ โดยเฉพาะส่วนที่พักอาศัยซึ่งเริ่มเปิดการขายอย่างเป็นทางการแล้วเมื่อเดือนสิงหาคม 2564 ปัจจุบันทำยอดขายได้แล้ว 40% ตั้งราคาขายเฉลี่ย 349,000 บาทต่อตร.ม.

รายละเอียดของโครงการคอนโดฯ ดุสิต เรสซิเดนเซส และ ดุสิต พาร์คไซด์ ตั้งอยู่บนอาคารเดียวกันสูง 69 ชั้น หรือ 299 เมตร เป็นตึกที่สูงที่สุดในมิกซ์ยูสแห่งนี้ และความสูงเมื่อสร้างเสร็จจะเป็นหนึ่ง 1 ใน 5 อาคารที่สูงที่สุดของไทย ทั้งอาคารจะเป็นคอนโดฯ ระดับ ‘ซูเปอร์ลักชัวรี’ แต่มีการแยกชื่อและบริเวณโครงการเป็น 2 ส่วนเนื่องจากคอนเซ็ปต์และกลุ่มเป้าหมายจะแตกต่างกัน ดังนี้

• ดุสิต เรสซิเดนเซส – ตั้งอยู่บนชั้น 30-69 ของอาคาร จำนวนห้องชุด 160 ยูนิต ตกแต่งแบบคลาสสิก ลักชัวรี เน้นห้องชุดขนาดใหญ่สำหรับครอบครัวขยายอยู่ร่วมกันได้หลายเจนเนอเรชัน โดยมีแบบ 2-4 ห้องนอนและเพนท์เฮาส์ พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 120-750 ตร.ม.

• ดุสิต พาร์คไซด์ – ตั้งอยู่บนชั้น 9-29 ของอาคาร จำนวนห้องชุด 246 ยูนิต ตกแต่งแบบไลฟ์สไตล์ ลักชัวรี ห้องชุดขนาดย่อมลงมา เหมาะกับนักธุรกิจ/ผู้ประกอบการรุ่นใหม่ที่ต้องการแยกครอบครัว โดยมีแบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 55-115 ตร.ม.

เพิ่มสัดส่วนคนไทย ต่างชาติมุ่งเจาะ “ตะวันออกกลาง”

ละเอียดกล่าวต่อว่า สำหรับยอดขาย 40% ที่ทำได้ เกือบทั้งหมดขณะนี้เป็นลูกค้าคนไทย และจากการประเมินสถานการณ์ COVID-19 ทำให้บริษัทปรับเป้าหมายสัดส่วนการขาย จากเดิมคนไทย 60% ต่างชาติ 40% เป็น คนไทย 65% และต่างชาติ 35%

เนื่องจากการเปิดประเทศเดินทางระหว่างกันยังทำได้ไม่เต็มที่ ทำให้แผนโรดโชว์ต่างประเทศอาจไม่เป็นไปตามคาด โดยกลุ่มลูกค้าหลักที่คาดหวังเดิมจะเป็น กลุ่มชาวจีนและฮ่องกง ซึ่งขณะนี้ยังมีนโยบายกักตัวผู้เดินทางเข้าประเทศถึง 21 วันทำให้ไม่สะดวกในการจัดงาน

ส่วนกลุ่มลูกค้าต่างชาติอื่นที่เป็นเป้าหมายจะเน้นฝั่งเอเชียซึ่งรู้จักแบรนด์ “ดุสิตธานี” มากกว่าฝั่งตะวันตก เช่น สิงคโปร์ ตะวันออกกลางอย่าง UAE หรือ ซาอุดีอาระเบีย ที่ไทยเพิ่งจะฟื้นความสัมพันธ์ระหว่างกัน

“แต่กลุ่มตะวันออกกลางจะต้องใช้การจูงใจมากขึ้น เพราะโดยปกติแล้วนักลงทุนตะวันออกกลางจะนิยมลงทุนในฝั่งตะวันตก เช่น สหรัฐฯ ยุโรป มากกว่าเอเชีย เราจะต้องนำเสนอให้เห็นว่าการลงทุนในเอเชียมีการเติบโตที่ดีเช่นกัน” ละเอียดกล่าว

พลิกจุดด้อยเป็นจุดเด่น “ลีสโฮลด์” ราคาตั้งต้นถูกกว่า

โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค นี้ตั้งอยู่บนที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ระยะ 30+30 ปี ทำให้ดุสิต เรสซิเดนเซส และ ดุสิต ปาร์คไซด์ จะเป็นสัญญาลีสโฮลด์เช่าระยะยาว โดยทำสัญญาเช่า 58 ปี (แบ่งเป็น 2 สัญญา 29+29 ปี) ไม่ใช่โครงการฟรีโฮลด์ที่โอนกรรมสิทธิ์ขาด

ที่ผ่านมาการขายโครงการลีสโฮลด์ในไทยนั้นจะมีโจทย์ยากคือคนไทยไม่คุ้นชินกับการเช่าลีสโฮลด์มากนัก แต่ละเอียดกล่าวว่า กลุ่มลูกค้าที่มีสินทรัพย์สูง (High-Net-Worth Individual: HNWI) ในไทยเริ่มเข้าใจและยอมรับลีสโฮลด์มากขึ้น มองเห็นข้อเด่นและโอกาสจากมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้น

ละเอียดอธิบายว่า โครงการลีสโฮลด์จะมีราคาตั้งต้นถูกกว่าฟรีโฮลด์ 20-30% ขณะที่โครงการในทำเลทองแบบดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค จะทำให้ราคายังปรับขึ้นได้เมื่อมีการขายต่อ ไม่ได้ตกลงตามกาลเวลาอย่างที่เข้าใจกัน ประกอบกับแบรนด์ “ดุสิตธานี” ซึ่งจะเข้ามาให้บริการในส่วนที่พักอาศัยด้วย เป็นแบรนด์ที่คนไทยรักและไว้วางใจ จึงทำให้มูลค่าเพิ่มสูงขึ้น

• AWC ควง IHG เปิดโรงแรมหรูแบรนด์ใหม่ “Vignette” ในโครงการมิกซ์ยูส “อควอทิค” พัทยา

นอกจากนี้ สัญญาของดุสิต เรสซิเดนเซส และ ดุสิต ปาร์คไซด์ ให้เช่าระยะยาวถึง 58 ปี เปรียบได้กับการอยู่อาศัยได้สองเจนเนอเรชันต่อเนื่อง ทำให้ได้เปรียบกว่าโครงการลีสโฮลด์อื่นๆ ที่อาจจะยาวเพียง 30 ปี หรือต่ออายุครั้งละ 10 ปี

ขยับไทม์ไลน์เพิ่ม จากการปิดแคมป์คนงาน

ด้านการก่อสร้างปัจจุบันเริ่มเจาะใต้ดินและทำฐานรากแล้ว แต่เนื่องจากปี 2564 มีช่วงปิดแคมป์คนงานเพื่อยับยั้งการระบาดของ COVID-19 ทำให้ไทม์ไลน์การก่อสร้างล่าช้า ละเอียดกล่าวว่า บริษัทต้องปรับตารางการเปิดตัวส่วนต่างๆ ของโครงการ ดังนี้

• โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ – ไตรมาส 1 ปี 2567
• ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค และอาคารสำนักงาน – ปลายปี 2567
• ที่พักอาศัย ดุสิต เรสซิเดนเซส และ ดุสิต ปาร์คไซด์ – กลางปี 2568

สำหรับส่วนอื่นๆ ของโครงการ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ จะออกแบบให้คงเอกลักษณ์โดดเด่นของอาคารเดิม และเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ห้องพักจำนวน 259 ห้อง ขณะที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค สูง 4 ชั้น จะมีพื้นที่กว่า 80,000 ตารางเมตร ถัดมาเป็นอาคารสำนักงานเกรด A เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส สูง 40 ชั้น พื้นที่รวม 90,000 ตารางเมตร อาคารทั้งหมดออกแบบให้ตั้งเหลื่อมกันเพื่อรับวิวสวนลุมพินีได้ทุกตึก

• สรุปเทรนด์ที่จะเกิดในปี 2565 ของตลาด “บ้าน-คอนโด” และ “โครงการเชิงพาณิชย์” โดย CBRE