เพลินจิต ซิตี้ The secret of Locatio

Location ถูกหยิบยกมาเป็นหัวใจหลักของธุรกิจค้าปลีก และที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนาน การแข่งขันของผู้ประกอบในธุรกิจนี้ ตัดสินกันด้วยนิยามของคำนี้

มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของบ้านเราเคยตอบคำถามว่า ปัจจัยที่ทำให้โครงการของเขาประสบความสำเร็จจนเป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อ และคู่แข่งในธุรกิจคืออะไร

เขาบอกว่า มีปัจจัยอยู่ 3 ข้อด้วยกันคือ

“Location Location แล้วก็ Location”

เพลินจิต ซิตี้ กำลังพิสูจน์ให้เห็นถึงความหมายที่แท้จริงของ Location ว่าจะนำพาโครงการที่อยู่ในย่านนี้ ประสบความสำเร็จได้อย่างไร

สร้างจุดขายร่วม เปิดทำเลธุรกิจใหม่

พื้นที่บริเวณสี่แยกเพลินจิต ที่ถนนสุขุมวิทตัดกับถนนวิทยุ มีหลายคนเปรียบเทียบที่ดินย่านนี้มีทองคำฝังอยู่ใต้ดิน ความหมายโดยนัยก็คือที่นี่มีราคาขายต่อตารางวาแพงที่สุดในกรุงเทพมหานคร

ชาติ จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการโครงการเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ของกลุ่มบริษัท เซ็นทรัลรีเทล คอปอร์เรชั่น จำกัด บอกว่า เพลินจิต ซิตี้ เป็นการรวมตัวของ 5 ผู้ประกอบ การในพื้นที่ย่านเพลินจิต ที่มีความเห็นตรงกันว่าจะร่วมกันพัฒนาพื้นที่บริเวณนี้ให้เป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และเทียบเท่ากับเมืองชั้นนำต่างๆ ทั่วโลก

5 พันธมิตรที่ประกาศตัวร่วมกันสร้างโมเดลเมืองใหม่ย่านนี้ นอกจากกลุ่มเซ็นทรัลแล้ว ประกอบด้วยโรงแรมปาร์คนายเลิศ, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด และบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด

กลุ่มเซ็นทรัลเอง ได้นำเซ็นทรัล แอมบาสซี มาเป็นโครงการร่วมมือกับภาคีเพลินจิต ตามที่เขานิยามขึ้นมา และพ่วงท้ายต่อด้วยเซ็นทรัล ชิดลม ที่จะถูกนำมาผนึกรวมกันเป็นกลุ่มเดียวกับเซ็นทรัล

ชาติ บอกว่า ภาคีเพลินจิต จะร่วมกันสร้างศูนย์ธุรกิจที่เป็นเมือง คือมีส่วนศูนย์การค้า โรงแรม ที่พักอาศัย สำนักงาน และธนาคาร และทั้งหมดจะเชื่อมต่อกันด้วยการวางแลนด์สเคป เพื่อพัฒนาทางเดินฟุตบาทให้สามารถเดินต่อกันได้ทุกโครงการ

“เราจะพัฒนาทางเดินเท้ารอบๆ ของแต่ละโครงการ ในส่วนของเซ็นทรัล และปาร์คนายเลิศ จะมีส่วนของซอยสมคิด ที่จะพัฒนาให้มีทางเท้าที่สวยงาม และเดินได้อย่างปลอดภัย ทุกวันนี้ซอยสมคิดยังไม่มีทางเท้าเลย”

จุดเชื่อมต่อที่สำคัญที่สุดของเพลินจิต ซิตี้ คือทางเชื่อมสกายวอล์กของทั้ง 5 โครงการที่จะการเชื่อมต่อ และทำให้ผู้ใช้บริการสะดวกมากขึ้น จากทำเลที่มีสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส 2 สถานีคือ เพลินจิต และชิดลม ทั้ง 5 โครงการจะทำทางเชื่อมต่อกันให้เดินทางถึงกันง่ายขึ้น

เซ็นทรัล จะทำทางเชื่อมเริ่มจากเซ็นทรัล ชิดลม ชิดลม ทาวเวอร์ และเซ็นทรัล แอมบาสซี ซึ่งการทำทางเชื่อมสกายวอล์ก เป็นไปตามนโยบายของกรุงเทพมหานครที่มีแผนทำสกายวอล์กใต้ทางรถไฟฟ้าบีทีเอสอยู่แล้ว และการลงทุนทางผู้ประกอบการจะเป็นผู้ลงทุนเองทั้งในส่วนของทางเดินเท้าและสกายวอล์ก

ส่วนกรรมการผู้จัดการบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ธงชัย บุศราพันธ์ บอกว่า การเข้าร่วมกับภาคีเพลินจิต เพราะต้องการเห็นเมืองที่เป็นเมืองจริงๆ มีการใช้ชีวิต ไม่เป็นเมืองที่ปิดเงียบเมื่อหมดเวลาทำงาน เช่นถนนสีลมหรือสาทร ที่จะมีชีวิตเมื่อช่วงเวลาทำงาน

สำหรับรายอื่นๆ ในภาคีเพลินจิต ทั้งโรงแรมปาร์ค นายเลิศ ยูนิเวนเจอร์ และธนาคารกรุงศรีอยุธยา ต่างก็มีโครงการที่ขนาดใหญ่ มูลค่าการลงทุนสูง และทุกคนต่างก็แสดงออกอย่างชัดเจนว่า พร้อมเข้าร่วมอย่างแข็งขัน ในทุกกิจกรรม รวมไปถึงพร้อมที่จะลงทุนเพิ่มขึ้น เพื่อช่วยกันสร้างเพลินจิต ซิติ้ ให้เป็นไปตามที่ออกแบบ วางแผนไว้

เบียดแย่ง ปทุมวัน – ราชประสงค์

การเปิดพื้นที่การแข่งขันใหม่ครั้งนี้ คือการช่วงชิงทำเลธุรกิจบนถนนสายเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ซึ่งมีจุดเริ่มต้นตั้งแต่สี่แยกปทุมวัน ที่ยึดครองควมเป็นอันดับหนึ่งของศูนย์การค้า ธุรกิจ และแหล่งศูนย์กลางของทุกสิ่งทุกอย่างเอาไว้ที่นี่

สี่แยกปทุมวันที่ปักหลักเรียกคนเข้าสู่พื้นที่ปทุมวัน ประกอบไปด้วย Magnet หลายอย่าง เริ่มจากแหล่งศูนย์การค้าเก่าแก่ของกรุงเทพฯ อย่างสยามสแควร์ ที่อยู่คู่กับวัยรุ่นไทยมาทุกยุค ทุกสมัย

ด้วยสยามสแควร์เป็นพื้นที่เช่า โดยมีสำนักงานทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นเจ้าของ การเปลี่ยนแปลงของอาคารจึงไม่เกิดขึ้น หรือได้รับการพัฒนาเป็นอาคารสูง มีการหมุนเวียนของผู้เช่าสูงย่านหนึ่ง

อีกด้านหนึ่งของสี่แยกปทุมวัน มาบุญครองเซ็นเตอร์ หรือที่เรียกกันว่า MBK ก็คือศูนย์การค้ายอดนิยมของวัยรุ่น คนไทย และนักท่องเที่ยวที่ต่างรู้จัก MBK เป็นอย่างดี

อีก 2 ศูนย์การค้าใหญ่คือ สยามดิสคัฟเวอรี่ และสยามพารากอน ของกลุ่มสยามพิวรรธน์ก็เพิ่มสีสันและความแรงของศูนย์การค้าที่สี่แยกปทุมวันไม่น้อยทีเดียว

สยามดิสคัฟเวอรี่ คือการปรับปรุงสยามเซ็นเตอร์เดิมให้มีความทันสมัยมากยิ่งขึ้น พร้อมๆ กับการเปิดสยามพารากอนที่กลุ่มสยามพิวรรธน์ร่วมกับกลุ่มเดอะมอลล์ สร้างศูนย์การค้าระดับหรูเป็นแห่งแรกบนย่านนี้

ในสี่แยกปทุมวัน กลุ่มที่มีบทบาทมากที่สุดก็คือ ชฎาทิพย์ จูตระกูล ที่ปลุกปั้นสยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และสยามพารากอน ให้เกิดขึ้น และติดตลาดมาจนถึงทุกวันนี้

หญิงแกร่งอย่างชฎาทิพย์ คือผู้ที่ติดตามและมีส่วนในการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่สี่แยกปทุมวันมาอย่างยาวนาน เพราะที่นี่คือ เครื่องจักรทำเงินที่ไม่เคยหลับใหลของเธอและตระกูลอย่างแท้จริง

ศูนย์การค้าที่ปทุมวัน สามารถครองผู้บริโภคทุกระดับตั้งแต่นักเรียน คนทำงาน จนถึงกลุ่มเศรษฐี ผสมผสานกันอยู่ในพื้นที่ส่วนนี้

ความแข็งแรงของ Brand สี่แยกปทุมวันมีอยู่สูง ศูนย์การค้าย่านอื่นยังไม่สามารถเข้ามาเบียดแย่งได้

จำนวนผู้คนที่มาใช้บริการในศูนย์การค้าย่านนี้ ในส่วนของสยามดิสคัฟเวอรี่ สยามพารากอน อยู่ประมาณวันละ 170,000 คน หากนับรวม MBK และสยามสแควร์เข้าไปด้วยคาดว่าประมาณ 450,000 คน ต่อวัน

เมื่อเดินผ่านสยามพารากอนลงไป ก็จะเข้าสู่พื้นที่สี่แยกราชประสงค์ เมื่อเดินลงมาอีก กลุ่ม Landlord ของกรุงเทพฯ ตระกูลศรีวิกรม์ คือผู้ที่บริหารจัดการย่านนี้อย่างเป็นระบบ และทำมายาวนานเช่นกัน

กลุ่มนี้มีก็มีเกษร พลาซ่า โรงแรมคอนติเนนตัล เป็นฐานสำคัญ ซึ่งผู้ที่กำกับดูแลก็คือ ชาย ศรีวิกรม์ ผู้นำกลุ่มผู้ประกอบการราชประสงค์ และเป็นตัวหลักในการทำสกายวอล์กที่ราชประสงค์

หากปทุมวันมีชฎาทิพย์เป็นตัวหลัก ราชประสงค์ก็มีชาย ศรีวิกรม์ ยืนกำกับดูแลอยู่

แม้แต่เซ็นทรัลเวิลด์ที่มีขนาดใหญ่กว่า ก็ยังให้ความเกรงใจกลุ่มศรีวิกรม์ และทำงานร่วมกันในการปลุกราชประสงค์ให้คึกคัก

จำนวนผู้ที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าหลัก 2 แห่งคือ เซ็นทรัลเวิลด์ และเกษร พลาซ่า อยู่ที่วันละ 250,000 คน

ทั้ง 2 ย่านนี้ถูกเชื่อมต่อด้วยสกายวอล์กที่เริ่มต้นมาจากสถานีสยามสแควร์ มาจนถึงสถานีชิดลม แต่ด้วยความที่ยังไม่ลงตัว เซ็นทรัล ชิดลม ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 50 เมตร ถูกตัดขายออกจากเครือข่ายสกายวอล์กนี้

จะว่าถูกตัดขายคงไม่ต้องนัก หากจะใช้สกายวอล์กเข้าเซ็นทรัล ชิดลมก็ทำได้ แต่ต้องจ่ายเงินค่าตั๋วรถไฟฟ้าจำนวน 1 สถานีก็คือ 15 บาท

รูปแบบการทำทางเชื่อมกับระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส เพื่อให้ทำผู้บริโภคเข้าถึงได้ง่าย ของผู้ประกอบการย่านปทุมวันและราชประสงค์ สามารถตอบโจทย์ของผู้ประกอบการได้เป็นอย่างดี

ขายของแพง ต้องใส่ครบ

การสร้างเพลินจิต ซิตี้ ขึ้นมาเทียบเคียง ปทุมวันซิตี้ และราชประสงค์ ซิตี้ คือความจำเป็นของผู้ประกอบการในย่านนี้ ซึ่ง 3 โครงการใน 5 โครงการที่ร่วมกัน เป็นของใหม่ทั้งหมด ซึ่งแน่นอนว่าต้นทุนที่ผู้ประกอบการได้มากแตกต่างจาก 2 ทำเลที่เกิดขึ้นมาก่อน ส่งผลให้ราคาขายของพื้นที่เพลินจิต ซิตี้ ก็ต้องสูงตามไปด้วย

ธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด บอกว่า เขาเพิ่งได้ทราบจากกลุ่มนายเลิศว่า ที่ดินบนถนนวิทยุที่กลุ่มนายเลิศถือครองนั้นซื้อมาตารางวาละ 20 สตางค์ ในขณะที่เขาซื้อมาตารางวาละ 1,500,000 บาท และเป็นราคาที่ดินที่แพงที่สุดในปี 2554 ที่มีการซื้อขายกัน

เช่นเดียวกับกลุ่มเซ็นทรัลเอง ก็ได้ที่ดินของสถานทูตอังกฤษในราคาที่ไม่แตกต่างกัน

ผู้ประกอบการทุกรายมีปัจจัยไม่แตกต่างกัน และต้องทำการขายให้ได้มากที่สุดเช่นเดียวกัน หากในรูปแบบเดิมก็คงต้องต่างคนต่างทำ ไม่ต้องผนึกรวมตัวกันเช่นนี้

แต่ในช่วงนี้ การขายแบบเดี่ยวๆ คงทำได้ยากขึ้น

ถ้าจะขายของแพงแล้ว ต้องมีทุกอย่างครบ

กลุ่มเซ็นทรัลเอง ที่เดินหน้าเป็นตัวหลักในการชักชวนผู้ประกอบการรายอื่นๆ ให้มารวมตัวกัน มีความจำเป็นมากกว่าอย่างอื่น เพราะเพลินจิต ซิตี้ ได้นำเซ็นทรัล ชิดลม และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี มาอยู่ด้วยกัน

เซ็นทรัล ชิดลม ไม่ได้ถูกนับรวมเอาไว้ในกลุ่มราชประสงค์ เพราะทำเลที่ตั้ง และการเชื่อมต่อที่ไม่ครบถ้วน แต่หากมารวมกับเพลินจิต ซิตี้ จะเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้น และดูไม่โดดเดียวเหมือนทุกวันนี้

เซ็นทรัลคาดว่าจะตรึงลูกค้าไว้ที่เพลินจิตให้ได้มากที่สุด ก่อนที่ปล่อยให้ผ่านเข้าไปถึงสี่แยกปทุมวัน

อีกกลุ่มหนึ่งก็คือ โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่เปิดตัว โนเบิล เพลินจิต มูลค่าการก่อสร้าง 4,500 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียม 3 อาคาร สูง 50 ชั้น 45 ชั้น และ 14 ชั้น จำนวน 1,442 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นตารางเมตรละ 1.48 แสนบาท

โนเบิล เพลินจิต เป็นคอนโดมิเนียมที่ราคาขายต่อตารางเมตรสูงสุดในย่านนี้ ถ้าจะประเมินคอนโดมิเนียมของโนเบิล ในทำเลกลางเมืองแบบนี้การขายก็คงวิ่งตามธรรมชาติของคอนโดมิเนียมกลางเมือง ติดรถไฟฟ้า

โนเบิล เพลินจิต ยิงสปอตโฆษณาโทรทัศน์ ก่อนที่จะมาร่วมงานแถลงข่าวเพลินจิต ซิตี้ไม่กี่วัน และยังไม่ได้เปิดขายพื้นที่ เพียงแค่จะเปิดจองช่วงกลางเดือนมิถุนายน ซึ่งในวันแถลงข่าว ธงชัย ก็บอกว่า มีผู้สนใจลงทะเบียนร่วมงานเปิดขายโนเบิล เพลินจิต มียอดเกินจำนวนยูนิตที่สร้างไปแล้ว

การมีเพลินจิต ซิตี้ และมีความร่วมมืออย่างชัดเจนว่าจะทำอะไรบ้าง ก็เป็นอีกแรงหนึ่งที่ทำให้ผู้สนใจซื้อบ้าน คิดได้ง่ายขึ้นว่าควรซื้อหรือไม่ เพราะต้องเข้าใจว่าขณะนี้การขายคอนโดมิเนียม หรือบ้านไม่มีโปรโมชั่นของภาครัฐมาช่วยเรื่องภาษีอีกแล้ว

ในส่วนของผู้ประกอบการอื่นๆ ในเพลินจิต ซิตี้ หากสามารถสร้างให้ย่านนี้โดดเด่นขึ้นมา ก็ได้รับอานิสงส์ตามไปด้วยทั้งโรงแรมปาร์คนายเลิศ ยูนิเวนเจอร์ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการย่านเพลินจิตจะถูกละเลย เพราะไม่ได้มีการพัฒนาโครงการใหญ่ๆ ย่านนี้มานานมากแล้ว

ถ้าจะมองความแตกต่างของเพลินจิตกับปทุมวัน ราชประสงค์ ที่ชัดเจนที่สุดก็คือ การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เอง และมีที่ดินอีกหลายแปลงรอการขาย ถ้าหากกล้าสู้ราคา ก็มีคนกล้าขาย

ต่างกับปทุมวันและราชประสงค์ ที่ดินกว่า 90% ผู้ประกอบการได้แค่สิทธิ์ในการเช่าระยาว และต่ออายุเป็นวาระไป แม้จะลงทุนน้อย แต่ก็จะมีปัญหาในระยะยาว เรื่องของสัญญาเช่า หรือการปรับเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากเจ้าของกรรมสิทธิ์

เพลินจิต ซิตี้ ก็เหมือนกับสหกรณ์ของผู้ประกอบการย่านนี้ ทุกคนร่วมกันลงทุนพัฒนาระบบส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เช่นระบบทางเดิน การโฆษณา และการประชาสัมพันธ์ ซึ่งเป็นสิ่งที่ทุกโครงการต้องทำอยู่แล้ว แต่เมื่อทำพร้อมกัน 5 ราย ก็น่าจะเกิดแรงกระเพื่อมได้มากกว่าทำเพียงคนเดียว

ชาติ จิราธิวัฒน์ บอกถึงอนาคตของภาคีเพลินจิต ซิตี้ ด้วยว่า อาจจะรวมตัวกันเป็นสมาคม หรือมีรูปแบบที่ชัดเจน แล้วทำกิจกรรมการตลาดร่วมกันที่ทำให้ย่านนี้เป็นที่พูดถึง และทุกคนต้องมา