ภาวะวิกฤตทำให้เราได้เห็นโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ “แกรนด์ ยูนิตี้” มีการปรับกลยุทธ์มาสร้างคอนโดฯ ไปครึ่งทางก่อนจะเปิดขาย ซึ่งทำให้ได้ราคาดีกว่าขายตั้งแต่ยังไม่ลงเสาเข็ม และ ‘ใช่กว่า’ สำหรับคนยุคนี้ที่ซื้อเพื่ออยู่เองมากกว่าเก็งกำไร ต้องการเห็นโครงการจริงก่อนตัดสินใจ
บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ผ่อนคันเร่งตามภาวะตลาดซบเซาช่วงโควิด-19 ก่อนจะกลับมาบุกอีกครั้งในปีนี้ พร้อมกับทิศทางธุรกิจที่ปรับใหม่ หมุนเลนส์โฟกัสให้ชัดเจนยิ่งขึ้น
“ทัดดาว จิระสวัสดิ์” รักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด เปิดเผยภาพรวมการดำเนินงานรอบปีบัญชีที่ผ่านมา ช่วงต.ค. 2564 – ก.ย. 2565 บริษัทปิดยอดขายไปได้ 3,000 ล้านบาท และรับรู้รายได้ 3,700 ล้านบาท
สำหรับยอดขายนั้นตกเป้าไปเล็กน้อย เพราะช่วงปลายปี 2564 ตลาดยังค่อนข้างซบเซา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะมาคึกคักดีขึ้นชัดเจนตั้งแต่มกราคม 2565 นี้เอง
โครงการในมือของแกรนด์ ยูนิตี้นั้นมีอยู่หลายแห่ง ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในตลาดระดับจับต้องได้ง่ายจนถึงระดับกลาง แต่มีหนึ่งโครงการที่แกรนด์ ยูนิตี้มาพัฒนาในระดับซูเปอร์ลักชัวรีเป็นครั้งแรกคือ “อนิล สาทร 12” มูลค่าโครงการ 3,400 ล้านบาท ซึ่งตึกเพิ่งก่อสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์แล้ว
อนิล สาทร 12 ถือเป็นโครงการที่บริษัทชูเป็นเรือธงสร้างชื่อเสียง เพราะเป็นโครงการประเภทที่พักอาศัยแห่งแรกของอาเซียนที่ได้รางวัล WELL Multifamily Residential Certified ในระดับ Gold รางวัลนี้คือการการันตีวิธีการก่อสร้าง วัสดุ ฟังก์ชันใช้งาน ฯลฯ ที่จะ “ดีต่อสุขภาวะการอยู่อาศัยของมนุษย์” ตามมาตรฐาน WELL จากสหรัฐอเมริกา
ทัดดาวกล่าวว่า ปัจจุบัน อนิล สาทร 12 มียอดขายแล้ว 65% หรือคิดเป็นมูลค่า 2,300 ล้านบาท ยังคงมียูนิตเหลือขายราคาเริ่มต้น 11.9 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 280,000 บาทต่อตร.ม. คาดว่าจะปิดการขายทั้งโครงการได้ต้นปี 2567
ไม่ต้องรีบ สร้างก่อนขายได้ราคาดีกว่า
สำหรับแผนงานปี 2566 ทัดดาวกล่าวว่าที่จะมีการเปิดตัวแน่นอนแล้วคือโครงการ “บลู สุขุมวิท 89” เป็นคอนโดฯ ตึกเตี้ย 8 ชั้นในซอย มูลค่าโครงการไม่เกิน 1,000 ล้านบาท
ไฮไลต์ของโครงการนี้คือจะใช้โมเดล “สร้างก่อนขาย” คือลงงานก่อสร้างตึกไปได้ครึ่งหนึ่งก่อนแล้วจึงเริ่มเปิดขาย ซึ่งข้อดีสำหรับลูกค้าคือจะได้โอนกรรมสิทธิ์เร็ว ระยะผ่อนดาวน์ไม่นาน
ส่วนข้อดีสำหรับผู้ประกอบการคือ สร้างมูลค่าได้มากกว่า เพราะปกติคอนโดฯ จะตั้งราคาต่ำสุดในช่วงเริ่มพรีเซลก่อนสร้าง และทยอยปรับขึ้นตามการก่อสร้าง เมื่อมาสร้างก่อนแล้วขายทีหลัง ทำให้ทุกห้องจะได้ราคาดีกว่า
รวมถึงยุคหลังผ่านวิกฤตโควิด-19 ผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มซื้ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ไม่ใช่เก็งกำไร เริ่มจะเห็น ‘new normal’ ของตลาดแล้วว่า ในเมื่อในตลาดมีสินค้าให้เลือกมากโดยเฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องรีบแย่งซื้อตั้งแต่วันแรกๆ ก่อนที่คอนโดฯ จะลงเสาเข็ม แต่รอดูโครงการจริงช่วงใกล้เสร็จแล้วค่อยตัดสินใจก็ยังทัน
ไม่ใช่ใครก็ทำได้
ในตลาดคอนโดฯ นั้น Positioning พบว่ามีคอนโดฯ ที่ใช้วิธี “สร้างก่อนขาย” แบบนี้อยู่เป็นระยะๆ ด้วยเหตุผลความเหมาะสมต่างๆ กันไป แต่ที่เหมือนกันอย่างหนึ่งคือ ผู้ประกอบการที่จะทำแบบนี้ได้ต้อง “ทุนหนา” เพียงพอที่จะลงทุนการก่อสร้างเองได้โดยไม่ต้องพึ่งสินเชื่อธนาคารหรือพึ่งพาน้อย
เนื่องจากโครงการคอนโดฯ ทั่วไปที่ต้องใช้สินเชื่อธนาคาร จะได้รับเงินกู้เป็นงวดๆ ไปตามความสำเร็จของงาน และหนึ่งในงวดสำคัญที่ผู้ประกอบการจะเบิกเงินออกมาได้ คือการทำยอดขายพรีเซลให้ได้ถึงระดับที่แบงก์เชื่อมั่น เช่น เมื่อมียอดขายครบ 40% จึงจะอนุมัติเงินสำหรับก่อสร้าง เราจึงอาจจะเคยเห็นบางโครงการที่มีที่ดินว่างเปล่าอยู่นาน แต่ไม่เริ่มการก่อสร้างเสียทีเพราะทำยอดขายไม่ได้ตามเป้าจนไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ และต้องพับโครงการไปในที่สุด
ตัดภาพกลับมาที่ผู้ประกอบการที่มีทุน เช่น บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือกรณี “แกรนด์ ยูนิตี้” เป็นอสังหาฯ ในเครือตระกูลสิริวัฒนภักดี จึงมีความพร้อมที่จะลงทุนเอง และพร้อมในแง่ความเชี่ยวชาญว่าโครงการที่ออกทุนไปก่อนนี้จะ ‘ขายได้’
ปีหน้าเน้นตลาด “แมส” เชื่อมั่นเศรษฐกิจไม่แย่ไปกว่านี้
รอบปีบัญชี ต.ค. 65 – ก.ย. 66 ทัดดาวกล่าวว่าบริษัทตั้งเป้ายอดขายไว้ 4,000 ล้านบาท และเป้ารับรู้รายได้ 3,600 ล้านบาท พร้อมงบจัดซื้อที่ดินกว่า 1,000 ล้านบาท
โครงการที่จะเน้นในการซื้อที่ดินจะเป็นกลุ่มตลาดแมส ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ “บลู” คอนโดฯ ตึกเตี้ยราคาเฉลี่ย 70,000-100,000 บาทต่อตร.ม., “เดนิม” คอนโดฯ ตึกสูง โครงการขนาดใหญ่ ราคาเฉลี่ย 90,000-100,000 บาทต่อตร.ม. หรือ “เซียล่า” คอนโดฯ ระดับกลาง ตึกสูงใกล้รถไฟฟ้า ราคาเฉลี่ย 90,000-120,000 บาทต่อตร.ม. (ย้อนอ่านการปรับจัดระเบียบแบรนด์ในแกรนด์ ยูนิตี้ ต่อที่นี่)
“ตลาดแมสอย่างไรก็ยังขายได้ มีดีมานด์อยู่ตลอด” ทัดดาวกล่าว “เราเชื่อว่าเศรษฐกิจจะไม่กระทบหนักไปกว่าที่เป็นวันนี้แล้ว และบ้านก็เป็นปัจจัยสี่ของมนุษย์ที่คนจำเป็นต้องมี”
