-
บ้าน-คอนโดฯ ยังต้องพึ่งเรียลดีมานด์ การลงทุนกลุ่มนิชมาร์เก็ต ใกล้สถานศึกษาน่าสนใจ
-
ออฟฟิศ อาคารเก่ายิ่งลำบากเมื่อโลกปรับเป็น “ไฮบริด” และเน้นเรื่อง ESG ในการทำธุรกิจ
-
ค้าปลีก เปลี่ยนระบบเก็บค่าเช่าแบบแบ่ง GP ต้องหาทางดึงคนกลับเข้าห้างฯ
-
โลจิสติกส์ อีคอมเมิร์ซยังเป็นธุรกิจนำฝั่งดีมานด์เช่าพื้นที่คลังสินค้า-ดาต้าเซ็นเตอร์
-
โรงแรม ยังต้องเกาะกลุ่มนักท่องเที่ยวไทย เน้นอัตราเข้าพักมากกว่าขึ้นราคาห้องพัก
ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) เปิดผลวิจัยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2565 ยังเป็นปีแห่งความไม่แน่นอน จากภาพรวมเศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะฟื้นตัว 3.4% (คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย) แต่ยังขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวและภาคการส่งออก ขณะที่ไวรัสสายพันธุ์โอมิครอนโจมตีประเทศตั้งแต่ต้นปี และพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไป ทั้งยังซับซ้อนยิ่งขึ้น
CBRE แบ่งการวิจัยตลาดเป็น 5 ธุรกิจ ดังนี้
1.ตลาดที่พักอาศัย
สรุปภาพปี 2564: ตลาดคอนโดมิเนียมมีผลกระทบมากในกลุ่มคอนโดฯ ลักชัวรีใจกลางเมือง เป็นปีแรกที่ไม่มีการเปิดใหม่เลย รวมถึงผู้ซื้อเหลือเฉพาะชาวไทยเกือบทั้งหมด และเป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองหรือลงทุนระยะยาว ทำให้อัตราการขาย (sold rate) เดินช้ากว่าปกติ เพราะผู้ซื้อคิดละเอียดก่อนตัดสินใจ ขณะที่โครงการแนวราบขายดีขึ้น จากความต้องการพื้นที่บ้านมากขึ้นหลังเกิดโรคระบาด
เทรนด์ปี 2565
- สถานการณ์น่าจะยังใกล้เคียงกับปี 2564 นั่นคือผู้ซื้อนิยมโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดฯ และเป็นเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เองมากกว่านักลงทุน แต่เชื่อว่าตลาดคอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรีกลางเมืองจะเห็นการฟื้นตัวมากกว่าสองปีที่ผ่านมา
- ตลาดเฉพาะกลุ่ม (niche market) อย่างที่พักอาศัยใกล้สถานศึกษา จะมีความต้องการซื้อสูง รวมถึงโครงการที่ใช้เชนโรงแรมบริหาร (branded residence) มีความต้องการสูงเช่นกัน
- ข้อควรระวังปีนี้ยังเป็น “สถานะการเงินของลูกค้า” เพราะแม้ว่าดอกเบี้ยจะต่ำและมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว แต่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นมากนัก ทำให้ลูกค้าต้องการดีลที่ดีที่สุด
- โครงการแนวราบ ลูกค้ามีความต้องการเพิ่มขึ้นในหลายๆ ด้าน เช่น พื้นที่เอนกประสงค์มีมากขึ้น สามารถปรับใช้ได้ตามใจ, พื้นที่สีเขียวรอบบ้านกว้างขึ้น, ครัวฝรั่งในบ้านสามารถใช้ได้จริงเหมือนกับครัวไทย, พื้นที่ส่วนกลางใหญ่และใช้ได้จริง สามารถวิ่งออกกำลัง จูงสุนัขเดินเล่นได้
2.ตลาดพื้นที่สำนักงาน
สรุปภาพปี 2564: เป็นปีแรกนับตั้งแต่ปี 2541 ที่ตลาดสำนักงานมีอัตราเช่าติดลบ กล่าวคือมีผู้เช่าย้ายออกมากกว่าผู้เช่าใหม่ อัตราพื้นที่ว่างปรับขึ้นสูงกว่า 10% เนื่องจากผลกระทบโรคระบาดทำให้บริษัทปรับสำนักงานเป็นแบบ “ไฮบริด” หรือบางบริษัทอาจเผชิญวิกฤตการเงินจนต้องลดพื้นที่เช่า
เทรนด์ปี 2565
- CBRE คาดว่าปี 2565 พื้นที่ว่างจะสูงกว่า 15% เพราะซัพพลายใหม่ที่สูงกว่าดีมานด์ โดยปีนี้จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่อีกมากกว่า 500,000 ตร.ม.
- ปีนี้บริษัทจะมีความชัดเจนขึ้นเรื่องการทำงานแบบไฮบริด จะมีการประเมินความต้องการใช้ออฟฟิศใหม่ และปรับการใช้ออฟฟิศให้เหมาะสม เกิดประโยชน์สูงสุด บริษัทส่วนใหญ่จะต้องการพื้นที่แบบยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้
- กฎเกณฑ์มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) จะมีส่วนสำคัญในการตัดสินใจเช่าอาคารของบริษัท การเป็นอาคารมาตรฐาน LEED หรือ WELL อาจไม่เพียงพอแล้ว แต่แลนด์ลอร์ดต้องปฏิบัติตามมาตรฐาน ESG ตลอดวงจรชีวิตของอาคาร
- อาคารเก่าจะเผชิญความท้าทาย เพราะมาตรฐานแบบใหม่ทั้งในเชิงโครงสร้าง การใช้งานได้ยืดหยุ่น จนถึงเรื่อง ESG ขณะที่ตัวเลือกอาคารใหม่มีมากขึ้น ทำให้อาคารเก่าต้องเร่งตัวเพื่อแข่งขัน โดยอาคารสำนักงานในย่านซีบีดีเป็นอาคารเก่าถึง 70% และนอกซีบีดีเป็นอาคารสำนักงานเก่า 65%
- อาคารที่อยู่ระหว่างสร้าง อาจต้องคำนวณโมเดลทางการเงินใหม่ ตั้งราคาเช่าที่เหมาะกับสถานการณ์มากขึ้น
- คาดว่าอาคารสำนักงานขนาดเล็ก พื้นที่เช่าหลักหมื่นตร.ม. อาจมีการระงับหรือชะลอโครงการไปก่อน แต่อาคารขนาดใหญ่หลักแสนตร.ม. เชื่อว่าจะไม่หยุดการก่อสร้าง
3.ตลาดพื้นที่ค้าปลีก
สรุปปี 2564: ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในประเทศไทยยังคงอยู่ในระดับต่ำ จากการระบาดต่อเนื่องของ COVID-19 ทำให้ร้านค้าต่างชะลอการลงทุนเปิดสาขาใหม่ และยังพิจารณาลดสาขาเดิมด้วยเพื่อลดต้นทุน เป็นผลกระทบเชิงลบต่อพื้นที่ค้าปลีก
เทรนด์ปี 2565
- ผู้เช่าต้องการสัญญาที่ยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับความไม่แน่นอน การเปลี่ยนมาเก็บค่าเช่าโดยอิงจากยอดขาย (turnover rent) หรือ การเก็บ GP แทนการใช้ค่าเช่าคงที่ จะเป็นเรื่องปกติมากขึ้นในวงการ
- ผู้เช่ายังระวังการเปิดสาขาเพิ่ม จากการระบาด COVID-19 ที่ยังไม่จบลง รวมถึงการค้าแบบ Omnichannel ที่ได้ผลมากขึ้น ทำให้ร้านเปลี่ยนกลยุทธ์การเปิดสาขาให้สอดคล้องกับเทรนด์นี้
- ความท้าทายของศูนย์การค้าและร้านค้าคือ จะดึงผู้ซื้อกลับมาที่หน้าร้านจริงได้อย่างไร ในยุคที่ผู้บริโภคคุ้นชินกับการซื้อออนไลน์แล้ว อาจสร้างประสบการณ์ใหม่ที่ทำให้ผู้ซื้อต้องมาที่หน้าร้าน หรือมีเทคโนโลยีลูกเล่นใหม่ในร้าน เช่น AR, VR
- ข่าวดีคือ ผู้บริโภคเริ่มชินกับการอยู่ร่วมกับ COVID-19 ทำให้ผ่อนคลายมากขึ้นในการมาที่ศูนย์การค้า
4.ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
สรุปปี 2564: การลงทุนทางตรงจากต่างประเทศฟื้นตัวขึ้นมาในระดับเดียวกับปี 2562 แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการขยายตัวของบริษัทเดิมที่มีการลงทุนอยู่แล้ว แต่โดยรวมนับเป็นข่าวดีของธุรกิจนี้
เทรนด์ปี 2565
- เทรนด์ของผู้ผลิตที่ต้องการกระจายซัพพลายเชนให้ยืดหยุ่นขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อประเทศไทย
- อสังหาฯ ด้านนี้ต้องให้ความสำคัญกับ ESG มากขึ้น เพราะเป็นข้อกำหนดที่บริษัทระดับสากลกำลังปฏิบัติตาม
- ปีที่ผ่านๆ มา มาตรการควบคุมการเดินทางเข้าออกประเทศ ทำให้เกิดผลเสียต่อการทำสัญญากับลูกค้ารายใหม่ เพราะผู้เช่าไม่สามารถเดินทางเข้ามาชมไซต์งานจริงได้ ปีนี้ต้องจับตานโยบายการผ่อนคลายการเปิดประเทศอย่างต่อเนื่อง
- อีคอมเมิร์ซยังเป็นธุรกิจสำคัญขับเคลื่อนดีมานด์ ทั้งในส่วนคลังสินค้าและดาต้าเซ็นเตอร์
5.ตลาดโรงแรม
สรุปปี 2564: หนึ่งในธุรกิจที่อ่วมที่สุดจาก COVID-19 แต่ปี 2564 ถือว่าโรงแรมมีการปรับตัวไปได้มากแล้ว โดยการลดรายได้เฉลี่ยต่อวันต่อห้อง (ADR) เพื่อให้ได้ลูกค้าคนไทยมากขึ้น จนอัตราเข้าพักอยู่ในระดับ 20-30% ซึ่งพอจะหล่อเลี้ยงให้ธุรกิจเดินต่อไปได้
เทรนด์ปี 2565
- ยังต้องเน้นนักท่องเที่ยวในประเทศต่อไป เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่แน่นอน โรงแรมต้องหากลยุทธ์ดึงคนไทยต่อเนื่อง โดยปีนี้คำว่า ‘Staycation’ จะไม่ใช่เรื่องใหม่อีกต่อไป อาจต้องหาการตลาดรูปแบบอื่นเข้ามา
- ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ จะมีห้องพักเสร็จใหม่อีก 7,423 ห้อง ซึ่งคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นถึง 6.7% ตลาดนี้จะเกิดความท้าทายต่อเจ้าของโรงแรมว่า จะตัดสินใจเปิดบริการ 100% หรือเปิดเป็นบางส่วน หรือเปิดเฉพาะส่วนร้านอาหาร (F&B) หรือปิดต่อไปสักระยะ
- อัตราเข้าพักยังสำคัญที่สุด เนื่องจากยังต้องเน้นตลาดคนไทย ADR น่าจะยังไม่ปรับขึ้นมากนัก อาจปรับขึ้นได้เฉพาะหน้าเทศกาลเท่านั้น เพื่อให้อัตราเข้าพักสูงพอที่จะหล่อเลี้ยงธุรกิจต่อได้อีกปี และต้องเสริมการหาโอกาสในกลุ่ม F&B ให้มากที่สุด
อ่านรายงานอื่นๆ เพิ่มเติม
- สรุปตลาด “คอนโดฯ-ออฟฟิศ-รีเทล” เกิดอะไรขึ้นบ้างในรอบ 20 ปี บทวิเคราะห์จาก “เน็กซัส”
- 4 รูปแบบ “ออฟฟิศ” ในยุคการทำงานแบบ “ไฮบริด” ที่เราจะได้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ
