ตลาดที่อยู่อาศัยส่งสัญญาณฟื้นตัว จากการวิจัยของ “ลุมพินี วิสดอม” พบว่าช่วงครึ่งปีแรก 2565 ผู้ประกอบการเปิดตัว “อสังหาฯ” โครงการใหม่เพิ่มขึ้น 121% เทียบกับปีก่อนในเชิงปริมาณ เฉพาะกลุ่ม “คอนโดฯ” กลับมาเปิดเพิ่ม 231% จากปีก่อน เชื่อว่าตลอดปีนี้จะมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 9-27% ในเชิงมูลค่า แม้มีปัญหา “เงินเฟ้อ” เป็นอุปสรรค
“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยในเครือ LPN กล่าวถึงผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ครึ่งปีแรก 2565 ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 163 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 51,946 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 188,373 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 121% และ 45% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564
ในจำนวนที่เปิดตัวทั้งหมด หากแบ่งตามประเภทสินค้า พบว่าคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัว 48 โครงการ รวม 30,579 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 78,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 231% และ 40% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2564
ส่วนประเภทโครงการแนวราบ มีการเปิดตัว 115 โครงการ รวม 21,367 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 110,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49% และ 48% ตามลำดับเมื่อเที่ยบกับปี 2564
จากข้อมูลของลุมพินี วิสดอม จะเห็นได้ว่าสินค้าประเภทคอนโดฯ ครึ่งปีแรกปีนี้มีการเปิดตัวในเชิงปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ในเชิงมูลค่าอาจจะสูงขึ้นไม่มากเท่า สะท้อนว่าผู้ประกอบการหันไปเปิดตัวคอนโดฯ ที่มีราคาต่ำลง
บ้านเดี่ยว 6-10 ล้านขายดี
ในแง่ของอัตราการขาย ประพันธ์ศักดิ์ระบุว่า คอนโดฯ เปิดใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2565 มีอัตราขายเฉลี่ย 33% ต่อเดือน ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราขายเฉลี่ย 12% ต่อเดือน
เฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ มีกลุ่มที่น่าสนใจคือมีทั้งการเปิดตัวที่สูงขึ้น และอัตราการขายที่ดีแม้จะมีซัพพลายเข้ามาในตลาด เช่น
- ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-5 ล้านบาท กลุ่มสินค้าประเภทนี้และราคานี้มีหน่วยเปิดตัวสูงสุดในตลาดแนวราบ และยังทำอัตราการขายได้เฉลี่ย 12% ต่อโครงการต่อเดือน ทำเลหลัก ได้แก่ รังสิต-ลำลูกกา, เพชรเกษม-อ้อมน้อย, ศรีนครินทร์-บางนา-สุวรรณภูมิ
- บ้านแฝด ราคา 3-6 ล้านบาท กลุ่มนี้ทำอัตราการขายได้เฉลี่ย 11% ต่อโครงการต่อเดือน ทำเลหลัก ได้แก่ บางใหญ่-ราชพฤกษ์, บางนา-ตราด สุวรรณภูมิ
- บ้านเดี่ยว ราคา 6-10 ล้านบาท กลุ่มนี้ทำอัตราการขายได้เฉลี่ย 13% ต่อโครงการต่อเดือน ทำเลหลัก ได้แก่ บางใหญ่-ราชพฤกษ์, ประชาอุทิศ-พุทธบูชา
ปัจจัย “เงินเฟ้อ” รุมเร้า แต่เชื่อว่าตลาดยังโตได้ 9-27%
ลุมพินี วิสดอมมองครึ่งปีหลัง 2565 เชื่อว่าผู้ประกอบการจะเปิดตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีปัจจัยลบอัตราเงินเฟ้อไทยที่แตะระดับ 7.66% ในเดือนมิถุนายน 2565 และทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นไปแล้วไม่ต่ำกว่า 5%
แต่เนื่องจากในปี 2563-64 ที่ประเทศไทยเผชิญโรคระบาด ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวไปมาก เมื่อสินค้าพร้อมขายลดลง ทำให้ต้องเปิดตัวมากในปี 2565 เพื่อสร้างฐานรายได้ให้กับบริษัท โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ซึ่งจะต้องใช้เวลาในการก่อสร้าง 18-24 เดือน กว่าที่จะส่งมอบและรับรู้รายได้
จากการประเมินของลุมพินี วิสดอม กรณีเติบโตปกติ (Base Case) คือถ้าหากเศรษฐกิจไทยโต 2.5-3.0% และอัตราเงินเฟ้ออยู่ในช่วง 5-7% ระดับราคาน้ำมันไม่เกิน 120 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล เชื่อว่าการเปิดตัวอสังหาฯ โครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะอยู่ที่ 78,000-84,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 288,000-336,000 ล้านบาท หรือมูลค่าเติบโต 9-27% เทียบกับปี 2564
เมื่อปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดโรคระบาด Positioning พบลุมพินี วิสดอมเคยออกผลสำรวจตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 110,500 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 440,000 ล้านบาท ดังนั้น หากคิดในแง่มูลค่า ถ้าธุรกิจอสังหาฯ สามารถกลับมาได้ในระดับ Base Case จะคิดเป็นการฟื้นตัว 65-76% ของที่เคยทำได้ในปี 2562
